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※ 本文為 MindOcean 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2017-06-05 16:04:30
看板 home-sale
作者 Jose (交通部長˙荷西！)
標題 [請益] 租不如買? 買不如租?
時間 Sat Apr  1 11:49:03 2017


小學生都會算加減乘除 但是變成應用題突然就很多人不會了
這個早上突然想到房地產的問題 以下為個人淺見 若有觀念錯誤歡迎討論指證


古老觀念有土斯有財 房租養房貸 20年後就是免費得到房子
但完全忽略了自備款的機會成本這個項目 過去低利率時代很多人選擇忽略
但這其實是改變決策的重要因素 (尤其是開始進入升息循環)



我以最近本身入住的的台北市北區5-10年內社區大樓來說
"2房格局 權狀30坪 成交大概1100萬左右 平均36.6萬 不含車位"


從想買房自助的角度分析:

當房客一年房租支出 = 2.5萬(含管理費) x 12 = 30萬

買房一年支出 = 31.1萬

   自備款300萬 機會成本4.0%(即我放在銀行做穩定的收益) = 12萬/年
   貸款 利息支出 800*1.7% = 13.6萬/年
   持有稅金 房屋稅地價稅 2萬/年
   管理費 2000/月 = 2.4萬/年
   買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年
   買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年

買房支出居然高於租房 且這尚未計算還本金
本金還越多 你的薪水投入房貸 未來每年能創造的收益越少 即買房機會成本就高
舉例來說20年後我還了本金800萬 現金轉換為資產 你持有一間30年大樓2房的房產
但若保持800萬現金 這20年甚至以後會持續會創造收益 且隨時保有選擇進場的權利



若從想當房東買房收租的角度


    支出: = 18.5萬
    800萬貸款的成本 = 12萬
    管理費 = 2.4萬
    持有稅金 = 2萬
    買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年
    買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年

    收益 = 房租 30萬

想買房當房東每年淨賺11.5萬,10年後淨賺13.6萬
800萬貸款大概 你的房客大概60年可以賺到 不考慮漲房租(正) 空窗期(負) 利率(負)
(是的 房客幫你繳房貸 久了就是你的)

若不買房當房東 300萬自備款創造的收益成本 4.0% = 12萬/年
蝦米 居然差不多  但還可以保持流動性


不管是買房收租當房東 或是買房自助 都是非理性決策


大家可以用這樣 調整變數(總價 利率 自備率 機會成本) 去試算
房價狂漲的時代一定是怎麼買怎麼賺 本金太大了 資產增值的幅度高
但房價持平 緩跌 甚至有升息跡象時 不只是考量貸款成本 還必須要考量機會成本


大樓尚且如此 我真的無法想像現在投入1000萬買35年公寓的人的心態
   1. 20年還完貸款後持有的資產為55年公寓
   2. 若都不買房20年後持有的資產為1000萬現金 且這20年持續創造收益
   3. 尚不包含修繕費用 老公寓修繕費用驚人



