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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-09-15 17:58:01
看板 home-sale
作者 blargelp (春日部四郎)
標題 Re: [請益] 請問A7真的這麼神嗎?
時間 Sat Sep 14 18:55:31 2024

先不講A7
講一下重劃區玩法
發現基本觀念竟然一堆人沒有。令人震驚。
沒基本概念，剩餘的討論都是虛的。



重劃區玩法就是

野狗長草期 —》單價成長期—〉自住客接盤期

這套早就被帥過頭他們玩到變公式了。

唯一風險就是野狗長草期太久，
假設當地還沒有出租機會，那就是房貸一直扣血。 甚至可能撐不住房貸。

帥過頭以前的竹南慘案就是這樣發生的。



所以啊，
草漯我就不敢買。
之前二字頭，我知道輸不了、我知道以後建築成本就是二字頭，當時買就是未來的成本價。

但我不知道他要多久噴上去。
也許一下就噴到四賺爛，但也許要放好幾年。
我不是來賭博的。


楊梅我也不敢買，
雖然楊梅不用怕租不出去，但我也不知道起漲點要多久。
對我來說還是賭博。


我的流派啦，
買房就是應該找最穩賺標的、穩贏才敢開最大槓桿。



所以啊
我不在野狗長草期買。
雖然賭對了報酬最高，但我要賭那個幹什麼。


買在單價成長期的初期，
雖然比起第一批入場的，成本高了50%，但買了就開始漲。穩到不行。



所以啊，回你的標題，A7神不神？
我看你內文，應該是投資角度。

投資角度當然不神啊，
現在才來幹什麼？太晚了吧？



A7現在是單價成長期已經走超過一半了，接到自住客接盤期中。

自住時期，不是不會漲，隨著新區機能愈來愈完善，還是會漲。
但我嫌少。



譬如說現在新買的可能55上下。
三年蓋好+房地五年，55漲到70 甚至75很穩啊。

但8年賺這點錢，不好意思我看不上。

版友應該也知道我去年買完兩間A7，
今年五月要再補貨 就沒買A7，改去台南補貨了。



很多重劃區因為景氣、政策或各種奇怪因素，
野狗長草期超長。
早期的林三淡、甚至現在很強的青埔，
都經歷過很長的潛伏期。（主因是當時景氣太差）


A7相對之下，
長草期算很短、轉自住客盤的過程也非常順利。

很明顯是一個成功走完整套流程的重劃區。典範等級的。



所以啊，除了特別造謠與現實不符的ID我會嘴他以外，
一般酸A7的我理都懶得理。

為什麼？
因為早就已經玩完啦，從今年Q2開始成交坪數三房比例大幅增加的時候，
就確定轉自住客格局確立。

剩下的只是走完流程而已。


都已經確定答案的東西，還跟搞不清楚狀況的在爭什麼？
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.227.2.233 (臺灣)
※ 作者: blargelp 2024-09-14 18:55:31
※ 文章代碼(AID): #1cvMkbPP (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1726311333.A.659.html
