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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-06-06 15:27:52
看板 home-sale
作者 jamo (hi)
標題 Re: [請益] 中產是不是只能吃土了
時間 Wed Jun  5 14:29:17 2024

※ 引述《foda (啾咪)》之銘言：
: 如果之後卡豪宅 3000 萬
: 再卡第二戶六成，第三戶 keep 四成
: 如果在兩三年前沒有買房
: 然後不久的將來一般住宅都漲滿到 3000 萬
: 這樣貸款兩間的頭期款要 1800 萬
: 這樣買房還有累積資產的效益嗎？
沒有了
技術上的分析在
#1cDM2c0U 這篇已經說過
Re: [請益] 這幾年房價增值後下一步該怎麼走 - home-sale板 - Disp BBS jamo 答案是沒有 也不是真沒有 而是不適合普通 人玩,例如辦公室 或者廠房投資 你這個問題 我已經想了20年了 20年前台灣的制度 很多路子可以走 其中的路子,正道 偏門我都用過 但是經過這些年 房地產很

這邊再講一些心法上的分享

投資第一條心法就是:
人多的地方不要去
因為人只要一多,就再也沒
有超額利潤,只剩合理利潤
就像指數投資,
那就是市場合理利潤!

我當年進法拍屋市場,
做隔間小套房,都是在市場
都還不懂這些產品的時候
就進場!這才有利潤空間~

而近幾年的房地產,
真的已經變成全民運動
當一個資產火到這個地步,
基本上就是只剩合理利潤


: 2020 年桃園兩房都大約 800 的時代還能慢慢挑找喜歡的
: 現在是 2000 萬都還要用搶的
: 有錢人是否很怕大家不工作呢
: 訓練小孩去當足球明星有機會嗎
現在政府的心態很明顯
就是讓每個人能買一套房

新青安很有可能會變成
常態政策來輔助年輕人
買第一套房
但是會縮緊多房的金流
影響所及上一篇有說了
就不贅述

以前房地產可以拿來做為
階級躍升的工具
最主要就是
1:懂的人少
2:槓桿強大
3:稅盾無敵

但是所有事情都是這樣,
只要一攤在陽光下,
就經不起檢視,
所以房地產在經過這
幾年的政策折騰之後,
現在這三個優勢都沒了

新青安表面上看著是
推升房價的工具
但從另一個角度來講
是降低了新手的入門門檻
你有房我有房大家都有房
每個人都一間房

那想靠不動產提升社會pr
以前可以贏過大批不買房
或者買不起房的
以後就能贏過那些一小搓
鐵齒不買房的人了!


另外特別要提醒的是:
台灣少子化的年代
是真的快到了
https://reurl.cc/DjDAEd
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假設以 25~34 歲為買房主力
這十年間從366萬掉到313萬
再下一個十年會掉到234萬
從我買房時高峰到十年後
主力買房人口會跌掉36%

這並不是甚麼統計推估數字
而是實實在在的普查數字

台灣近十年的外勞增加數量
大概是十萬人,但這十萬人中
能拿永居的比例應該不高
這個人力缺口是補不起來的

加上現在預售屋綁房地合一
隨隨便便都是七八年起跳
要買蛋殼甚至蛋白的人
真的要很小心!

台灣幸運的是
很多題都有考古題可參考
少子化問題日本演給你看了
戰爭問題烏克蘭演給你看了
但不幸的是
台灣很多人看不懂....


--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.78.6 (臺灣)
※ 作者: jamo 2024-06-05 14:29:17
※ 文章代碼(AID): #1cO0N0jv (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1717568960.A.B79.html
※ 同主題文章:
● 06-05 14:29 jamo. ■ Re: [請益] 中產是不是只能吃土了
　 06-05 15:33 waitrop. ■ Re: [請益] 中產是不是只能吃土了
→ zzahoward: 其實買房的主力是30~70吧 新房主力一堆50以上的XDDD1F 06/05 14:30
→ zzahoward: 蛋黃區還是卡在大樓供給不夠嬰兒潮退休世代
那是以前

現在有新青安助威加上
這幾十年房地產強強滾
新一代年輕人從來沒有
碰過真正的經濟不景氣
遇到的都是QEQEQE
貨幣不斷貶值資產不斷升值
年輕一代有點腦子的
都知道要趁早上車