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.230.157.146
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1491018545.A.318.html
※ 同主題文章:
● 04-01 11:49 Jose. ■ [請益] 租不如買? 買不如租?
　 04-02 18:59 apege520. ■ Re: [請益] 租不如買? 買不如租?
推 wu7477: 年4%收益的商品是什麼1F 04/01 11:54
推 zard1983: 問題是 你只要中間投資賠一次 就掰了2F 04/01 11:57
→ Jose: 蠻多的吧 光是銀行IG等級的債券特別股基金FX甚至台灣503F 04/01 11:58
→ Jose: 會賠一次就掰了的投資標的 年收益會只有4%嗎 我已經抓很保守
推 uebahantw: 就是數學不好才會被套 寫再多套套也不會懂5F 04/01 11:58
→ Jose: 光是很多"保險"的商品就3%起跳了6F 04/01 11:59
推 tr920: 麻煩如果有保證20年每年投資報酬率維持4%的金融商品，一定7F 04/01 12:15
→ tr920: 要告訴我
推 spsu: 4%明明不難...稍微有腦一點的投資都可超過這水準9F 04/01 12:17
推 tr920: 譬如？10F 04/01 12:19
→ LearnRPG: 然後就都更了 ...11F 04/01 12:25
推 gwboy: 買房支出還要加頭期機會成本，不過如果房價漲就不止800萬了12F 04/01 12:26
→ gwboy: ，大部分的人還是賺價差
推 black205: 買個老公寓 拼都更翻身  最夯投資14F 04/01 12:27
推 roy0710: 那是台北啊 中南又不一樣了15F 04/01 12:28
→ LearnRPG: 北市老公寓會貴是因為有都更的機會利益 不然外縣市有嗎?16F 04/01 12:29
→ LearnRPG: 中南部35年老公寓要 1000 萬 !??
推 asuscp123: 買不起就用租 就這麽簡單18F 04/01 12:30
→ asuscp123: 租房要搬哪就搬哪
推 castalchen: 買台北老公寓 我覺得有點像買土地20F 04/01 12:32
推 POWERSERIES: 一堆特別股都有四趴 有很難找嗎21F 04/01 12:32
→ castalchen: 買土地投報率更低 沒有開發的時候一塊錢收入都沒有22F 04/01 12:32
推 l79cm: 沒錢才會算這麼細等賺到錢再回來看房阿23F 04/01 12:33
→ castalchen: 要等到開發（都更）的時候一次回收24F 04/01 12:33
→ castalchen: 比較適合生活無缺者的部分資產配置
→ zhi5566: 我投資都20%起跳 賺的輕鬆還房貸啊 有房投資也賺雙贏26F 04/01 12:34
→ l79cm: 要論CP值月租10萬就能住上億房那才是划算27F 04/01 12:34
→ castalchen: 而不是求取固定投資報酬率的好選擇28F 04/01 12:34
→ LearnRPG: zhi得到他了 誰說有房的不能投資 XD29F 04/01 12:35
→ zhi5566: 台股快萬點20%不難也不唬爛啊 分散投資 雞蛋不放同一藍30F 04/01 12:38
→ zhi5566: 那種固定收益 像利息 股息我反而沒很愛 稅起跳20% 很幹
→ jamo: 基本上,我看到 90% 以上所謂"有腦的投資"32F 04/01 12:43
→ jamo: 兩三年後過去問,差不多都是 -5% 以上起跳!
→ jamo: 同七樓推文,有"保證"20年年投報4%的,請務必告訴我
→ jamo: 我這邊很多金主大批游資苦無資金停泊處~
推 kusomanfcu: 終身還本型 2000萬月領5萬36F 04/01 12:47
推 castalchen: 投資沒那麼簡單 不然銀行幹麻拒絕大額存款呢37F 04/01 12:47
→ castalchen: 給人1%不到的利息 自己拿去投資4%豈不愉快
推 kusomanfcu: 3%收益 是保險基本39F 04/01 12:49
推 c760709: 特別股保證6年還是7年而已  股價也會漲跌40F 04/01 12:49
→ Jose: 投資哪有保證的 第一天來嗎? 就像買房收租哪有保證房客的41F 04/01 12:49
推 l79cm: 真有4%銀行還放貸1.6%房貸簡直可憐沒賺頭42F 04/01 12:49
→ Jose: 買房哪有一定漲的?  至於很多再找4%的... 只能說 加油 好嗎43F 04/01 12:50
推 kusomanfcu: 大額低利息是叫你別亂提現44F 04/01 12:50
推 asdlkjfgh: 保證4% 精打細算的銀行幹嘛還放1.多%的貸款 直接去賺4%45F 04/01 12:51
→ asdlkjfgh: 就好
推 nelley: 詳細規劃推47F 04/01 12:53
推 kusomanfcu: 銀行也想啊，去問金管會48F 04/01 12:54
推 l79cm: 既然大家都不是半仙就不用計算了不準啦XD49F 04/01 12:54
推 wu7477: 而且還有通膨的問題50F 04/01 12:55
推 kusomanfcu: 銀行有限制，所以才要開人壽和證卷所51F 04/01 12:56
推 castalchen: 金管會當然也是要控制銀行的風險 不然穩賺不給銀行賺52F 04/01 12:56
→ castalchen:  找他們麻煩嗎
→ Jose: 算了不談4% 這邊談的是試算方式 可以隨個人功力調整變數到2%54F 04/01 12:57
→ Jose: 有點走鍾了 不過不提還不知道原來很多人連4%都賺得很辛苦
→ kusomanfcu: 銀行賺錢是賺短期信貸和匯差56F 04/01 12:57
推 castalchen: 常常在房版會看到有人講其他投資多好賺57F 04/01 13:00
→ castalchen: 感覺蠻奇妙的
→ castalchen: 如果歐洲旅遊版有人問你們怎麼不去日本玩 日本多好玩
→ castalchen: 一樣
噓 celhw: 4%穩定的收益有的話請分享一下。61F 04/01 13:02
→ castalchen: 在歐洲旅遊版不討論日本 因為那是歐洲旅遊版 不是因62F 04/01 13:03
→ castalchen: 為不知道有日本
推 DRAGONS: 怪老子網站上可算買或租房差異 https://goo.gl/ikjyKq64F 04/01 13:03
購屋租屋哪個划算
[圖]
國人有土斯有財的觀念，使得每個人存了一筆錢時，幾乎都會想擁有一間自己的房子。但是也有另一派說法，認為買房子除了得付一大筆錢頭期款外，還得每月繳貸款。還不如將這筆錢拿去投資，房子用租的就好了，這樣獲利更大。本篇針對這問題用Excel做了詳細的分析，讓讀者可以清楚了解當中之不同！ ...

