※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-09-29 02:55:13
看板 home-sale
作者 標題 Re: [閒聊] 近期房市放款分享
時間 Wed Sep 28 09:38:37 2022
我的想法是
即使無薪假發生
房地產大規模崩盤也不會發生的
甚至會進一步創新高
因為台灣央行的升息態度
加上美國打通膨的決心
台灣幾乎一定會進入停滯性通膨
萬物齊漲，就是薪水不漲
假設一顆蛋10元，毛利2元
變成一顆蛋20元，毛利還是2元
毛利一樣，勞工薪水不變甚至減少
但物價的上升，肯定推動各式資產價格上升
你房貸繳不起你的事
在物價遽升的時期
房地產的價格，必定會因為其價值而推升
等著看吧
※ 引述《GDstyle (不要鬧了)》之銘言：
: 許久沒上來閒聊分享了
: 文章打的有點雜，還請見諒。
: 最近實在忙到一個頂天，不知道是他行水位都滿了還是怎樣
: 代書仲介送來的估價，只要能估到，立馬送件來處理
: 鬼月小發呆了一陣，一結束狂冒泡
: 最近同事的代書，一個週末簽了15件在那狂問貸款
: 就幾個比較誇張的來分享吧
: 前兩週估價師打來問我，
: 現在新竹他是要怎麼估
: 兩年前竹北實登17萬的案子，
: 現在快50萬一坪出掉
: 我猜應該是公設小主建大的中古屋才造成這奇葩現象
: 再看看竹北+高鐵精美的預售屋
: 看到那價格實在很納悶，豪宅條款真的還適用嗎？
: 豪宅4000萬條款，反應在新竹高鐵，關X路的預售屋身上
: 假定一個一般大四房58坪（單價65萬就好）+雙坡道平面車
: 65*58=3770
: 3770+180*2=4130
: 而上述產品的居住面積，
: 可能只是一般家庭四口人要住的房子+
: 雙薪雙車位而已
: 真的稱得上什麼豪宅嗎？
: 以前豪宅認知，是什麼破百坪大樓知名建商，
: 或是什麼獨棟別墅前庭後院土地面積7、80坪之類的
: 現在的豪宅條款看起來已不敷某些縣市使用
: 新竹這種玩法搞下去我看也沒銀行受得了
: 我這邊在南桃園的管轄
: 楊梅井噴上次提過就不提了
: 青埔也講到爛就不多說了
: 現在收到很多案件真的是跟你拼身家在ALL IN，真的看不懂
: 負債比實打實的跟你搞到65%
: 基本沒什麼可支配所得
: 只能騎車上下班
: 那天來訪的一個某國營企業員工
: 年薪80多想貸1200萬
: 問他他付完房貸後月薪剩2萬不到，他是要怎麼玩
: 跟我說他以前過過一個月只有一萬塊生活費的日子，他可以
: 而且以前青埔20多萬的時候他已經錯過了
: 他三年後來看，可以買的房子變小了
: 但付出的要更多，錯過了一次不想再錯過第二次
: 我真的服了
: 最近仲介真的不是普通會洗，真的是不大行的客層全部被洗進來買房
: 特色是房子都是近一年買賣，甚至到近半年的買賣
: 微包裝一下就出給下一手，可能買700萬出800萬
: 來回一共6%服務費當成本，再一個什麼30萬的裝潢認列成本
: 房子價差當刮刮樂的在刷差價
: 700*2%+800*4%的成本就當店頭所得來扣抵房地合一成本了，最後再+30萬什麼裝潢扣抵
: 14+32=46萬，最後+30萬，76萬成本
: 甚至把契稅代書費挖溝的也報進去，真的幾乎0房地合一稅
: 店頭刷的開心，客戶一卡皮箱入住也買的開心
: 三個月到半年一次的買賣，
: 可以刷7、80萬入帳真的是算開心
: 目前觀測到進場的客群，以及負債比
: 評估房市在今年Q4結束時反轉
: 真的最近爆量進場的客群不是太妙
