※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-10-24 07:51:04
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作者 標題 [請益] 炒房被動收入真的那麼簡單嗎?
時間 Sat Oct 23 08:13:06 2021
朋友介紹要我投資一個案子
前段私校的學生收租套房屋齡28年(1層隔很多間，整棟收租32間)
地點在學校周邊走路3分鐘+滿租
目前了解的狀況是
總價4200萬收租230萬一年(一個月實收19萬)
自備款約1000萬
跟銀行貸3200萬40年利率估1.5%(一個月還9萬)
等於每個月可以賺10萬的被動收入
每年收入120萬之後還可以在錢滾錢其他投資~實際約7年就可以拿回本金
我思考了一下好像沒有什麼BUG~
朋友說很多炒房團都是這樣玩~這是真的嗎?
是不是我朋友要害我家破人亡?那麼好康的事情幹嘛跟我說?
貸款有詢問過~可以貸8成~貸款方面沒問題
--
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噓 : 不熟就不要碰 誰知道有捨摸鬼在裡面1F 10/23 08:16
→ : 管理員？ 垃圾處理自己？2F 10/23 08:20
推 : 機電設備維護成本都要算進去3F 10/23 08:23
推 : 40年後，68年的房子值？4F 10/23 08:28
推 : 這類套房要有時間和力氣管理，少子化對於私校的影響還5F 10/23 08:30
→ : 是大一點，另外如果是灰色地帶的隔套，得考慮到萬一出
→ : 事怎麼辦……
→ : 是大一點，另外如果是灰色地帶的隔套，得考慮到萬一出
→ : 事怎麼辦……
推 : 你不要 給我買好嗎8F 10/23 08:31
推 : 幾個方向供您思考：1.實收19萬怎麼得來的？出租主力是9F 10/23 08:34
→ : 學生的話，通常6～8月是退租期，建議先別抓滿租的實收。
→ : 再來是否自己管理？若託人管理要多扣10%的管理費。2.
→ : 屋況如何？28年已經面臨一波房子的衰敗期，到時需要整
→ : 修是否會影響投報？ 3.若真是好物件屋主的賣屋理由？
→ : 學生的話，通常6～8月是退租期，建議先別抓滿租的實收。
→ : 再來是否自己管理？若託人管理要多扣10%的管理費。2.
→ : 屋況如何？28年已經面臨一波房子的衰敗期，到時需要整
→ : 修是否會影響投報？ 3.若真是好物件屋主的賣屋理由？
推 : 抓交替了14F 10/23 08:35
→ Jerry469 …
推 : 除了前幾樓說的之外 貸得到40年嗎16F 10/23 08:37
→ Jerry469 …
→ : 誰負責管理庶務呢？成本列入了嗎？那麼多租客包準煩死20F 10/23 08:43
→ : 人
→ : 人
推 : 不清楚貸款成數和年數是不是真的能開滿... 隔套...22F 10/23 08:43
→ : 少子化以後能不能滿租才是最大問題23F 10/23 08:43
→ : 哪間私校直接說會不會比較好討論哪...24F 10/23 08:44
→ : 地段跟少子化的衝擊才好評估阿。賣家真正的理由又是啥...
→ : 好康的事情跟你說看是要合資還是賺介紹費吧...這金額也不小
→ : 謹慎些是對的。感覺計算過度樂觀。
→ : 地段跟少子化的衝擊才好評估阿。賣家真正的理由又是啥...