 
→ DRAGONS: 以報酬率來講, 4%在PTT股神來說小意思..通常都是20%起跳65F 04/01 13:03
→ castalchen: 在房版沒有特別討論其他投資 是因為這裡是房版嘛66F 04/01 13:03
→ DRAGONS: 這樣一算20十年下來有巨大的差異, 自己算看看67F 04/01 13:04
→ Jose: 同意Castal 所以我文章沒有想談其他投資的手段 只涵蓋資金有68F 04/01 13:09
→ Jose: 成本這件事 就像貸款有成本一樣 閒置資金一樣會有收益 討論
→ Jose: 到4%怎麼賺的其實是樓歪了 4%是我根據個人能力抓的長期穩定
→ Jose: 報酬 每個人可以根據個人能力試算 有人是20%有人是2% 不用噓
推 NAMESTANLY: 台北北區 哪裡有你舉例的房子？72F 04/01 13:11
→ Jose: 我知道我估房價算便宜了(笑) 所以實際試算買房成本會更大73F 04/01 13:13
推 castalchen: 有一些價值是無形的 譬如你住的房子是自有的還是租的74F 04/01 13:16
→ castalchen:  身分證地址是台北市某某區某某路
推 angus258963: 銀行借錢給你不到2% 但他成本只有十分之一自備款 所76F 04/01 13:16
→ angus258963: 以投資報酬率20% 當然可以借還有抵押品
→ castalchen: 有些人重視 就會把價格往上推78F 04/01 13:16
推 wu7477: 怎樣組合資產只能說各有考量79F 04/01 13:23
→ pds1: 保證本金不賠，且4%孳息的，目前好像還沒看到。80F 04/01 13:24
推 zard1983: 幾年前有美金3.75的保險 有親人買50萬美 放長線是還ok81F 04/01 13:27
→ zard1983: 啦 不過買房現在大概2倍
推 wu7477: 財務自由 卻需要租屋是真的自由嗎83F 04/01 13:27
噓 j90261: 講了一堆沒根沒據的東西，你就直接表面你是空軍然後嗆一句84F 04/01 13:27
→ j90261: 現在買房都傻盤不就好了，說太多反而被看破素質
→ StanGetz: 很讚成租房 很划算86F 04/01 13:29
推 castalchen: 100萬的本金、1000萬本金、5000萬的本金 每年要求5%87F 04/01 13:31
→ castalchen: 投報率的難度各有不同
推 j90261: 現金在手，到哪都是有尊嚴的89F 04/01 13:31
→ castalchen: 到了某個階段自然能體會90F 04/01 13:31
→ Jose: 哪裡有一堆沒根沒據的東西? 談的是一套個人的觀念跟試算 如91F 04/01 13:33
→ Jose: 果就卡在4% 變數不就是根據個人條件來調整的 所以試算觀念哪
→ Jose: 裡沒根沒據 直接出來討論? 對啊 我覺得現在買房就是非理性決
→ Jose: 策 除非有情感因素就像castal提到的 我被看破什麼素質了?
→ Jose: 我談的是以 有and只有 自備款300萬的試算方式
噓 fewen: 年收4%保本的，麻煩通知一下96F 04/01 13:40
→ pds1: 如果300萬自備 年報酬4% 獲利12萬 但房租 吃掉30萬 =-18萬97F 04/01 13:42
噓 Coolno9: 空空的都好會算 輸~~慘~~惹~~98F 04/01 13:42
→ Coolno9: 空空都投資專家 應該都是有產階級了吧
→ pds1: 自備300萬 買1500萬的房子 房價跌1% 賠15萬 省房租 後者贏100F 04/01 13:43
→ pds1: 但你也可以說房價不可能只賠1%或沒有上漲可能就是了
推 deltaz: 4%叫穩定收益??? 哪一家有這種，那高風險收益不就10%以上?102F 04/01 13:44
→ deltaz: ?
噓 fewen: 有保本年收4%的，就買房之後貸出來壓，槓桿開滿104F 04/01 13:44
噓 gcnet: 新舊車&新舊房的養護成本，有差，但差不了多少105F 04/01 13:44
→ fewen: 只要利率低於 3%的都貸出來，壓好壓滿106F 04/01 13:45
→ deltaz: 要當多多空空都好，好歹計算也務實一點，長期3%都很困難了107F 04/01 13:45
噓 j90261: 唉，請師爺翻譯一下什麼是根據好了，你就告訴我哪裡有4%保108F 04/01 13:47
→ j90261: 本，不要說國外跟什麼股票哦，要說那個扯不完，還有你把買
→ j90261: 房的錢拿去投資請問你住哪？？我是空軍，但你這樣我實在..
→ j90261: ..
推 black205: 房子交易成本比投資高"多"了112F 04/01 13:47
→ Jose: 癥結在4%的人談不下去了 你是2%就是2%吧 另外文章也有提到113F 04/01 13:51
→ LearnRPG: 講美金 結果美國房市海嘯過後漲了兩倍以上了 XD114F 04/01 13:51
→ Jose: 房價波動才是關鍵 本金漲跌差太大了 但現在是持平或緩跌的115F 04/01 13:52
→ pds1: 其實房子也是不保本的 真的保本只有政府保障的存款 哈116F 04/01 13:53
→ pds1: 不過政府好像也會倒 ><
→ Jose: 時代 所以才是今天的文章 每個討論都有時空背景條件118F 04/01 13:53
→ Jose: 多講無益 說一堆沒根據最後還不是卡在4% 那你2% 這樣OK??
推 pds1: 有能力賺4% 選這個也不錯 不過大部份民眾沒這種能力120F 04/01 13:56
→ Jose: 買房的錢拿去投資我住哪? 我不是有算房租嗎 整篇都沒在看121F 04/01 13:57
→ lalala419: 保證4%看了就知道在嘴泡 等等他會加一堆但書122F 04/01 14:01
→ zhi5566: 之前有個買紅海不買房 我還真的跟她買紅海 也真的賺了123F 04/01 14:03
→ zhi5566: 要說幾%就把標的說出來 賭酸酸的嘴 不然你跟記者差在哪
→ zhi5566: 我也會說 我家還在漲 你加油好嗎
推 Desperando: 買在台北就是錯阿 租便宜126F 04/01 14:07
推 dragontwo: 支持租房！127F 04/01 14:09
推 fantasywing: 4%也是要研究的，幹嘛無償告訴別人，我自己就知道一128F 04/01 14:10
→ fantasywing: 堆特別股跟債券可以