: 很容易成為最後一根稻草
: 最近要進場投資的真心建議想清楚
: 再次強調，低總價才是王道
: 中高總價的別再碰，除非你真的是進到一個極甜價。
: 至於自住剛需的版友，這個時節問我，我真的不知道你們該不該進場
: 一來我抓美元會到34+，台灣通膨的想像力我是想像不到
: 我看著房價在噴，但平均客層負債比是越來越不妙，不是普通不妙
: 如果真的非得進場，我還是建議各位等Q4的量有沒上來
: 沒量就真的不要再進來了，等明年年終拿到，蹲一下，
: 明年年後雖說拋售潮不見得等得到
: 但相對甜甜價應該還是很有機會
: 只要台灣明年再來個無薪假，我保證必爆！
: 仲介今年洗的應該算差不多了，剩餘人頭應該也不多，傻B硬撐的自住客我看也洗的快乾
: 了
: 預售屋市場我是不知道，我也沒那時間去慢慢看，價格越看越覺得估不到，根本沒心思看
: 大家可以自行上實價看看現在預售價來評估
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※ 同主題文章:
09-27 20:57 ■ [閒聊] 近期房市放款分享
09-28 00:40 ■ Re: [閒聊] 近期房市放款分享
● 09-28 09:38 ■ Re: [閒聊] 近期房市放款分享
09-28 11:21 ■ Re: [閒聊] 近期房市放款分享
09-28 11:29 ■ Re: [閒聊] 近期房市放款分享
推 : 推推1F 09/28 09:39
→ : 繳不起就法拍 然後再次形成底部2F 09/28 09:40
推 : 就說房子不是窮人買的東西3F 09/28 09:42
推 : 台灣不會有無薪假，房地產也不會大跌。但房地產會大漲是4F 09/28 09:44
→ : 看那幾年，如果是2023-2024的話我很懷疑，我認為這兩年會
→ : 緩跌。會大漲？我等著看
→ : 看那幾年，如果是2023-2024的話我很懷疑，我認為這兩年會
→ : 緩跌。會大漲？我等著看
一顆蛋10元的時代，一隻母雞1000元
一顆蛋變20元的時代，猜猜母雞要多少？
假設1500元吧
以價值來說，母雞跌了
以價格來說，母雞漲了
→ : 可能最後只能怪投錯胎了…7F 09/28 09:44
※ 編輯: breathair (111.83.206.130 臺灣), 09/28/2022 09:48:30→ : 還是看社區 區域吧 不缺錢挺得過8F 09/28 09:47
→ : 好 繼續租房9F 09/28 09:47
→ : 只要之前有買有貸款，就算薪水不變可能勉強還能繳，但是10F 09/28 09:48
→ : 如果是65%收支比上限直接拉滿的可能會吃土
→ : 如果是65%收支比上限直接拉滿的可能會吃土
噓 : 房版真的什麼都噴12F 09/28 09:48
→ : 因為剩下的35%原來只是剛好夠吃飯+日常開銷，物價大漲可13F 09/28 09:48
→ : 能變成連日常都有問題
→ : 能變成連日常都有問題
→ : 那個區域二手房倒掛 底部就會下降15F 09/28 09:49
→ : 這個是惡性通膨的劇本 最好不要走到這樣 對大家都不好16F 09/28 09:49
升息不夠
就是被輸入性通膨搞成滯脹
※ 編輯: breathair (111.83.206.130 臺灣), 09/28/2022 09:50:48
→ : 走這方向就是窮人真的吃不起飯 領底薪租不起房那種17F 09/28 09:50
