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標題 Re: [請益] 投資房地產與股票的績效比較與風險
時間 Sun Nov 3 10:47:45 2024
標題 Re: [請益] 投資房地產與股票的績效比較與風險
時間 Sun Nov 3 10:47:45 2024
剛好我七月為了實驗，買了預售屋，驗證房地產作為槓桿，預售屋作為選擇權的效益。
我買的是3年期（延期了）預售：
總價1092萬
110萬簽約金
100萬2027交屋款
目前同戶型實登漲至1247萬
同期正二
230 ＞258（拿台積1100那天）
110 /265=41%
230/258=12%
預售屋槓桿率為1092/110=9.92
權利金100萬
約為正5
41/12=3.4倍
結論：
預售+寬限首購約略等同於3-8年期的正四選擇權報酬，打房後變3.4倍。
房地產的僵固性抵抗波動優秀。
房地產易受政策影響（央行限貸後沒有繼續漲）。
房地產如同個股投資，選房好壞差異極大。（平均為正四報酬但無政策干擾下，我買的位
置接近正五）
房地產價值要等選擇權到期（交屋五年閉鎖）後才能兌現，等同無流動性之歐式選擇權。
房地產無政策干擾的情況，如假設般，成屋八成寬五接近正二的效益，預售屋則為正四。
其實沒有誰好誰壞，第一間用正二蜈蚣買房法，等於擁有一個極長天期的正三選擇權(lea
ps call)分散風險且報酬優異。
其實沒有誰好誰壞，第一間用正二蜈蚣買房法，等於擁有一個極長天期的正三選擇權(lea
ps call)分散風險且報酬優異。
論市場報酬對房價與正二的交互影響：
https://moptt.tw/p/Stock.M.1719658137.A.730
Re: [標的] 00713元大高息低波正二蜈蚣 - Stock板 - Disp BBS
![[圖]]()
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onekoni 串文貓鎮樓 寫一下最佳槓桿率與正二蜈蚣理論風險報酬比。好讓投資人知道如何評估風險。 閱讀之前先看一下清流君談論槓桿效率： 在一個市場年化報酬10%，實質利率（基準利率-通膨）2%以內的市場，最佳槓桿
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![[圖]](https://i4.disp.cc/s2/o/img.youtube.com/vi_2F7OfnoaLTwsM_2F0.jpg)
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur_b/CT/sXip68nb.jpg)
驗證理論之實驗與713質押買房法：
https://moptt.tw/p/Stock.M.1719910695.A.C2A
Re: [標的] 00713元大高息低波正二蜈蚣 - Stock板 - Disp BBS
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onekoni 我們上一篇申論了房子與正二吸收市場報酬的能力相當，牛市正二好些，熊市房子好些。 然而房子跟股票一樣，具有選擇權的產品：預售屋。 現在有許多預售屋是10%簽約，工程期零付款，貸款八成。 當我們選了兩年
![[圖]](https://i.imgur.com/FbJqxhKb.jpg)
![[圖]](https://i.imgur.com/xuBzfk5b.jpg)
![[圖]](https://i.imgur.com/qJuxwfRb.jpg)
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.68.146 (臺灣)
※ 作者: onekoni 2024-11-03 10:47:45
※ 文章代碼(AID): #1d9kHJgc (Stock)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1730602067.A.AA6.html
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 10:48:43
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 10:52:28
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 10:52:45
他經歷空頭時
受益寬鬆+降息之資產價格推升
也能抵抗惡性通膨
現在這種稍微緊縮的溫和成長效率很差
作為你股市賺到錢轉進的地方
第一間房很優異
第二間房效率低，變成保險用資產
反正沒第一間不用想太多
713質押買房買下去就對了
反正不是你扛房貸是713扛
我認為房地產跟股票負相關性很高
做為資產配置必不可少
房地產能受惠蕭條（QE)、惡性通膨、泡沫成長
股市能受惠溫和成長、泡沫成長
蕭條與惡性通膨時有房子能掛四出來抄底
能最大化降低風險
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:15:54