好吧樓上講到我想講的 我的文章我談的是一種試算方式:要參考資金收益的這個變數
但討論後我發現這個觀念不廣泛 是因為很多人不理解自己的資金能產生收益
(但大家知道貸款會讓銀行產生收益)

我不想特別談投資方式 就是不想失焦  另外我又為何要分享給噓我的人

反正了解的人就看懂 不懂的人就不懂

世界永遠沒設限 我都想自己我眼界低 不會畫地自限嗤之以鼻
平均年化10%的高手很多  在台灣年薪200萬 <35歲的高手也很多

就這樣囉 好奇的就來信吧 不信的就繼續噓吧 反正態度決定很多事 大家加油
※ 編輯: Jose (36.230.157.146), 04/01/2017 14:26:20
→ pds1: 特別股跟債券最近波動很大  升息循環時很差的選擇130F 04/01 14:12
推 wu7477: 錢在手 有人看到機會有人看到風險131F 04/01 14:13
→ zhi5566: 不用跟我講啊 因為你只能嘴啊 人家大方說紅海20%勒132F 04/01 14:17
推 a10141013: 台股有5%+的很多，只是你要有膽買，沒膽的還是繼續定存133F 04/01 14:18
推 asdlkjfgh: 你究得出來4%零風險好厲害 銀行都研究不出來XD134F 04/01 14:19
→ asdlkjfgh: 研
推 black205: 買房子就0%風險嗎？ 好奇136F 04/01 14:19
推 DRAGONS: 端看自身能力,有能力賺高報酬,把頭款拿去投資比較有優勢137F 04/01 14:19
→ black205: 有什麼東西是0%風險的???138F 04/01 14:20
→ asdlkjfgh: 問題就是會有風險啊 要考慮進去139F 04/01 14:20
→ DRAGONS: 銀行不行,我們個人就不行有4%報酬?不要畫地自限140F 04/01 14:21
推 j90261: 零風險哦？拜託告訴我，真的跪求了141F 04/01 14:27
推 TJLai: 觀念跟我一模一樣~~算的也差不多~~只是多數人不懂~~142F 04/01 14:27
→ j90261: 原來是那個哦？？幹我當真了143F 04/01 14:28
推 Coolno9: 沒說不行 但廣告都告訴你投資有風險 債券都可能做白工了144F 04/01 14:29
→ Coolno9:  長期結果論來看 房產還是最穩的投資標的
→ pds1: 買自己懂的 風險最小146F 04/01 14:31
推 Coolno9: 哇  能掌握只有少數人才懂的理財觀念  那樓樓上和原po應147F 04/01 14:31
→ Coolno9: 該是台灣前10%的人吧
→ pds1: 現在比較穩當的還是換美金存利變儲蓄險149F 04/01 14:32
→ pds1: 不過之前換的 大概都匯損了
→ zhi5566: 這版不都這樣 投資超強 一千萬房也不就幾年就回本 而且151F 04/01 14:33
推 fantasywing: 那些推文懂的id，很多都是投資賺很大的的高手，別在152F 04/01 14:33
→ fantasywing: 以管窺天講自己不懂的領域吧
→ zhi5566: 還可以用房貸低利帶出來至少還可以賺2%以上 但卻又不做154F 04/01 14:33
推 castalchen: 有些投資投報高風險較高 有些投資投報低風險低155F 04/01 14:35
→ zhi5566: 古板都有對賬單堵嘴 房版也可以堵啊 不要在嘴了 快156F 04/01 14:35
→ castalchen: 資產配置就好 何必爭個雙贏157F 04/01 14:35
→ fantasywing: 而且沒人說一定在這升息循環買特別股跟債券，每個時158F 04/01 14:37
→ fantasywing: 間點有合適的產品，房產也是有合適的時機投資買點
→ a001ou: 台北市10內房子一坪37萬,社子?160F 04/01 14:38
→ fantasywing: 想獲得超額利潤，就要自己努力做功課，各種商品領域161F 04/01 14:39
→ fantasywing: 都要知道，不然不懂就是定存而已
推 d147258: 房子也有可能會增值啊163F 04/01 14:40
推 black205: 投資伸手牌很簡單 買房就懂多看幾間 真奇怪164F 04/01 14:40
→ cancboy: 沒都更 = gg165F 04/01 14:41
→ a10141013: 拜託，銀行也有在投資，只是不能全投資，因為有風險就166F 04/01 14:46
→ a10141013: 不能全押，還有法規限制，跟提存準備金的問題
→ a10141013: 像壽險業投資了一堆房地產跟債券這應該是常識
→ pds1: 真正懂的人 不會在美國升息兩次了 還在講債券跟特別股169F 04/01 14:47