推 : 實際上買家的薪資一直在漲說，多數買家也只是普通受薪階18F 09/28 09:50
→ : 級而已。
→ : 級而已。
→ : 菲律賓或印尼首都的飯店一餐buffet合台幣也是一千多20F 09/28 09:51
→ : 台灣不太可能 要餓死除非太挑21F 09/28 09:51
→ : 然後窮人住那種鐵皮漏水一天到晚停電停水的破房22F 09/28 09:52
→ : 稍微有點錢的人社區門口都要站警衛拿shotgun駐守
→ : 辦公大樓和商場門口也都要站持槍實彈警衛 進去搜包包
→ : 真的搞到這樣 我可能會支持打房乾脆推倒重來破罐破摔
→ : 如果妳各位想知道 菲律賓的starbucks比台灣略貴一點點
→ : 然後裡面是固定站2~3個幫你端盤子和收東西的制服服務生
→ : 是高級咖啡店配置來的...沒有那種喊名字自取的事
→ : 稍微有點錢的人社區門口都要站警衛拿shotgun駐守
→ : 辦公大樓和商場門口也都要站持槍實彈警衛 進去搜包包
→ : 真的搞到這樣 我可能會支持打房乾脆推倒重來破罐破摔
→ : 如果妳各位想知道 菲律賓的starbucks比台灣略貴一點點
→ : 然後裡面是固定站2~3個幫你端盤子和收東西的制服服務生
→ : 是高級咖啡店配置來的...沒有那種喊名字自取的事
→ : 台灣平民過的相對很爽的29F 09/28 09:58
→ : 爽到都認為是貴族
→ : 爽到都認為是貴族
推 : 房版每個都經濟學大師31F 09/28 10:04
推 : 文組傳產朋友都說，科技業不景氣，工程師快被裁員了32F 09/28 10:05
推 : 台幣匯率10年新低之前 講升息造成輸入性通膨爆炸太遠了33F 09/28 10:10
→ : 數字版跟股版舉的那些必須猛升息的國家 整個幣值都十年
→ : 低點可能再打8折了 台幣如果貶到37 38 外匯存底砍到
→ : 剩5000億的6成 3000億還是止不住 那大升息就唯一選項
→ : 無聊可以去看香港 外匯流出97年後 第一次破千億
→ : 數字版跟股版舉的那些必須猛升息的國家 整個幣值都十年
→ : 低點可能再打8折了 台幣如果貶到37 38 外匯存底砍到
→ : 剩5000億的6成 3000億還是止不住 那大升息就唯一選項
→ : 無聊可以去看香港 外匯流出97年後 第一次破千億
不是說台灣會菲律賓化
但不到菲律賓的程度
通膨也會讓房價下不來
※ 編輯: breathair (111.83.206.130 臺灣), 09/28/2022 10:17:32
推 : 香港的外匯存底直接炸到比台灣少 38F 09/28 10:17
→ : 反正先看外匯存底八 台灣基本上動作會比較像日本央行
→ : 會先外匯手段去守 楊金龍也直接說了
→ : 反正先看外匯存底八 台灣基本上動作會比較像日本央行
→ : 會先外匯手段去守 楊金龍也直接說了
推 : 所以升息要多昇一些。房價漲物價漲太多對長期未來是毀41F 09/28 10:32
→ : 滅性傷害
→ : 滅性傷害
推 : 跟中或贏一樣的概念，房必噴43F 09/28 10:32
→ : 你不升息，外資短期會走更多44F 09/28 10:33
→ : 嘿啊，蟲蟲覺得任何條件房子都要漲，全台灣剩下一個活人45F 09/28 10:34
→ : 也要漲
→ : 也要漲
→ : ...又不是升息外資就不走，搞清楚狀況好嗎...47F 09/28 10:34
→ : 它是來跟你賺這點利息錢的喔...
→ : 它是來跟你賺這點利息錢的喔...
