看板 home-sale
作者 gugeegee (咕雞雞)
標題 Re: [請益] 有哪邊像青埔一樣被戰成這樣?
時間 Mon Sep 18 13:19:38 2023


身為青埔外圍住了25年的我,有幸在新竹竹北上班,對於青埔高鐵特區的了解大概是這樣


1. 桃園重劃區大多屬「多點重劃」沒有一致的重劃統整性

例如竹北高鐵特區啟用後,陸續將縣一二三水瀧法院中國醫等重劃區一起進行重整,連續
性很高,左接華興重劃中華路,舊城區的博愛街,中間國一搭配縣二縣三,再加上竹北人
口21萬,搭配竹科的高薪,才有了現在的竹北


桃園早在15年前就啟用高鐵特區,當時的桃園主要還是由中壢市區,桃園市區為主要人口
聚集地,理論上重劃應該要從海華往北 A20開始與高鐵重劃區一起整併,人口遷移才有人
願意從海華周圍慢慢延伸往高鐵區,而當時高鐵區開案量遠低於竹北,而且開發時間過長
,桃園市民想購入高鐵區的意願不高,青埔的前期發展過於可惜


2. 交通部分

如果認真看路線圖會發現青埔就像孤島一般,離各個舊城區服務業以及商辦都有一定的距
離,所以青埔目前主要還是由高鐵通勤圈(竹北板橋台北南港外溢)以及中壢工業區的高
薪公司(例如台達)在支撐


3. 青埔內部開發也不夠集中

重劃區這麼大,結果建商零零散散的在各個建地開發,人口不夠集中,當然人流就被分散


4. 計畫內容,設備維護與新興重劃區差異甚大

因為重劃區大,大部分建商還在養地,開發時程過久,還在用舊式的人行道,沒有人願意
規劃商業空間,沒辦法在新建案店面開明火餐廳

5. 房價

以目前的狀況,青埔房價目前屬於大家不願入手的狀態,因為相對於接近高鐵周邊的房價
已經接近雙北,外溢入手意願會降低,而周邊的大部分A17/A19還是以桃園本地人工作居


6. 個人期望

因為地緣因素,個人也在青埔購入一間房,我個人認為房價不應如此病態,我更希望人口
進駐,逐漸靠人流撐起周邊機能,讓桃園與中壢的店長願意進駐青埔店面,現在青埔算是
蠻清幽的,對於未來發展還是有所期待,說實在什麼青埔信義區我是覺得過譽了,也不用
到這種程度,只要可以造就一個宜居的環境(公園綠地,人行道,交通,醫療,生活機能
),且房價合理,有需求的人就會願意買單的。


