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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-12-17 00:23:14
看板 home-sale
作者 yftsai (aa)
標題 Re: [新聞] 快訊／連4升！中央銀行宣布升息半碼
時間 Fri Dec 16 10:05:36 2022

※ 引述《charles0939 (charles0939)》之銘言：
: 快訊／連4升！中央銀行宣布升息半碼
: 2022年12月15日 16:41
: 記者吳珍儀／台北報導
: 美國聯準會（Fed）今凌晨宣布升息2碼（0.5個百分點）後，我國中央銀行緊接著也在今
: （15）日下午召開2022年第4季理監事會議，會後宣布將調高政策利率半碼（0.125個百分
: 點），利率繼3月、6和9月之後「連4升」。
:  ▲▼央行,中央銀行,升息,降息,貨幣政策,利率,經濟,景氣,消費者物價指數,CPI,通膨,
: 國庫局。（圖／記者李毓康攝）
: ▲央行宣布調高政策利率半碼。（資料照／記者李毓康攝）
: 央行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.125個百分點，分別由年息1.6
: 25%、2%及3.875%調整為1.75%、2.125%及4%，自今年12月16日起實施。
: 央行3月啟動此波升息循環，3月升息1碼（0.25個百分點）、6和9月各升息半碼（0.125個
: 百點）加上這一次升息半碼，累計4次共升息0.625個百分點。
: https://finance.ettoday.net/amp/amp_news.php7?news_id=2401933
: 這次升息半碼
: 大家的房貸利率又要上升了！

這波利率上漲2.5碼
影響真的蠻大
我試算了一下
若利率1.31% 貸款1200萬(總價1500萬)， 30年
月繳40329
現在升到1.935%
若同樣貸款1200萬每月繳43965(+3636元)
相同條件下月繳40329只能貸到1100萬(總價1375萬)
也就是其他條件都不變(薪資、通膨)的情況下
房價會跌10%左右