推 beavis77: 可惜了，整篇文都被4%模糊焦點170F 04/01 14:49
噓 zhi5566: 我是覺得要寫這樣的分析 就把自己投資有4%前提寫好171F 04/01 14:49
→ zhi5566: 像記著一樣一問哪個商品4% 開始跳真 你要自己做功課啥的
→ zhi5566: 那你寫400%也可以啊 最後加個自己做功課
→ zhi5566: 我也可以說今年台股隨便買隨便賺 幹嘛上班 傻了嗎
→ zhi5566: 因為4%比較沒那麼唬爛=套用所有人 比說青浦會漲還爛
噓 Morphee: 分析買房策略本身假設就有問題 只能買台北膩？176F 04/01 14:54
→ fantasywing: 我講不代表現在要買，懂，？知道有這種商品就表示現177F 04/01 14:54
→ fantasywing: 在要買嗎，嫩嫩
→ Morphee: 另外4% 哪個理專敢保證4%的？179F 04/01 14:54
→ zhi5566: 你可以說如果投資有4%以上 哪租比買好 那也沒人會靠妖180F 04/01 14:56
→ fantasywing: 我至少瞭解市面上80%以上的商品，隨便舉幾個例子就181F 04/01 14:56
→ fantasywing: 表示現在是適合買點喔XD
→ pds1: 不懂就不用裝懂 說出來讓人笑而已183F 04/01 14:56
→ zhi5566: 那你講啊184F 04/01 14:56
→ zhi5566: 80%隨便說個 不過分嗎 至少堵我的嘴啊
推 fantasywing: 我在二月初就寫了美國三月一定會升息的分析報告，升186F 04/01 14:58
→ fantasywing: 息這種事當然都會考慮進去
→ fantasywing: 只會嘴是沒用的，不用激將法說給你名牌懂
→ pds1: 在2月初說3月升息 這水準拿來說嘴 哈189F 04/01 14:59
→ pds1: 懂80%以上金融商品 結果拿特別股與債券出來舉例 強
→ fantasywing: 可憐，你去查查二月初，那時候升息機率是多少再來說191F 04/01 15:00
→ fantasywing: 好嗎
→ zhi5566: 你自己在嘴80% 又說不出來 哎 這水準....193F 04/01 15:00
→ zhi5566: 不為難你啦 反正你也說不出來 不是嗎
→ pds1: PTT大師195F 04/01 15:01
→ a10141013: 不用吵了，我作結論，有4%不難找，但風險比定存高，196F 04/01 15:01
→ fantasywing: 要不然講cdo，外匯掉期互換，trf，一般人是會懂嗎，X197F 04/01 15:02
→ fantasywing: D,當然是舉比較常見的
→ a10141013: 所以不敢的就繼續定存，講一下租房，也許是賺到4%199F 04/01 15:03
→ fantasywing: 我當然講的出來，但是為什麼要說給你，我出報告是要200F 04/01 15:03
→ fantasywing: 收錢的
→ a10141013: 但管理上還麻煩的，自己要考慮202F 04/01 15:03
→ pds1: 我嘴砲不用錢 分享給各位203F 04/01 15:04
噓 celhw: 能年年穩賺4%或20%小學生也知道先不要買房，還輪得到你教。204F 04/01 15:05
→ celhw: 只是大家不知道要如何穩賺4%，20%的投資報酬率。當然要請你
→ celhw: 開釋。
→ zhi5566: 總統沒請你當國策顧問來解救蒼生 4%可以幫很多人...207F 04/01 15:07
推 j90261: .....我也是耶，這樣誰都是啊，哈哈208F 04/01 15:07
推 Coolno9: 美國會升息不是菜市場阿嬤就會說的嗎209F 04/01 15:11
推 kusomanfcu: 貸款30年 2%=30*2/2=30% 現賠30% ，如果房價沒每年漲1210F 04/01 15:12
→ kusomanfcu: %就是賠
推 BLUESWIFT: 很簡單 把你的房子拿去抵押 貸款去賺4%212F 04/01 15:12
→ kusomanfcu: 先不論租金折抵213F 04/01 15:12
推 blurry:    對不起，我投資的年化報酬率是36500%214F 04/01 15:12
→ BLUESWIFT: 然後你就會知道為什麼現在銀行利息只有1.X%了215F 04/01 15:13
→ fantasywing: https://goo.gl/helVMV 給連升息機率表都不懂的人，216F 04/01 15:13
FedWatch 升降息機率 | MacroMicro 財經M平方
[圖]
由CME Group公布的30天期 Fed Fund 期貨價格，顯示下次聯準會升降息機率。 下次開會時間為：2017/06/15 ...

