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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-08-03 18:19:04
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作者 ILoveRiva (天下至柔莫若水)
標題 Re: [新聞] 東區店面流血降租 只求商圈有店家進駐
時間 Tue Aug  3 15:26:34 2021


探討東區商圈之前,我們先來討論一個題目

如果你是一個在全球品牌派任到台灣經營品牌生意的 COUNTRY MANAGER

用在租金成本假設每年有 230 單位,以下有兩個方案 Plan A 和 Plan B

Plan A.
東區店租費用 130單位/年 + 信義區店租費用 100單位/年

Plan B.
三井OUTLET 30/年 + 宏匯廣場 25/年 + 西門町 45/年 + 南港 30/年 +信義區 100/年

今天換作是你,你會選方案A 還是方案B ?

答案很簡單

如果今天的東區還是20年前的東區,一個東區的購買力打爆 林口+新莊+南港
我就直接單押 東區+信義區 就好選 Plan A 至於要不要加押西門町就看品牌定位和資源

反之我當然選 Plan B


到了 2021年 8月的今天

如果東區老房東們還看不出台灣商用租賃市場的大格局
那我只能說過太爽的日子太久了  以至於讓你們老眼昏花

蔡打房的方式很理性
不是盲目地壓低房價

而是串聯地方
把原本 台北一顆老蛋黃
企圖把 基隆/新北/桃園/竹北 這些蛋白和蛋黃攪在一起打散  進行首都減壓

加上柯P 對於炒房這檔事也是反感
在蔡柯雙重政策下  不難發現   原本凝聚在台北市區的購買力  也連帶被分散

被分散到了其他區域
像是10年沒有發展的新莊副都心 宏匯廣場開幕了  企業總部還有一些飯店也陸續進駐

新店也在規劃商城   林口三井OUTLET讓在地人降低了往台北消費的機會
南港即將開張的 LALAPORT  也讓許多品牌提早布局

如果我是一個品牌經營者
當然會提前布局這些有未來性  有年輕人進駐  或是高所得者進住的地方

台北市當然還是獨強  但已經沒有當年那麼強

新北 桃園 竹北當然仍比不上台北
但 新北桃園竹北 也沒有20年前工作機會吃喝玩樂都要到台北

基隆其實也有建設 E-Square 其實對於我這種觀光客來說停車變得很方便
然後也一掃早年基隆  總是陰陰暗暗的感覺  只是買單因此入住基隆的似乎不多 XD

從大格局來看  台北人口外流  新北桃園竹北人口變多 連帶也使得這幾區的房價上漲
都再再證明了  首都減壓策略奏效

只是一場疫情帶來的 QE 使得新北桃園竹北房價 本來應該溫和上漲 變得猛烈化
最終造就了一場新的民怨  只能說人算不如天算 XD

所以在柯蔡兩人政策下  東區房租大跌是必然而非偶然 而且是幾近於不可逆
同時在高鐵的催化下這情況只會變快  機場捷運和三心六線連結完成後  則會到達最高峰

因此未來投資房地產的重點

是"選擇有工作機會的衛星都市下的蛋黃區好房"
會比獨沽一味閉著眼睛買台北不好地段來得安全許多

※ 引述《wimting (認真認真活!!)》之銘言:
: 連結:
: https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3625575
: 內文:
: 2021/08/03 12:01
: 〔記者徐義平/台北報導〕北市東區、正忠孝東路四段店租單價竟跌破1萬元,根據內政
: 部實價網最新揭露資訊,5月,揭露北市忠孝東路四段上店面月租金為32萬元,承租坪數
: 約41.20坪,拆算每月每坪單價不到8千元,據了解,新租戶唯一家義大利冰淇淋品牌。
: 若把時間推前兩年,2019年2、4月,各揭露1筆正忠孝東路四段上的店租實價,其中2月店
: 面月租金實價約37.38萬元、承租坪數約26.12坪,拆算每月每坪租金單價約1.43萬元,另
: 1筆4月店面月租金實價為65萬元、承租坪數約41.19坪,拆算每月每坪租金單價近1.58萬
: 元。對比最新揭露的正忠孝東路四段店租單價,每坪約7766元,2年租金「跳水」幅度將
: 近5成。
: 不過,受到電商崛起以及疫情困擾等兩面夾擊,北市主要商圈店租均出現跳水情況,連曾
: 出現每月每坪店租單價逾3萬元的東區商圈也不敵這波低迷環境,及辯正忠孝東路店面也
: 不得不降租,推翻過往部分房產業者口中的「寧空著也不降租」的說法。
: 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,短期雖然管制逐步解封,但千萬人次的國際
: 旅客流失的狀況並未改善,預料未來一段時間店面市場也很難重返榮耀,與其空置不如先
: 降價出租,等待日後市場回溫,仍有調整租金的可能,只不過電商與購物商場的興起,已
: 經瓜分部分的購物需求。
: 永福樓降租案例 已定錨東區店租跌勢
: 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,東區店面空置率在三級防疫警戒之前約在11.86%,
: 但商圈主要道路上面1百多個店面,總會因為人流動線、業類而有陰陽面的差異,因此正
: 對著最熱鬧的SOGO百貨及頂好廣場,忠孝東路四段南側只要主力商家退租,往往就會產生
: 連鎖效應。尤其接手永福樓的NET已將近「半」價的租金進場之後,等於重定錨了租金水
: 準,空租、降租的惡性循環讓有意出租的房東不得不調整心態,祭出誠意價止血,降租幅
: 度已從3成,再下2成。
: 中信房屋研展室副理張漢超表示,一般忠孝東路大坪數店面每月平均租金單價約在1萬元
: 上下,優質店面行情可能再高些。以上述個案來看,屋主應非單純著眼於租金收入,因此
: 以稍降租金的方式吸引新租客進駐。對房東而言,不僅能有實質的收益進帳,同時新租客
: 營業也能帶動路段人氣,反而能避免租金再跌價,一舉數得。
: 心得:
: 未來趨勢 店面租金↓ 住宅租金↑

