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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-02-01 05:40:03
看板 home-sale
作者 jacokon (jacokon)
標題 Re: [閒聊] 老了沒房要住哪裡
時間 Mon Jan 31 14:59:48 2022

在前面的推文中重點其實都講到了 但也有不少鍵盤幻想文
就用我自己的實際作法和想法來佐證一下...

出社會後我長年住公司宿舍, 省下的錢拿去做各種投資
就這樣一直住到離職, 各種投資算下來已經有可怕的投報率
(未免模糊焦點 這篇請勿離題談投資什麼)
所以我開始回收現金, 主要是匯回台灣, 這有670的限制

當年我手上有600萬現金, 但沒公司宿舍住, 也沒薪水可領了,
這個前置條件和這篇要討論的價值觀應該還算切題,

此時要決定的是 1.買房自住 2.繼續在台灣投資
我在新竹看了租屋市場, 我想租的大三房50坪有汽車位+機車位,
市價1000萬左右, 月租21000, 管理費3500, 以這間房子來評估:

如果選1, 頭期300萬, 其餘房貸月繳, 我現金會剩300萬,

且每個月要繳房貸以及我自己的生活支出, 相信很快就見底了

所以我選2, 600萬全部拿去丟在配息基金, 當時是16%配息,
每個月8萬現金自動入帳, 拿去繳房租和管理費後還有55500可當生活費

這幾年下來配息有高有低, 但疫情爆發以來降到了一個新低只剩11%
一定會有人質疑這種配息基金的來源可能為本金, 正好我這個月贖回了,
一共拿回來580萬, 本金小虧20萬還算可以

而當年不選1還有另個原因是, 租屋我可以很快決定, 買房我卻很難決定
要買在哪裡, 不買國外要買台灣嗎?
隔年我頻繁去幾個國家旅遊與短住, 一年之中有6個月在國外,
體驗到那個異鄉孤獨感後我才能確定, 如果要買房我要買在台灣

但買在台灣的哪裡? 這又和個人的規劃、家庭、乃至都市願景有關了,
總之又隔了一年才能確定要買哪個縣市, 也所以我才會開始來看房板,
先將那間50坪的租屋退租, 並且搬到我現住地租了一間35坪的, 本以為
很快就會在附近買好房子的, 但去年看到今年, 房價都在漲,

當年那間1000萬的現在也漲到1300萬了

如果回到當年, 我還是會選2
最適合我買房的時間點也許是去年年初, 但千金難買早知道
就像現在我也不會進場買房, 我預期世界金融在3,4月會出現暴跌,
這次準備了兩千萬台幣就打算來撿股市便宜, 等回彈賣出才是買房的時候
我可能估對, 也可能估錯, 估錯會擔心沒房子住嗎?
會擔心房子越來越貴, 貴到買不起嗎?
引用這篇的觀點:
https://www.youtube.com/watch?v=ZIE2Umah100

雖然台灣不一定會步日本後塵, 房價也可能只會越來越貴
但此時投資房地產, 各位覺得投資報酬率能有多少?
這是一個數學問題, 再加上風險控管就決定了你的投資方式,
我個人是除了買自住房以外, 決不打算買多餘的房產來投資,

