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: 最後補一下店面.
: 透店價值也在於土地....
: 但以商業性來講,太大條馬路不好做生意.
: 不好停車,對面車道的不好過來,車太多行人反而少.
: 4縣道馬路才是極品....
: so...我推薦4縣道馬路,6縣到馬路你要有很難租,租誰倒誰的心理準備.

補充一下店面的部分
ceca不愧是專業投資客 而不是開店的
不知道店面為何可以是店面
為何有開的起來開不起來的差別
為何會有租誰倒誰的情況

我本身是開診所的 當初醫學院和教學醫院也沒敎我如何找地點開診所
我是出來之後 學長幫我找點 帶我出來開店的
也是自己實際開店 在經由前輩的很多經驗指導 才慢慢對店面比較熟析
也才慢慢能判斷 哪些地點開的起來 哪些地點開不起來


1.文市武市的差別
店面最起碼要知道文市武市的差別
文武市指的是該商業區的性質 也決定了開店的種類

文市主要都是小店 做過路客生意
就是你一般逛街想去亂逛的店 想到什麼就進去買一下的店
這種地方的店 就是文市
像飲料店 屈臣氏等雜貨店 各種吃的小吃餐廳等
你可能路過一間五十嵐 想說就順便買杯飲料
路過一間服飾店 進去逛逛買衣服
這就是文市的性質 會做很多過路客

武市主要都是大店 作特殊族群特殊需求的店
例如鐵鋁門窗 輪胎這種
你不會路過一間鐵鋁門窗店 突然想說 進去逛一下好了 說不定可以換個鐵窗XD
這種店不需要做過路客 他的客源通常都來自其他地方
例如建商介紹來的 或是其他相關產業介紹轉介等

文武市都需要交通方便 交通方便的地點才能發展為商業區
主要差異度在於
因為文市主要是做過路客生意 所以要好停車 好走路
武市不做過路客生意 所以只要方便人家去 人家去找就好

ceca講的四線道馬路的店面 其實就是文市
六線道以上的路太大條 通常不會是逛街的好地方 所以只能做武市

當然就算對同一個行業來講 還是會有文武市的細微差異 看經營方式
以診所為例
同樣是健保診所 也有文武市的差異
看感冒皮膚病的診所 做的是文市生意 需要很多過路客
你可能今天突然感冒了 就跑到街上去 找一間耳鼻喉科 就進去看了
但如果是洗腎或復健診所 作的卻是武市生意
你不會路過一間洗腎中心 就想說 嗯 進去洗個腎好了XD
洗腎病人的來源 通常來自於醫院 醫院診斷出你需要長期洗腎
再把你轉介到你家附近的洗腎診所去洗
所以洗腎診所不需要做過路客生意 他只要交通方便讓你方便去就好

就算同樣是自費醫美診所 還是有文武市的差異
一般醫美診所 做文市生意 貴婦或小女生們逛街經過新開的醫美診所
有折扣有活動促銷 嗯 就進去打個雷射買個課程了
整形外科診所 比較偏武市生意 沒有人會經過一間整外診所
就想到說 順便進去隆個乳好了XD
一般人會去做整形 通常都會打聽很多 上網做功課等等
最少最少都會是別人介紹才去做
所以整形外科診所 比較像武市生意 不做過路客


2. 文武市決定開店地點
文市種類的店 因為高度依賴過路客
所以非常非常的吃地點!
要搶那些顯眼 超多人經過 車流量大又好停車的地方
地點差一點 做不做的起來差很大
不要說差一個轉角 有時候連差一個紅綠燈都不行
因為過路客 都很懶!!

好比今天五十嵐一定都是開在臨路
他只要開在非臨路 就算只是巷子裡進去第一間店面 都非常危險

很多我的醫師同行不懂這個道理
想說省房租 或是租不到
診所無法開在臨路上 只好開在巷子內
儘管是巷子口前幾間 他以為病人會願意多走幾步路去他診所
結果就是做不起來

切記 過路客 都很懶!