所以說很多人沒看懂
市場變化
推 JohnLackey: 30-50吧3F 06/05 14:32
推 qqphor: 懂得人少，願意用心去懂的人更少4F 06/05 14:33
推 KrisNYC: 沒辦法 多數人買房決策目前還是感性>>>>理性5F 06/05 14:35
→ KrisNYC: 人生中太多的事沒有辦法效率最佳化 買房絕對是其中之一
推 yiliang1107: 看不懂的人多 才有機會XD7F 06/05 14:36
推 bustinjieber: 完全同意8F 06/05 14:40
噓 a000000000: 戶數要掉大概還要20年   現在戶數增量還是蠻強der9F 06/05 14:41
推 ming5566: 推10F 06/05 14:41
推 a96932000: 只是目前即便不買房，其他投資標的可能會更韭QQ11F 06/05 14:41
推 cpa0426: 郊區預售屋真的很危險，一堆人還在那邊新治百病…12F 06/05 14:47
推 chives465: 少子化要影響房價還有10年以上吧，現在就租金投報先烙13F 06/05 14:48
→ chives465: 賽而已
推 bustinjieber: 我自己整理過資料了，15F 06/05 14:48
→ bustinjieber: 戶口數：
→ bustinjieber: 2010  784萬戶
→ bustinjieber: 9年CAGR 1.35%
→ bustinjieber: 2019  883萬戶
→ bustinjieber: 4年CAGR 1.1%
→ bustinjieber: 2023  924萬戶
→ bustinjieber: 18年CAGR 1.1%（最高假設）
→ bustinjieber: 2041  1112萬戶
→ bustinjieber: 實際上大概會落在1100萬戶以內。
→ bustinjieber: 台灣房屋存量：
→ bustinjieber: 2013年 827萬
→ bustinjieber: 9年 80萬間
→ bustinjieber: 2022年 907萬
→ bustinjieber: 9年 80萬間（目前應該沒問題）
→ bustinjieber: 2031年 987萬
→ bustinjieber: 9年 80萬間（應該不會到）
→ bustinjieber: 2040年 1000萬-1100萬
→ bustinjieber: 最慢會在2040年看到一些跡象，
→ bustinjieber: 實際要看戶數增長跟供給量，
→ bustinjieber: 最快有可能提早個五年發酵，
→ bustinjieber: 不過大量開放外勞就可破局。
外勞要拿到台灣永居才會
是有效買盤
要靠台灣發出的永居簽證
來補少掉的買盤缺口
我個人是覺得很難!

少子化的影響本不應這麼快
但是房地合一綁五年
這個影響太大再加
預售屋禁轉這個combo
直接將進程提前十年

買預售的真的要很小心
玩中古的可能還有幾年
的時間慢慢轉!