 
→ fantasywing: 看看二月初升息機率是多少，30%都不到，不懂這些資訊217F 04/01 15:13
→ fantasywing: 的根本不知道這些資料用處多大
→ BLUESWIFT: 連銀行都不一定賺得到4%  你到底是何方神聖219F 04/01 15:13
→ pds1: 結果升息兩次 跟PTT版友分享債券跟特別股220F 04/01 15:14
推 Coolno9: 出報告跟實戰兩碼子事 看過大賣空嗎 不要以為只有你財經221F 04/01 15:14
→ Coolno9: 背景 懂又如何 阿土伯不用跟你一樣懂也能縱橫股海 學院
→ Coolno9: 派不用得意啦
→ a10141013: 滑坡理論 賺的到4%也不需要賣房子把槓桿開到最大224F 04/01 15:16
推 kusomanfcu: 阿土伯不會算賣空，禿鷹會225F 04/01 15:17
推 black205: 以前買房賺是開槓桿+人口紅利 現在開槓桿??226F 04/01 15:18
→ black205: 講個電影有事嗎 看了電影就啥都學會了嗎=  =
→ flybow: 大賣空的不就是有深厚統計基礎才發現問題的嗎XDDDDD228F 04/01 15:19
推 kusomanfcu: 就像誰知道到房價10年會翻倍，不然槓桿全開229F 04/01 15:19
→ fantasywing: 分享就一定要買？這麼多人分享青埔，怎麼沒看見那邊230F 04/01 15:19
→ fantasywing: 住滿人？
推 j90261: 板上好多神人，嘴炮要收錢的難道是相聲演員？？232F 04/01 15:20
→ kusomanfcu: 利空出盡，以達遠超越預期高點233F 04/01 15:20
→ fantasywing: 而且我不是財經背景，我是三類的，那些東西都我自學234F 04/01 15:21
→ fantasywing: 而已
→ flybow: 提電影固然很好 但先看懂是不是比較好囉236F 04/01 15:21
推 Coolno9: 喔 大家都看過那很好啊 所以你知道wallstreet 有多少會寫237F 04/01 15:21
→ Coolno9: 報告的投資專家吧
推 black205: 說嘴炮 質疑人家專業 悲哀... 律師也屬於你說的嘴炮哦239F 04/01 15:22
→ kusomanfcu: 人算利潤算報酬率算投資，算不了菜市場大媽的瘋狂跟240F 04/01 15:22
→ kusomanfcu: 單
→ black205: 20年前瘋炒股 20年後瘋炒房而已242F 04/01 15:23
→ fantasywing: 有沒有心學新東西，就注定了獲得超額利潤的機率高低243F 04/01 15:23
推 kusomanfcu: 當年連動債市場已瘋狂下，有幾人買雷曼只賺沒賠到030/244F 04/01 15:24
→ fantasywing: 不過再講下去已經離題了，原po說的對，這邊是房板，245F 04/01 15:27
→ fantasywing: 說那麼多其他投資商品幹嗎
→ fantasywing: 有需要可以去查我在外匯板寫的簡單白銀分析，有跟到
→ fantasywing: 的人都賺一筆了
→ pds1: 那跟你買特別股跟債券的可能賺不了錢了249F 04/01 15:30
→ fantasywing: 我根本沒買啊，因為升息循環還不到買這個的時間，這250F 04/01 15:35
→ fantasywing: 你不是懂嗎
→ fantasywing: 我有哪句或是推薦人去買？我只說了我自己「知道」
→ fantasywing: 反正多知道點投資選擇不是壞事，我也從房板學了不少
→ fantasywing: ，爭論這些蝸牛角上的事真蠢，各自進步吧
→ fantasywing: 從頭到尾根本沒叫人買什麼鬼商品，不用在那邊扣帽
推 hchwu: 保證4%，那銀行幹嘛貸我1.7%?好棒棒256F 04/01 15:44
推 LinIsGod: 因為用鍵盤打字不用證明257F 04/01 15:47
推 cchaha: 長期4%很簡單...258F 04/01 15:54
推 Coolno9: 長期看來 我們都死了259F 04/01 15:58
推 DRAGONS: 建議房版的朋友可以到股版多看看...260F 04/01 16:00
推 hihier: 講的好像股板每個都phcebus一樣 事實上這種人少之又少261F 04/01 16:12
推 Coolno9: 看一堆畢業文? 現在台股不是不能買 只是好標的都超過安262F 04/01 16:14
→ Coolno9: 全進場點了 只能做小波段
→ Coolno9: 這半年股市不錯 又在吹存股風 實在廠廠
推 poeoe: 銀行資金那麼龐大 操作起來跟一般散戶難度完全不同阿265F 04/01 16:16
推 Coolno9: 不過如果能和抄底王一樣強 也不用寫報告了啦 不知道抄底266F 04/01 16:18
→ Coolno9: 王抄不抄白銀 XD
推 DRAGONS: 沒有要跟phcebus一樣,但原po的目標報酬用心就可以達到268F 04/01 16:18
→ DRAGONS: 畢業文一定要看唷,這都是血淚換來的經驗
推 amury: 沒有保證4%，但長期平均4%還不少。 買ETF長期報酬就有。270F 04/01 16:19
→ amury: 或者去買 富邦跟國泰發行的特別股，七年期每年4%左右.
→ zhi5566: 樓上漏了CHT 也是超過5% 沒被大家說是因為120那波套死很272F 04/01 16:25