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汝非農,焉知農無米之樂。

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lynos: 東區旗艦店,名牌,要撤出,也是去信義1F 08/03 15:35
lynos: 其他地方很難取代
IS0987: 蔡打房的方式很理性??3F 08/03 15:36
ILoveRiva: 你看我的 Plan A/B 都有信義區耶 而且B還加給你南港4F 08/03 15:36
lynos: 其他商圈規模太小了5F 08/03 15:36
qoo10067: 以後電商變成趨勢6F 08/03 15:36
IS0987: 大哥...光你講的三井跟宏匯都是剪綵王弄的好嗎?7F 08/03 15:36
IS0987: 關蔡啥事= =
這兩個點都要靠機場捷運 桃園撒資源加持  當然關蔡的事情  接手前人牌往下打啊
qoo10067: 很多商圈都慢慢消失9F 08/03 15:37
IS0987: ........................10F 08/03 15:39
IS0987: 無言
IS0987: 你時間軸要不要再看一下?新莊那塊BOT在招商跑建照那些,
IS0987: 蔡根本還沒上更不要說新北議會民進黨團怎麼打這案子的,
IS0987: 還有綠營新莊在地議員說不整棟做停車場根本圖利財團
IS0987: 其他各地都有百貨商場那些我都認同,但是真的跟蔡沒啥關係
IS0987: 好嗎
kusomanfcu: 首都減壓喔?那個KMT幹的17F 08/03 15:46
FMANT: 無言,我以為在看人民日報,黨跟主席的英明領導卓越進步18F 08/03 15:47
FMANT: 刮別人的功勞通通攬在領導頭上,噁不噁心啊
flycarb: 柯是找開發不均的地區來玩  西區&南港20F 08/03 15:48
FMANT: 還記得民進黨說翡翠水庫是共匪水淹台北的奸計勒21F 08/03 15:49
kusomanfcu: 林口 沒有耶  大概就西門 信義區 新板 副都心而已22F 08/03 15:49
kusomanfcu: 林口幾乎屬於 桃園生活圈
flycarb: 南港主要是高鐵東擴跟蛋黃溢出24F 08/03 15:49
[圖]
kusomanfcu: 內湖南港那邊是園區26F 08/03 15:50
kusomanfcu: 這個腦補太嚴重
kusomanfcu: 讚歎黨
kusomanfcu: 黨國網軍大內宣成功
flycarb: 而且內湖更早耶,硬要扯應該只有南港30F 08/03 15:51
kusomanfcu: DPP關於產業除了降稅降息炒房 蓋蚊子館我還想不出幹了31F 08/03 15:51
kusomanfcu: 什麼
IS0987: 這是新莊副都心三個BOT三個案子(同一個老闆),這一個還33F 08/03 15:52
IS0987: 是到今年才會營運的商辦,動工時間當初因為環評被卡很久,
IS0987: 這個早砸2013征求投資人,2014簽約開始跑流程,啊機捷在20
IS0987: 17年初才通車,這樣可以說是蔡的功勞??
IS0987: 「早在」
kusomanfcu: 啊啊 最近還有生技感覺很炒38F 08/03 15:52
kusomanfcu: DPP都是搞稅搞息 炒作發財居多...
IS0987: 其他不多說了反正這種資料時間一翻兩瞪眼,你如果還是覺得40F 08/03 15:53
IS0987: 是蔡打房有成很理性隨你吧
重點是蔡核准了三心六線這個計劃,加速了北市商圈移轉這個狀況發生
我的用字不夠精準,說蔡打房對於很多地區來說甚至非事實,
應該用下面推文說的"轉移"才精確
kusomanfcu: 所有近期成功的重劃還有規劃幾乎都KMT時期的.....42F 08/03 15:55
kusomanfcu: 就和現任總統綽號一樣啊
IBIZA: 哪來的首都減壓政策 超譯?44F 08/03 15:56
