看板 home-sale作者 princepisces (雙魚座)標題 [請益] 淨資產3000萬適合全職投資嗎？時間 Fri Jan 26 15:45:48 2024
先感謝版上各位大佬（尤其Ceca大）的經驗分享，讓我能上到車。
本業年薪200 up （有家庭，一個小孩）
目前手上資產（皆在臺中/高雄）及負債狀況
自住房：入手價2000，實價登錄約3800萬
投資房1:入手價850，實價登錄約1000萬（租金19000）
投資房2: 入手價650，實價登錄約750萬（租金17000）
總貸款約（皆為房貸）2300萬
每月還款約98000
股票淨值200萬（都是大盤ETF)
預計降息後賣出再投資一間房地產
淨資產約3200萬
因為本業壓力非常大、工時長，
導致身體狀況不佳，也很少時間陪伴家庭。
想請問這樣的情況，有辦法離職全職投資嗎？
（因為產業關係，本身沒什麼技能，找不到輕鬆、準時上下班、不用輪班、年薪70up的工作QQ）
目標：平均每年200萬up收入
版上大大常說，1000萬每年可創造100萬的價值，加上這樣才夠養家，及繼續增加資產。
但目前想到幾個問題，而遲遲無法下定決心：
1. 有50%的增值來自自住房，變成只能往小房搬嗎？
2. 離職之後無法使用高槓桿，要如何創造年報酬率10%的收益？
（比如目前投資房抓中期，五年賺500萬，後續無法貸款，如何買下一間投資？）
3. 目前會的投資技能只有
抓中期補漲（目前主要投資方向）
長期位階變化（資金取回速度太慢，沒有深入研究）
股票熊市從房地產搬錢all in大盤指數
（但若失去本業金流，勢必只剩賣房轉移資產。）
這樣需要轉為主攻短期老屋翻修嗎？
（剛好適合有資產，無薪水的我？）
最近被工作搞得心煩意亂，問題也很雜亂，
還希望各位能不吝給小弟指點明燈，謝謝。
-----
Sent from JPTT on my iPhone
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.138.166.18 (臺灣)
※ 作者: princepisces 2024-01-26 15:45:48
※ 文章代碼(AID): #1bisCksb (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706255150.A.DA5.html
※ 同主題文章:
[請益] 淨資產3000萬適合全職投資嗎？
01-26 15:45 princepisces
推 alfi2016: 槓桿全開當全職包租公
天天睏飽數錢1F 01/26 15:52
推 bop11: 自住房3800萬太貴，要換住便宜一點的房子3F 01/26 16:02
推 Mithra: 你大部分淨資產是自住房 沒有現金流
除非自住房賣掉換三間小的4F 01/26 16:03
推 a96932000: 不是醫生吧，感覺醫生要找到CP值不錯的職缺應該不難？7F 01/26 16:06
推 ceca: 自住佔太多了.8F 01/26 16:06
Ce大好！ 自住佔比太高我知道，
不過只是單純因為最早買，所以增值最多…
所以勢必還是得調整自住比例嗎？
推 hellogym: 每年200w 4000w丟股市5%不就有 對你來說不難吧9F 01/26 16:07
H大，這樣沒地方住啦QQ
→ ceca: 另外你要變無業遊民,你以後貸款會受到龐大的限制.
所以你要思考你之後貸款額度大幅限縮的問題.
以及,無業遊民你一定要會玩短期,不然你資金流動太慢.
有意外你會很麻煩.10F 01/26 16:07
懂了，主要就是貸款大幅限縮，
所以沒把握有10%投報。
短期的話，除非無業，
不然有點難花時間去學去嘗試。
→ ceca: 你至少維持2~3間短期在滾.
這樣你不時就會有幾百萬進入戶頭.
