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作者 IBIZA (溫一壺月光作酒)
標題 Re: [閒聊] 投資房地產成本計算
時間 Mon Oct 28 10:12:36 2024

我翻了一下舊文, 你買的時候引用的投報率公式就錯了
用了什麼ceca給的速算法

  3*5 (5倍槓桿) - 1.685 *4 (資金成本) = 現金投報 8.26%

上千萬的東西, 是有要你30秒決定要不要買嗎？
為什麼要用速算法？
何況ceca那篇我在推文就直接說這個公式不行了

你好好列現金流, 算IRR, 我相信你就不會這樣出價了

還有, 你這房子2022交屋, 根本還沒賣, 就在那邊真人真事平轉虧錢
到底真人真事三小

※ 引述《linandydog (伯)》之銘言：
: ==========================================================================
: 好像有各種誤會我緊急補充一下
: 文中各個試算表都只是買入瞬間的"估算"，六年平轉是"假設條件"。
: 實際上的物件有跟到足夠漲價，我也認為未來一定還是會持續大漲。
: 但是購買當下還沒發生就是還沒發生，沒法去鐵口直斷六年後漲幅肯定>X%
: 試算表數字有點像是"認列入場成本"，像買入股票前要先知道會先虧多少手續費這樣
: ==========================================================================
: 原文恕刪，單純想借個標題碎碎念。
: 兩年前自己的舊文供參 => #1YkMROeg (home-sale)
: 懶得讀的話重點在下面這張圖
: https://i.imgur.com/GWOcvXi.png
: 1000萬頭期2成寬三貸30年1.685%，粗投報(年房租/總價)3%的物件。
: 如果持有六年平轉，身為一個無經驗無背景房市小白，你會拿到-0.95%的年化報酬。
: 很反直覺? 網路上一堆投報計算網站跟板上大神明明隨手貼出來都是兩位數IRR
: 用兩年前的超低利率條件搞出負年化，這怎麼可能!??
: 問題就在於，大神是大神，但你只是小白。

問題應該是在於你故意要算成負數吧

這是我照你條件打的
購屋成本我算在第一期的32萬, 賣屋成本我算在最後一期的50萬
貸款800萬, 利率照你說的1.685%, 無寬限, 月租照你說的3%, 25000
每年的房屋稅15000, 土地稅4000

得到的結果是這樣

https://i.imgur.com/5NEFxJG.png
[圖]

為什麼你會算成負的？
第一個就是你每年的稅金算4萬, 這個真的偏高啦

再來就是1000萬的房子, 真的會買2賣4, 買賣成本加起來82萬嗎?
我是覺得不會啦, 現在買1賣3還蠻常見的

還有就是預設房租不會漲, 每年都要空租一個月

如果我用買1賣3, 買賣各少10萬, 加上租金年成長2%
就會得到

https://i.imgur.com/lAkCv5m.png
[圖]

你把所有數字都算成最嚴苛的狀態, 那算出一個負數也就不意外


: 現實家人朋友財商都超保守無法討論買房投資，學校又沒教只能在網路上爬爬文。
: 背學貸負債出社會還要給孝親費，撐到今年總算買房的八年級賴家啃老小白。
: (上面那間1000萬的是熟識親人買的，不是我)
: 物件如下，台中74環內10-20年屋兩房平車，同樣真人真事只稍改數字方便計算。
: https://i.imgur.com/BowGxch.png

貴親買1650萬房子, 買賣趴數都給滿, 而且六年不漲房租
然後買在台中六年還平轉, 所有不利條件都給他碰上, 這麼神奇？

你說這是真實案例, 可以給個實價登錄嗎？
我想看看貴親為什麼過去六年買在台中, 最後會平轉

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.248.31.167 (臺灣)
※ 作者: IBIZA 2024-10-28 10:12:36
※ 文章代碼(AID): #1d7lCMYR (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1730081558.A.89B.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 投資房地產成本計算
10-25 12:48 a386036
Re: [閒聊] 投資房地產成本計算
10-25 13:50 dans
Re: [閒聊] 投資房地產成本計算
10-28 06:39 linandydog
Re: [閒聊] 投資房地產成本計算
10-28 07:36 jamo
Re: [閒聊] 投資房地產成本計算
10-28 10:12 IBIZA
Re: [閒聊] 投資房地產成本計算
10-28 10:52 elven
推 shena30335: 為什麼I大的圖我用電腦都點不開...1F 10/28 10:17

我也很困擾

推 chen831030: 為啥到期房價變9502F 10/28 10:18

仲介費加過戶費用, 他預設拿滿4%, 所以要50萬

→ chen831030: 原原po的條件不是六年後平轉嗎
沒事，我看懂了，抱歉
你這個模型沒有房地合一稅20%嗎3F 10/28 10:19

平轉的房子沒有房地合一稅

→ Mithra: 都平轉了不用20%吧6F 10/28 10:22
→ chen831030: 謝謝你的解惑，謝謝7F 10/28 10:23
推 aq2272353712: ceca速算法～xd，跌倒18層地獄8F 10/28 10:38
推 cpa0426: 唯一推irr，而且我還懷疑你在偷臭ceca9F 10/28 10:49
推 georgepg25: 一個魯蛇文可以得到J大跟I大的回覆跟指點，真不簡單，我看完只有一個想法，就是你只會抱怨，當伸手牌，我幹嘛要理你10F 10/28 10:49
推 cpa0426: 然後包含未來現金流、稅賦的金流也要合理正確…不然真的都亂算一通13F 10/28 10:51
→ IBIZA: 反正他其實也沒賠啦 房價有漲 只是沒有當初想的賺得多15F 10/28 10:53
※ 編輯: IBIZA (60.248.31.167 臺灣), 10/28/2024 10:57:03
推 aq2272353712: 小房蟲吧…16F 10/28 11:04
推 jc761128: 其實算成最嚴苛狀態也沒不好啦 搞不好風險偏好就很低.17F 10/28 11:05
推 LINPINPARK: 推喔，房版不動產投報率精算需要更好的推動18F 10/28 11:10
推 yiliang1107: 推19F 10/28 11:34
推 flexin: 優質文章20F 10/28 11:45

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