kusomanfcu: 喔喔有啦想到了未來還有高鐵到貧東,45F 08/03 15:57
kusomanfcu: 東區菊花盲腸線
lphone7: 台北市的人潮很明顯現在就都是在信義區 東區沒落是他自己47F 08/03 15:59
lphone7: 的定位問題
Mtcat: Riva大專業49F 08/03 16:00
DwyaneWade: 宏匯跟信義區根本屌虐東區,集市效應很猛50F 08/03 16:00
IS0987: 宏匯招商很爛很難屌虐= =51F 08/03 16:01
IBIZA: 東區等疫情過去, 鑽石塔蓋好吧52F 08/03 16:01
IS0987: 但是現在各地都有商場,很多人不像以前動不動就只能跑東53F 08/03 16:01
IS0987: 區了
IBIZA: 東區就只是老了  西門町也老過的55F 08/03 16:01
IS0987: 偶爾還是會去但是頻率少很多了56F 08/03 16:02
gm3252: 撇開不論是誰做的,文章蠻中肯的。看看林口桃園兩個outlet57F 08/03 16:02
gm3252: 就滿足很多購物需求,配上重劃區的規劃真的減壓不少
DwyaneWade: 林口三井那邊已經是桃園了,一般台北人不會過去那邊,59F 08/03 16:02
DwyaneWade: 太遠
IS0987: 像旭集以前都要去北市吃,而且位置也很難訂,現在連新莊這61F 08/03 16:03
IS0987: 種地方都要開了
IS0987: 有啊~我也有說內容大致上認同(各地商場掘起),但是誰
IS0987: 做的那個真的很扯
IS0987: 很久以前有說過,新北一堆BOT跟商場,什麼三井、宏匯、樹
IS0987: 林秀泰、還有土城日月光(私人)
IS0987: 雖然跟北市比起來還是輸,但整體跟以前差很多了
karachi: 這種覺青起手式的文章還是看看笑笑就好XDD68F 08/03 16:08
karachi: 認真就輸了
karachi: 疫情期間開始外帶才發現,台北市以外的地方實在沒什麼餐
karachi: 廳可言,充其量只能算是填飽肚子
karachi: 你有聽到任何一間米其林餐廳開在宏匯或三井嗎?
mfcke: 阿就商場逛起來舒服啊 沒落不意外 大熱天 每家店進進出出73F 08/03 16:12
mfcke:  傻了我
karachi: 東區沒落歸沒落,但像什麼JE kitchen,ULV,Yoru,隨便抓75F 08/03 16:12
karachi: 一間米推餐廳都是開在你所謂沒落的“東區”,你當這些餐
karachi: 廳業者是白癡嗎
mfcke: 而且台灣進來都又貴有爛 不如年底爆發一波去歐美買比較實在78F 08/03 16:13
karachi: 如果消費力真的這麼不堪,這些店早就搬到新北商場去了啦79F 08/03 16:13
U9234030: 蔡英文打房?80F 08/03 16:16
karachi: 而且房租降,房價有降嗎XDD81F 08/03 16:17
karachi: 我倒覺得讓商圈自行新陳代謝一下是好事,自然會有合適的
karachi: 店生存
kusomanfcu: 降的房租還是店面的,單純東區租金本來就偏高了84F 08/03 16:19
altcd: 看到菜打房就end了85F 08/03 16:20
kusomanfcu: 那些成功的Bot 怎覺得都是KMT幹的86F 08/03 16:20
karachi: 講白了,沒有租不出去的店,只有租不出去的價錢,東區的87F 08/03 16:22
karachi: 交通條件就在那,降租自然就會有商店進駐了
kusomanfcu: 雙捷運交叉還在那邊 再差也差不到哪兒去89F 08/03 16:25
eddisontw: 宏匯廣場 去停車場繞一圈就知道消費能力不怎麼樣90F 08/03 16:25
eddisontw: 復興SOGO停車場都停什麼車 宏匯廣場停車場都停什麼車
