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看房蟲吹口哨壯膽，小弟真的會笑鼠

我們用現金流量表來看建商的槓桿問題

富宇  https://i.imgur.com/0008Zjb.png

興富發 https://i.imgur.com/JmsHoU9.png

新潤  https://i.imgur.com/hBcfqI3.png

亞昕  https://i.imgur.com/XG0RT6g.png

把時間拉長就可知道

建商的近年來的營業現金流流入少、流出多

代表本業活動難以帶入現金

支應公司營運的，是融資現金流，也就是向外舉債來的

小弟看到有人說合約負債

ㄏㄏ

小弟順便整理了一下前述建商在今年Q1季報的負債比率、合約負債比率、銀行借款比率








確實有合約負債沒錯，但那不是負債的主要

建商主要負債仍是銀行借款，我甚至沒納入短期票券跟公司債勒

由此可知建商營運仰賴外部融資，而非自有資金

如果景氣熱絡或持平，槓桿遊戲當然玩得下去

啊萬一景氣反轉，銀行雨天收傘勒?

建商賺來的營業現金又流到存貨，錢都套住了，資金缺口都靠銀行補

如果銀行抽銀根，怎辦?

你各位房蟲484都忘記政府在限縮土建融了? 你以為之後不會再限縮?

別忘了上上個月竟然還升息半碼，嚇死一堆房蟲勒

現在央行已降低購地貸款成數，並要求18個月內動工，否則利率加碼、收回資金

再加上台灣被房蟲搞的少子化，造成缺工情形

以及科技業四處擴廠壓迫營建量能

讓建商難以如期動工，購地頭期款增加之外，又要被收回貸款資金

賸餘的帳上現金有辦法把興建中建案蓋完嗎?

別忘了建商帳上現金量也不過才2、3%而已

就算蓋的完好了

賣的房子又小又貴，確定賣得掉嗎?

如果賣不掉，後面還有好幾個案子在跑欸，就是你各位的合約負債啦

更不用說帳上4x%的銀行借款了

只要有一間無良建商撐不住，那後面的粽子可是一大串的

接下來就是大量法拍屋壓垮成屋市場了

別忘囉今年q1的法拍量比去年同期增加一成，這可是個警訊

等了三十幾年，就是在等這樣的大場面

一想到房蟲崩潰，小弟就興奮到睡不著了，嘻嘻

※ 引述《callhek (沒錢住帝寶)》之銘言：
: ※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1cMq06xe ]
: 作者: enzo50 (== 鴉片玫瑰 ==) 看板: Gossiping
: 標題: [爆卦] 建商槓桿負債9成，台版恆大成形
: 時間: Sat Jun  1 23:36:36 2024
: 轉載自臉書，這表格太可怕
: https://i.imgur.com/aX9clP2.jpeg
: 【建商開槓桿負債近9成，台灣版恆大風暴成形  】
: 從2021年開始，因QE大降息所衍生出的史上最大購屋潮，讓建商搶賣搶建搶地，到了2024
: 現
: 在為了鞏固價格，甚至推出違法的 #建商貸、#優付貸 來吸客
: 但仔細檢視上市櫃建商財報，這兩年建商理當是大發利市賺飽飽，尤其去年下半年掀起的
: 交
: 屋潮，建商淨利應該大增、財報要變得更亮眼才對，但是檢視 #多數建商公司負債比卻是
: 不
: 斷急速增加，使得公司負債比飆上8成甚至接近9成
: 這個數據代表2個重要的意義：
: 1   #建商手上依然有可觀未售出的預售屋與成屋，這些房源還在建商自己手上，這也正
: 是因為建商的囤房成本太低，囤房沒有壓力，導致建商繼續開槓桿，以債養債！
: 2   #銀行借貸放款毫無風險控管可言！如果你是銀行的風險管理單位或是經營管理層級
: ，會貿然借貸十幾億元給一家負債達8成以上的公司嗎
: 所以讓我們舉幾個例子讓大家知道台灣房地產泡沫有多嚴重：
:   ‘’興富發建設‘’，#負債1700多億，負債額已經比擬去年破產的歐洲最大房地產巨
: 頭 Signa
:   ‘’寶佳集團‘’，以我們推估的方式，整個集團的負債額有可能 #破1兆，負債額可
: 能達台積電的一半、恆大地產的 1/6   (由於寶佳非上市櫃公司，財報不公開，所以由其
: 子公司做反推。)
:   ‘’新潤建設機構‘’，歷經這三年負債比已經衝破8成，再細看資產負債表，「#約
: 當現金只有 5.9億」，只佔總資產2.9%，而「#存貨項目卻高達166億」，佔總資產的82%
:   這到底是囤什麼貨啊？囤地還是囤房
:   “富宇建設”，到了今年負債比同樣飆破8成！而資產負債表上，「#約當現金只有 1.
: 6億」，僅占總資產的1.5%，而「#存貨項目卻高達93億」，佔總資產87% (不是說都賣光
: 光
: 嗎  )
: 試問這種財務結構，你敢付訂金預購產品，然後相信五年後會準時交給你？
: 現在應該知道 發哥、富哥 為什麼都這麼敢用建商公司貸、低首付了吧！不是他賺很多錢
: ，
: 是他能不斷開槓桿借錢呀
: 知道房市病徵後，接下來，我們會再發表文章分析，其實政府只要願意做出一件事就可以
: 讓
: 房價下降！
: 大家想得到嗎？
: =========
: 補充提供:
: 「合約負債」指的是，當建商收到消費者訂金，房子蓋完之後要拿房子還給消費者，這種
: 負
: 債就叫合約負債，越高反而代表預售屋銷售的情況越好！
: * 富宇 合約負債僅: 18億
: * 新潤 合約負債僅: 36億
: * 亞昕 合約負債僅: 67億
: * 興富發 合約負債僅: 166億
: #相比總負債就知道建商槓桿開多大
: 原文截圖
: https://i.imgur.com/3A6N8WZ.jpeg
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※ 作者: FlyinDance56 2024-06-02 15:29:04
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