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感謝分享，這篇基本上道出房價為什麼會值得投資的原因，因為可以用五倍槓桿，銀行又
給低利率，還有抗通膨的屬性。



現在利率持續升息，再加上現在購入之後如果要賣出，5年內還要扣不少的稅給政府，老
實說不太划算，要買也要等fed又開始印鈔票才有投資的機會。



但那哪天銀行巨虧，不能這樣玩了，利率持續升，或是沒辦法讓您5倍槓桿，那投資風險
就自己自付。






※ 引述《j056237 (Chris)》之銘言：
: 原文恕刪
: 小菜蟲來分享一些心得想法
: 雖然收入沒有房版一堆大神猛
: 不過在前年也晉升有殼一族應該還是可以說點話
: 先說結論誰買不起房
: 一、月收入低
: 二、財商觀念不佳
: 新針對第一點來說好了
: 一、月收入低
:     其實第一點聽起來很像廢話，但其實主要只是討論多少才叫低？講這個有點露骨
: 但其實家庭薪資所得年收在48萬以下，那你的收入是真的不高。
: 　　先別急著跳腳，在現實面來說，日常開銷都算正常一點，稍微像下面內容
: 　　項目　　　花費/月　　註解
: 　　伙食費　　10,000　　　一天兩餐，一餐約166＄
: 　　租金　　　 8,000　　　沒錢的話不要想住信義區
: 　　交通費　　 3,000　　　沒錢不要想開車，騎車或坐大眾
: 　　電信費　　   700　　　電信一堆499~699吃到飽的
: 　　水電費　　 2,000　　　一個人用挺寬裕的
: 　　保險費　　 2,000　　　基本意外險用定期型，其他保險你好好賺錢先不用想
: 　　總額　　　25,700　　　年收48萬，月收僅4萬的前提，你每月剩下14,300
: 　　先假設基本的房子總價1000萬，你條件幸運也可以貸到8成，就是頭款拿2成就好
: 那頭款就是200萬，拿你每月收入剩下的，在你完全不額外消費的前提下，你要存140
: 個月可以存到200萬，再換算一下就是12年（11.65我直接算整數），理論上除非你有
: 夠新清寡欲，不然要能堅持12年你應該也不會有這種問題。
: 　　所以同樣前提之下，月收五萬，年收60萬，你每月剩下的錢可以直接變成24,300
: ，效率會變成83個月，7年（6.85年）可以存到，這效率差了1.7倍。如果你有辦法再
: 往上提高收入那效率就會更快。
: 　　
: 　　這時候有些人會想，但是我收入就是連4萬都沒有，環境不好，工作不好找等等
: 之類的話，那也是很抱歉，這種想法的人本來就不是有能力買房的人，現實就是如此
: ，除非你家裡很有那就沒差，但如果你本身一貧如洗，那你該做的不是自怨自艾，是
: 想辦法提升你自己的收入，我講坦白的雖然社會上很多不公平的事，有些人出生好、
: 人脈好等等優勢你沒有，但最基本的唸書倒是你做得到的，雖然公務員一堆人瞧不起
: ，薪水沒辦法多高，但的確也不會讓你餓死。雖然公務人員一堆薪水2~4萬的，但要
: 找一進去就5萬以上的也還是挺多，好好唸書考試根本也不是問題，隨便考最簡單的
: 警消就可以馬上超過一半受薪階級的收入，缺點就是累又奴。
: 　　不要覺得甚麼我對公務人員沒興趣、我不會唸書這種藉口，現實是現階段的你沒
: 有選擇，你收入就是不好但又想買房子，你就是沒有能力但又想領高薪，不要找藉口
: 說誰誰誰沒能力收入也很高，不要找那種離峰值來討論那沒有意義，因為你就不是那
: 種離峰值，不然你不會有這種困擾。
: （考試公務人員我粗淺認知最高收入應該在特考的司法考試，檢察官法官的，收入大
: 概在100Ｋ左右，當然能上的不到1%，那些領超多的公務人員基本上都是政務官）
: 　　好，所以在認清薪水問題之後，你會發現兩個結論
: 　　1.這人她媽講屁話，收入低不是我的問題都是they的問題
: 　　2.對我廢，我收入低
: 　　如果你你是第一種人，那後面可以不用繼續看了，如果你是第二種人，那恭喜你