kusomanfcu: 十幾年前西門爛的時候路上一堆GTO拉客92F 08/03 16:26
speedman: 菜炒房吧 把蛋白變蛋黃93F 08/03 16:27
如果用這個觀點,也是對的,蔡確實把蛋白區炒起來了
這部分我是用台北市本位來思考,所以對我而言,蔡柯是在打房
這一點認知上若和多數人不同,我願意修正我的論述觀點
eddisontw: 人多不等於消費能力高 東區的客層不會跑去宏匯廣場消費94F 08/03 16:27
bms: 厲害喔 蔡柯一起提95F 08/03 16:31
IS0987: 東區肯定不會跑宏匯啦~現在他講的是原本東區有(原東區+96F 08/03 16:34
IS0987: 新北+觀光客),現在觀光客跟新北很多都沒了
jason88633: 簡單說就是「轉移」98F 08/03 16:35
確實"轉移"這個動詞比起我用打房 來得精準許多
nthomas: 宏匯很普 難逛99F 08/03 16:36
IS0987: 宏匯有小孩還行,而且可以搞一天,沒小孩的應該除了偶爾吃100F 08/03 16:37
IS0987: 飯以外不會想去
panzerbug: 台灣沒有政府在打房102F 08/03 16:41
luckysmallsu: 推你,台灣真的很有機會在小英任內實現真正的居住103F 08/03 16:44
luckysmallsu: 正義啊
capirex: 笑死 房價噴成這樣還在那打房105F 08/03 16:45
luckysmallsu: 小英任內房價是跟著GDP和通膨緩漲這是很健康的漲法106F 08/03 16:47
luckysmallsu: ,馬囧那八年才叫做亂炒房…
IS0987: 上面又一個八卦來的108F 08/03 16:49
IS0987: 笑死
IS0987: 我都快搞不清楚到底是不是在反串了
HANAXALICE 
HANAXALICE: 股市一萬八,成就了多少股神,股神有錢就去買房了啊111F 08/03 16:50
paul76318: 沒COVID前房價是沒有噴,麗水街在COVID前還能買到2000112F 08/03 16:57
paul76318: 初的三房。房價噴這個鍋的確算不到蔡頭上。鈔票是美國
paul76318: 印的,疫情是中國造成的。
kusomanfcu: dpp 一直都老樣子115F 08/03 16:57
kusomanfcu: dpp 可以漲持有稅 還有房貸不給貼息政策阿
kusomanfcu: 自助餐就自助餐
jecko: 幫你再加一個 新店的裕隆城118F 08/03 17:00
kenkao25: 優質好文119F 08/03 17:01
sputniky: 蔡?她有做事?120F 08/03 17:02
jecko: 東區是被旁邊的信義計畫區打掛的 沒辦法太近的 一個老舊區121F 08/03 17:03
jecko:  另一個是新區 潮啊
paul76318: 民選政府怎漲持有稅,要罵也是罵社宅蓋太慢吧,討論還123F 08/03 17:03
paul76318: 是要貼近現實才有意義
kusomanfcu: 房貸貼息政策勒 一直加碼125F 08/03 17:05
kusomanfcu: 夠現實吧 不只不打 還要鼓勵漲
kusomanfcu: 反正三年內只會一直漲一直漲
kusomanfcu: 別人升息了 平穩了 87%繼續加碼發大財
nenpow: 把宏匯廣場跟這些地方拉出來比是不是太過分了129F 08/03 17:16
※ 編輯: ILoveRiva (1.161.94.175 臺灣), 08/03/2021 17:24:33
chrisstar: 有打房?哪來的錯覺130F 08/03 17:19
jecko: 宏匯裡的商店 疫情前不是聽說要轉型 但遇到疫情後就GG了 因131F 08/03 17:21
jecko: 為也沒客人
paul76318: 那個房貸的補貼政策對2000萬以上的房子影響很有限啦,133F 08/03 17:23