而就像影片提到的, 年輕人如果貸款買了自住房, 而導致無餘力創業或投資,

那反而本末倒置了, 因為你的房子是拿來自住的, 不賣出根本也沒收益

與此同時, 另個年輕人剛起步也許磕磕撞撞, 在創業或投資的路上屢遇挫折,
但這些經驗最終都可能幫他抓住一次機會, 從此翻身

噓 kougousei: 只要看到引用日本學店生片流量影片的一律先噓 抱歉1F 01/31 15:09
→ kougousei: ^騙
推 s8752134: 你知道670的限制不只670嗎3F 01/31 15:13
→ s8752134: 海外投資 80 20 課稅率, 真的有用的應該都知道
沒問題我算得很清楚 每年都在免稅範圍內
推 s26492755: 前提是你先有了公司宿舍可以住啊5F 01/31 15:15
公司宿舍也不是免費的 只是比外面租屋划算一些
推 applemaymay: 結果基金是賠的啊。還賠了好幾年的通膨6F 01/31 15:15
本金賠20萬 但你忘記計算我每個月的配息收入,這隻原本就是配息基金
推 rason6: 幫補血，日本學店生可是有蠻多人認同的呢！總比一些台灣7F 01/31 15:16
→ rason6: 學店生騙人買房好
→ s26492755: 而且市價1000萬的房子  月租21000是真的划算9F 01/31 15:16
→ s26492755: 還有就是 不是每個人手上都有600現金  尤其那些愛叫的
→ s26492755: 還有一些有了600前早就上車了
→ s26492755: 我現在常常都搞不懂有些id 到底是反串還是加入了
→ s26492755: 而你能準備2000萬  不就跟前面pica大一樣  月租20萬的
→ s26492755: 人  不用擔心啊  問題是這樣的人多嗎
→ s26492755: 你看看如果那些空空手上有2000萬會不會買房…..
我的人生如果不看近幾年就是個魯蛇 要熬到這一步需要堅持自己的信念
台灣人不買房背負的看法壓力有多大 走過的人應該都明白
→ s26492755: 不錯啊  堅持自己的信念16F 01/31 15:27
→ s26492755: 只是討論應該是討論多數  個案影響不大
→ s26492755: 我覺得就是節省居住成本 剩餘的錢拿去投資  做到自律
→ s26492755:  這樣一般不會太差
→ s26492755: 但如果選擇租屋 省下的錢  拿去玩樂了  那不如買房自
→ s26492755: 住  強迫儲蓄的方式去繳本利和
這點我同意
推 s8752134: 你說的當年是幾年前?  我們來看看, 新竹是竹科那附近?22F 01/31 15:30
2017年, 新竹市北區
推 s26492755: 我去年有三組房客去買房  他們本業就能支撐房貸了  另23F 01/31 15:32
→ s26492755: 外一組才23歲有在投資其他的情侶 問我買房先還是投資
→ s26492755: 其他先  我說看你買的區域  如果你投資報酬超過你想買
→ s26492755: 區域的漲幅就投資先啊
推 s26492755: 如果是真股神幣神 我也會覺得你們不要買房  浪費了頭
→ s26492755: 期的機會成本 他們可以賺超過房價的漲幅 那錢在他們手
→ s26492755: 上利用的價值就超過買房
看法同,不同時期以及不同人,有不同做法,沒有最好的投資法,只有適合自己的
→ s26492755: 房產的價值在於穩定跟勝率30F 01/31 15:34
我同意,但年輕人的風險承受力原本應該是較高的,不應該弄到相反
→ s26492755: 回到你說的不買房會被怎麼看  要拿類似pics大那樣的案31F 01/31 15:35
→ s26492755: 例來說  你年收好幾百 股票資產好幾千 誰會因為沒買房
→ s26492755: 看輕你
這樣會不會就偏向結果論了,如果我創業或投資的東西現在依然不值錢, 但看好未來呢?
推 s8752134: 新竹50坪1000萬的時期, 不知道是幾年前?  想知道當年是34F 01/31 15:37
→ s8752134: 哪一年啊?? 這樣才能很精準的分析給你看看啊
→ s8752134: 而且新竹當年1000萬的房 現在才1300萬?  是多鳥的地點..
→ s8752134: 會用到當年這個詞  好說歹說也要有個5年以上吧?
已於上面回覆, 二手屋漲幅沒有到很誇張
→ s26492755: 當年我買了一塊地！38F 01/31 15:40
→ s26492755: 什麼時候？  喔  去年
4年多
推 s26492755: 是說 50坪 有汽車位加汽車位  1000萬好便宜40F 01/31 15:42
→ s26492755: 加機車位
→ s26492755: 話說你這個租金真的佛耶  扣掉車位 租你不到兩萬
推 s26492755: 是說稍微對一下數字  你辦個理財型房貸的話  頭期300貸
→ s26492755: 款 700  雖然帳面上每個月要付35000左右的貸款  但是可
→ s26492755: 以拿出大概25000的本金回來 另外300去你的配息基金  一
→ s26492755: 個月有40000入帳  這樣你有65000可以用大過你的55500
推 s26492755: 懂嗎  房租全部都送房東了  租在久頂多房東頒發獎狀給
→ s26492755: 你  你買房 貸款扣掉資金成本跟持有成本後 能拿本金回
→ s26492755: 來
推 s26492755: 你的創業跟投資跟這600萬不是沒有關聯嗎  你把600萬拿
→ s26492755: 去買配息基金換來現金流  跟你拿300買房 300買基金
→ s26492755:   不影響你的創業或投資
我文中有提到,這不是唯一考量因素,當時也不確定是否要買新竹
後來是確定不住新竹了,雖然住久了覺得新竹也有很多優點,但有更重要的考量點,
在這樣的操作下,我的買賣費用就要多付兩次,雖然房價上漲足以cover
且你說的操作法也是可行,但就是看適不適合個人,以我自己為例,
判斷市場趨勢後,這個月月初選擇贖回基金,很快就拿到可用現金
這也是一種機動性的優勢