你才好調整以及應急.15F 01/26 16:09
老婆有工作，不過她自己賺的自己花，
不包含在我個人的投資計畫。
→ ceca: 當然如果你金融商品那邊有厲害的操作我就不知道了.19F 01/26 16:10
Ce大，有的話就不會上來問了XD
→ ceca: 這邊講的是純不動產.20F 01/26 16:10
推 TSMininder: 不行 看你問法就知道你是菜雞 頂多准你換個工作21F 01/26 16:10
→ ohyakmu: 一般人是開始投資到覺得穩了後離職，你是打算離職後開始投資，差很多。22F 01/26 16:10
M大，我就是投資才有這些資產…
所以不算離職才開始投資。
→ TSMininder: 菜雞來這邊問就對了 你這種的離職後復職只是時間問題25F 01/26 16:11
推 AIIT: 我也覺得自住3800太貴 你才只有3000萬 也就是還負債
如果是自住那間1000的話 我覺得可以全職投資了26F 01/26 16:12
所以唯一解感覺還是要調整自住房比例了…
這個我原本就有考慮在內，
參考C大說法，就是只能賣掉自住房，
學習短期，或是全數投入ETF。
推 VC0323: 家庭年收250算賺不多，但你住的房子也太貴，還不是30F 01/26 16:25
自住房不貴啦，是漲太多了…
→ VC0323: 在雙北。才一個小孩應該不用那麼大空間。31F 01/26 16:25
→ PassinBy: 所以原po到底是不是醫生阿? XD32F 01/26 16:28
不是
推 hosen: 扣掉薪資的現金流是負6萬，扣掉自住的是負資產550萬，建議乖乖工作，你需要200萬現金流33F 01/26 16:29
→ xname: 借問一下，自住房占比應該為多少是合理的啊?35F 01/26 16:29
推 ceca: 純投資過活，不能算太緊，有壓力的投資會把賺錢玩成賠錢36F 01/26 16:29
推 kiii210: 年收200要怎麼買到3800啊？37F 01/26 16:30
那是”現在”的實價登錄
→ TMTTMT: 大大幾歲呢？38F 01/26 16:31
30初
J大果然專業
推 lovebridget: 事實上是可以 但網路上26K垃圾會跟你說一百億都不行40F 01/26 16:32
哥不要太中肯，上來問當然是想要討論方法。
推 zigq: 3000改自住房1500+1500美股大盤(sp500.QQQ)應該你的壓力會少很多，需要花錢再從股這邊拿，工作看要不要換輕鬆一點的41F 01/26 16:34
→ lovebridget: 自住是消費換小是真的 賣掉買2000萬ETF一年就快20043F 01/26 16:34
※ 編輯: princepisces (223.138.166.18 臺灣), 01/26/2024 16:36:36
推 Afafa: 覺得你失敗機率很大 看得出來你不是強者只是搭房產順風車44F 01/26 16:34
推 aimlin: 醫生如果只想要年收兩百萬 大概可以周休四天以上45F 01/26 16:34
→ Afafa: 遇到逆風的處境你大概又要上來問該怎麼辦46F 01/26 16:34
→ zigq: 非常能夠體會工作壓力大的辛苦47F 01/26 16:35
→ aimlin: 專科醫師週末去診所看個診就有了48F 01/26 16:36
推 e33554431: 我跟你有點像 最近也打算離職休息了 但我自住比例沒那麼高49F 01/26 16:36
→ aimlin: 不需要那麼累搞投資 專職投資壓力很大的51F 01/26 16:37
→ airjade: 好好工作吧，真的太累就換啊52F 01/26 16:38
→ aimlin: 本業好好做 定期定額大盤etf就好53F 01/26 16:38
推 e33554431: 不過現在服務業月薪也都有四萬 加年終會找不到年薪70沒壓力的工作嗎54F 01/26 16:39
推 zigq: 離職後比較麻煩的是現金流啦，比較保守會建議資產再上去一個檔次在退休你的生活才不會那麼緊，個人也是同樣狀況所以繼續工作56F 01/26 16:39
→ duriel3313: 自住換小的很快就體驗到由奢入儉難了,還有家人咧59F 01/26 16:40
推 cue: 賣自住去住鄉下，全職投資者不用住市區60F 01/26 16:40
→ duriel3313: 住慣快四千的不要說1500,2500恐怕就想哭61F 01/26 16:41
→ hosen: 你都因為*壓力*想要離職，離職後現金流是負的，壓力更大，更容易犯錯62F 01/26 16:42
→ oncloudy: 1000萬租金才1.9萬？太低了吧 這負資產啊64F 01/26 16:42
增值件，目前都做中期投資。
→ hosen: 先問你有沒有決心賣掉自住的房子，賣得掉嗎？家庭不會革命？65F 01/26 16:43
不會，老婆也覺得自住佔比太高。
→ bluezoo: 老屋翻修外行人做的來嗎？67F 01/26 16:43
推 godwarder: 30初還是找份沒這麼操的工作繼續滾現金流吧
全職投資一般是股票或是包租公，看起來你是要裸退?