※ 同主題文章:
● 09-14 18:55 blargelp. ■ Re: [請益] 請問A7真的這麼神嗎?
　 09-15 10:15 NovaShin. ■ Re: [請益] 請問A7真的這麼神嗎?
噓 tenkaakido: 投報率3趴寫在文章裡啦。1F 09/14 19:01
→ blargelp: 你真的很爛欸。2F 09/14 19:02
噓 tenkaakido: 怎麼算都沒3趴啊！才叫你寫出來讓大家知道，怕啥。3F 09/14 19:05
推 NodeWay: 當年有捷運的2字頭本來就是買了躺賺 無腦買4F 09/14 19:07
→ NodeWay: 一堆3-4年漲80%出場的 如果有人是當年沒錢上車我還表示
→ NodeWay: 同情
滿多三年50% 4年80%出出場的。
推 BernieWisman: 我自住需求 看了A7之後最後還是決定回去買台北市預7F 09/14 19:11
→ BernieWisman: 售屋 A7代銷不知道為啥都很跩 北市的反而都很客氣
沒辦法 賣方市場，大概再漲個五到十萬，A7代銷服務應該就不錯了。
推 PassinBy: 推現在就是接盤俠套牢期~9F 09/14 19:13
我好像沒說會套牢吧
未來比例漲的比台南（部分區域）高雄少而已。
→ Sam27: 我25買時一堆代銷都說不買會後悔10F 09/14 19:17
→ Sam27: A7就北北基桃這5年漲幅最大，沒人酸才可怕
A7就是漲幅最大，才出現在很多人的視野中
其實那些抗性二字頭就有了，只是又是一批新的注意到A7的人，又要再解釋一次
噓 dskr: 理都懶得理?怎麼常常一天看到你好幾篇文章12F 09/14 19:20
我有寫是針對哪一種人才會噴他吧，像一樓那種的啦
跟他說他幻想的跌回3字頭，投報會破3%，房價有租金撐，就開始崩潰要別人幫他算
※ 編輯: blargelp (36.227.2.233 臺灣), 09/14/2024 19:30:12
推 Scofiled: 台中港市鎮重劃區還有20出頭的新屋，好像也超過野狗期了13F 09/14 19:26
→ Scofiled: ？
推 NodeWay: 不敢買就繼續租房阿 5字頭買不起 北部也只能看淡海客運15F 09/14 19:27
→ NodeWay: 草漯了 連A10都買不起 A20比A7還兇
→ NodeWay: 務實一點去看自己買的起哪裡 不然就認清乖乖租房
推 alonzohorse: b大你現在是要繼承西卡的遺志嗎？享受被大圍攻的快18F 09/14 19:40
→ alonzohorse: 感
→ blargelp: 沒8 會固定噓我的id 也就兩個 應該還沒到被圍攻程度820F 09/14 19:46
噓 tenkaakido: 投報3趴我怎麼樣都算不出來啊，你算啊！你自己也算不21F 09/14 19:48
→ tenkaakido: 出來3趴吧。
591 租屋A7第一個物件，沒特別篩選就第一個。
我就不貼圖了 怕有交易問題被桶