→ s26492755: 還是你指的是把錢拿去買房進而犧牲了投資跟創業的機會53F 01/31 15:53
→ s26492755: 如果是這樣  那就是買了自己吃不下的房子  歐印身家在
→ s26492755: 居住上  這樣我也不建議
我引用的影片指的確實是這種情況,所以才有我以上論點
推 f860506: 同意你的觀點 別聽板上在那邊魯空魯空叫的 年輕人第一間56F 01/31 16:04
→ f860506: 真的租離工作近的就好 專注本業提升每個月現金流才是重
→ f860506: 點 到時買房投資再說
推 s26492755: 如果工作容易調動或者還不確定居住地確實不宜購買自住59F 01/31 16:11
→ s26492755: 房
推 s26492755: 不過我認為多數來房板的族群都有購屋上的需求
→ s26492755: 所以在確認居住縣市後 比較好判斷對方適合的物件
→ f860506: 當然我的言論只適合未成家或是尚未有小孩的人啦 一有小63F 01/31 16:15
→ f860506: 孩絕對是會想買一個穩定的家
這是台灣人的痛,世界倒數第一還是前幾的低出生率
推 s26492755: 不要投入太多的居住成本用來爽同時還可以專注本業才有65F 01/31 16:16
→ s26492755: 閒錢去做投資
推 s26492755: 但就是你的例子比較特別 首先一開始得有公司宿舍 後面
→ s26492755: 又有超便宜物件可出租  那個便宜物件漲幅還不高  本身
→ s26492755: 收入又有跳躍式的成長
新竹的租屋市場沒有到很貴,除非是租在新手村金山街裡,否則當年剛畢業的人房租
多半在3500-6000之間,雅房或套房
而我提到的新竹市北區房租來說,21000算高價了因為它附了很多家電,
房仲說空了3年都租不出去,我當時看了該區十幾間三房型,房租多在15000-18000之間
※ 編輯: jacokon (1.160.203.138 臺灣), 01/31/2022 16:26:18
推 bb031v2k: 真的很可惜 直接套房買個三套 出租 應該賺翻了70F 01/31 16:18
噓 bms: 我買房投資除了拿頭期款出來 租金完全抵掉房貸 現金流是正的71F 01/31 16:18
→ bms:  五倍槓桿還抗通膨 還能吃到近期房價上漲 你說創業或投資股
→ bms: 市 能比這個條件好的在哪裡 當然一定有股神啦 一萬人當中一
→ bms: 個這樣
那就恭喜你,房產是適合你的投資,我非股神或幣神,自己的投資主力是看準就買了長抱
數年完全不操作,等上漲十倍百倍到我要的才出售,當然我相信房產也是有這種投報率的