然而問題是美國升息更兇猛
頭期款300萬投入美元定存以4%計算
每個月大概有1萬台幣收益
對比一年前幾乎0利率
也會打壓買房意願

更嚴重的問題是
去年一整年上市公司大爆賺
加上廉價的資金湧入
台股推上18000點新高
財富效應助長買房風氣
FOMO效應堆高房市泡沫

通膨也壓縮了家戶支配所得
基本上去年薪資沒有漲10%的現在應該都覺得變窮了
一般收入家庭、小本生意開始對利率、管理費等固定支出變得更敏感


但是
工資、原物料、土地成本上漲卻使新屋成本仍然很高
新屋建案價格壓不下來
建商利潤可能會面臨來自供需兩端的擠壓


最後的平衡
應該是會出現在低總價、高單價的產品
中古屋交易也會趨向低總價的小宅、蛋白蛋殼區
而這個現象在竹科南科會更明顯
其他地方應該會修正10%左右

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.249.223.82 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1Zcz9ojQ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1671156338.A.B5A.html
※ 同主題文章:
　 12-15 16:52 charles0939. ■ [新聞] 快訊／連4升！中央銀行宣布升息半碼
　 12-15 18:14 ssiou. ■ Re: [新聞] 快訊／連4升！中央銀行宣布升息半碼
　 12-15 19:56 Unsullied. ■ Re: [新聞] 快訊／連4升！中央銀行宣布升息半碼
● 12-16 10:05 yftsai. ■ Re: [新聞] 快訊／連4升！中央銀行宣布升息半碼
　 12-16 10:11 antibaimu. ■ Re: [新聞] 快訊／連4升！中央銀行宣布升息半碼
→ airjade: 附近有公園交通優勢的小宅將會是暢銷產品，中古屋進行修1F 12/16 10:09
→ airjade: 正
→ kyova: ...假設1.3%時你買房，會假設幾十年都不變動嗎...3F 12/16 10:14
→ redmi2: 跌10%? 還好沒人叫我估 我估的會嚇死這裡很多人4F 12/16 10:18
→ kyova: 應該笑死很多人吧...5F 12/16 10:20
→ yftsai: 利息支出手頭變緊是一定的，加上通膨大家都非常有感6F 12/16 10:24
→ yftsai: 而且這3600元不是一次支出喔，是每個月都要繳
推 s26492755: 一般我都回 緊才蘇湖啊8F 12/16 10:25
推 aa00788: 哇噻 準備崩盤10趴 空空這次一定贏 穩了9F 12/16 10:25
→ s26492755: 一天也才30元 說的好像多大額樣10F 12/16 10:26
→ s26492755: 看錯 120
→ s26492755: 多繳錢肯定不爽 但如果因為多這一點就捉襟見肘 代表一
→ s26492755: 開始你就買了不屬於你能力範圍的房子
→ yftsai: 很多人都捏著LP買房的，我身邊就很多14F 12/16 10:30
→ IS0987: 我身邊很多都買完照常生小孩玩樂的= =15F 12/16 10:37
→ redmi2: 假設某市每星期有一戶會付不出房貸 這一戶是一定要賣掉的16F 12/16 10:37
推 IamJoey: 貸款叫苦是正常的。就手頭變緊一點點。17F 12/16 10:37
→ redmi2: 你說4星期後行情會怎樣?18F 12/16 10:37
→ IamJoey: 距離繳不出來賣房甚至法拍還很久...19F 12/16 10:37
→ IS0987: 我也有買房買車養小孩娛樂一切照常20F 12/16 10:37
→ IS0987: 等法拍量真的出來跟違約率上來再說啦
→ IamJoey: 因為一個月四千就賣房 XD ㄏㄏ22F 12/16 10:39
→ IamJoey: 一般雙薪收入貸款到月收50%就蠻重了
推 IS0987: https://i.imgur.com/c8jZPIc.jpg24F 12/16 10:40
[圖]
→ IamJoey: 真的貸到60-70%月收的人很少25F 12/16 10:40
→ IS0987: https://i.imgur.com/nGCMh7i.jpg26F 12/16 10:40
→ IS0987: 這種違約率是在擔心個...？
[圖]
推 grace0523: 應該說一個月多四千，會影響買房的意願，買的人少價錢28F 12/16 10:41
→ grace0523: 自然會下修
→ IamJoey: 就算貸到70%正常會減少開銷撐過去30F 12/16 10:41
→ grace0523: 利率再往上增加，就會跟南韓一樣了31F 12/16 10:42