→ : 好康的事情跟你說看是要合資還是賺介紹費吧...這金額也不小
→ : 謹慎些是對的。感覺計算過度樂觀。
推 : 你怎不花一點小錢，向專業人士諮詢。28F 10/23 08:49
→ : 記得以親友名義詢問。
→ : 記得以親友名義詢問。
→ : 最好是那麼好貸啦 如果確定一定能貸到我一定貸款全開30F 10/23 08:51
→ : 啊
→ : 啊
推 : 好賺的話幹嘛要轉手這是重點32F 10/23 08:51
※ 編輯: futureroad99 (118.167.92.127 臺灣), 10/23/2021 08:54:49推 : 運營太累不如套現33F 10/23 08:53
推 : 少子化 私校說倒就倒34F 10/23 08:55
推 : 現在學生很難搞的，以前都乖乖的35F 10/23 08:58
推 : 你自己都說了 那麼好康幹嘛跟你說36F 10/23 08:58
→ : 增值性不怎樣的話那我看玩股票似乎好一些...37F 10/23 09:01
→ : 雙北以外的私校，這報酬率不算高38F 10/23 09:04
→ : 至於說有沒有bug ，就能不能滿租的問題
→ : 再來就是40間差不多一般人業與管理能力的繼續，出發你引進
→ : 自動化管理工具，不然40間你可能要專制，或是請管理員
→ : 還有你貸款用40年算想太美，學生套房銀行貸款意願比一定物
→ : 件低很多
→ : 一定物件
→ : 一直大錯，一般物件
→ : 至於說有沒有bug ，就能不能滿租的問題
→ : 再來就是40間差不多一般人業與管理能力的繼續，出發你引進
→ : 自動化管理工具，不然40間你可能要專制，或是請管理員
→ : 還有你貸款用40年算想太美，學生套房銀行貸款意願比一定物
→ : 件低很多
→ : 一定物件
→ : 一直大錯，一般物件
推 : 管理、維修才真的麻煩46F 10/23 09:09
推 : ….47F 10/23 09:12
→ : 靠北，手機打字錯誤一堆48F 10/23 09:13
→ : 管理能力極限，除非引進自動化設備
→ : 管理能力極限，除非引進自動化設備
噓 : 先說哪間私校50F 10/23 09:17
推 : 這種套房自備要2000...1000沒銀行貸款給你的51F 10/23 09:18
→ : 我就問一句話 真的這麼好賺賣家幹麻賣？52F 10/23 09:21
→ : 是，地點不好東西最少要準備四成53F 10/23 09:21
推 : 房東為什麼要賣？好賺為什麼不繼續賺54F 10/23 09:24
推 : 很多私校情況相反55F 10/23 09:25
→ : 非雙北私校有6%再做56F 10/23 09:26
→ qqq0103 …
→ : 出生人數越來越少，房子越蓋越多，人家不會挑新的住？58F 10/23 09:27
推 : 是真的 新的自己先收 舊了再賣給別人59F 10/23 09:31
→ : 超好賺零風險
→ : 超好賺零風險
→ : 新的房子隔學生套房成本起碼兩三倍，是要租多少？別講外行61F 10/23 09:32
→ : 話
→ : 市場有沒有新屋做套房？有，但租金起碼多個50%，甚至一倍
→ : 話
→ : 市場有沒有新屋做套房？有，但租金起碼多個50%，甚至一倍
→ Jerry469 …
→ : 很簡單，看ceca就知道了66F 10/23 09:35
推 : 這種我不敢 不熟容易出包67F 10/23 09:35
→ : 市場區隔就不同層級的學生租客68F 10/23 09:35
→ : 第一私校是否滿租問題 第二是否違建被檢舉問題 第三貸款問69F 10/23 09:37
→ : 題 第四投報不夠好又需要勞力管理
→ : 題 第四投報不夠好又需要勞力管理
→ : 房子哪來的越蓋越多...那也要有土地，營造成本也一直墊高耶71F 10/23 09:37
→ : 學生時期就近然後堪住便宜最重要...尤其要跟宿舍競爭的...
→ : 學生時期就近然後堪住便宜最重要...尤其要跟宿舍競爭的...
→ Jerry469 …
→ : 格套，自備應該沒有那麼少。76F 10/23 09:42
→ : 學生套房代客條件差，貸七成五40年過於理想77F 10/23 09:43
→ : 貸款條件差
→ : 貸款條件差
→ : 雖然他是說貸八成沒問題啦。我是很懷疑會不會有問題 銀行79F 10/23 09:45
→ : 一卡你不就很麻煩
→ : 一卡你不就很麻煩
推 : 不要買這種。你投資其他快快轉手比較輕鬆81F 10/23 09:46
→ : 投報率要看流動性跟風險阿...你乍看好像還不錯，但這個金額82F 10/23 09:48
→ : 你要變現、保值還是有點難講吧...滿租或出意外那又另一方面
→ : 跟存股比可能較優，但跟特定etf或自己會炒股的就相對沒那麼
→ : 有吸引力，看自己能力和配置偏好吧...
→ : 它月繳9萬是包含本金，如果通膨折舊能打平，其實是還要更
→ : 好的。那就看實際情形如何囉
→ : 它這個要賺就是自己要下去作阿，不然就是花錢請人管理，所
→ : 以也是要評估進去。
→ : 你要變現、保值還是有點難講吧...滿租或出意外那又另一方面
→ : 跟存股比可能較優，但跟特定etf或自己會炒股的就相對沒那麼
→ : 有吸引力，看自己能力和配置偏好吧...
