作者 AMDsucks (AMD really sucks)標題 [請益] 房價下跌, 自住客會選擇違約嗎?時間 Fri Nov 1 13:50:31 2024
A.房價下跌
1000的預售屋, 下跌30%，變成700
1.客戶選擇交屋, 賠300未實現損失
建商 得到商譽 + 不賺不賠 (違約無機會成本)
2.客戶選擇違約, 無自住需求者 ，賠150違約金 + 少賠300未實現損失 = 獲利150
仍然有自住需求者，另買700新屋頭期140 = 獲利10
建商 得到150 (少賺300) = 損失150
3.建商選擇違約 , 失去商譽 + 不賺不賠(脫產倒閉)
客戶 爛尾樓無法處理 (損失200頭期+另買700新屋頭期140 = 損失340)
4.建商選擇交屋 , 同1
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B.房價上漲
1000的預售屋, 上漲30%, 變成1300
1.建商選擇交屋, 得到商譽 (損失150, 不違約的機會成本)
客戶 赚300未實現利益
2.建商選擇違約, 失去商譽 + 損失150違約金 (但可以重賣獲利300) = 獲利150
客戶 獲利150違約金 (損失300未實現利益) = 損失150
3.客戶選擇違約, 損失150違約金 (例如:限貸令貸不到款, 誰會沒事選擇違約?)
建商 獲利150違約金 + 重賣獲利300 = 獲利450 (客戶違約我剛好多赚)
4.客戶選擇交屋, 同1
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延伸討論:
1. 房價下跌, 投資客會違約, 理由是違約有利(少賠300) + 賠得起150
1-1 房價下跌, 自住客不會違約, 理由是經濟弱勢, 無法承受損失150+ 負擔新屋頭期140
2.房價下跌, 危及建商生存時, 不管大小建商都會選擇違約或無痛倒閉
3.房價下跌, 影響銀行鑑價, 客戶會更難貸款
房價上漲, 不影響銀行鑑價 (但建商重賣可以重新鑑價)
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※ 作者: AMDsucks 2024-11-01 13:50:31
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[請益] 房價下跌, 自住客會選擇違約嗎?
11-01 13:50 AMDsucks
推 g9xuggf: 會啊 在買新的比較便宜1F 11/01 13:54
感謝回應, 原本頭期200 / 每月3.2
再買新的, 要多花 700*0.2 = 頭期140 / 每月2.24
新屋成本 = 150+140 頭期290 / 每月2.24
頭期負擔還是要多90 (月繳會變輕)
→ IBIZA: 不知道在胡說八道甚麼3F 11/01 13:57
推 dophin332: 不過要原本的建商 砍價30%拿出來賣 難度非常高4F 11/01 13:59
推 quiet93: 建商違約是不賺不賠嗎？
除非建商甩賣，不然如何在交屋前知道下跌30趴？
就算同地區下跌，也不代表該建案阿
而且你高估了買房者的數學
很多人連利息都不會看，根本不可能把停損這種想法用在預售屋上面
選擇交屋叫做“確定不會先賠150”
大家都會選擇交屋的，因為賠150是確定的，賠300是不確定的7F 11/01 14:02
我有點想要引申結論: 客戶都會選擇交屋
→ quiet93: 就算股票每天有數字的，大家都會住套房了，更何況房子這種沒數字的16F 11/01 14:07
推 dophin332: q大說的也有道理."不當行為"這本書裡面有同樣的實驗
要原本的建商大量砍30%拿出來賣.他可能會先擺爛破產
變成不蓋不賣. 然後讓其他有錢建商去接盤吧19F 11/01 14:16
我有點想要引申結論: 建商的違約成本過低
補充爛尾樓 + 銀行鑑價 的影響
推 jaricho: 有長期觀察過591屋主賣房嗎？ 有常看到原買價-30%掛賣的嗎？ 不然怎麼會有這種假設？？
你父母有老家嗎？ 如果問長輩要不要把當初房價-30%出清猜猜長輩會怎麼回應？22F 11/01 14:25
推 yiliang1107: 要分段討論
目前交屋的大多是2021前後賣的預售屋
吃到QE大波段，正常人都會想辦法週轉撐到交屋。27F 11/01 14:29
套用房價上漲的情境
所以最近建商開始交屋前談加價........吃定你會交屋XD
建商:我賠15%, 快來解約
可以套用房價下跌情境
跌30%條件有點極端, 就討論看看人性
但就是覺得自住客房價下跌時, 不會違約
同時, 房價上漲或下跌過多, 建商都有可能選擇違約
畢竟違約不違法
→ toto123: 如果地是很早屯的 50趴應該都不難吧32F 11/01 14:32
→ grace520909: 21年朋友發大包的中部地區蛋白區，大概押在28，現在發30都可能^_^33F 11/01 14:32
→ toto123: 台北市都更更新利潤應該也不低...矮公寓要什麼成本35F 11/01 14:33
推 grace520909: 台北都更但最近都更那幾個都是知名建商啊，你健身房運動器材Technogym都是基本，廚房隨便配個boffi 預算就破了...36F 11/01 14:36
→ toto123: 台北市都更的價位 我看到的新房子 價位都壓得很低
台北市的社會住宅以後還會提供的都更的住戶住等於要幫建商分攤費用了39F 11/01 14:39
→ grace520909: 不過難怪最近都更那幾個廚房沒boffi之類的，原來是要多賺錢～耑序都沒配boffi 差評
小巨蛋對面的敦仰（都更）它實價破250了42F 11/01 14:40
→ dennistao: 這種人說出一天跌30%三天跌90%也不易外46F 11/01 15:27
推 jerrylin: 然後住公園?
房地產交易成本那麼高 除非崩盤崩太多不然幹嘛違約47F 11/01 15:37
噓 mayu1230: 胡說八道
你找一個有實價登錄以來超過30趴的地區來看看49F 11/01 16:01
※ 編輯: AMDsucks (117.56.240.91 臺灣), 11/01/2024 16:11:00
※ 編輯: AMDsucks (117.56.240.91 臺灣), 11/01/2024 16:11:51
推 kusomanfcu: 建商要違約的話 談的好的可以吧
要談 畢竟還有稅制考量51F 11/01 16:13
推 kitten123: 會吧
但實際上不會發生
因為房價只漲不跌53F 11/01 16:34
→ gg553: 要不你先舉幾個實際發生過的例子好了，比例有多少？56F 11/01 16:50
噓 Tatsuya72: 自住還FOMO賣房？可以停止這種邏輯自殺的意淫嗎？58F 11/01 17:02
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