: 至少有認知自己能力不足的問題，要能正視自己的缺點不是一件簡單的事情。所以接
: 下來，你要思考的是如何從26.4K提升到50K（23.6K的差距），講公務員只是其中一
: 條路，我沒叫你沒錢都去考公務員，只是當你真的沒辦法馬上獲得想要的薪水，給你
: 一個跳板用，沒人要你當公務員一輩子，身邊多的是進公務員然後跳槽業界的，當然
: 也有就公務員一輩子的，都是「你的選擇」，抱怨不會讓你收入變高改變你的人生。
: 講完第一段的收入問題，接下來講第二段「財商觀念不足」
: 二、財商觀念不足
: 　　講到財商觀念不足就是基於第一項你達成了，但是你覺得你還是買不起房子的人
: 。通常這種人對於風險的畏懼極高，這沒有不正確，畢竟我能夠理解如果不小心做錯
: 結果自己存下來的辛苦錢一夕全無的壓力。但這需要靠三樣東西來克服
: 　　1.提高財務知識認知
: 　　2.自己想辦法說服自己
: 　　3.收入高到沒這問題
: 　　這邊就只針對第一點做論述。
: 　　常常可以在房版或是各大社群平台看到很多人在問：「我收入多少可以買ＸＸＸ
: 總價的房子嗎？」我都會在想這人是不會自己算嗎？大家又不是你怎麼知道？你搞不
: 好是富二代工作是當興趣，你搞不好有個收入好的另一半，你不需要負擔太多甚至是
: 不用負擔房貸，這有太多因素可以討論，但卻不是自我評估，而是直接問不認識你的
: 第三者。（其實我覺得問格局的也類似這種感覺）
: 　　現在房貸試算這麼好找，隨便Google一下Ｘ泰房貸試算，把自己預期的條件打打
: 進去，看你有多少頭期，評估一下自己條件能貸到多少，能貸幾年幾成，大概粗估一
: 下，每月要還的房貸數值出來，看看你收入減掉房貸能不能活下去不就好了？很難嗎
: ？如果難，那你也不適合買房子，因為你也搞不清楚狀況，這方面資料明明有一堆書
: 、一堆網路資料就能找到，為什麼會讓你覺得難？這方面我也是首購族，父母也沒有
: 錢，他們也沒這方面知識，我也是單純靠書籍+網路知識+問房仲蒐集得來累積的，沒
: 錢沒人脈就乖乖自己努力一點找資料，不要整天在那邊懶。
: 　　假設你現在會按房貸試算了，有超級大多數人會認為：「房貸就是幫銀行賺錢，
: 你貸款30年，就要替銀行工作30年」聽起來很聳動，事實上也算是如此，但這段話沒
: 告訴你的是以下這些事情。
: 　　假設你現在有200萬現金，你因為害怕當房奴所以選擇拿去投資或是更害怕只敢
: 定存，假設你年報酬率有3%好了(定存派就是後面數字想更低)，在經過Google複利計
: 算機我直接按的結果，十年後你的200萬會變成約269萬，期間賺到69萬（定存派請
: 砍一半以上），這時候你會想：「哇！挺好的賺了六十九萬」。但問題是你沒思考到
: 的是「通貨膨脹」。
: 　　一樣假設世界公認期待通膨預期約在2~3％，這邊先說一個結論，通膨就是一個
: 市場機制達到財富重新分配的玩意兒。這邊不多論述通膨怎麼形成的，可以自己去理
: 解資金是怎麼流動的，通膨怎麼形成的，你會懂我在說甚麼。回到前面通膨2~3%，如
: 果同時期你的資產沒有達到相同的成長水平，那你的錢無形中就是流到其他人手中。
: 　　這時候你會想那你去學股票甚麼的，必須說想法上稍微進步，但現實是，如果你
: 想靠投資抗通膨，市場上絕大多數人都辦不到，原因不是因為技巧能力不足，而是來
: 自於心態的問題，談論到這部分又有太多可以探討的，姑且只說結論，如果你想靠你
: 那僅有的200萬達到抗通膨甚至是賺更多的想法，效率上會輸直接買房。
: 　　終於要進到為什麼有能力先買房就對了的環節。
: 　　假設你有200萬這時候你狠下心決定買房子，台灣房子的特色就是可以直接讓你
: 開五倍槓桿，甚麼叫做五倍槓桿，就是你只有200萬卻可以擁有1000萬的房子，一定
: 要我用數學公式打給你就是1000萬/200萬=5，對就這麼簡單的算法，然後在台灣「目
: 前」你要操作這5倍槓桿的資金「成本」叫做不到2%。去哪裡找借這麼多利息成本這