→ bustinjieber: 但投資不用去賭沒發生的政策。37F 06/05 14:49
※ 編輯: jamo (36.231.78.6 臺灣), 06/05/2024 14:55:35
推 metam: 其實還有個觀察重點，現在普遍共識防震、消防等公設法規38F 06/05 14:50
推 GBTC: 推 感謝j大39F 06/05 14:50
→ metam: 逐漸成熟，雙北加起來腹地也才跟台中台南差不多大40F 06/05 14:50
推 yiliang1107: 垃圾數據只會產生垃圾結果XD41F 06/05 14:50
推 kemal969: 農地被劃到城一要賣掉買房嗎42F 06/05 14:50
→ metam: 雙北卻要塞650萬人口，台中高雄台南也才三百萬人內43F 06/05 14:51
→ yiliang1107: 1.要拉人口變化2.當地20年來的屋齡變化3.週邊重劃區44F 06/05 14:51
→ yiliang1107: 塊
→ yiliang1107: 只單看戶數要幹嘛==
→ KrisNYC: BJ數字還是有趨勢性的參考意義47F 06/05 14:52
→ metam: 現在建蔽率、容積率管制下去，不看好雙北能塞那麼多人48F 06/05 14:52
→ yiliang1107: 戶數的影響在七都跟偏鄉會一樣嗎XD49F 06/05 14:52
→ KrisNYC: 但2040年存量1100萬間裡 多半還是8成以上屋齡>2550F 06/05 14:52
→ yiliang1107: 所以沒看到，雙北開始都更大元年51F 06/05 14:52
→ KrisNYC: 新房子我們有生之年都不可能夠52F 06/05 14:53
→ yiliang1107: 利潤點夠了，就會開始動。53F 06/05 14:53
→ yiliang1107:  雙北的空地遠比你我想像中的多
→ KrisNYC: 而且2040年時 2015年的房子也25歲了 ....55F 06/05 14:53
→ KrisNYC: 現在的新房子 2040年時都是15年新古屋了....
→ yiliang1107: 不用過渡預測、也不用過長預測57F 06/05 14:54
→ KrisNYC: 使照只有十萬 符合一般人需求的只有一半58F 06/05 14:54
→ yiliang1107: 重點在於外觀差異，一品大廈多久了59F 06/05 14:54
推 bustinjieber: 你要討論各地區就看各地區的資料，60F 06/05 14:55
→ bustinjieber: 這是一個大方向。
→ KrisNYC: 所以新房供給就是<5萬 新房需求是所有購屋者 需求>25萬62F 06/05 14:55
→ yiliang1107: 接下來南機場那塊也要動作了63F 06/05 14:55
→ KrisNYC: 所有購屋者不買新房子都是因為買不起和不划算64F 06/05 14:55
→ yiliang1107: 新屋不新屋其實不是重點65F 06/05 14:55
→ KrisNYC: 不是因為購屋者不想買大間新房子66F 06/05 14:56
→ yiliang1107: 重點是價差67F 06/05 14:56
→ bustinjieber: 你根本不懂分析，分析就是從大看到小。68F 06/05 14:56
→ yiliang1107: XDDDD 嗯，我絕對不懂分析，所以每間翻倍都是巧合69F 06/05 14:57
→ bustinjieber: 大趨勢不去了解，直接跳到細部分析，70F 06/05 14:57
→ bustinjieber: 我保證會出現很多誤差。
→ yiliang1107: 分享的每一個建案，都半年年漲10萬以上都是巧合72F 06/05 14:57
→ yiliang1107: 因為你忽略了更重要的因子
→ bustinjieber: 你愛嘴找優越感是你的事，74F 06/05 14:58
→ bustinjieber: 我根本懶得跟你吵。
→ KrisNYC: 所以兩件事1.新房子的營造價格 如果一年漲3% 2040是156%76F 06/05 14:58
→ yiliang1107: 沒人跟你吵啊XDD77F 06/05 14:58
→ esheep: 依目前政策，雙北都更可以不用想了... 當利益超過一般人的78F 06/05 14:58
→ esheep: 想像之後，人就很難理性思考了... 目前人人都知道當顆堅硬
→ esheep: 的釘子，利益可能最大化，所以...  尤其目前都是集合式住
→ esheep: 宅，很難把你獨立排除了。
→ yiliang1107: 所以要看政策在幹嘛啊82F 06/05 14:58
→ KrisNYC: 2040年蓋的新房子 賣價會是156%x現在造價+當時地價成本83F 06/05 14:58
推 detective14r: 台北市中心的地只會越來越稀有84F 06/05 14:59
→ yiliang1107: 要看李四川地下市長在做什麼85F 06/05 14:59