富宇哈佛苑 29800/月，
室內15.8，公設33.5回推權狀23.75
單價用你崩潰亂喊的三字頭。不要欺負你，39萬就好。

23.75*39=927
加車位200=1127總價。

29800*12/1127萬=3.17%

其實會崩到三字頭這種白痴前提，
我還跟你在那邊算已經很給你面子了。

人厚臉皮要有限度，望自重。
崩潰秀我已經看膩了。
推 doliphin: 台南補貨哪裡呢23F 09/14 19:49
我買南科，35一坪，蓋兩年半+房地五年。
出租的話有產業撐，低總漲幅也不會太差，再不然如果哪天我去南科工作也能用
算是進可攻退可守
※ 編輯: blargelp (36.227.2.233 臺灣), 09/14/2024 20:00:51
推 Nobel108: 請問柏尼大的台北預售屋是買哪個區域呀？24F 09/14 19:57
推 horseorange: https://i.imgur.com/7BsNsjK.png 其實重點就這句 原25F 09/14 20:12
→ horseorange: po還中肯也跑去買別個地方 有些a7是最近才買來投資的
→ horseorange: 常常在別篇出現感覺很急
[圖]
推 hortl233: 南科麻煩在大樓的產品很少，9成5都是華夏28F 09/14 20:14
→ hortl233: 投資/自住首選大樓，20戶50戶的華夏是拿來折舊的
→ blargelp: 現在如果買A7非自住客 還有一種啦 就是置產客。錢多找個30F 09/14 20:17
→ blargelp: 資產放置器，加減賺，不追求最大投報率，不想離開北部，
→ blargelp: 管理搞那麼麻煩。那是可以買。我這種找最大投報的 搭幾
→ blargelp: 趟火車去南部 用時間換金錢的話 就會去其他地方
噓 tenkaakido: 29800含車含管，麻煩扣掉車跟管才是你實拿好嗎！而且34F 09/14 20:25
→ tenkaakido: 還是還沒租出去的。
推 JKjohnwick: 確實現在進去就接盤36F 09/14 20:38
→ JKjohnwick: 沒錯
→ dcdc: (75%-55%)*0.8/8*5也還有10%啊~38F 09/14 20:46
→ dcdc: 打錯，是(75-55)/55*0.8/8*5=18% XD
→ yeayeayeah: 請問一下 要怎麼看現在從野狗長草期 變成單價成長期了40F 09/14 21:21
→ yeayeayeah: 另外 為什麼三房銷量變多就是轉成自住接盤期呢? 還有
→ yeayeayeah: 什麼條件能大概看出進入自住接盤期呢?
推 yayayogo: tenka一直吵真的很難看，那你算是多少啊？數學不好嗎一43F 09/14 21:25
→ yayayogo: 直叫人家算
推 NodeWay: 拜託 酸A7以前 想想新北那些破百的你買得起嗎 買不起何45F 09/14 21:30
→ NodeWay: 來談投資 找自己負擔的起的再來談吧
→ NodeWay: 有那個實力再來酸 例如某個沒料的a0是有實力沒錯
→ NodeWay: 我自己後來也跑去買青埔跟副都心了 但不代表我不看好A7
→ NodeWay: 手上還有一間 只是捷運旁都不開案只好把資金放其他區域
→ NodeWay: A7有價值就是可以買到離捷運很近的案 還很便宜
→ blargelp: 開始耍無賴了 就是知道你不會認帳 一開始才懶得算給你。51F 09/14 21:39
→ blargelp: 那篇也沒寫含管不含管啊，要不要我算萬管理費 你再來說
→ blargelp: 沒扣土地稅房屋稅？ 扣完稅 再來說沒扣房地合一稅？
推 baseba1l: A7文青區及中商區還有漲幅可期，後面甲山林跟富宇都還沒54F 09/14 21:42
→ baseba1l: 推勒，我個人是看好文青區那塊
→ blargelp: 現在富御接待中心那塊 等他推案一定破756F 09/14 21:45
→ blargelp: 甲山林、長耀都有地 等破65來看看他們要不要推了
推 baseba1l: 甲山林跟富宇絕對是今年或是明年A7指標創價大案58F 09/14 21:52
噓 a000000000: 說小房蟲就小房蟲  3%投報還好意思拿來邱59F 09/14 22:20
→ a000000000: 講的好像各種雞毛管理不用成本  要馬就尼本業太閒
→ a000000000: 我悶以前在全世界各大都市看投報  5%以下大便
→ a000000000: 8%算可以研究   尼這3%   呵
推 childeviler2: 台灣的租金太便宜63F 09/14 22:42
推 z19890506: 怎麼會拿世界租金來比XD64F 09/14 22:46
→ airjade: 3%以下真的就是佛心做身體健康的65F 09/14 22:47