推 s26492755: 在房產裡面這樣的例子其實不多  投報差增值很可怕  房75F 01/31 16:19

→ s26492755: 價不動的 投報不會這麼低  但這是通例  也有那種隨便76F 01/31 16:19
→ s26492755: 亂租有人顧房就好的
→ s26492755: 話說回到原本的主題  等老了 你會選擇租房投資還是買
→ s26492755: 房投資呢
不用等老了,我去年開始就打算買房,賺到足夠的錢然後買房自住,我主張的是這樣
萬一沒買成,就如前幾篇推文說的,無論是繼續租房,或是以後去住養老院、安養村
都是可行的選擇,總之不擔心

推 s26492755: 房產推薦本來就是看個人條件能力需求 不是隨便都叫人買80F 01/31 16:34
→ s26492755:  不確定居住縣市 資金也沒閒置  確實適合租房
推 pirat: 台灣以後都老人 房東租房不租老人 要租誰 笑死82F 01/31 16:37
推 CIIIO: 2017年那時候其實不好選擇 紫光都差點要買下台灣科技業了83F 01/31 16:38
→ CIIIO: 一堆人去中國掏金 新竹是最近這幾年才飆上去..
推 pirat: 旅館都可以為生存變防疫旅館 以後也可能變成日租型養老院85F 01/31 16:45
→ pirat: 再請個醫師或護理師駐點 配合法規修一下  超有賺頭
聽起來很不錯,我都心動了
→ IBIZA: 新竹房子這五年只漲三成？87F 01/31 16:46
推 CIIIO: 看買那 東區關埔竹北翻倍 北區可能沒那麼多88F 01/31 16:49
→ IBIZA: 信義房價指數(信義是做二手屋的)這三年新竹就漲超過50%89F 01/31 16:49
→ IBIZA: 如果你選的那間只漲30%，那應該是你選的地點不好
→ IBIZA: 不過更有可能是你想主張當年選擇正確
就假設它從1000萬漲到1500萬好了, 要以結果論來說的話, 就要看我這次抄底
有沒有成功了,資金放在基金的好處就是在例如這種時間點可以很快變現
如果一直到五月都沒有大跌, 那就算我錯估情勢 可以算我輸
推 s26492755: 養老村安養村這些每個月的月付額跟保證金都是錢  所以92F 01/31 16:57
→ s26492755: 重點還是有錢
→ s26492755: 而你自己都打算買房自住了  叫人加不用擔心….
誒不是... 討論下來您也算是明白前述條件的
並不是這樣一句 不要買房不用擔心 就鞭死我唄
不買房的話要拿去做更有效益的投資呀~
→ s26492755: 是說老了不會租不到房子啦  租怎樣的房子而已95F 01/31 16:58
→ s26492755: 其實站在我是房東的立場  應該不管誰都勸別買  跟我租
→ s26492755: 只是我覺得言行要一致  我覺得買房好  我會鼓勵甚至是
→ s26492755: 房客買房 但是條件不夠或沒有明確目標的我也會勸租
推 Csir: 革命就對了99F 01/31 17:01
可是孬孬如我只能喊口號
推 s26492755: 你提到更有效益這件事就是我跟你說房產在於穩定跟勝率100F 01/31 17:07
→ s26492755: 高  能做到比房產更有效益的人是不是多數？
有認真整篇看下來的人 相信他自己心中會有定見 去選擇適合他的方式
→ Antihsieh: 台灣狗房東是很會歧視年齡層的102F 01/31 17:08
→ s26492755: 反正大前提是 不要讓資金閒置就是了103F 01/31 17:08
絕對同意 除非準備要抄底了
推 yesyesyesyes: 比較想知道16%的商品是什麼104F 01/31 17:09
講這個不免又離題 對基金有些研究的人應該都知道這隻 或是估狗一下高配息基金
※ 編輯: jacokon (1.160.203.138 臺灣), 01/31/2022 17:19:42
→ IBIZA: 搞不好不只1500萬啊XD105F 01/31 17:15
