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我發現很多人喜歡拿頂新自備1趴貸款99趴

買帝寶10戶，拿來做為富豪買豪宅開槓桿零成

本的案例宣傳。

其實從豪宅限貸的時代開始，約莫2016年推出

台北高總豪宅產品，富豪買房已經不再是開槓桿

，多半都是全額現金不貸款，這其中有幾點原因

1. 資金從海外回來了，資金充沛不需貸款

以前頂新帝寶零成本那個年代，大部分台商的

資產其實都不在台灣，工廠在中國，資產從香港

繞出去在維京群島等避稅天堂特定項目公司，

不會也不想進來台灣，那富豪想在台灣買房

缺現金怎麼辦，就拿海外資產抵押再從台灣銀行

貸出來，那個年代是如此。

但16年後鼓勵台商回流，政府開專案回來減稅

或不朔及既往隱藏資產，這些富豪匯回來

在台現金充沛，沒啥開槓桿的需求直接開買豪宅


2. 如果有槓桿資金需求，豪宅抵押週轉金即可

全額現金買的豪宅，可以貸八成的週轉金

利率現在2024大概可以壓到1.6-1.8

以前2018-19信用狀況更好大概1.1趴

那相比不全額現金買，只能被央行管制最高四成

而且利率大越2.0開頭

這樣一比之下，有充沛現金當然全額買

有要投資再貸週轉金交出來就好

舉例假設2018 ，三億的房子，全額現金買

貸八成兩億四週轉金出來，股四債六

目標4.5趴毛收益率，扣1.2利息

你還有3.3趴稅前淨收益，一年990萬

但如果不現金買開槓桿，被豪宅限貸

只能借四成就是一億二台幣，一億八本金

假設房貸利率稍高2.2開頭

一樣再週轉金可能只能貸六成一億八千萬

週轉金目標投資股四債六一樣4.5趴

淨收益2.3， 只剩台幣一年四百多萬

不只利率有差，能出來的現金流更有差

未來幾年還要還本金加利息，負的現金流

還有央行和金管會現在都嚴格盯貸款後再

貸週轉金出來的資金用途

這就為啥央行去年有注意到

請各大富豪貸出來的週轉金簽切結

不得再投入第二戶豪宅，但其他商品可沒有管

大概是以上兩點

台北兩億到三億的房子現在很少人貸款買了

通常都全額現金，

信義聯勤 琢白 西華富邦 到處都是

至於回到主題 高總價住宅限貸七八千萬

我認為是嚴重排擠新富自住階級啦

很多大型上市櫃副總級以上

這四五年股利和股票獎金應該都可以有

三四千萬，剛好湊滿七八千的頭期六成

如果限貸寬鬆一點，可以就上去一億的高價住宅

以上分享





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※ 作者: LINPINPARK 2024-01-21 17:10:08
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