→ IamJoey: 何況房貸可申請寬限期...32F 12/16 10:42
→ IS0987: https://i.imgur.com/Ys0lFwh.jpg33F 12/16 10:42
[圖]
推 k0939770752: 升5碼每個月多繳2.5萬左右，心有點痛，只好到期再漲34F 12/16 10:42
→ k0939770752: 點房租壓壓驚
→ IamJoey: 若說影響買房意願那是一定的。36F 12/16 10:42
→ redmi2: 還有景氣下滑 東西賣不動37F 12/16 10:43
→ IS0987: 有時候看數據真覺得板上有些人真的活在自己的幻想裡38F 12/16 10:43
→ yftsai: Q1 XD，現在是在討論升息後的影響，你跟我講Q1?39F 12/16 10:45
推 IamJoey: 跟銀行貸款不是想借多少都可以。40F 12/16 10:45
→ redmi2: 漲也是這樣漲 當然跌也是這樣跌 術語叫戴維斯多殺41F 12/16 10:45
→ IamJoey: 銀行放款已經把第一關了。42F 12/16 10:46
→ yftsai: 111年Q2的資料，台北市收入平均有66%繳房貸43F 12/16 10:47
推 IamJoey: 是算借款人的收支比嗎。還是調查家庭收支44F 12/16 10:49
→ IamJoey: 若只算借款人接近7成正常。
→ yftsai: 新北52%，台中45.5%，全國平均39%46F 12/16 10:50
→ yftsai: 是家戶收入喔
→ IS0987: 阿他數據就Q1阿48F 12/16 10:50
推 IS0987: 北市我不知道，但新北我有參加了3年那啥調查的，講真的你
→ IS0987: 有參加過就知道多...ㄏㄏ
→ IS0987: 答案還可一起討論，不方便也可讓他自填
→ yftsai: 減少開銷很難，會嚴重影響生活品質，何況百物齊漲52F 12/16 10:55
→ IS0987: 因為我蠻配合他的，後續其他的房租他還有找我53F 12/16 10:55
→ IS0987: 我就沒事想說當聊天他
→ yftsai: 而且要影響房價，不需要很多人受影響，只要有1%受不了55F 12/16 10:56
→ yftsai: 那房價就會崩
推 IS0987: 就...尊重你的看法了，我身邊是很多有房還想再買的，只是57F 12/16 11:00
→ IS0987: 看不到啥適合的，包含我自己也是
→ yftsai: 不是看不到適合的，而是喜歡的太貴59F 12/16 11:03
→ yftsai: 這就是現在市場的現況
推 alexstag: 不要講的跌10%很少很輕鬆，2014修正的時候台北跌大概15%61F 12/16 11:10
推 iamala: 最貴的也不喜歡怎麼辦？62F 12/16 11:10
→ alexstag: 現在環境跟那個時候完全不同63F 12/16 11:11
推 asd31415926: 所以哪時候要崩啊 想再買一間預算緊繃三千萬 但喜歡64F 12/16 11:13
→ asd31415926: 的預售要3600… 每坪單價還是一直漲 說好的崩崩呢
→ yftsai: 單價要降比較難，但是會越蓋越小間XD66F 12/16 11:16
→ yftsai: 最貴的也不喜歡，只好移民了
→ C24128390: 跌10%不少囉..漲2倍跌50%就打回原形68F 12/16 11:27
→ yftsai: 現在環境比2014更兇險，升息、縮表的節奏都是史無前例69F 12/16 11:29
→ C24128390: 大漲幅後的小跌幅看起來很小 但總額會比較多70F 12/16 11:29
→ yftsai: 然後2019後印錢的速度也是史無前例，吹出來的泡泡也是71F 12/16 11:30
→ yftsai: 不要看台灣只升息2.5碼，美國可是升息了整整4%
→ yftsai: https://reurl.cc/qZoXbp
→ yftsai: 台股年線這跟大綠棒，只有1990，2000，2008年可比
推 s26492755: 房貸違約率真的好幾年1%不到了75F 12/16 12:22
→ s26492755: 能夠把房貸搞到違約的可以說是天選之人
→ s26492755: 有時候看同溫層啦
→ s26492755: 我身邊跟我一樣多房的 升息一樣叫叫叫 搶著要舔彼此的
→ s26492755: 布丁蓋 真的花錢的時候 沒看到他們在手軟好不好
→ s26492755: 當然對外一律是 好窮快餓死 省得別人來借錢或推保險推
→ s26492755: 直銷
推 s26492755: 這是我覺得很有趣的地方 有些一開始不熟的 跟你在那邊
→ s26492755: 房貸說的跟天塌下來一樣重 彼此都在投資房產在討論的
→ s26492755: 時候 靠北 房租都大過本利和在那邊叫啥 套句別人曾經
→ s26492755: 跟我說過的話 又沒要跟你借錢 不要老是裝窮
