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作者 jamo (hi)
標題 Re: [閒聊] 房客的管理
時間 Mon May  8 23:17:03 2023

※ 引述《s26492755 (BBX)》之銘言：
: 去年ㄧ整年原本以為房客都不會有找我的需求
: 結果12月的時候 水龍頭壞了 gg
: 但今年過不到一半就破功了
: 房客前天開始開冷氣反應冷氣不涼
: 傳line給冷氣師傅得到的回覆是
: 那批接頭有問題 他會處理
: 今天就是來換街頭跟重灌冷媒
: 因為不是使用者的問題所以就沒收費了
: 我是只有七間會有樣本數不足的問題
: 但還是致力於如何讓管理房子更加的輕鬆
: 一般房客除了平常房租已匯外
: 大多只有修繕問題才會找上房東
: 這時候有兩種做法
: 一種是房客找人修 然後費用從房租扣除
: 一種是房東找人修或自己修
: 前者我不太建議
: 有可能會有亂修或者虛報費用的可能
: 所以我會找附近的冷氣跟水電師傅
: 有問題就請他們過去
: 基本上這兩個工種可以應付絕大部分房客的問題
我以前做格套時
冷氣跟水電這兩個關鍵師傅
一定要好好交關

沒配合的水電你會很痛苦
水電維修次數多,費用低
不熟的師傅基本不接臨時來的
勉強接了也要三催四請
遲到是家常便飯
一定不要自己去等
讓房客在現場等事後回報價格

冷氣的話要是沒配合的
萬一天氣熱要維修
基本都排到一周以後
以台灣的天氣沒冷氣
根本沒法住人

配合到最後那個冷氣師傅
覺得錢我在收,事情都他做
一怒之下也跟著開始格套
我收山的時候,聽說他已經隔了
幾十間收租惹~~

: 如果目測或聽敘述自己有把握處理的
: 我會自己處理
: 如果找師傅有空我就會去現場
: 一是會比較清楚發生了什麼狀況
: 以及如果要申請補助需要前後照片
: （不要說師傅會忘了拍 我都忘了拍 又把原本拆下來壞掉的裝回去在重新拍過）
: ============
: https://i.imgur.com/3Fb7yod.jpg
: 再來就是對賬問題
: 剛租的房客我會比較認真每個月對
: 所以我真的很難理解那種會給人欠租好幾個月的房東 你是當慈善事業膩
我有過半年沒看帳的紀錄(掩面)

: 租約上有載明繳付房租日期 沒付就要去關心跟處理了
: 其餘租一段時間對都是想到才對 有時候一次對兩個月三個月的
: 每本租約上面會寫著租金 社區
: 還有房客的後五碼 跟匯款日期
: 然後我是不配合房客銀行的
: 統一匯款至我某個帳戶
: 除了對賬好搜尋外
: 如果有貸款需求
: 你只要匯出這本電子存摺或拍照
: 不用搞好幾本
: 房租一律透過轉帳不接受現金
: 除了有確切紀錄外 貸款也是個證明
: （是聽過都市傳說 收現可以避免查稅 但我記得有租約就可以檢舉了 ）
當你收款的戶數多了(我當時有幾十組)
去銀行申請一個"虛擬帳戶"
簡單說就是多對一的帳戶
就可以把所有房客繳費
都集中在同一個帳戶
但是房客的繳費帳號卻又不同

我當年最到最後,搭配門禁系統
可以把網銀資料匯入後系統後
沒繳錢的就直接鎖卡不給進

我最終的構想是
遲繳三天內,刷卡30秒後開鎖
遲繳一周內,刷卡3分鐘後開鎖
遲繳超過10天鎖卡

但接我案子的門禁廠商表示沒辦法
不過現在用物聯網的功能
這些功能很容易就解決了~

: 是說我有比較漂亮的房客 換一次男友就會變成新的帳號匯款過來 這都換幾次了......
非八大的正妹房客
是我最愛的房客種類之一
不知道為甚麼版上
很多包租公不喜歡就是了~


--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.160.19.210 (臺灣)
※ 作者: jamo 2023-05-08 23:17:03
※ 文章代碼(AID): #1aMH9n07 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1683559025.A.007.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 房客的管理
05-08 17:58 s26492755
Re: [閒聊] 房客的管理
05-08 23:17 jamo
Re: [閒聊] 房客的管理
05-09 00:09 Freighter
推 birdpon: XD1F 05/08 23:44
推 s26492755: 因為正妹自理能力普遍差 而且你也不能幹嘛啊2F 05/08 23:45
房客最重要的就是繳租金
正妹只要你電話追殺一下
很快就有帳戶匯款了