房地產大概就是這個狀態（五年閉鎖）
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:19:39
做好資產搭配
房子就算沒過閉鎖期
也可以借錢出來應急加抄底
而蕭條時偉大的聯準會會降息+QE
房價就會一飛沖天
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:21:11
金流完全可以支付房貸
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:21:54
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:51:15
（自住也得算租金）
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 12:49:19
會壓抑房價也會會推升房價
比方說23年應該冷盤了
新青安點燃下去狂噴
所以政策只會影響短期
最終還是市場報酬決定長線報酬
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:15:35
舉一個美國的例子
1.聯準會為了壓抑通膨升息
2.建商無利可圖停建
3.供給減少造成房價上漲
4.通膨的房價部門居高不下
政策有時候適得其反
其實自由市場沒失靈
減少干擾才是最好的供需平衡方式
然後房子就看超長線就可
房地產最大優勢
1.低成本借貸，給你一筆優良負債
2.波動度極低
3.跟隨市場報酬累積，方便的投資方式
4.擴張信用
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:26:44
至於這樣的報酬好壞就跟個股一樣
會選房的跟選到飆股一樣
台灣的市場報酬世界第二
僅次丹麥
應該不算太差
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:29:45
我認為市場報酬累積久了
政策壓抑反而會適得其反
但那之前就是流動性差
算是補充收益
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:34:11
我實際上就只是付了權利金
其他的部位是槓桿
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:45:47
資金槓桿回到貸款取得的方便性
至於TQQQ則要考慮波動耗損
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:13:14
我只是論述市場報酬跟房市的關聯
並不是說房地產很好/不好
他本質上就是一個利息適當的leaps call
原始價值110萬 10倍槓桿
利息100+5*12*1=160萬
8年期來說這個權利金不算貴
至於賺賠
Call 也不保證獲利不是
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:45:48
短熊長牛
你認為房價是被炒作
但我認為房價只是反應了股市的漲幅而已
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:50:33
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:55:26
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:56:52
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:59:41
懶得管買賣就投等債 買的當下夠便宜
蓋牌套利
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 15:06:41
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 15:16:23
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 15:20:01
獲利約年化20-30%
差不多就正三
當然獲利比不上大台正20
或是BC正50
比特幣能開125倍槓
這個風險承擔能力得比房子高一些
房子閉眼買就可以
![[圖]]()
而且建商本身也可能 11/03 16:04
違約金=你亂賣call的滑價
最多就是你付出去的錢泡湯
爛尾那種就房地產的特性啦
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 16:13:22
--
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 10:52:28
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 10:52:45
→ : 房地產還要扣稅，會在低一些1F 11/03 10:53