推 s26492755: 再來就是何謂太貴 成交代表有人買單 你的不合理 別人
→ s26492755: 很可以 我小時候在松山區唸書 一坪才30萬 那我要定義合
→ s26492755: 理的價格是？
→ redmi2: 好拉我就說板上各位都很神勇 不管利率升到多少都付得出來89F 12/16 12:56
→ redmi2: 問題是多少有人會付不出 你會不會被帶賽？
→ yftsai: 現在就吹哨子壯膽啊，房租大於本利和怎麼不去多買幾間套利91F 12/16 13:15
→ yftsai: ？
→ yftsai: 而且會覺得利率對房市沒差的，根本沒有基本常識
推 s26492755: 你先定義何謂沒差  幹幹叫但還是付的出來跟 何謂有差94F 12/16 13:35
→ s26492755:  直接跌價才算有差還是？
→ s26492755: 然後我每年都有買 不用太擔心 不需要吹哨
→ s26492755: 遇到付不出來的 我會很開心 很多年沒遇到斷頭了
→ s26492755: 我一開始就說了 多付錢一定不爽 但多數也不會因為這種
→ s26492755: 小錢影響到財務狀況
→ s26492755: 人生不要不是人頭就是字 或極端的去解釋別人
→ yftsai: 你覺得沒差就沒差囉，反正特斯拉股價腰斬也是有人覺得沒差101F 12/16 14:12
→ yftsai: 啊
推 hongdagg: 房版大大都是全額現金買房，利率升根本沒差，還可以順勢103F 12/16 14:40
→ hongdagg: 漲房租
推 junior020486: 拿特斯拉股票跟不動產比XD105F 12/16 14:49
推 C24128390: 這東西是光譜 永遠有人有差 討論誰有差沒差根本沒意義106F 12/16 17:42
→ C24128390: 我自己信貸升到5%也是覺得沒差阿XD 但市場宏觀沒差嗎?
→ C24128390: 現在還不到2% 等真的升到5% 我也會跟你說我沒差 但市場
→ C24128390: 老早就會變了
推 aa00788: 妙的是 要繳貸款的房貸族說沒差 沒房的租屋族說有差 到110F 12/16 18:02
→ aa00788: 底…XD
推 s26492755: 對啊 特斯拉腰斬拿來跟不動產比… 你要不要虛擬幣也跟112F 12/16 18:24
→ s26492755: 不動產有關算了 又一個萌萌噠 早知別浪費時間了
→ yftsai: 重點又不是你有沒有差，重點是那些LP捏到快爆的有沒有差114F 12/16 19:02
→ yftsai: 市場會在50%的人手頭緊才開始跌嗎？並不會，只要有5%很緊
→ yftsai: 就會開始跌了
→ yftsai: 我說的是，升息打壓房市，你說你錢很多沒差，是在講什麼
→ addadddog: 這次大家的LP都捏爆了118F 12/16 19:17
推 lagadidi: 買不起的幫買得起的擔心XD所有人成本同樣上揚，除了槓119F 12/16 19:21
→ lagadidi: 桿開過大，消費力排名沒變
→ yftsai: 這次恐怖的是不但升息，還縮表，通膨，還有經濟衰退都一起121F 12/16 19:30
→ yftsai: 來，而且前幾個幅度都是史上最大
推 s26492755: 阿不就跟你說了 房貸違約率極低 當然你可以說那是過去123F 12/16 19:46
→ s26492755:  但你要不要看看實際貸款的數字跟台灣的儲蓄率
推 s26492755: 而買房真的沒聽過不考慮升息完全抓到緊繃到升一下就爆
→ s26492755: 炸的 這種我都會勸他別買 叫做超出自己守備範圍 而且你
→ s26492755: 知道1.31其實是疫情降息了 本來就不會是常態 還有講利
→ s26492755: 率的話 以前2% 還真的稀鬆平常 那時常聽到行員 能做到2
→ s26492755: 以下猛吧 至少可以讓你不超過2.5
→ s26492755: 是你要曲解別人的意思耶
→ s26492755: 每次有新政策或升息就會出來有人喊跌啦 一個個一堆理
→ s26492755: 論 但不看市場的反應
推 Tatsuya72: s26大每年都會買...可以不要這麼狠嗎qq133F 12/16 20:11
→ Tatsuya72: 留一點給別人吃也不錯阿
推 s26492755: 就每年的盈餘剛好拿去買房啊 如果銀行願意無限金額放貸135F 12/16 20:36
→ s26492755:  我早就掃到下新莊沒套房
→ yftsai: 市場反應，不就是跌了嗎XD137F 12/16 20:37
推 s26492755: 最近有看到一間有點心癢癢 但是今年已經買兩間了 老婆138F 12/16 20:38
→ s26492755: 也38週不想在多搞事情 看他能不能活到明年 我再去買
→ s26492755: 房產很吃地域性耶 哪邊跌了啊 我看看什麼狀況