paul76318: 根本沒差多少錢。取消的話影響弱勢,觀感太差,不會有
paul76318: 人做的。不過上限250的房貸不認為會對房價造成什麼實
paul76318: 質的影響,通膨影響大多了
TsukimiyaAyu: 我會230單位都給信義區 懂?137F 08/03 17:26
TsukimiyaAyu: 捧蔡文愈來愈有創意
kevin820308: 降一二十 竹北翻倍 笑死139F 08/03 17:26
kevin820308: 根本炒其他區給你捧成這是故意壓蛋黃區 偉哉
kevin820308: 副督心房價成長幅度也是誇張
clecer: 當然是A142F 08/03 17:29
nenpow: 這篇莫明奇妙把東區商圈沒落跟新莊連在一起...旁邊計畫區143F 08/03 17:36
nenpow: 蓋了14還15個百貨公司沒看到嗎
witness933: 原Po主要重點複製其他地方跟台北一樣145F 08/03 17:37
witness933: 如果今天還是只有台北有這些 商圈那房價大概更誇張
witness933: 不過其他蛋白隨著發展房價也是越來越貴就是
kusomanfcu: 他想連的是林口148F 08/03 17:39
kusomanfcu: 林口直接略
kusomanfcu: 林口 沒啥購買力
eddisontw: 林口三井假日車都停滿滿的 營業額還是不如東區兩間SOGO151F 08/03 17:41
capirex: 購買力還是有差152F 08/03 17:41
kusomanfcu: 吃飯吹冷氣而已153F 08/03 17:42
kusomanfcu: 只有吃飯吃滿
luckysmallsu: 林口家庭收入不輸天龍國任何一區吧…155F 08/03 17:43
jecko: 林口三井一年大概就70億 離百億還很遠156F 08/03 17:43
kusomanfcu: 就當做有屋頂有冷氣比較豪華的夜市157F 08/03 17:43
kusomanfcu: 家庭收入你有*人口嗎
eddisontw: 不過林口三井有它的特色 會吸引北市的人去逛159F 08/03 17:44
FMANT: 其實你根本沒逛過百貨吧160F 08/03 17:44
jecko: 桃園華泰大概就一年一百億161F 08/03 17:44
kusomanfcu: 如果這樣看 新竹大遠百早就屌打全台北了162F 08/03 17:44
eddisontw: 宏匯廣場 秀泰廣場這種 就真的只有當地人會去163F 08/03 17:44
jecko: 不過郊區mall營業額本來就無法跟市區百貨公司比 客群量級164F 08/03 17:45
jecko: 有差
luckysmallsu: 信義區百貨公司平日根本沒人是能貢獻多少營收166F 08/03 17:45
luckysmallsu: 疫情前信義區10幾家百貨公司也只有美食街最多人
FMANT: 你的選項一看就是不懂市場168F 08/03 17:47
FMANT: 直接跟你說  APPLE選擇在信義區直接開兩間直營
FMANT: 這才是真實世界的模樣
真實的世界是 APPLE 的資源不是一般品牌給得起的
他們 HQ-LOCAL 體系也跟多數品牌體系大不相同
如果聘你用 APPLE 模式經營一個品牌  我個人感覺會相當危險
f860506: 宏匯到現在名牌也只有coach一家 屌虐東區?171F 08/03 17:48
FMANT: 50%東區  50%信義區   笑死  國際品牌都是100%信義區啦172F 08/03 17:48
luckysmallsu: 板橋大遠百也不輸天龍國任何一間百貨公司173F 08/03 17:49
luckysmallsu: 國際品牌100%信義區?板橋大遠百表示:
f860506: 跟你說啦 新北那些商場除了板橋大遠百外根本不會有台北175F 08/03 17:50
f860506:
f860506: 人去逛 東區只是轉移到信義區而已
CharleneTsai: 應該是說外圍商場+網購可以滿足基本吃粗飽的食衣住178F 08/03 17:50