武市因為比較不吃過路客
所以相對上比較不需要去搶地段 去搶最熱門的角落
所以你會看到很多整外診所都開在二樓以上 因為他不需要去搶一樓店面
你也不會在鬧區看到洗腎診所 他只要在大路上或交通方便的地方就好


3.文武市能開的人 門檻不一樣
講難聽文市就是門檻比較低 人人都能開的店
飲料店 雞排店 服飾店等等 你有心 你都可以開
武市的店 門檻比較高 又不是人人都可以做鐵鋁門窗
診所也一樣 幾乎所有醫師都會看感冒 所有醫師都會打雷射
台北一堆商人開的醫美診所
都嘛直接請剛畢業的醫師在打雷射 你認為打雷射的門檻是有多高?
但只有腎臟科醫師會洗腎 整外醫師會開美容刀

就因為文市門檻低
所以相對文市開店的需求 非常大!
因為大家都想搶進來開店當老闆


4.綜合以上因素
最後會產生的情況就是
文市的店面 會遠比武市值錢
一來文市對地點的挑剔度很高 二來文市開店需求大
供給太少 需求太多 所以價錢會暴衝

這也是ceca說的 四線道比六線道的店面好
四線道可以當文武市
但六線道以上 只能做武市 就差了

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◆ From: 61.227.23.12

不然就繼續補充一下
同樣是文市
以我門開診所來講 最優最優的 其實不是商業區 而是住商混合區!
文市診所開業優劣
住商混合>>>> 商業區>住宅區

住商混合的地點 是開店最好的點
白天商業活動繁榮 人潮多
晚上呢 住宅區的人回家了 人潮還是多
所以看感冒皮膚病的診所 最適合就是開在住商混合區
白天吃人潮 晚上吃住民 從早吃到晚

純商業區 到了晚上大家下班了 沒人潮 就很慘
但至少白天營業時間比晚上長 所以吃白天的也夠
住宅區最不優 白天有6-8小時 根本沒人 晚上才3小時營業時間 絕對吃不飽一定餓死

那你說純住宅區真的不能做診所?
有 在眷村裡面開!!
眷村人口多 又一堆老人 老人都是白天出沒的
晚上都是回家看電視睡覺
所以有些診所開在眷村附近 光吃裡面老人就夠了

八卦點是之前高雄鳳山大寮那邊遷了一堆眷村
結果本來一間大戶診所瞬間沒生意 超慘XD


※ 編輯: Tosca           來自: 61.227.23.12         (01/16 16:51)
※ 編輯: Tosca           來自: 61.227.23.12         (01/16 16:51)

以上想法很好 這也是為何大部分醫師最後都會買下店面自己開
但其實我們自己開店知道 時代改變遠比你預期的還快

我老實說 以前診所經營成本很低 回本快
在沒有醫藥分業以前 診所不用請藥師 直接請小姐包藥
甚至在以前 很多護士是沒牌的
我是自己開店後 一堆沒牌的護士來登門應徵 才恍然大悟 原來這麼多人都用沒牌的XD
現在的診所 又要裝璜 又要請藥師 又要請護士 還要進好藥
成本非同小可

我的老師那一輩 一半的人會留在醫院 另一半的人會出來自己開業
我們這輩呢 我這一班130幾人 現在出來自己開業的 不到十個 可能連五個都沒有!

事實上就是 診所很難做到普普開就好
這是你們這些沒開過店的人 一湘情願的想法
開店就是 要麻變大戶 不然就倒閉 這叫全有全無

很多人以為開醫美診所好賺
倒閉的 換手的 我都看多了
唉..

所以你說的 其實就是ceca所謂養店面的想法
開個便當店就好 不賺不賠就好 反正是要賺店面價值 又不是要靠開便當店賺錢
但對醫師自己來講 你要自己開診所養店面 那你還不如去給人家請XD
你知道很多開不起來的診所 醫師老闆自己領的比藥師還少~~

沒開過店的這些投資客 都會覺得說 阿就開個生意普普的店就好阿
反正又不是要靠開店賺錢 是要賺店面價值阿
問題是 根本沒有所謂生意普普 這種事情
要麻賺死 不然就餓死 這就是現實
※ 編輯: Tosca           來自: 61.227.23.12         (01/16 18:03)

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