→ detective14r: 大樓還有一些產權複雜的地 永遠別想都更86F 06/05 14:59
→ KrisNYC: 2. 新房子永遠是需求>>>供給 就知道這兩件就好了87F 06/05 14:59
→ detective14r: 能蓋地地就剩下那些 等到好整合的都弄完88F 06/05 15:00
→ detective14r: 就會停滯了
→ yiliang1107: 然後再週而復始90F 06/05 15:00
→ KrisNYC: 2040年跌不跌不甘你的事 現在玉山上北海邊便宜也沒人要91F 06/05 15:00
→ yiliang1107: 不就是台北市現在正在做的嗎？XD92F 06/05 15:01
→ KrisNYC: 妳各位在買 想買的都是能住又具有金融價值的房 不是狗屋93F 06/05 15:01
→ yiliang1107: 所以去關注戶數做什麼？ 還是很久之後的事情94F 06/05 15:01
→ zzahoward: 雙北基本上無敵啦 你看那個醫學中心的密度95F 06/05 15:02
→ yiliang1107: 光是如果一個不小心統一，然後你跟我說40年後戶數96F 06/05 15:02
→ yiliang1107: 人口數變化
→ zzahoward: 人口結構越老 雙北就越值錢....98F 06/05 15:02
→ zzahoward: 至於都更喔 價格夠高都更效益就會出來
→ yiliang1107: 每個人的時間是很寶貴的，沒必要過度預判非主要的影100F 06/05 15:03
→ yiliang1107: 響因子
→ zzahoward: 事實上很多老人都更意願比你想像中高102F 06/05 15:03
→ yiliang1107: 這個才是我要說的重點，垃圾數據產生垃圾結論103F 06/05 15:03
→ yiliang1107: 是啊，所以都更這塊現在動作很多，有沒有在市場稍微
→ yiliang1107: 討論就知道
推 detective14r: 意願高沒用阿 你一樓店面怎麼搞定106F 06/05 15:04
→ detective14r: 穩定金流+不缺錢 就是卡在那邊
→ yiliang1107: 那就換地方啊，空總、大同的芙蓉大樓108F 06/05 15:05
→ detective14r: 都更現在能動的 大部分都是產權單純的109F 06/05 15:05
→ detective14r: 等現在這批屋主去世，繼承的子女更多
推 bustinjieber: 不關注戶數等於不看需求量，111F 06/05 15:06
→ bustinjieber: 各縣市的移入也是基於戶數增長，
→ bustinjieber: 現在的移入成長率不代表未來的趨勢。
→ yiliang1107: 簡單說去看這兩年雙北都更量 有多少再跑嗎114F 06/05 15:06
→ detective14r: 那麼難整合，建商根本不會想碰115F 06/05 15:06
→ yiliang1107: 有嗎？ 滿多建商都在碰啊，尤其營造廠出生的建商目116F 06/05 15:07
→ yiliang1107: 前滿多都在走這一塊
推 zzahoward: 其實繼承子女很多都想分現金分一分 抱著破公寓沒比較好118F 06/05 15:08
→ detective14r: 大部分都是臨大路 台北巷弄裡面那堆老房119F 06/05 15:08
→ zzahoward: 反而卡的都是原屋主 繼承的通常都想要分掉120F 06/05 15:08
→ detective14r: 又是住三的 我看等個100年有沒有機會吧121F 06/05 15:08
→ yiliang1107: 外加z大所說的 台北市好人的觀念開始改變了122F 06/05 15:08
→ yiliang1107: 「老人」
→ zzahoward: 巷弄裡面那些老房很多也沒店面問題了 不過危老這東西124F 06/05 15:09
→ yiliang1107: d大真的沒有，現在很多小基地100以內的巷弄內都開始125F 06/05 15:09
→ yiliang1107: 都更了
→ zzahoward: 差不多該趕快掃出去了127F 06/05 15:09
推 KrisNYC: 新房子一坪都穩破180萬 改變了(X) 算盤撥得過了(O)128F 06/05 15:09
→ zzahoward: 小基地那種危老其實是都更毒瘤....129F 06/05 15:10
→ yiliang1107: 當然你說地目住三會受限沒錯，所以他們接下來會動這130F 06/05 15:10
→ yiliang1107: 一塊
→ KrisNYC: 不願意接受室內小(X) 新房子沒有比舊房子多值幾千萬(O)132F 06/05 15:10
→ zzahoward: 不過說真的 我很慶幸2019年勉強上車了台北房 媽的五年133F 06/05 15:10
→ zzahoward: 漲50%不知道是什麼鬼東西