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 10:54:17推 : 以後你交屋的時候不知道 現在頭期款的部分銀行有的2F 11/03 10:55
→ : 是的 稅務那些雜記下來大概就是正三3F 11/03 10:55
→ : 會看來源4F 11/03 10:55
→ : 總之沒有辦法實際知道leaps call到期的情況
質押買房沒問題 我確認+實踐過
只要你不是掛四買股立刻質押 有在股市跑幾年5F 11/03 10:55
質押買房沒問題 我確認+實踐過
只要你不是掛四買股立刻質押 有在股市跑幾年5F 11/03 10:55
推 : 為什麼重點都是槓桿 而不是一套 好的投資方式
能在空頭 也能獲利兩成的投資方式8F 11/03 11:08
房地產開槓是啊能在空頭 也能獲利兩成的投資方式8F 11/03 11:08
他經歷空頭時
受益寬鬆+降息之資產價格推升
也能抵抗惡性通膨
現在這種稍微緊縮的溫和成長效率很差
作為你股市賺到錢轉進的地方
第一間房很優異
第二間房效率低，變成保險用資產
反正沒第一間不用想太多
713質押買房買下去就對了
反正不是你扛房貸是713扛
→ : 因為房地產沒槓桿=糞10F 11/03 11:09
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:12:17→ : 不能用槓桿誰要買流動性這摸差的東西11F 11/03 11:10
→ : 可是我靠自己買房也沒貸過款啊12F 11/03 11:10
→ : 你說投資房喔 沒貸款喔? 還是自住的?13F 11/03 11:10
→ : 我是糞沒用...可是空頭 我也能獲利啊14F 11/03 11:11
→ : 那資金運用還真的蠻糞的= =15F 11/03 11:12
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:13:33→ : 一買就是被鎖五年16F 11/03 11:13
推 : 我追求的是一套能用一輩子的東西 話不投機半句多17F 11/03 11:13
我認為房地產跟股票負相關性很高
做為資產配置必不可少
房地產能受惠蕭條（QE)、惡性通膨、泡沫成長
股市能受惠溫和成長、泡沫成長
蕭條與惡性通膨時有房子能掛四出來抄底
能最大化降低風險
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:15:54
推 : 是話不投機還是詞窮18F 11/03 11:14
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:18:38推 : 期權價格可以用期權計算機算19F 11/03 11:18
如果完全沒有賣方歐式無法提早獲利了結房地產大概就是這個狀態（五年閉鎖）
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:19:39
→ : 其實呢，所有的槓桿是建立在經濟正向的時候，只要還有房貸，扛不住蕭條的20F 11/03 11:19
這是錯誤的做好資產搭配
房子就算沒過閉鎖期
也可以借錢出來應急加抄底
而蕭條時偉大的聯準會會降息+QE
房價就會一飛沖天
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:21:11
→ : 工作都沒了，怎麼扛蕭條。現在就是問題擴張非常容易，很多人忽略槓桿風險22F 11/03 11:19
股債搭配下金流完全可以支付房貸
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:21:54
※ 編輯: onekoni (1.163.68.146 臺灣), 11/03/2024 11:51:15
推 : 房屋維護成本 自住房跟租房完全不同$$$24F 11/03 12:25
你算含租金平均5%差不多（自住也得算租金）
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 12:49:19
→ : 槓桿跟蕭條不是這種操作的風險和主要問題 這操作的問題是來自於政策所導致的買盤提早耗盡問題..如果這波早早有一堆人認賠離場還錢+新青貸停止或修爛或各時間限量 讓買盤長久延續..這操作幾乎是完全無敵的現在看起來政府要凹 新青貸人頭又幾乎無限量(0房貸的人滿地是) 在這情況有可能接下來房產長久的買盤都處於耗盡狀態(每年通澎產生的$$造成的額度就馬上被新青貸站掉..)一路燒個5年..房價跌不跌一回事 沒買盤問題會造成資金調動困難 = =25F 11/03 12:49
易受政策影響的部分有好有壞會壓抑房價也會會推升房價
比方說23年應該冷盤了
新青安點燃下去狂噴
所以政策只會影響短期
最終還是市場報酬決定長線報酬
推 :34F 11/03 13:08
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:12:35※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:15:35