→ zhi5566: 多人 我90買就真的賺爽爽 0050也是買5十幾
→ zhi5566: 之前大家神預測美元升息 狂買美元 結果息是升了 但也畢業
→ zhi5566: 當然我幫他們解套 因為他們都買錯時機麻 沒做功課 結案
推 dragontwo: 買台哥大也不錯～～276F 04/01 16:33
推 pauljet: 像我股票把錢賠光比較好？277F 04/01 16:40
噓 serway99: 為什麼都要打完一句話，後面加個(笑）278F 04/01 17:00
推 hihier: 代表他在笑啊 跟XD一樣279F 04/01 17:03
→ LearnRPG: 啊就拿房貸出來買你的投資標的啊 房貸不到2% 你說穩4%280F 04/01 17:43
→ LearnRPG: 如果房子不漲不跌 買房不就穩賺2%了嗎 還不用租金 大贏
→ LearnRPG: 20年後 租金是持續在吃你的本 人家破房子? 就繼續住嘍
推 j90261: 我剛剛搞懂原po的意思，那只是假設啦！4/1不用那麼認真啦283F 04/01 17:54
→ j90261: ！
推 buddar: 少子化如果租不出去更慘285F 04/01 19:30
→ buddar: 買房還有可能天災受損
推 wu7477: 拿買房的錢投資 這想法竟讓房版騷動一下287F 04/01 19:35
推 wu7477: 報酬率可能高 但風險要自己控管
推 wu7477: 房子跌了還能遮風避雨 股票連壁紙都貼不了
推 asuscp123: 哪裡有穩定四%？能說一下嗎290F 04/01 19:44
推 bruce476: 推 原po想法與自己不謀而合 保持資金的運用彈性291F 04/01 19:55
→ bruce476: 另外4%只是個概念 如果不急迫用錢 放長期來看每年4%獲利
→ bruce476: 善用投資理財工具不會難達成.
推 luke2007: 連4%的投資標的都找不到...買房也只是當肥羊294F 04/01 20:42
推 lense: 你沒考慮到會這樣思考的人有多少？295F 04/01 20:53
→ abc06: 推文就看的出哪些人有4%哪些人沒有4% 噓296F 04/01 21:16
→ periosteum: 投資絕對沒有長久穩定4%但是比4%多的，真的很多297F 04/01 21:17
→ periosteum: 不過投資本來就有賺有賠，沒有穩賺的
→ periosteum: 房子也沒有穩賺的 房價跌了 地震垮了 隔壁火燒過來?
→ periosteum: 不要一看到4%就高潮
推 asuscp123: 獲利4%到處有 但那個是長期穩定4%？301F 04/01 21:23
推 amury: ETF(台灣50)長期年化報酬率絕對超過4%.  請自行google302F 04/01 22:07
→ amury: 然後 我不拿中華電當例子，是因為中華電畢竟是一間公司.
→ amury: 只要是公司難保不會有甚麼意外而倒閉，但ETF就沒這困擾.
→ zhi5566: 今天0050 74 好了 我開始來來算4% 看我是不是被打臉305F 04/01 22:23
推 beavis77: 請參考平成大蕭條 台灣若走上這條路 任何金融商品都無用306F 04/01 22:24
→ amury: 可以啊  看你要算多久.   0050從上市迄今十幾年了幾%自己查307F 04/01 22:30
→ zhi5566: 2013 0050買56投報51% 2014買投報21% 2017 74看能有多少308F 04/01 22:30
→ zhi5566: 14年後就沒再買過0050 74算是0050歷史最高點
推 Coolno9: 不要一直講"n年前如果買" 阿就沒買啊  你有種現在去買005310F 04/01 22:37
→ Coolno9: 0啊  買啊
→ zhi5566: 上一次高點是英九萬點行情印象是71312F 04/01 22:37
→ amury: 既然長期年化報酬率，就別只看120的中華電 跟 70元的0050.313F 04/01 22:37
→ Coolno9: 那我也可以說如果我08年有掃房 現在40%都有咧  誰跟你4%314F 04/01 22:37
→ amury: 這就看2014年房價迄今，然後說台灣買房只會跌不會漲一樣.315F 04/01 22:38
→ zhi5566: 你今天說當然以今天價啊 不然你的意思是說等跌再買嗎316F 04/01 22:39
推 Coolno9: 所以你會把頭期款丟進0050現價?  確定? @@317F 04/01 22:41
推 amury: 不是要年化報酬率超過4%.  那就長期定期定額買318F 04/01 22:41
→ Coolno9: 定期定額實在是害人不淺.... 射飛鏢的概念319F 04/01 22:47
推 amury: 原來定期定額買是在害人。 真的是受教了。320F 04/01 22:49
推 Coolno9: 看你怎麼想囉 我個人認為定額是投資紀律無妨 但如果堅守321F 04/01 22:52
→ Coolno9: 定期就....  呵呵
推 amury: https://www.cmoney.tw/notes/note-detail.aspx?nid=26977323F 04/01 22:58
有 1 檔「年年配息」報酬率又高的「定存股」，最近政府帶頭買進！它是...
[圖]
像定存一樣安全，但報酬率又更高的「定存股」真的存在嗎？近幾年由於財經雜誌的帶動，「存股」或「定存股」 ...