推 detective14r: 我是不看好會動住三 全台人口都在減少135F 06/05 15:11
→ yiliang1107: 台北喔 看你物件，點對還會再漲喔136F 06/05 15:11
→ detective14r: 沒道理台北還放寬管制那麼久的容積率137F 06/05 15:11
→ qqphor: 數據還是重要啦，基礎還是要看138F 06/05 15:11
→ yiliang1107: 動台北市的就好啊，而且各縣市這個容積率跟建蔽率都139F 06/05 15:12
→ yiliang1107: 不同
→ yiliang1107: 又不用全國XD
→ zzahoward: 容積率不放寬台北價格只會繼續噴…142F 06/05 15:13
→ yiliang1107: 沒看新北一個塭仔圳四百多頃、後面還來個大柑園143F 06/05 15:13
→ yiliang1107: 新房不是問題，價格才是問題
→ yiliang1107: 還有地點
推 bms: 中俄綁一起 未來中國打台灣俄羅斯就會在後面撐腰146F 06/05 15:14
→ bms: 所以烏克蘭能不能贏真的很重要 不然台灣就是下一個
→ bms: 烏克蘭
推 detective14r: 總容積不會變，就是移來移去 頂多台北區域內檢討149F 06/05 15:14
→ detective14r: 不可能全面放寬住三直接300% 那其他的也要一起平移
→ detective14r: 調整?
→ zzahoward: 我假如想往上換 現在是不是該All in阿XDDD152F 06/05 15:15
→ yiliang1107: 問題是大家人都往雙北集中啊153F 06/05 15:16
→ yiliang1107: 其他縣市地還很多，慢慢來不斷生出重劃區就好
→ zzahoward: 其實容積率也不一定要動 原屋主走了子女就同意都更了155F 06/05 15:16
→ yiliang1107: 台北市現在去換6800的鑑價能過，其實很賺啦156F 06/05 15:17
→ zzahoward: 但其實4~5年級退休這批 都更意願不低的 但你再拖個十年157F 06/05 15:17
→ zzahoward: 這些老人搬不動意願又會掉下來
→ yiliang1107: 老的會去世啦 XDDDD 幫忙翻譯159F 06/05 15:17
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/YMD8LNG.jpeg
[圖]
推 detective14r: 問題是整棟公寓大家年紀不一樣161F 06/05 15:20
→ detective14r: 有的5-60歲 想說都更完可以回來在住10年
→ yiliang1107: 台北市現在在幹嘛，住三可以某些項目營業163F 06/05 15:20
→ zzahoward: 沒 台北不少公寓整棟都差不多年紀的 年輕的更容易都更164F 06/05 15:20
→ detective14r: 7-80的都一腳踏進去了 還有幾年都不知道165F 06/05 15:20
→ yiliang1107: 然後住三改商三，容積率不就噴166F 06/05 15:21
→ detective14r: 等到7-80的走了 換原本5-60的老了 無限循環167F 06/05 15:21
→ yiliang1107: 想太多，有些就洗出去了真的啦XDDDD168F 06/05 15:21
→ yiliang1107: 建商現在自從萬安公子上任了 都活絡起來XDDDD
→ yiliang1107: 新房 戶數 都不是重點啦，重點是好地點的新房。
→ yiliang1107: 不然淡海也很多新房啊，所以才說統計那個戶數的意義
→ yiliang1107: 何在
推 foda: J 大也讓我學到好多，厲害厲害，推推173F 06/05 15:27
推 foda: 我房子買好買滿了，最近要來增貸出來買正二，和 0050 和 GG
→ foda: ，當個快樂的打工仔
→ esheep: 應該說 都更的目的是要塞更多人 或者是 舊商區減壓？  如176F 06/05 15:32
→ esheep: 果是舊商區減壓可能比較好處理，硬拉高生活水平讓長短居人
→ esheep: 口離開該區，可能相對簡單。若是 要讓原本舊區能塞更多人
→ esheep: ，就是把都更炸彈往後移個三代而已...
→ yiliang1107: 其實有一個數據大家沒注意到180F 06/05 15:33
→ yiliang1107: 台北市其實一直處於汰弱留強的狀況
→ yiliang1107: 真的抗不住的，就賣一賣去外地，其實不少
→ yiliang1107: 原生留下來的比例其實比想像低
→ hellogym: 老台北人腳麻了 走不了184F 06/05 15:38
→ esheep: 我看到的是原本住信義區/大安的同事，從小在那裡長大，後185F 06/05 15:39
→ esheep: 來實在無法撐信義區/大安的高消費，所以直接搬到新北。所