推 : 最近酒家、外送生意嚇嚇叫 台灣人沒錢？49F 09/28 10:36
推 : 少量的升息會推升物價 不要不信 然後台灣目前的匯價50F 09/28 10:36
→ : 支撐匯率的出口也削弱了。對部分資金而言回美國比較安全。51F 09/28 10:37
→ : 沒辦法也沒必要直接3碼4碼的升 根本沒有理由52F 09/28 10:37
推 : KrisNYC 哪裡來的惡性通膨 如果是曼哈頓基礎員工打工53F 09/28 10:37
→ : 仔不通勤 就是那樣
→ : 仔不通勤 就是那樣
→ : 如果半碼一碼不會推升物價不會傷經濟 王美花6月不會這麼55F 09/28 10:37
→ : 早上出門帶中餐便當 通膨就消失了56F 09/28 10:38
噓 : 頂多就少吃少花，最後倒楣的絕對不是手握現金的人57F 09/28 10:38
→ : 怕 自己跑去電台提早開會3天昭告天下經濟部希望緩升58F 09/28 10:38
→ : 然後你也別以為 市區20 賺2會賠 結果 賺的比10元賺259F 09/28 10:39
→ : 郊區還多
→ : 這個就叫規模經濟 都市集中 抗通膨
→ : 10元賺2的郊區 結果量只有市區的1半
→ : 郊區還多
→ : 這個就叫規模經濟 都市集中 抗通膨
→ : 10元賺2的郊區 結果量只有市區的1半
推 : 阿...最近聽到的 一些廠商高庫存是因為它們跟客戶簽63F 09/28 10:40
→ : 要抗通膨就是要擠市區 榨出最後的毛利64F 09/28 10:40
→ : 歐元或美元結算 現在歐元大跌所以客人要用歐元結帳65F 09/28 10:40
推 : 噴噴噴，經濟火車頭怎麼能停66F 09/28 10:41
→ : 台廠表示不收不出貨 現在在角力 看最後誰先受不了67F 09/28 10:41
→ : 大概二三月吧陸續發生 客人用歐元訂單要求出貨 台廠說
→ : 大概二三月吧陸續發生 客人用歐元訂單要求出貨 台廠說
→ : 完全不覺得升息可以壓制租金跟物價。搞不好還助漲。69F 09/28 10:42
→ : 歐元匯價不好 不改美金下不出 客戶說反正塞港那等等70F 09/28 10:42
→ : 那你怎麼不快點到處借錢買房，嘴炮71F 09/28 10:42
→ : 等阿等地 歐元就越來越低 然後就大眼瞪小眼 客戶說72F 09/28 10:42
推 : 歐元訂單支付 明明就可以指定等同台幣價值多少 調整73F 09/28 10:43
→ : 你高庫存幹嘛不歐元價賣我 台廠說我歐元賣你會虧錢74F 09/28 10:43
→ : 合約百百種75F 09/28 10:43
→ : 喬不定而已 看台幣降一點會不會談成就出貨了76F 09/28 10:43
→ : XD 如果是 低利潤單 量大的話 要鎖匯77F 09/28 10:44
→ : 廠在哪裡就用哪裡的成本
→ : 歐元那樣下單就是自助餐客戶 遲早出事
→ : 以前我接訂單內容就有寫關於匯率的問題
→ : 不然成本跟本打不平還要相對便宜 吃屎啊 誰做啊
推 : 廠毛利 早就可以和客戶對鎖了， 因為 成本提升 絕對是
→ : 大家都升 鎖住單量 穩定產量 和減少不必要資源浪費和
→ : 加班時間，就是雙贏的做法
→ : 可能那客戶做不夠久吧
→ : 短期客戶 要求的毛利都要高一些 硬拿單找死行為
→ : 廠在哪裡就用哪裡的成本
→ : 歐元那樣下單就是自助餐客戶 遲早出事
→ : 以前我接訂單內容就有寫關於匯率的問題
→ : 不然成本跟本打不平還要相對便宜 吃屎啊 誰做啊
推 : 廠毛利 早就可以和客戶對鎖了， 因為 成本提升 絕對是
→ : 大家都升 鎖住單量 穩定產量 和減少不必要資源浪費和