龍妹就....
上次有個龍妹欠了錢擺爛
被我股東賣到手槍店去
打了快半年手槍才把錢還清

→ s26492755: 能不能應該是不同結果
現在還是很缺工 不認識的師傅叫不動或愛來不來的 我今天門口遇到包租婆才把我攔住 叫我幫他處理水電 馬統漏水 小工程叫不到人
然後冷氣啊 有一次東元的壞了 因為那台是前屋主留的
 我先沒找我的廠商 我打去東元 跟你說兩週後聯絡你 不是來處理喔 是聯絡你安排時間 從此我都不聯絡原廠了3F 05/08 23:45
冷氣找原廠穩死
特別是夏天~

推 s26492755: 這個我有經驗 正妹房租不太會欠 只是繳款人不一定同一個 然後有一次就被多金帥哥帶走了 直接不含扣給我一個月違約金 女人帶走10F 05/09 00:05
推 kusomanfcu: 冷氣要處理就是日立最快...
我用過日立 三凌 國際 這三個最快來的是日立，先不論處理的好不好
其他品牌 沒用過不知道
原廠這樣啦13F 05/09 00:10
推 Freighter: 租人用禾聯吧18F 05/09 00:13
我最一開始時買的是
廈門街的二手冷氣
後來沒那麼窮了,就改用禾聯

房間多了,會囤一兩台替換用的在倉庫
出事了叫師傅來先無腦換上去
壞的拿回去修,修好再運到倉庫

→ Freighter: 有人推冰點??? 台製，但幫外國代工，品質不輸?19F 05/09 00:13
→ kusomanfcu: 租人還是這幾個 但是是舊的lol
不過我講的也不能適用其他人，因為不一定阿，生存者偏差在在這種東西特別明顯20F 05/09 00:14
→ Freighter: 出租冰箱我倒是推薦東元基本款，超級耐用好操
冷氣師傅真的要慎選，有些冷氣師傅一來就只會說你這個要先洗冷氣，先坑你一筆...所以固定水電真的重要23F 05/09 00:16
→ kusomanfcu: 老實說....家電幾乎都是日廠，台廠的只有蒸鍋是大同....26F 05/09 00:18
→ s26492755: 乾 我這次中槍就禾聯 不過是零件問題 師傅有強調跟冷氣無關28F 05/09 00:18
其實哪個廠牌都會壞的
只是機率的問題