推 s26492755: 人生沒有那麼多個搞不好啦  搞不好原po抄底一次財富自106F 01/31 17:27
→ s26492755: 由  搞不好原本千萬翻倍  我還是喜歡風險小穩健的路線
推 heroic: 很想偷問...4.5月看大跌的原因是什麼呢？其實之前疫情剛開108F 01/31 17:36
→ heroic: 始，加權8000就該歐印出了，想不出有什麼黑天鵝會比疫情
→ heroic: 能讓市場更動盪
非檯面上看得到的原因才叫黑天鵝 所以我也不知道會發生什麼 也許什麼也沒發生
推 carden31: 投報率高成這樣當然不買房啊，無風險年化報酬率能10%以111F 01/31 18:16
→ carden31: 上我也會優先投資不買房，問題是你那是有風險的垃圾債吧
→ carden31: ，賭高風險公司能獲利不會倒，倒了就不是看房是看靈骨
→ carden31: 塔了
實際上是美股+高收益債+債券的組合基金,三者比例由經理人判斷情勢調整
噓 tbere2002: 好可憐 抱一堆現金115F 01/31 18:17
推 s26492755: 16%我也是選投資 不過就是買一間小的自住加投資  我自116F 01/31 18:21
→ s26492755: 己這幾年也才13
→ s26492755: 但前提是風險差不多
→ s26492755: 五月就能見證是神的誕生還是被常常拿出來鞭屍了
這樣我壓力有點大 其實這次也只是平常心的一次投資 最差的情況就是空手四五個月
推 paunch: 推原po，看多看空，下好離手，輸贏自負120F 01/31 18:40
是的是的 我不會在房板推什麼投資理財標的 大家別被我影響且我就是輸贏自負
推 doogie: 買不買還是要自行評估121F 01/31 18:41
推 kusomanfcu: 可惜的是全台繼續漲122F 01/31 18:57
房價繼續漲也沒辦法 物價都這樣通膨了 資產增加如果跑輸房價 那真的不如早早買房
推 NTU303150195: 看完大量ceca文章，你這篇觀點不對123F 01/31 19:54
噗我也看了幾篇 還好我算是不受影響的少數人?
噓 cooji74115: 自住不賣出 增值區也能增貸 僅說財務操作你原觀點有誤124F 01/31 21:18
好啦我同意沒想到增貸這種操作 現在薪資收入0 但至少負債也是0
推 D8716770: 樓主發現財務密碼了，銀行還傻傻的把錢用1.31％貸款給125F 01/31 23:35
→ D8716770: 屋主，然後推16％的基金出去(⊙o⊙)
我明白你要表達的 但這就是投資 銀行也是選擇他認為有利的資金配置
而個人的資金無法與銀行相比 所以配置也會很不同
※ 編輯: jacokon (1.160.203.138 臺灣), 02/01/2022 00:02:27
推 Morphee: 只能說錯很大 買竹北只要2020進場，一年翻倍127F 02/01 00:26
噓 jay111101: 本來給推的，後面引用日本魯蛇的影片真的很多餘128F 02/01 01:17
推 eknbz: 先推你知道自己在幹嘛有怎樣的機會成本，腦袋算清楚。至於129F 02/01 04:57
→ eknbz: 決策不做評論，基本上也就是機率問題可能輸可能贏
→ eknbz: 只是你做的和一般主流的不同，但我覺得沒關係
推 eknbz: 是說以你的資金部位應該能股房兼具才是
推 pipchan: 股市錢贖回很多會入房市，如果打算股市抄底風險高，除非133F 02/01 05:32
→ pipchan: 你年輕

--
※ 同主題文章:
　 01-31 00:33 wasikulapica. ■ Re: [閒聊] 老了沒房要住哪裡
　 01-31 10:26 Max11. ■ Re: [閒聊] 老了沒房要住哪裡
● 01-31 14:59 jacokon. ■ Re: [閒聊] 老了沒房要住哪裡
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