→ : 推升房價部份要看入場時間 基本上新青貸造成影響後幾乎多數預售屋都已經把"大通澎"%數各年差距疊上去甚至還"遠超"大通澎的情況..這種時間點入場 推升房價的BUFF是完全沒吃到 反而"價格"風險吃滿了 = =35F 11/03 13:16
舉一個美國的例子
1.聯準會為了壓抑通膨升息
2.建商無利可圖停建
3.供給減少造成房價上漲
4.通膨的房價部門居高不下
政策有時候適得其反
其實自由市場沒失靈
減少干擾才是最好的供需平衡方式
然後房子就看超長線就可
→ : 兩年前我借了1千萬買20張2330成本475，放到現在賺超過1千萬，所以？39F 11/03 13:19
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:21:00房地產最大優勢
1.低成本借貸，給你一筆優良負債
2.波動度極低
3.跟隨市場報酬累積，方便的投資方式
4.擴張信用
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:26:44
→ : 人家買的指數基金內含蘋果、輝達等世界級大公司，怎麼會有人拿來跟沒產值、靠價差炒作的小小一間台灣房屋來類比？長期來看，根本也是股市賺得多啊，到底會不會算啊XD41F 11/03 13:25
房地產平均報酬就是約略等於正二至於這樣的報酬好壞就跟個股一樣
會選房的跟選到飆股一樣
台灣的市場報酬世界第二
僅次丹麥
應該不算太差
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:29:45
噓 : 超長線我會槓vt/vwra，而不是破房子。
槓爆45F 11/03 13:30
槓爆45F 11/03 13:30
推 : 房地產聽起來跟00713有87分像47F 11/03 13:30
→ : 以超長線來看 房子價格風險不算什麼..這說法沒問題因為這跟買大盤長久穩贏是一樣的..但在資金收益效率48F 11/03 13:31
→ : 房地產是流動性較差的00713
11/03 13:31
→ : 對應風險就有差了..沒政策前 如同本文算式 但已政策51F 11/03 13:32
政策是一時的我認為市場報酬累積久了
政策壓抑反而會適得其反
但那之前就是流動性差
算是補充收益
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:34:11
→ : 這種凹法+多數入局者絕對不可能認賠的情況 這種進入燒血戰的情況..會大幅降低資金收益效率(實際兌現)沒實際算 但假設這波燒5年 那這5年很難對比正三...52F 11/03 13:32
推 : 你不能因為買房用借貸就放大它的報酬率，不然正2也可以用其他貸款方式買啊
亂算
應該要1247/109255F 11/03 13:41
你用權利金的角度看就知道我在怎麼想亂算
應該要1247/109255F 11/03 13:41
我實際上就只是付了權利金
其他的部位是槓桿
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 13:45:47
→ : 房貸的8成和寬5 在政策前 算是天然BUFF 算上去是合理的 如同本文..但在那央行政策下 貸8成+寬5就不是先天BUFF了..因為門檻被拉高了 尤其是本來就無法新青貸的...變數爆增...
11/03 13:46
59F 11/03 13:44
推 : 還是你們兩位是房仲啊？63F 11/03 13:47
噓 : 急了
vt槓桿呢，請說明64F 11/03 13:50
VT目前沒有正二vt槓桿呢，請說明64F 11/03 13:50
資金槓桿回到貸款取得的方便性
至於TQQQ則要考慮波動耗損
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:13:14
→ : 簡單講房子為什麼能上漲就是取決賣不掉加價賣的條件 加上建商有辦法去喊價 才讓市場可以這樣玩下去。然後有個房產大亨也是整天在買apple價 也就是你如果沒有堅持你的價格 搞不好未來也是原價賣出而已 頂多賺裝潢費
房子的漲幅簡單講就是賺未來的錢,也就是他本來十年漲一倍 現在五年完成 那麼未來五年就是平盤 不可能年年都像2021，2023那樣漲 因為會泡沫66F 11/03 14:14
房子的漲幅簡單講就是賺未來的錢,也就是他本來十年漲一倍 現在五年完成 那麼未來五年就是平盤 不可能年年都像2021，2023那樣漲 因為會泡沫66F 11/03 14:14
推 : 前面怎麼有空頭也能保證獲利2成的人== 要不要先集資當第二個巴菲特 台灣股神靠你了
房子就是懶人投資 自住報酬率極高 風險極低 不是只漲不跌但至少2024年11月的現在還沒看到跌10趴的風險 但如果本來就有住的地方 不論是蹭爸媽家還是有白癡房東低於市價出租 那就可以不用買74F 11/03 14:18
房子就是懶人投資 自住報酬率極高 風險極低 不是只漲不跌但至少2024年11月的現在還沒看到跌10趴的風險 但如果本來就有住的地方 不論是蹭爸媽家還是有白癡房東低於市價出租 那就可以不用買74F 11/03 14:18