噓 a000000000: 阿就這種雞毛錢也在賺   還拿粗乃邱   很尷尬66F 09/14 22:47
噓 tenkaakido: 小房蟲以為自己買37租人也有3趴，結果連他舉的例子是67F 09/14 22:59
→ tenkaakido: 裝潢傢俱一起附，含管含車都沒留意。其他支出一年一次
→ tenkaakido: 沒算就算了，管跟車每月要繳的沒算，真的很精。其實直
→ tenkaakido: 接承認自己不會精算不到3趴，硬要凹。何況要買到3x他
→ tenkaakido: 自己都認為不可能。
推 freekid: 樓上你講那些 他只要單坪用30萬算就行了吧72F 09/14 23:28
推 childeviler2: 呃，有沒有查過台灣都市普遍的租金收益率是多少啊？73F 09/14 23:30
→ childeviler2: 感覺很多活在雲端啊
推 childeviler2: 在台灣3%算蠻不錯的了...，還沒算上房子的漲幅...
→ childeviler2: 我的天啊！
推 aa00788: 重劃區翻倍在尻 老公寓仔拿租金當寶77F 09/14 23:37
→ aa00788: 跟買高股息的一樣 本業收入太低的最愛這種：）
推 NodeWay: A7還有最精華那塊正捷運宏國的跟一堆長庚還在養的地79F 09/14 23:42
→ NodeWay: 富宇反倒變抬轎的了 不過我想他會留著最後那一塊不推
→ NodeWay: 捷運旁的精華地大概才推1/10而已 也就新未來跟捷市達
推 over999: 新未來真的讚 廣19完工後直接上7082F 09/14 23:53
→ blargelp: 其實 我最近交屋的那間，目前在整修，預計可以破三%（實83F 09/14 23:56
→ blargelp: 拿/含裝修總價），不過還在裝。等租出去再來跟大家報告
→ blargelp: 小兩房無車，含管收到兩萬三就過3%了，應該是滿容易的。
→ blargelp: 剛好買在39萬。所以那個雲仔在唬爛的時候 我不用算都知
→ blargelp: 道可以上3%
→ blargelp: 寬限期這間租金可以抵我自住+這間的寬限期利息總合。居
→ blargelp: 住金流0，來存第三間交屋款
→ a000000000: 那葛覺得台灣3%蠻不錯的   我幫各路租客感謝房東90F 09/15 00:06
→ a000000000: 台灣房東真的是佛心事業
→ blargelp: 我跟你講 你可能比較不熟台灣的，增值件3%很嚇人了。蛋92F 09/15 00:15
→ blargelp: 黃除非特化成隔套 頂加那種收租件可以到5%10%，一般有增
→ blargelp: 值空間的 一房一廳 兩房，有2.3%很厲害了
→ a000000000: 我覺得尼這3%賺得很好笑 有時間搞這3%不如去充實自己95F 09/15 00:20
→ a000000000: 起碼我當年一看矽谷房價漲速比房租快很多  8%物件沒惹
→ a000000000: 秒轉股   給尼參考
推 z19890506: 一般人買得起汐科就不錯了 還矽谷勒…98F 09/15 00:22
→ QDR18: 樓上 a9零是真的可以買矽谷der99F 09/15 00:30
推 childeviler2: 大家的資產配置不同啦，股票有80%是韭菜，指數型+100F 09/15 00:57
→ childeviler2: 債券+房地產+勞退，可以搞穩穩退休就好了
噓 a000000000: 尼要確定捏   可以搞穩穩退休就好   嘻嘻102F 09/15 01:10
→ a000000000: 我十幾年前在生涯規劃版三不五時酸考公職的
→ a000000000: 那些人也是覺得年年歲歲花相似  終身高俸領到死
→ a000000000: 然後捏   月退就被砍惹
→ a000000000: 指數型+債券+房地產+勞退   尼要確定三五十年後夠用捏
→ a000000000: 戶數減少最快20年後就會發生優
推 childeviler2: 那你也要保證你20年股票都不會輸啊，日本不是演過了108F 09/15 01:16
→ childeviler2: ，為啥還要再講同樣的事情？日本都市房市崩了嗎
推 idmaker: 精闢110F 09/15 02:07
推 una283: 蠻誠懇的呀講3%也不會膨風111F 09/15 06:47
推 aibor: 捷市達還蠻不錯的！離捷運站超近！重點是還沒蓋好～但是也112F 09/15 06:58
→ aibor: 沒貨了
→ aibor: 近捷運站就是無敵～
推 whitetaylor: 喜歡在網路找人吵的是不是家庭沒溫暖阿115F 09/15 08:15
推 floatfaith: 推推116F 09/15 11:30

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