看到了，是要全職炒股...那要先有穩定幾年的績效才行吧68F 01/26 16:47
推 bustinjieber: 如果要以‘’投資的角度‘’來看，
自住貴不貴的定義不是以入手價來看，
是要以市場行情價來看，也就是資產價值，
你的自住房如果真的有這個行情，
你拿來自住就是佔了你資產的大部分，
這筆‘’資產‘’你不增貸/賣掉拿來運用，
未實現的收益幫助不了你‘’更有錢‘’，
你現在有兩條路可以走，
1. 增貸，但這需要你本業的支持。
2. 賣掉，但你需要換小或是換地區。
但無論哪條路我都不建議沒本業。
另外，給你一個觀點，
這幾年不是只有你的房在漲，
你以前認知的貨幣價值
不是目前實際的貨幣價值
更不是未來的貨幣價值，
所以你自己要衡量未來錢夠不夠用。
最後，房地產本來就是放大本業的優勢，
透過‘’槓桿跟時間‘’去幫助資產累積，
你目前資金要全職投資的話就兩種
1. 高金流物件，總投報抓5%以上。
2. 短期買賣較低總價物件。71F 01/26 16:51
受益良多，我會再消化。
推 lucky466: 玩股票你能保證都賺錢嗎？可以就離職吧！94F 01/26 17:06
股票只玩大盤
推 j8630222: 不行 你離職會完蛋 你看來沒有風險承受能力95F 01/26 17:07
推 lucky466: 增貸後在離職呀！全壓etf分批進場，然後找個小7店員不要96F 01/26 17:08
差不多滿了，會貸滿才離職。
推 lomi: 資債比太高 每月6萬房貸支出 其他支出保守抓6萬 一個月12萬全職運氣好投資順利能過關 但萬一運氣不佳 加上無固定收入98F 01/26 17:09
推 reallife: 當作創業來看待這事情，前期燒錢花時間不一定成功，看你是否願意100F 01/26 17:11
確實是這個想法，所以會怕…
→ lomi: 心理壓力會很大 除非目前被動收入等大於支出 否則不建議離職102F 01/26 17:11
推 nisi0773: 容錯率太低了 關鍵也很多推文說了 沒工作貸款難度提升103F 01/26 17:12
推 kiii210: 覺得你應該把自住入手價打出來，不然很容易誤會104F 01/26 17:12
非常有道理，都補上了，不然都問一樣的問題。
推 cutbear123: 自住房賣了 搬去房價低的中古屋
壓在1500萬左右 多的錢拿來置產或保守的股票投資105F 01/26 17:12
推 Robben: 沒工作就要穩定107F 01/26 17:13
※ 編輯: princepisces (1.165.235.11 臺灣), 01/26/2024 17:20:51
→ Zsad: 如果要認真投資，入手價不重要，重要的是現在市值
現在住3800的房就是太高，會拖慢退休目標時程108F 01/26 17:26
→ darklpi: 淨現金有3000萬可以考慮,資產就算了110F 01/26 17:27
推 quiet93: 想太多了
你根本沒幾次經驗，無從去證明你目前是實力不是運氣111F 01/26 17:30
推 fuzzycool: 感覺你的重點在找到一份比較不累又達到收入水準的工作而不是在被動收入
你就算躺平全職 你也絕對不會開心的113F 01/26 17:31
推 DMstar: 不會是業務吧
你可以看東京晗教授應該是會有啟發116F 01/26 17:32
→ fuzzycool: 或許跟老婆談養家壓力不要那麼大才是解方
你的壓力感覺是家庭 不是金錢 而且除了房子也不會理財118F 01/26 17:32
推 dophin332: 來看房版壓力好大,淨資產3000萬還不能退休.
我一生也許就3000萬淨資產而已120F 01/26 17:34
→ Eleen8651: 自住房轉增貸
休息一下後換壓力小一點的工作，這樣投資壓力也小一點122F 01/26 17:36
推 Focus788: 不想工作就是自住的賣掉去郊區蛋白區買另一個自住124F 01/26 17:47
推 leota: 加油125F 01/26 17:50
推 fuzzycool: 感覺你是工作不開心又不敢換.....126F 01/26 17:52
噓 VVVV5555: 30歲有這念頭 差不多沒救了128F 01/26 18:06
推 aimlin: 叫老婆分擔家用啦
男的又不是單薪500萬129F 01/26 18:14
→ kagaya: 另外，只是要準時上下班，70up。來公職啊.....
去國營也行....也是準時上下班..131F 01/26 18:21
→ Tatsuya72: 從低風險一夕之間變高風險，你很勇喔133F 01/26 18:25
推 spermbox: 1000萬每年可創造100萬的價值？
10趴投報率？
3000自己一個人當然可以退休
3000兩大一小要退休還是有困難135F 01/26 19:22
推 tumusi: 看你自己的資產要養幾個人，父母，孩子老婆，每位目前都要估值1000W，剩下的才是自己的
一堆人說自己財產有多少，其實只要你兒女爸媽另一半出了一個敗家，你就玩完了139F 01/26 19:24
--