 
推 cyora: 保證4%的投資煩請通知小弟，感恩324F 04/01 23:24
推 black205: 都來房版了 當然是投資青埔囉~~ 有開車王背書325F 04/01 23:29
推 abc06: 0056就有4%了 不敢買就繼續抱定存吧xd326F 04/01 23:31
推 adifdtd: 其實這邊討論機會成本  另一邊討論安全感327F 04/01 23:54
→ adifdtd: 都是 感覺 潛力 之類的東西吧
推 lalala419: 4%這麼多人覺得容易 不去貸個一百幾十億賺4%退休 我不329F 04/02 00:16
→ abc06: 講話真的要經過大腦 不是大企業銀行會借你個幾百億?330F 04/02 00:24
→ lalala419: 大腦拿來想一下吧 隨便一兩千萬貸不到嗎 這麼會挑語病331F 04/02 00:26
→ periosteum: 貸款的利率 ....332F 04/02 00:32
推 fewen: 以前放高利貸給建商的333F 04/02 00:48
→ fewen: 年利率 24%，以建物跟土地抵押
推 fewen: 版主可能就是放高利貸的
→ fewen: 是說...可以賺這麼多的人...沒人在租房的啦
→ fewen: 一年賺好幾%，租房一年只省一兩萬沒意思
推 pighong: 平均4%代表你還是有賺有賠，你只要最後一次賠那就GG,保338F 04/02 01:11
→ pighong: 證4%我想這世界真的就沒魯蛇了
推 LienPig: 跟一堆只會定存的講0050,0056不是對牛彈琴?340F 04/02 01:29
推 l79cm: 現在就有一筆錢會投進萬點5056嗎如果不會還不是放銀行341F 04/02 06:46
推 j90261: 都說是愚人節了，原po現在在科科了啦xd342F 04/02 07:03
推 nshnsh: 為何要通知沒做功課的人有穩穩4%?顆顆343F 04/02 09:10
→ Jose: 練的抖抖在哪？344F 04/02 09:14
噓 lifenong: 一堆人都說年年4%不難... 麻煩講的人先PO個對帳單來看..345F 04/02 09:52
→ lifenong: . 不用二十年 有人放超過二百萬超過十年的年年4%再來豪
→ lifenong: 小
→ lifenong: 不然光講標的 台GG 台灣50 誰都嘛會講
推 haganin: 大陸類定存風險小，目前利率較低4.55%左右349F 04/02 10:19
→ bonaqabo: 4%非常難 (以現在來說) 早年台灣利率破10% 那已經是過去350F 04/02 10:23
→ bonaqabo: 這十年年年有4%，可以出書了
噓 lifenong: 可惜的是板上出書的沒有... 說書的倒是一堆352F 04/02 12:28
推 asuscp123: Po帳單啊？嘴跟鍵盤人人都有 顆顆353F 04/02 12:35
→ lalala419: 這篇出現投資大神們 應該屌打台灣所有投顧公司354F 04/02 14:31
→ Jose: 年化4%能屌打？你太看不起他們了。355F 04/02 15:12
→ ArgusX: 其實看操作部位大小啦, 金額大到某個程度後投資效益會很低356F 04/02 15:28
→ ArgusX: 給你操作500萬跟操作50億是不同玩法的
→ ArgusX: 除非知道很多門路, 不然搞不好20%收益但是只能投3000元
→ ArgusX: 房地產的優勢是, 可以"塞大額資金"然後凹單N年勝率略高
推 Bon69: 只看錢，可能吧，但租跟持有住起來的感覺是完全不同360F 04/02 16:05
→ Bon69: 房子不是一個單純的投資型產品
推 black205: 這感覺在南部還可負擔 北部這感覺不會太貴嗎？362F 04/02 18:46
推 fewen: 少算了CPI年增率363F 04/03 10:36
推 fewen: 攤提年限也有點怪怪的
→ fewen: 4%這件事就算了....先當作20年都有4%....
推 nctufish: UDN做的這個可以參考 https://tinyurl.com/pbxff96366F 04/04 19:22

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