: 麼低的錢?「房子」。
: 　　這邊緩和一下，你可能先想到的是：「幹！我這樣不是沒賺到錢還是要當房奴阿
: ！」糾都媽逮，我們前面提到的通貨膨脹的價值就來了，房子有個特色是優於現金的
: ，現金會因為通膨而縮小價值，但房子會因為通膨提升價值(換句話說是我一樣的房
: 子要能等價換到一樣的現金)。
: 　　舉個例子，假設今天大麥克套餐(房子)成本要100元，你是老闆你絕對不會做賠
: 錢生意，假設通膨是3%，明年你一定要漲到103元，不然你就賠錢了，這時候如果有
: 人要買你的大麥克(房子)現金就需要用103元，漲3%後的價值，才買的到你的大麥克
: (房子)。
: 　　但買房子是不是一個穩賺不賠的主意，我只能說就「長期」來看，你的「勝率」
: 很高，沒有所謂必勝，但時間夠久，基本上還是會隨著通膨上升，此外我沒有計算房
: 子本身的額外溢價，所以如果只看單一一項通膨，買房子對窮人的勝算是極高的，當
: 然前提是你月繳繳得出來還不會餓死。
: 　　接著我們要繼續計算為什麼我說買房子比你直接投資好的優勢。
: 　　我們前面看到200萬你投資或定存，假設拿到每年3%的報酬，那現在是買房子，
: 那就是直接變成1000萬的3%通膨報酬（一樣不算額外溢價），透過我Google計算機一
: 按，經過十年你可以拿到1344萬，把房子賣掉你可以拿到344萬（略過其他成本），
: 一個是投資200萬3%賺到69萬，一個是買房子賺到344萬，差距就是在5倍，原因很簡
: 單，因為人家「基數」比你大，這就是窮人常常在酸的「本多終勝」的想法，但實際
: 要翻身很難嗎？你只要達成月收五萬花費7年的時間，你就可以馬上坐上這個Money
: game的列車，在10年就拿到344萬的額外收入，如果你用200萬投資，同樣10年你想要
: 賺到344萬，那你的年化報酬叫做10.5%，如果你有這種實力，你也不會買不起房，但
: 我相信市場上投資要拿到年化10.5%應該不到10%。
: 　　再論房貸，基本上房貸年限能開越久越好，目前我所知道北部能做到的年限最長
: 是40年房貸，我講個極端的，有百年房貸我一定第一個貸，為什麼？因為你可以現在
: 就使用一百年後的現金，就價值上絕對划算，如果你還搞不懂為什麼，代表你還沒把
: 通膨放在心上，簡單的邏輯，我現在跟你借10萬，我一百年後再還你10萬，你會覺得
: 這10萬價值是一樣的嗎？如果你的答案是：不是，那就可以很輕鬆地明白，
: 　　　　　　　　　　　　現在錢的價值＞未來錢的價值
: 　　如果房貸利率＜你的報酬率，那就代表你應該盡你所能地把錢拿出來用，以台灣
: 來說，長期房貸利率幾乎都是低於2%，連通膨都比利率高，呈前面所述，房子又通常
: 至少會有通膨率以上的價值成長，那這中間的利差就是你可以賺到的，這就是為什麼
: 當你有能力可以買房子，你就應該就買房子的原因，當然怎麼買，房價是貴是便宜，
: 那又是另外一個問題，要買多少屋齡？總價多少？地區在哪？要有機能嗎？格局如何
: ？要出租嗎？等等之類的問題不在今天內文的討論範疇，這已經有點到投資策略的範
: 疇，不是現階段會問這種問題的人要煩惱的。
: 　　屁話總結
: 　　1.月收沒5萬自己想辦法賺到5萬，不然不要說買不起房，月收22K能買房你不覺
:       得奇怪嗎?
: 　　2.有能力而且不會餓死就直接買房就對了，這是你翻身最快的捷徑了
: 　　3.沒錢沒背景就好好努力，不要屁話跟抱怨，抱怨不會讓你變有錢
: 　　4.月收有5萬但嘴信義大安的房價太高買不起，抱歉那本來就不是你我可以住得
: 　　　起的

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※ 作者: zerobx 2023-01-29 13:20:56
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