CharleneTsai: 行需求 市中心逐漸轉變成各種特色名店+旗艦店組合
luckysmallsu: 奇怪一樣是新北為啥要排除板橋大遠百180F 08/03 17:51
witness933: 三井或華泰都算有特色 不過跟市區百貨比也難181F 08/03 17:51
luckysmallsu: 林口青埔就是在複製新板特區模式啊182F 08/03 17:51
witness933: 不過這些outlet應該也是吸收了不少本來逛百貨的人183F 08/03 17:52
eddisontw: 三井華泰台北人會去逛啦 宏匯秀泰那種 就真的不會去184F 08/03 17:52
jecko: 其實要分開來看 百貨商場與區域型mall定位本來就不同 有些185F 08/03 17:53
jecko: 適合年輕人逛街去的 有些是家庭逛街溜小孩的 混在一起看很
jecko: 怪
firefirefire: 前面都還可以,聽到宏匯就覺得有點可信度打個問號188F 08/03 17:54
luckysmallsu: 板橋大遠百算哪一型?189F 08/03 17:54
f860506: 大遠百算是新北唯一算高檔的190F 08/03 17:55
f860506: 其他真的沒什麼好去的
f860506: 另外這十幾年來內湖商場的發展也是很大 家具/賣場等等也
f860506: 是超好逛
板橋 內湖 這些都是  只是族繁不及備載  沒打出來
總之就是台北市老商圈購買力被分散了
nqj: 還有人在相信小菸居住正義哦194F 08/03 17:57
f860506: 另外噓原po置入蔡英文 也腦補太多195F 08/03 17:58
kooda: 撇開蔡的部分 區域和消費轉移的部分都蠻有道理的196F 08/03 18:00
kooda: Country Manager就是你了!
ghjkl5566: 各地商場崛起是真的,但功勞算在蔡頭上很不合理198F 08/03 18:06
承先啟後  前人在各自的執政時期都做了一些事情  但這一任 connect the dots 串起來
當然我不一定是對的   只是我個人的看法  不認同笑笑就好
※ 編輯: ILoveRiva (1.161.94.175 臺灣), 08/03/2021 18:08:45
kusomanfcu: 大遠百明明就後院百貨 騙誰高檔199F 08/03 18:09
lynos: 信義商圈整體商場營業額快800億200F 08/03 18:10
kusomanfcu: 講這麼多結果唯一衰退 林口三井201F 08/03 18:10
lynos: 陸續還有兩個高檔商場要開幕202F 08/03 18:11
lynos: 其他地區百貨崛起,對信義根本沒影響
kusomanfcu: 2020 這些 就東區和 林口衰退,尤其是林口204F 08/03 18:11
lynos: 台北101商場,營業面積才2萬多坪,營業額快150億205F 08/03 18:12
yftsai: 紐約大樓我買的206F 08/03 18:13
ghjkl5566: 以前東區吃整個雙北甚至桃園,現在新北要去東區的動力207F 08/03 18:13
ghjkl5566: 小太多了,略低階需求靠在地商場,高階去信義區
f860506: 對啊 未來兩棟雙子星起來那些小商場就黯淡下來了209F 08/03 18:14
f860506: 看看到時三重蘆洲新莊百萬人口會去雙子星還是宏匯
ghjkl5566: 承先啟後的話那你文章怎寫的都蔡的功勞似的?帶風向喔211F 08/03 18:15
lynos: 信義商圈商場營業額,未來會超過1000億212F 08/03 18:16
lynos: 佔全台灣百貨商場營業額30%
kusomanfcu: 各地商場都吃在地阿214F 08/03 18:17

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