→ esheep: 以  都更的目的為何？ 塞更多人or 走純商？  做法上會不太
→ esheep: 一樣
→ yiliang1107: 是進來更多菁英XDD189F 06/05 15:41
→ esheep: 但唯一確定的是。無論走哪一條，台北就只會上漲，人（有權190F 06/05 15:42
→ esheep: 狀的）只會一直被洗出去...
→ yiliang1107: 這兩年觀察台北市，對岸跟香港的比例192F 06/05 15:42
→ yiliang1107: 跑來的越來越多，基本上他們都付清啦
→ yiliang1107: 不要忘了台北市是國際都市XD,華人世界中最後一個民
→ yiliang1107: 主之地
→ yiliang1107: 所以討論交流就是這樣很好玩，可以看到不同盲點
→ yiliang1107: 如果不同聲音聽不進去，會很可惜畫地自限啦
→ esheep: 香港最好單比  港島vs 外區（青衣etc.）的人口變化。 跨國198F 06/05 15:44
→ esheep: 外移其實是不同命題，拿來對比不太適合...
→ yiliang1107: 但他們確實在影響台北市房地產200F 06/05 15:45
→ yiliang1107: 房地產是活的，不可能理想化 永遠要動態調整
→ yiliang1107: 就像我為什麼說討論戶數沒意義另一個點
→ yiliang1107: 因為新建照 會隨著時間增加啊，所以去預判2040幹嘛
→ esheep: 這是事實 我沒有否認，但 除非有像日本移民南美洲 那種 政204F 06/05 15:48
→ esheep: 治背景，不然不適合拿來並論。就算華人大規模進駐美國（大
→ esheep: 拓荒時代）也是有強大的政策介入，台灣目前沒有這種政策，
→ esheep: 所以不適合拿來對比。
→ yiliang1107: 不就代表，你的預測是從現在到2040年不會有新的建照208F 06/05 15:49
→ zzahoward: 不過光是島內 還是多數人想住台北阿 卡住的都是預算209F 06/05 15:49
→ esheep: 我沒說喔~ 我只說困難... 因為目前的政策方向不明... 方向210F 06/05 15:50
→ esheep: 沒確定，想要多方討好，就是什麼都拿不到
→ yiliang1107: 這個不就是垃圾數據嗎？產生垃圾結論嗎XDDDD212F 06/05 15:51
→ yiliang1107: 因為我自己就那麼蠢過 哈哈哈哈哈哈，2018年時算戶
→ yiliang1107: 數
→ esheep: 是啊 我也沒否認 ，所以我沒放數據啊 XD215F 06/05 15:52
→ yiliang1107: 臺灣有沒有很難說，真的說不定幾年後統一216F 06/05 15:53
→ yiliang1107: 資金大舉入侵房地產，全台噴噴噴都有可能
→ yiliang1107:  所以這篇的j大跟板上一些前輩才會佈局移民日本
→ esheep: NV 在台蓋好研發中心，發現台灣RD 太弱，必須把美國高級RD219F 06/05 15:56
→ esheep:  大量派到台灣，這些多金美國人直接買爆台灣地產，機率可
→ esheep: 能高一點 XD
→ yiliang1107: 面向不同欸222F 06/05 15:57
→ yiliang1107: 你有看Jensen在說台灣的時候嗎
→ yiliang1107: 他有一段採訪不知道措辭，最後說台灣人很好合作
→ yiliang1107: 但潛在含義「合作」=「配合度」+「奴」
→ esheep: 你到非洲對當地人說： 我說~ 在座各位都是XX.    不會覺得226F 06/05 16:00
→ esheep: 哪裡怪怪的嗎？   言歸正傳：NV 就算來台灣，也是因為“便
→ esheep: 宜”的人力。不是台灣的研發能力 真得 天下無敵...
→ esheep: 當你發現 你不小心招到一堆羊的時候，派些獅子來也是非常
→ esheep: 合情合理的 XD.  美軍據日時，也促進了一陣子的繁榮~
→ yiliang1107: 你有發現嗎 目前全球檯面上半導體 大老231F 06/05 16:04
→ yiliang1107: 華人背景+求學西方
→ yiliang1107: 華人吃苦耐勞的文化背景，加上西方開創性思維
→ yiliang1107: 造就了這個盛世XDD
→ babyMclaren: 台積電，0050 算人多吧235F 06/05 16:07
→ babyMclaren: 那要買還是不買 哈哈
推 iamneptune: 台北算是人多的地方嗎237F 06/05 16:18
推 qscNERO: 謝謝分享238F 06/05 16:23
推 NicholasTse3: 少子化在慘 蛋黃還是會漲239F 06/05 17:07
→ NicholasTse3: 不過蛋黃可能轉移
推 mastoid: 放心十二十年後 兩岸會統一 中國願意接的盤子更多241F 06/05 17:33
推 lantimes: 那下一代買房可以輕鬆點了嗎242F 06/05 17:39