如果要投資炒房,個人覺得其他地方更好更適合,青埔房價搞到如此病態只會糟蹋這個地
方而已……

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.12.26.37 (臺灣)
※ 作者: gugeegee 2023-09-18 13:19:38
※ 文章代碼(AID): #1b1zti2u (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1695014380.A.0B8.html
※ 同主題文章:
… ×3
Re: [請益] 有哪邊像青埔一樣被戰成這樣?
09-18 13:19 gugeegee
… ×15
yiliang1107: 4、5跟市況有出入
第五點近期客群都以三北為主
第4點 一堆明火餐廳==
青埔房價不變態,只是桃園在地人不再是
主要客群…這點要認清現實。1F 09/18 13:21
castlabell: 外勞脫鉤區6F 09/18 13:26
kuosos520: 逼近雙北,這評論脫離市狀有點距離7F 09/18 13:29
muserFW: 1 2 3 4點是對的 5我覺得怪怪的 一坪4x萬在雙北感覺買不太到什麼好房子8F 09/18 13:31
o523874: 你太誠實 幫你補血10F 09/18 13:32
asole: 完全同意,青埔是個宜居之地,希望房價不要太高,讓更多年輕家庭進來
個人去年又簽了一間森plaza 希望幾年後也可以為青埔高薪就業盡一份力11F 09/18 13:32
muserFW: 希望青埔房價能在這休息就好 等人和機能進來了健康緩漲就15F 09/18 13:41
Beard5566: 目前機能離成熟還有一段距離吧 冷冰冰的感覺17F 09/18 13:45
coonash: 太認真了,有人出來戰才會漲,屢試不爽18F 09/18 13:53
Tatsuya72: 推一樓y大,看一下烏日高鐵好嗎?青埔房價根本不算高更不用說跟新北比,五股早就一坪4X,往上林口跟溫仔圳19F 09/18 14:02
kuosos520: 我說一下目前的現實,不做預測
中古屋屋主hold的很緊,市場上沒有量
建商只想推賣向不佳的座向,棟距低沒景的
視野好的,樓層好的,建商一直鎖著
其他重劃區越蓋越小,拉單價,降總價求買氣
青埔前兩年出了一些鳥籠案,幾乎完銷
線上新建案反倒推大案,單價不動,總價向上
年輕小家庭沒背景想進駐的
可能要往前幾年投資客買來出租的房型找
目前規劃新推案,都很“自住“,坪數沒在客氣,總價也沒在客氣21F 09/18 14:04
yiliang1107: 板橋 臨近高鐵的新巨蛋(14年中古屋)破百32F 09/18 14:05
Tatsuya72: 坐六望七,講病態根本差得遠了33F 09/18 14:05
yiliang1107: 勝輝一邸三筆交易,破百破億
竹北站前70萬up/坪34F 09/18 14:06
Tatsuya72: 補充,新北林口溫仔圳坐六望七36F 09/18 14:06
yiliang1107: 青埔站前國家大院 站前A+還有40萬上下
認真說,去市場看看啦。不要用既定印象來討論。
就看前後站點作為一個判斷依據,不難吧
頂多再外加一個A7,大致上青埔重疊客群就在裡面
國際盤的客群就先不討論。37F 09/18 14:07
Tatsuya72: 講一句殘酷的 你住區內後不會想要只能買2、30的當鄰居42F 09/18 14:11
yiliang1107: 2、30萬,連A20都買不到了XDD43F 09/18 14:12
yytseng: 青埔頂標也才55萬,怎麼逼近其他地區了?你是不是沒在看別區多少了!44F 09/18 14:12
yiliang1107: A20綻平均38萬/坪,最低34.6萬、最高41.6萬46F 09/18 14:13
alonzohorse: 別說A20看看大溪都已經==47F 09/18 14:13
yiliang1107: 其實2X萬那個時候回跌就給自住客入場時間
去年青埔盤整一整年到今年Q2
也算是給自住客入場
其實…大溪人蠻有錢的XD
外加沒有供給,66快速道路交流道又開通48F 09/18 14:14
alonzohorse: 大溪真的很適合養老53F 09/18 14:16
yiliang1107: 重點是還有麥當勞XDDDD 當然漲54F 09/18 14:16
alonzohorse: 仁和國中那個麥當勞嗎?55F 09/18 14:17
yiliang1107: 埔頂重劃區,上交流道國三 很方便56F 09/18 14:17
alonzohorse: 之前真的塞到怕,都回堵到員樹林57F 09/18 14:18
yiliang1107: 那個因為上下班時間,會有中科院交通車
外加中科院的下班潮,要錯開比較好。
就員林路上那個麥當勞,對街還有肯德基58F 09/18 14:19
alonzohorse: 話說員樹林那一塊 桃園政府不會想搞嗎?61F 09/18 14:20
yiliang1107: 我覺得會XD…航空城、北桃園都建設(分瓜)