→ : 加班時間，就是雙贏的做法
→ : 可能那客戶做不夠久吧
→ : 短期客戶 要求的毛利都要高一些 硬拿單找死行為
推 : 那都幾年前簽的 誰知道歐元突然比美金便宜 keke87F 09/28 10:48
→ : 就算給對方看 會賠啊88F 09/28 10:48
→ : 神經病才出貨
→ : 神經病才出貨
→ : 惡性競爭也不是第一天了 現在是陸廠今年很多交貨都怪怪90F 09/28 10:48
推 : 選完就放爛了，不要小看這個垃圾政府91F 09/28 10:49
→ : 所以說兩邊在角力阿 一邊撐看你敢庫存堆多高 另邊等你92F 09/28 10:49
→ : 沒料沒營收阿
→ : 沒料沒營收阿
→ : 通膨拉鋸下 晚出貨 架上沒東西還是要負擔租稅 客戶自94F 09/28 10:49
→ : 己炸了就炸了
→ : 再吵 收一收 廠賣一賣 也賺 大不了老子不幹
→ : 上次QE 尾巴 我就收廠啊 賣的價格超棒
推 : 然後聽說後面 同產業的毛利就是一直下去 GG XD
→ : 毛利下去就回不去了 現在聽說毛利都沒當時高
→ : 聽說去年一堆賺錢是因為庫存賺錢 笑死
→ : 己炸了就炸了
→ : 再吵 收一收 廠賣一賣 也賺 大不了老子不幹
→ : 上次QE 尾巴 我就收廠啊 賣的價格超棒
推 : 然後聽說後面 同產業的毛利就是一直下去 GG XD
→ : 毛利下去就回不去了 現在聽說毛利都沒當時高
→ : 聽說去年一堆賺錢是因為庫存賺錢 笑死
→ : 這個邏輯怪怪的,繳不起房貸的怎麼辦??101F 09/28 10:54
→ : 然後前年則是美國客戶破產 不付錢102F 09/28 10:55
→ : 供應鍊 共體時堅 每個人擠一點 降0.5%就有 終端客戶買
→ : 單了
推 : 不然靠北對方改成 EXW 出貨
→ : 不要FOB 或CIF
→ : 這招以前有人幹過
→ : 供應鍊 共體時堅 每個人擠一點 降0.5%就有 終端客戶買
→ : 單了
推 : 不然靠北對方改成 EXW 出貨
→ : 不要FOB 或CIF
→ : 這招以前有人幹過
噓 : 夢裡什麼都有108F 09/28 11:02
噓 : 繳不起房貸的人變多=》房價漲？！ 你不覺得邏輯怪怪der109F 09/28 11:03
→ : ?
→ : ?
推 : 因為在他的模型裡，沒有任何狀況房地產會跌111F 09/28 11:06
→ : 通縮是很可怕的經濟狀況，房地產還不跌，我也是第一次聽
→ : 到
→ : 通縮是很可怕的經濟狀況，房地產還不跌，我也是第一次聽
→ : 到
→ : 分紅噴，無薪假噴，裁員噴，不管怎樣都是無腦噴114F 09/28 11:22
推 : 漲阿，經濟20年最好欸。不要不信就是一直噴115F 09/28 11:23
→ : 沒人通縮是看real GDP116F 09/28 11:28
→ : 明明在通膨喊通縮 搞的好亂
→ : 傻眼阿
→ : 明明在通膨喊通縮 搞的好亂
→ : 傻眼阿
→ : 總經好難。亂七八糟的119F 09/28 12:27
推 : 簡單講不是物品變貴而是錢變薄了，需求和供給沒變化下120F 09/28 13:18
→ : ，但價格為什麼會變化，這就是答案
→ : ，但價格為什麼會變化，這就是答案
→ : 房版真的不論何時都在噴122F 09/28 14:14
推 : 觀念正確，看看辛巴威就知道了123F 09/28 14:41
推 : 沒有錯 反正都是噴124F 09/28 14:42
→ : 通膨每一槍都會打中房地產，其餘只是順帶125F 09/28 14:42
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