推 zaqimon: 如果人生可以最佳化 我希望我爸媽馬上去死243F 06/05 17:42
→ zaqimon: 沒錯 接下來就是換中國人接盤
→ zaqimon: 還好台北市蛋黃應該很難轉移 捷運都在台北市 怎麼轉
推 jerry1019: 一堆人不懂，不是很好嗎？246F 06/05 18:15
推 DeathStarDS1: 請問10年後房價猛漲2倍嗎？10年後能漲4倍嗎？大約247F 06/05 18:25
→ DeathStarDS1: 。
→ DeathStarDS1: 寫錯，能漲不是猛漲。
→ DeathStarDS1: 20年4倍？
推 bustinjieber: j大你回的正是我擔心的問題，251F 06/05 19:09
→ bustinjieber: 2024 25的預售 2030左右陸續交屋，
→ bustinjieber: 綁五年之後大概就2035了，
→ bustinjieber: 未來的家戶數增加率肯定持續下滑，
→ bustinjieber: vs 新增使照的平衡要隨時看一下，
→ bustinjieber: 不是說房地產未來會崩盤，
→ bustinjieber: 而是值不值得放更多‘’投資用‘’資金，
→ bustinjieber: 最大的癥結點在房地產身為防禦資產，
→ bustinjieber: 以前獲取超額報酬是來自於資訊不對等，
→ bustinjieber: 優勢在這幾年已經越來越不明顯，
→ bustinjieber: 在台灣整體經濟上揚的狀況下，
→ bustinjieber: 房地產的價格一定會被推升，
→ bustinjieber: 但是未來效率能贏其他投資標的？
→ bustinjieber: 在這邊我打一個大問號。
→ bustinjieber: 看不懂又愛裝懂的，我只能說隨便，
→ bustinjieber: 不是好像會看數字就代表會分析，
→ bustinjieber: 把數字跟政策反著解讀的人多了。
→ bustinjieber: 看你的能力大概就是只會看別人整理好的數據，
→ bustinjieber: 自己完全沒辦法從raw data產出完整的分析，
→ bustinjieber: 大概就是東拼一塊西湊一塊，
→ bustinjieber: 然後完整的論述跟前因後果根本講不出來。
→ yiliang1107: b大我是覺得 我說話很直啦，因為我也曾垃圾數據產生272F 06/05 19:13
→ yiliang1107: 垃圾結論
→ yiliang1107: 但垃圾又如何，調整就好。你先回答我
→ yiliang1107: 戶數你怎麼判斷，未來建商的推案量，依據在哪裡？
→ yiliang1107: 怎麼延伸在戶數判斷上，這樣就好
→ yiliang1107: 不用人家反駁你的論點，就開始人身攻擊XD
→ yiliang1107: 這不是良好的討論交流
推 bustinjieber: 戶數變化從過往CAGR可以推出其上限，279F 06/05 19:16
→ bustinjieber: 你看不懂成長率？
→ bustinjieber: 覺得我的數字有錯，去找國發會的數字，
→ bustinjieber: 開案量同理。
→ bustinjieber: 你的反駁根本為了反而反，
→ bustinjieber: 以前沒人提是影響不到，
→ bustinjieber: 不代表未來沒影響，
→ bustinjieber: 就跟最近的豪宅線一樣。
→ yiliang1107: 而且房地產市場優勢那段，早在幾個月前就在NV大說過287F 06/05 19:17
→ yiliang1107: 了XD
→ yiliang1107: 的推文底下就說過XD,板上都有紀錄啊
→ yiliang1107: 跟你見解一樣啊XDDDD
→ yiliang1107: 房地產的優勢在政策緊縮（稅制、限貸）之下
→ yiliang1107: 現在進場根本拉長十年後看IRR 未必好啊
→ yiliang1107: 那個時候我跟NV大瘋狂被圍剿啊XD
→ yiliang1107: 後來升息、現在央行要管制第二戶5-6成
→ yiliang1107: 我都早早就說了XDDDD
→ yiliang1107: 我只反駁你的戶數統計沒有意義，這點現在也是
→ yiliang1107: 因為我108年做過相同的事情，後來發現
→ yiliang1107: 沒意義根本就垃圾XD
→ yiliang1107: 國發會的資料能精準預測後面開案量嗎
→ Arashi0731: 我倒覺得雙北老屋很可怕，未來十年內會有超大型海溝地300F 06/05 19:24
→ Arashi0731: 震，雙北應該最少有5強的震度，估計要倒上千棟老房子
→ yiliang1107: 到底是誰為了反駁而反駁，你該思考看看XD302F 06/05 19:24
→ yiliang1107: 你上面一長串說我如何如何 ok啊，你告訴我
→ yiliang1107: 你是如何預判出到2040年的這一路開案量戶數