→ s26492755: 你不會還停留在看所有物件的均價或是豪宅一般住宅混一
→ s26492755: 起 商用店面不分開吧
→ yftsai: 我只能說，你沒看過，不代表沒有，當然影響價格的因素很多143F 12/16 20:39
→ yftsai: ，利率只是其中之一，我的文章是在討論，利率對房價可能
→ yftsai: 的影響
→ yftsai: 當然如果你有錢，可以把房地產買上來，市場就你說了算
推 s26492755: 我著重在市場上的反應 你要去討論整體其實意義不大 當147F 12/16 20:43
→ s26492755: 然如果是討論類似作業還什麼理論的那就另當別論 如果是
→ s26492755: 想買房 多半都會有自己的理想區域 針對該區域去判斷才
→ s26492755: 有意義
→ s26492755: 我出發點在於買房 不在於理論上的辯駁 市場才是真的
→ s26492755: 是說y大可以說說哪邊跌了 看看原因在哪 也未必跟升息
→ s26492755: 有關喔
→ yftsai: 而且我說交易會趨向低總價、高單價，不就是你買的新莊套154F 12/16 20:45
→ yftsai: 房
→ yftsai: 那你的套房沒跌，有什麼好奇怪？
推 s26492755: 不止套房 這邊以屋齡為劃分 20年內的全都在漲 40年後157F 12/16 20:52
→ s26492755: 的賣壓變重
→ s26492755: 還有其他因素在
→ s26492755: 新莊我太熟了 不好玩 最近很閒 討論一下別的區域也挺
→ s26492755: 有趣
→ s26492755: 給個你看到跌的區域看看什麼原因吧 其實我很喜歡看到斷
→ s26492755: 頭或者虧錢 看看這個人是不是有犯了什麼錯誤然後引以
→ s26492755: 為戒
→ s26492755: 就像我看租賃糾紛社團就是避免自己成為租客討厭的房東
→ s26492755: 跟遇到房東會討厭的租客
→ chieftaincy: 房價一定跌 明年等著看167F 12/16 21:09
→ chieftaincy: 跟利率關係不大 跟景氣關係比較大
→ yftsai: https://i.imgur.com/TYyPr4Y.jpg169F 12/16 21:55
→ yftsai: 高總價、高房貸負擔率的房子會率先反映
→ yftsai: 台北、新北、台中會是一個指標，再來就看新竹、台南
→ yftsai: 而且你為什麼這麼急XD，升息是現在進行式，房價的反應又
→ yftsai: 比較慢，現在升息的幅度正要慢慢發酵而已
→ yftsai: 而若如我所說，高總價房子賣不動，成交的都是低總價但高
→ yftsai: 單價的小宅，那"房價"究竟是漲還是跌？也很難定義
→ yftsai: 其中我覺得雙北、台中對利率比較敏感，新竹台南看電子業
→ yftsai: 景氣反轉，就繼續看下去吧
[圖]
推 s26492755: 討論均價沒啥意義 那是大鍋炒 每個區域的漲跌有他自己178F 12/16 22:27
→ s26492755: 的因素在
→ s26492755: 還有一個就是成交的類型不同 所以我看漲跌我只會同區
→ s26492755: 域同類型去比較
→ s26492755: 高總價這個沒有明確定義 如果是豪宅線以上 利率低的時
→ s26492755: 候也在跌
推 s26492755: 所以如果你想討論學術方面 我是沒什麼興趣 所以我一直
→ s26492755: 在說的是市場 針對區域針對類型去做討論 以及你內文提
→ s26492755: 到的跌10% 如果是平均數像我跟郭台銘平均有幾百億之類
→ s26492755: 的 對於實際要購房的幫助基本上沒有
推 s26492755: 現階段 你不會去碰偏鄉 不會去碰賣壓重的物件 但如果你
→ s26492755: 只看均價 一般人喜歡的還在漲 你會錯過機會
推 s26492755: 我最近看到一個實登大約530的物件 在我某租件的隔壁
→ s26492755:  我的租16500 他應該也可以 但我不覺得他會用實登賣我
→ s26492755:  因為社區是在漲價的
→ s26492755: 其實這個就大於本利和了 看他能不能活久點等我去談 當
→ s26492755: 然等到我老婆生完如果還在 可能也代表他掛很高價格
→ yftsai: 拜託，這篇文章是討論"利率"與"房價"的影響195F 12/16 22:40
→ yftsai: 你也不看文章，推一些跟主旨無關的事，竹篙導菜刀
→ yftsai: 這就像有人說升息會導致股市跌，然後你在那邊反駁說聯發
→ yftsai: 科還會漲一樣
→ yftsai: 先不說對錯，但是你講的跟我講的根本是兩回事XD

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