→ : 推文怎麼被吃了
國外券商可以開保證金帳戶81F 11/03 14:26
你也可以選擇槓指期放一個可以接受的保證金
槓桿在安全範圍內再和房子來做比較
不是更為合理嗎？
也可11/03 14:26
國外券商可以開保證金帳戶81F 11/03 14:26
你也可以選擇槓指期放一個可以接受的保證金
槓桿在安全範圍內再和房子來做比較
不是更為合理嗎？
我只是論述市場報酬跟房市的關聯
並不是說房地產很好/不好
→ : 如果自己能力投股有到達長期irr15以上 那就租房就好 我推薦租豪宅 cp值挺高的 因為用買的很浪費 豪宅線以上難貸款 出租投報又低 每個月花十萬就能享受上億房產 cp值挺高的85F 11/03 14:27
→ : 你不能單純以買房自帶槓桿，跟無槓桿股票及有波動率損耗的etf比較，兩者應拆開看。89F 11/03 14:29
你把房子後面要付的錢當槓桿耗損就可以他本質上就是一個利息適當的leaps call
原始價值110萬 10倍槓桿
利息100+5*12*1=160萬
8年期來說這個權利金不算貴
至於賺賠
Call 也不保證獲利不是
推 : 阿 還有一種人我覺得不要買房 就是覺得自己是白癡去買房肯定會買貴 仲介代銷唬一下就多掏幾十趴出來
11/03 14:35
現買現賠那種 那確實買指數就好 透明多了91F 11/03 14:35
推 : 長老，年底台股還有戲嗎？
看起來怎麼好像在做頭XD94F 11/03 14:40
十一月行情不可能差啦看起來怎麼好像在做頭XD94F 11/03 14:40
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:45:48
推 : 三年後房屋價值是上還是下都難說 現在台灣房子根本就在擊鼓傳花 看炸彈在誰手上爆炸96F 11/03 14:48
AI產業不死短熊長牛
你認為房價是被炒作
但我認為房價只是反應了股市的漲幅而已
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:50:33
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:55:26
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:56:52
※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 14:59:41
推 : 比較好奇以目前的景氣下，有房有貸款但
想增貸出來投資的方式最佳解依然是00713嗎？98F 11/03 14:58
713股債搭配這樣 我會建議保險1-2成美債想增貸出來投資的方式最佳解依然是00713嗎？98F 11/03 14:58
懶得管買賣就投等債 買的當下夠便宜
蓋牌套利
推 : 樓上說的也可以套在所有資產
樓上上100F 11/03 14:59
樓上上100F 11/03 14:59
→ : 畢竟00713依照長老之前發文分析不管熊市牛市可以一直配1.5102F 11/03 14:59
美債現在垃圾價 買來保險不虧就※ 編輯: onekoni (111.241.99.49 臺灣), 11/03/2024 15:06:41
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 15:16:23
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 15:20:01
推 : 其實就算漲到1500你實拿的部位還是比股市開槓桿還少..104F 11/03 15:23
八年後理論上不只這個錢獲利約年化20-30%
差不多就正三
當然獲利比不上大台正20
或是BC正50
比特幣能開125倍槓
這個風險承擔能力得比房子高一些
房子閉眼買就可以
推 : 不虧就，套著配也舒服.jpg106F 11/03 15:25
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 15:32:54![[圖]](https://i.imgur.com/MzspmOxh.jpeg)
推 : 期待你10年後的回饋108F 11/03 15:46
→ : OK 交屋鑑價會先有更準確的數據
理論正確性只能靜待時間證明109F 11/03 15:59
理論正確性只能靜待時間證明109F 11/03 15:59
推 : 預售的價格當成選擇權有點怪怪的，買方違約的時候建商還有機會跟妳收違約費用，111F 11/03 16:04
而且建商本身也可能 11/03 16:04
→ : 爛尾不履約XD。113F 11/03 16:04
違約金=你亂賣call的滑價
最多就是你付出去的錢泡湯
爛尾那種就房地產的特性啦
※ 編輯: onekoni (49.216.133.186 臺灣), 11/03/2024 16:13:22
噓 : 槓桿率怎麼可能10倍114F 11/03 20:38
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