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作者 dezuphia (泣離)
標題 [請益] 鄉下房產如何估值（有人想買）
時間 Mon Nov 25 13:57:08 2024

各位好，小弟家中有一筆鄉下房產，
地方景況三十年如一日，人越來越少，
附近也沒什麼重大建設。
一直以來都租給附近工業區上班的人，
十幾年房租也沒漲過租。

近期鄰居詢問想要購買，想請我們開價
但鄉下交易真的很少，
根本沒有條件類似的物件。
所以想請問如何評估房產的價值？

以下是房產資訊：

類型： RC 公寓 （ 屋齡 35 年 ）
層數： 全 4 層
地目：商
總建坪數： 75 坪 （整棟）
土地坪數： 20 坪
地價公告現值：約 17.8 萬 / 坪


近兩年同一條街上只有兩筆成交紀錄：


成交紀錄（一）磚造透天（屋齡 50 年）
地目：住
總建坪數：25 坪
土地坪數： 30 坪
土地公告現值：約 9.5 萬／坪
成交價： 1200 萬


成交紀錄（二）磚造透天（屋齡不詳）
地目：住
總建坪數：45 坪
土地坪數： 21 坪
土地公告現值：約 12.8 萬／坪
成交價： 1170 萬


鄰居想買我家那棟的主要原因是，
當年兩家是各自有地，一起合建。
所以他們家的建物和我們家結構上是一起的。

我們家是有出售的意願，
但不知道如何開價。
想請有經驗的房版專家給點建議。

萬分感謝！


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.229.67.71 (臺灣)
※ 作者: dezuphia 2024-11-25 13:57:08
※ 文章代碼(AID): #1dH16uk3 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1732514232.A.B83.html
推 ttyy: 你參考同街可能也不見得有意義因為他們當初更不知道怎麼開XD1F 11/25 14:01
→ bobovillage: 找銀行鑑價2F 11/25 14:16
推 enixsquare: 找銀行也不準，銀行很多也是查實登
可以試試看用租金推，畢竟你們一直在收租。但最簡單就是直接看你們想賣多少，直接跟鄰居喬。3F 11/25 14:18
推 chanel1259: 1380萬鄰居買下來沒賺頭，你才會覺得自己賺了6F 11/25 14:21
推 frank111: 找房仲來估7F 11/25 14:22
推 lucky466: 開3000萬試試看8F 11/25 14:25
推 mitic1029: 起手式就是跟鄰居說回憶無價，越給掰人家才越想買，價錢才會談
好9F 11/25 14:39
推 troilus: 找估價師 付錢12F 11/25 15:13
推 fairy321: 有店面效益就看附近便利商店的租金行情，換算每坪租金，再抓個3-4%的年投報率回推，應該算合理13F 11/25 16:13
推 cd928: 你要說一下月租金多少呀15F 11/25 16:23


目前一樓是店面沒錯，
但房租十幾年沒漲了，
主要是鄉下房客不好找，
每次要簽約帶看之類的都要花週末一天回鄉很麻煩。

整棟目前租金加總大概三萬吧。

推 jemdogdog: 附近500米範圍內有沒有一年內土地成交紀錄？
附近有沒有嫌惡設施？(宮廟高架橋火車軌道加油站等)
土地是獨立嗎？是不是三角窗
有沒有風水上的問題？
這幾個問題算最基本
35年建物價值不高，如果以一年平均2％來算，大概只有新成屋的3成左右
因此土地價值比較重要16F 11/25 16:31


關於土地價值我有想辦法估了一下，

以上面那兩個這幾年成交的周遭透天來說，

我把成交總價扣掉建物殘值（用縣政府公告折舊率和營造成本來概算），
發現兩個案例土地的成交價剛好都是公告現值的四倍。


所以是不是可以說，
我家那戶的估值差不多也是地價公告現值的四倍，再加上公寓建物殘值？


之後應該也會找銀行和估價師來看看...
※ 編輯: dezuphia (125.229.67.71 臺灣), 11/25/2024 17:00:12
→ jerry1019: 銀行......完全不准
銀行看實登、問仲介，再自我評估一下，24F 11/25 17:22
推 stun991: 最簡單就是用未來租金的現值反推，用excel計算方法Google就有26F 11/25 17:27
→ jerry1019: 你我都會。估價師不會隨便問問就得回覆28F 11/25 17:27
推 ppnow: 找當地房仲，讓他去估然後到市場試水溫，你再怎麼估沒人有意願也沒用29F 11/25 17:30
推 breathair: 租金反推，30-40年回本，也就是1080
到1440之間，很久沒漲租了，先看144031F 11/25 17:54

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