的差不多,為了桃園區內均勻發展(有一ㄡ ㄕㄨㄟ)大溪龍潭勢必會有動作,但是也要各自投資規劃
有搭上時機點。62F 09/18 14:21
Tatsuya72: 龍潭不是才陳抗不要GG擴建而已66F 09/18 14:24
alonzohorse: 河東感覺很難動?河西好像比較有機會?67F 09/18 14:25
yiliang1107: 錢給夠一切好談68F 09/18 14:25
alonzohorse: 說的也是69F 09/18 14:26
yiliang1107: 竹科給軟釘子,不徵收改編,誰會急?70F 09/18 14:26
ultradev: 多點重劃是因為桃園很大,比新竹大多了,而工作也是分散在各地,各地都有重劃區才是好的,也可均衡發展
近十年前那波房價大漲時,青埔就一直是未來價,結果就是像你說的人口成長有限,加上店租高,店家不易生存,這問71F 09/18 14:27
yiliang1107: u大已經被我定位sci=goth=ul75F 09/18 14:31
ultradev: 題很難解決。未來青埔還是會像現在這樣人潮在商場及車站76F 09/18 14:31
yiliang1107: 偏離真實市場的,在幻想中的沒什麼好討論77F 09/18 14:32
ultradev: ,也只有那裡的店家能夠活得好一點,其它就是開開關關。yilang1107如果沒有論述能力了,可以不用硬回78F 09/18 14:32
yiliang1107: 沒差大家有眼睛跟腦袋,誰沒論述能力一目瞭然80F 09/18 14:34
ultradev: 無視問題,活在自己世界中,幻想問題不存在,真幸福呢81F 09/18 14:36
kusomanfcu: 那個航空城和矽谷 看看民間是誰開放82F 09/18 14:38
ultradev: 第四點也是蠻大問題,例如人行道,很多寬度不夠,又年久失修,也是不像一個大型重劃區。83F 09/18 14:38
kuosos520: 我記得人行道問題,以前是在講竹北,現在變青埔了XDD其實房價漲起來這些問題都不是問題了
還沒漲起來到處都是問題
漲不多,就有人說漲太多
正在漲,就有人說正在跌
其實都是沒漲夠的問題,真的漲夠了,都沒這些問題85F 09/18 14:41
iamala: 我就是喜歡青埔路上沒啥人,房價不漲沒差。喜歡到處都是店家的住其他地方吧…91F 09/18 14:41
ultradev: 亞矽在青埔的規模不大,就是幾棟大樓,位置和定位也很難跟內科南軟遠東通訊園區競爭,所以目前進度也是緩下來了93F 09/18 14:42
yiliang1107: https://i.imgur.com/GXMxtpw.jpg
真的被Nova大命中95F 09/18 14:43
[圖]
ultradev: 青埔早年才叫沒人,現在的假日人車一堆,也不像以往清幽97F 09/18 14:44
yiliang1107: 一堆沒上車 或是想補貨的XDD98F 09/18 14:44
ultradev: 了。近幾年房價漲,青埔站前多了一堆大樓,可惜好幾棟都99F 09/18 14:45
yiliang1107: 中研院 那裡 抱歉 有錢也不買XDDDD
你選的兩個離高鐵的都太遠了 哈哈哈哈
萬里金山水岸宅也很便宜 b大可以考慮喔
拿一堆偏遠地帶跟高鐵旁邊比
你也行行好 找了那麼久只找的這個
不好意思台北市有新大樓 正在蓋,房價三位數205F 09/18 19:09
bogy26: 反正要通勤的就自己考慮囉 通勤方式很多 不是只有搭高鐵211F 09/18 19:30
castlabell: 連接道路問題在桃園吳很爛那時候機捷根本沒考慮桃園人通勤212F 09/18 21:40
gothmog: https://bit.ly/3LsnFXB
這篇寫得很好 我說過 A7也是一樣問題
漲太快了 被QE搞到全世界房地產大漲
沒有生活機能的重劃區 房價漲太快
只會造成後續人口不足問題 因為都漲未來價
可是生活機能完全不夠  吸引不到買的起高價房人214F 09/19 06:50

--
作者 gugeegee 的最新發文:
  • +27 [請益] 銀行撥款請教 - home-sale 板
    作者: 101.12.26.33 (台灣) 2023-11-16 12:42:14
    第一次買預售屋 在九月的時候進行初驗,同時銀行也核貸完成,進行簽約(貸款合約與撥款同意書),但 因為房屋還有些需要改善的缺失,因此至今還在等三驗的通知,目前並還沒有走到撥款與 交屋的階段 但銀行專員 …
    48F 27推
  • +40 Re: [請益] 有哪邊像青埔一樣被戰成這樣? - home-sale 板
    作者: 101.12.26.37 (台灣) 2023-09-18 13:19:38
    身為青埔外圍住了25年的我,有幸在新竹竹北上班,對於青埔高鐵特區的了解大概是這樣 : 1. 桃園重劃區大多屬「多點重劃」沒有一致的重劃統整性 例如竹北高鐵特區啟用後,陸續將縣一二三水瀧法院中國醫等重 …
    219F 41推 1噓