→ : 它月繳9萬是包含本金，如果通膨折舊能打平，其實是還要更
→ : 好的。那就看實際情形如何囉
→ : 它這個要賺就是自己要下去作阿，不然就是花錢請人管理，所
→ : 以也是要評估進去。
→ : 19？90F 10/23 09:58
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/i8pCRFlh.jpg)
噓 : 看你po文就知道你玩不起來啦92F 10/23 10:04
推 : 格好的大概率是貸不到你講的條件 能的話利率要看一下93F 10/23 10:06
→ : 然後要抓修繕 空租期主力學生的都是半年一年簽的
→ : 但是你寒暑假沒抓到下一隻 你這間空半年機率就很高
→ : 跟一般件不太一樣 你還要放優會讓住戶去學校幫你找客人
→ : 然後要抓修繕 空租期主力學生的都是半年一年簽的
→ : 但是你寒暑假沒抓到下一隻 你這間空半年機率就很高
→ : 跟一般件不太一樣 你還要放優會讓住戶去學校幫你找客人
噓 : 厲害 這麼好賺 趕快貸款歐印97F 10/23 10:08
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/udcWzMWh.jpg)
推 : 房東絕對不是被動收入，要想怎麼主動提供更好的服務100F 10/23 10:11
推 : 私校？ 少子化成這樣 私校能撐幾年？101F 10/23 10:12
推 : 人家爽收租28年，現在cashout提早把未來40年的租金回收102F 10/23 10:19
→ : 你只是個接盤俠
→ : 你只是個接盤俠
→ : 未來幾年是私校淘汰期。念大學大概最高有8成，出生人口最低104F 10/23 10:20
→ : 15~20萬人，要看順序排下來會不會掛掉阿...應該會倒3 4成
→ : 15~20萬人，要看順序排下來會不會掛掉阿...應該會倒3 4成
推 : 他幹嘛不自己賺？106F 10/23 10:26
推 : 學校附近易被檢舉 水電維修税不低 炒房這麼好賺大老闆107F 10/23 10:27
→ : 都炒房就好了
→ : 都炒房就好了
推 : 水電費、網路第四台、清潔費，這些費用很驚人的，再扣除109F 10/23 10:28
→ : 房貸跟修繕，通常最後平均每月只剩一兩萬
→ : 房貸跟修繕，通常最後平均每月只剩一兩萬
→ : 前老闆家族蓋不少棟大樓 投資客幾乎都是老工程師、醫111F 10/23 10:28
→ : 生等白領退休 加減賺而已
→ : 這社會拿現金買豪宅的 幾乎都是開工廠、科技業 毛三到
→ : 四騙肖欸
→ : 生等白領退休 加減賺而已
→ : 這社會拿現金買豪宅的 幾乎都是開工廠、科技業 毛三到
→ : 四騙肖欸
推 : 套房不是被動收入115F 10/23 10:29
推 : 你不要快給我，還不買爆116F 10/23 10:30
推 : 私校太爛還是會倒的117F 10/23 10:32
推 : 看起來像淡水118F 10/23 10:37
推 : 你少算管理 學生是不想租裡面僅次於老人 學生套房沒什增119F 10/23 10:38
→ : 值空間 這要考慮進去 不是自住 只看投報
→ : 管理不是收錢招租而已 馬桶爆管 喝酒鬧事 你都要管
→ : 值空間 這要考慮進去 不是自住 只看投報
→ : 管理不是收錢招租而已 馬桶爆管 喝酒鬧事 你都要管
推 : 炒房沒聽過賠錢的122F 10/23 10:42
推 : 如果是新莊 因為輔大工業城和輔大醫院 就可以做123F 10/23 10:42
推 : 管理+修繕支出還沒算 還有預抓空屋租金損失124F 10/23 10:48
噓 : 原來是個幻想仔 看他文字就知道沒什麼歷練125F 10/23 10:51
→ : 收租套房 政府抓這麼嚴 哪間銀行肯貸款40年 跟我說一下126F 10/23 11:09
→ : 。能貸25年就很厲害了
→ : 然後 這種物件 銀行頂多貸年6-7成。
→ : 當政府都白癡嗎
→ : 。能貸25年就很厲害了
→ : 然後 這種物件 銀行頂多貸年6-7成。
→ : 當政府都白癡嗎
推 : 現在很多私校旁房東急著趁這波入袋為安 台灣私校排名這幾130F 10/23 11:14
→ : 年也有大變化 剛好親戚小孩今年填志願才發現跟自己當年差
→ : 很多
→ : 年也有大變化 剛好親戚小孩今年填志願才發現跟自己當年差
→ : 很多
→ : 你貸40年，但十年後學校還在嗎？XDD133F 10/23 11:16