→ yiliang1107: 你其實算這波2022進場有腦在思考的
→ yiliang1107: 不會像板上最近幾個只能喊噴的 哈哈哈哈
→ yiliang1107: 但不要被數據給侷限了（認真建議）
→ yiliang1107: 你上次討論台北的時候就發現有這個現象
→ yiliang1107: 是工程師通病嗎？ 因為我以前也會XD
→ yiliang1107: 我是後來被人點醒的，是很感激他們啦
→ esheep: 目前趨勢上來看，台北都更只能靠大自然的力量了... 哀傷..311F 06/05 19:59
→ esheep: .
推 bustinjieber: 我本業是商業管理&數據分析有關，313F 06/05 20:07
→ bustinjieber: 我不用精準預測開案量變化多少，
→ bustinjieber: 我只要知道大概時間點就好，
→ bustinjieber: 反轉點就是從‘’成長率放緩‘’逐漸開始，
→ bustinjieber: 直到兩者皆‘’負成長率‘’就是無法挽回了，
→ bustinjieber: 在這之前有時間就隨時做好準備。
→ bustinjieber: 一個數字各自解讀，舉例消費品：
→ bustinjieber: 在全台消費者成長率到極限甚至開始下修，
→ bustinjieber: 未來全台‘’銷售量‘’可預期就是下滑，
→ bustinjieber: 各家廠商能做的就是搶奪‘’市占率‘’，
→ bustinjieber: 家戶數=消費者
→ bustinjieber: 各縣市=各大通路
→ bustinjieber: 各建商=各大供應商
→ bustinjieber: 1. 整體消費者變少
→ bustinjieber: 各大通路的‘’來客數‘’肯定變少，
→ bustinjieber: 或許其中某些通路比較強，
→ bustinjieber: 可以擁有更多來客量‘’市場佔比‘’，
→ bustinjieber: 但是‘’不代表該通路銷售量會上漲‘’，
→ bustinjieber: 對於‘’總銷量數‘’來說更於事無補，
→ bustinjieber: 某些強勢通路或許活的比較久，
→ bustinjieber: 但是整體市場成長率衰退是顯而易見；
→ bustinjieber: 2. 各大供應商
→ bustinjieber: 在一個未來肯定下滑的市場／通路，
→ bustinjieber: 廠商當然會自己調節供貨跟庫存，
→ bustinjieber: 我沒說廠商會不管市場銷售亂供貨，
→ bustinjieber: 但是在減少供貨量的同時，
→ bustinjieber: 消費者的需求也是同步變少，
→ bustinjieber: 最後的平衡點終究會發生，
→ bustinjieber: 導致供過於求，原因如3.；
→ bustinjieber: 3. 產品的特性跟留存率
→ bustinjieber: 房屋不是快速消費品，而是超級慢流品，
→ bustinjieber: 在沒辦法創造利益的狀況下，（基本面）
→ bustinjieber: 你沒辦法創造消費者更多的需求，
→ bustinjieber: 因為房屋=資產，終究是要有基本面支撐，
→ bustinjieber: 自住沒問題，因為可以對沖居住成本，
→ bustinjieber: 但如果要上升到投資價值，
→ bustinjieber: 沒有足夠投報率的資產沒有持有的理由；
→ bustinjieber: 4. 資產的投報率
→ bustinjieber: 自住宅不是公司，獲利手段、變化有限，
→ bustinjieber: 在整體經濟上行的情況之下，
→ bustinjieber: 我敢說房地產‘’帳面價格‘’絕對不會崩盤，
→ bustinjieber: 房地產終究是反應經濟的果實，
→ bustinjieber: 但是投資效率就未必有其他標的好，
→ bustinjieber: 我一直在嘴股票比不上第一間自住房，
→ bustinjieber: 但未來這情況我會越來越不敢說。
推 NovaShin: J大也算是溫和的苦口婆心358F 06/05 20:14
→ yiliang1107: 奇怪你的論點跟我哪裡有差==359F 06/05 20:17
→ yiliang1107: 我只是說戶數當作依據很垃圾
→ yiliang1107: 我以前就是也算過，結果靠北建商們一直開案
→ yiliang1107: 後來發現根本不是主要因子，哪裡有問題？
推 gothmog: 請問青埔是 蛋黃 蛋白 還是蛋殼 大家心裡總有答案363F 06/05 20:18
→ yiliang1107: 至於其他房市大方向，看法是雷同XD364F 06/05 20:19
→ yiliang1107: 早在幾個月前就提出，板上都有紀錄XD
推 fundme: 青埔會衝到90以上 不要不信邪366F 06/05 21:55
推 freekid: 的確是y大說的有理367F 06/06 10:57

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