當你出租房到一定數量後
對這種東西就無感了
你買大金10台壞一台
買禾聯10台壞三台

對你來說就是打一通電話跟
打三通電話的差別

熱是房客在熱,修是是師傅在修
你只要算省下來的錢
跟幾通電話的心力哪個划算~

我後來都直接把水電跟冷氣師傅
的電話用護貝機護貝好貼在公告欄
有問題的自己打電話去找人
然後師傅來月結~

→ s26492755: 租人我不會用日立 我有兩間日立都是前屋主留的30F 05/09 00:19
→ kusomanfcu: 主要這些家電日廠銷售好代表零件也多要修也快
選家電就是別選功能太多的31F 05/09 00:19
→ s26492755: 其實我工作最常配合的廠商是大金經銷 但大金貴33F 05/09 00:20
→ kusomanfcu: 功能越基本越好 難壞易修34F 05/09 00:20
→ s26492755: 東元冷氣很靠北 有些冷氣行說拿不到零件35F 05/09 00:21
→ kusomanfcu: 再來便宜 零件多36F 05/09 00:21
→ s26492755: 房客今天還問我 那個冷氣風扇可以不要只有上下擺也左右擺嗎 當然可以買有這功能的 但多了一個容易壞的地方37F 05/09 00:22
→ kusomanfcu: 因為功能基本的和其他零件都是通用的39F 05/09 00:22
※ 編輯: jamo (118.160.19.210 臺灣), 05/09/2023 00:23:45
→ s26492755: 你這跟買頭又大的車一樣 保證零件多 沒有師傅不會修40F 05/09 00:22
→ kusomanfcu: 叫他開小風扇
和他說 多左右擺天氣熱時壞掉就難搞了41F 05/09 00:22
→ Freighter: 推薦冷氣或是冷暖呢??我最近弄一間，在考慮要不要第一43F 05/09 00:23
→ kusomanfcu: 小風扇反而比較省電44F 05/09 00:23
→ Freighter: 次挑戰冷暖...以前只裝冷氣給人，聽說冷暖容易需維修45F 05/09 00:23
→ kusomanfcu: 單純冷氣就好46F 05/09 00:23
→ Freighter: 但台北有冷暖蠻加分的47F 05/09 00:24
→ kusomanfcu: 別鬧了
不然你放個陶磁電暖氣就好
便宜好用 缺點是電費略高一點點而已48F 05/09 00:24
→ s26492755: 嗯 純冷氣不裝冷暖
雖然差一點錢而已51F 05/09 00:27
→ Freighter: 冬天房東送一人一條電毯XD53F 05/09 00:27
→ s26492755: 我的會有冷暖就是前屋主留的
那個長得漂亮人工暖行不54F 05/09 00:27
→ kusomanfcu: 而且還很安全56F 05/09 00:27
→ Freighter: 大家不裝冷暖的原因，就單純是維修機率較高嗎? 不然
沒差多少錢57F 05/09 00:27
→ s26492755: 房客覺得冷會自己處理啦 又不是巨嬰
我自己住一定裝冷暖啊 因爲我怕冷59F 05/09 00:28
→ kusomanfcu: 我的陶瓷電暖氣從我有自己房間（國中用到現在.....）61F 05/09 00:28
→ s26492755: 多功能維修機會增高62F 05/09 00:28
→ kusomanfcu: 還沒壞.....63F 05/09 00:28
→ s26492755: 其實我附近給冷暖的也不多 或是沒強調64F 05/09 00:29
→ kusomanfcu: 那個剛好適用套房大小65F 05/09 00:29
→ s26492755: 我的水電材料廠商甚至現在都會問我 自用還是租客用 推薦東西不同66F 05/09 00:30
→ kusomanfcu: 重點是體積小68F 05/09 00:30
→ s26492755: 全室冷暖比較舒服 真心不騙
其他的不是不暖就是乾燥
應該說有的只有局部暖69F 05/09 00:30
推 kusomanfcu: 你覺得不夠暖不如開個除濕機
室內濕度太高72F 05/09 00:36
推 s26492755: 那就太乾燥啊
太乾燥很悶耶
只開除濕機的話還好 因為現在多半可以設定濕度
在加開暖氣就容易乾乾的74F 05/09 00:41
推 abyssa1: 建議裝冷暖啦 我更怕房客用其他方式取暖
煤油爐 電毯 電暖器 我都會怕78F 05/09 00:46
推 Freighter: 木炭火盆取暖嗎？（抖）80F 05/09 00:47
→ abyssa1: 而且空調的暖氣很簡單 會壞八成都是冷氣壞 暖氣沒壞過81F 05/09 00:48
推 s26492755: 我一般用鑽木取火82F 05/09 00:52
→ abyssa1: 好像不應該這樣說 壓縮機同一個 但沒在冬天壞過就是83F 05/09 00:53
推 Freighter: 但冷氣確實是最常被Cue的客訴就是84F 05/09 00:55
推 chouwang68: 冷氣用日本牌子，你們都有錢人！85F 05/09 01:17
推 s26492755: 日本很多好東西的…
我看Netflix 都有介紹日本產業86F 05/09 02:15
→ airjade: 冷氣就一級變頻，電費超省，省下的電費加在租金裡88F 05/09 07:45
推 zzz50126: 15年前四通閥(冷暖核心零件)很容易壞 這幾年就沒看過壞的了 都是溫度感測器 基板 漏冷媒 跟冷暖無關了89F 05/09 08:25
推 dennistao: 不得不說你是一個很細心的房東91F 05/09 09:20
推 chienchung: 有人用過奇美冷暖分離式給租客嗎？最近要裝, 窗型或分離式在考慮, 太太想裝日立, 師傅建議奇美比較便宜…92F 05/09 09:52
推 ice1015: 可惜冷氣沒有像車一樣，那個牌子那個型號銷售榜。
我就專買榜上前三的95F 05/09 10:45
推 alanbread: 水電真的超重要
之前一個草包師傅安培數給我算錯，開總閘直接跳電，我氣死
現在害我每次叫電熱水器都會有陰影，能拉天然氣就拉97F 05/09 10:58
推 toshiba5566: 房客的冷氣用美的就好了101F 05/09 11:36

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