推 : 這不算炒房吧134F 10/23 11:26
→ : 光刁民就把你搞到家破人亡了135F 10/23 11:26
推 : 學生套房很煩的 遇到巨嬰你多就痛苦了136F 10/23 11:40
→ : 有沒有出過社會還是有差
推 : 而且學生很愛嗆法律喔
→ : 有沒有出過社會還是有差
推 : 而且學生很愛嗆法律喔
噓 : 32間4200??根本垃圾吧139F 10/23 11:46
→ : 28年的早就回本~~在高檔賣出~~絕對薛海
→ : 28年的早就回本~~在高檔賣出~~絕對薛海
推 : 隔的滿滿套房。自備款要4成以上，以後不好脫手，還要考141F 10/23 11:50
→ : 慮出事了怎辦
→ : 慮出事了怎辦
→ : 私校 租學生 放棄143F 10/23 12:26
推 : 學生如果私校的不好搞144F 10/23 12:30
推 : ...好賺都沒人要賺喔145F 10/23 12:34
→ : 你朋友自己會先抓起來賺才是
→ : 你朋友自己會先抓起來賺才是
推 : 這個貸款成數跟 年限 不是菜雞能有的...147F 10/23 12:38
推 : 保證滿租，手上有台北市15間的我笑而不語148F 10/23 12:39
推 : 不如買官股銀行、倒了台灣就倒、不用管理、沒折舊問題。149F 10/23 12:48
噓 : Location…150F 10/23 13:08
推 : 學生越來越上少，能保證滿租？而且你都沒算到維修跟整理的151F 10/23 13:10
→ : 錢，以及租客混雜發生問題要解決的隱形成本
推 : 32間若有情侶經常吵架或是有人經常製造噪音，常要處理其他
→ : 租客的投訴你就吃不消了
→ : 錢，以及租客混雜發生問題要解決的隱形成本
推 : 32間若有情侶經常吵架或是有人經常製造噪音，常要處理其他
→ : 租客的投訴你就吃不消了
→ : 因為現金流的背後是風險，遇到一個有問題的房客就G了，155F 10/23 13:37
→ : 而且管理32間其實很累耶。房地產主要是贏在高槓桿，其
→ : 實本身能負擔高現金流的人，不會喜歡這樣的產品。
→ : 而且管理32間其實很累耶。房地產主要是贏在高槓桿，其
→ : 實本身能負擔高現金流的人，不會喜歡這樣的產品。
推 : 如果在雙北，會有被敲掉風險喔158F 10/23 14:06
推 : 要賺5%我會買兆豐金就好 還沒有房客雞雞叫的問題159F 10/23 14:25
推 : 麻煩的要死 不如買O直接有人幫你管理 每月收租金160F 10/23 14:29
推 : 看上面推文就知道為何一堆魯蛇161F 10/23 15:40
噓 : 出租房能貸到40年感覺就很唬爛162F 10/23 15:47
噓 : 不熟的東西不要碰163F 10/23 15:48
推 : 老話一句拉，好賺為甚麼要讓你賺164F 10/23 15:49
推 : 這種東西很難玩 1.少子化風險 2.管理成本 3.高頭期165F 10/23 16:23
→ : 4.轉手不易 坦白說同樣的成本去選其他物件可能更好
→ : 4.轉手不易 坦白說同樣的成本去選其他物件可能更好
推 : 以前是不錯 不過現在都少子化沒學生了啦167F 10/23 16:24
推 : 這要專職了 管這麼多間168F 10/23 17:46
噓 : 兩個月前我朋友告訴我買航運賺錢好簡單169F 10/23 18:36
→ : 現在租外勞不少 應該支持政府改制外勞政策170F 10/23 19:08
推 : 租金投報率5.5%是有可能的，但實際維護費還要另外算171F 10/23 19:33
→ : 7.7年拿回本金那投報率要超高，實際上遠沒這麼快
→ : 這種隔套要貸8成很難，通常都5成6成而已
→ : 28年的房子也不太可能有40年貸款，就算本身條件好頂多30
→ : 7.7年拿回本金那投報率要超高，實際上遠沒這麼快
→ : 這種隔套要貸8成很難，通常都5成6成而已
→ : 28年的房子也不太可能有40年貸款，就算本身條件好頂多30
→ R3hab …
→ : 你試試看不就知道了176F 10/23 21:32
推 : 私校喔...你八成是去接炸彈的177F 10/23 21:58
推 : 一個人管40間？178F 10/24 02:34
噓 : 沒那麼容易 等你頭洗下去就知道179F 10/24 03:28
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