回看板
Disp BBS
作者 planta (小盆栽)
標題 Re: [新聞] 林口A9站預售漲到7字頭 超越新莊副都心
時間 Tue Aug 20 13:26:40 2024

※ 引述《Bennyhome (view)》之銘言：
: 新聞來源：https://estate.ltn.com.tw/article/21579
: A5 A6 A7 全變凹陷區XD
: https://i.imgur.com/sQ5CVNY.jpeg
:


林口跟副都心比
有幾個東西完全不同

1客層不同：
新莊三重蘆洲還有板橋
主要的客人來源是台北
原本住在天龍國的第二代
除了一些早年反應比較快的
會把隔壁鄰居買下來給下一代


很多人都是等到孩子大了
想要幫忙成家才發現
天龍國已經長到
一般領薪水的階級買不起了

第二代買房
自助的話預計要20年起跳
所以大部分會買新房子
這時候一橋之隔到台北的
新北第一環就會是首選


像士林的人去買重陽重劃區一樣
過重陽橋就可以回娘家吃飯
所以新莊副都心
就是過忠孝橋回中正區
婆婆家吃飯的路


我身邊很多住大稻埕的
後來也是買到三重
沒辦法大稻埕已經買不回來了
你說這種天龍國被往外洗的例子
多不多？滿地都是！


這之前新北第一款還沒有到很貴
很多人都是替孩子買的
來付錢的很多都是天龍國的父母
天龍國長很多
老公寓貸出來當頭期款贊助小孩的


所以和林口這一波
年輕人賺頭期款去買
因手上現金不多所以買預售屋
老實說客層不太一樣
（客人的來源決定籌碼的來源）



第二個是通勤方向：
早上忠孝橋發生大事情
就可以看到三重新莊
很多人都是要進台北的
擠的狀況是我還可以下車買早餐
現場就是一個大型的停車場

為什麼有這麼多人
在早上7點要過忠孝橋
答案很簡單要去台北
不是只有原生家庭在台北
還有一種就是工作在台北
這種人也會傾向盡量買新北第一回
再說一次因為天龍國不是給領薪水的買的！


買新莊的是要進台北的人
但買林口的不一定需要進台北
更有可能是退休組或者是林口附近的上班族
兩群人基本上通勤方向不同
參考很多的基準也不同很難比

而且這種大部分是家庭客
所以所需要的坪數會比較大


第三個是坪數：
新莊副都心已經開發有十多年了
早期的建案比較多中大坪數
一直到很晚期的亞西
莫內花園，信義的，
後來幾個案子才開始做小坪數


大家都知道大坪數跟小坪數
最大的差距在於單價
所以只是看一張表的平均單價
來看整個區域
看起來就是會有一點菜
因為：
新手看價！
老手看量！高手看籌碼！

小坪數單價充高
新手看得很開心
馬上衝進去
銀行抽銀第一個出事情的就是外圍

相反的,
老手會看交易量
這兩天台股量說成這樣
敢下手的都是高手


高手看什麼呢？
當然是看籌碼！

看股票一定要看三大法人現在走的方向
那麼賣房子一定要看
“來買房子的這群人”,從哪裡來？

在2022年SARS那一年
在永春捷運站1號出口有一個預售屋叫eat
當時是找我最喜歡的插畫家幾米合作
我去看房子
一進門代銷問的第一句話就是：你們從哪裡來？！

和我一起去的朋友回：基隆
我閉口不回

後來突然廣播說蔡依林在這裡買兩戶
我的男性朋友一臉不屑的說：最好是！


當時代銷是跟我開價3字頭
你沒有看錯
那是一個挑高3米多小套房
三字頭甜甜價
這是eat的第一期
後來還開了很多期
目前已經從三字頭來到100多


我一直在東區上班
所以一直有在註意
這個代銷被我的朋友刺激到了
他知道這個買賣應該成不了
但是聽到人家不屑的說不相信蔡依林


代銷講了一大段話讓我印象深刻
他說他之所以進門就問客人從哪裡來
那是因為房地產有一種東西叫定錨效應

一個從基隆來的
當然會覺得東區三字頭是天價
其實當時我是打算要買的

因為才不久前我有看到阿妹
買信義之星也是三字頭
不過我跟我朋友講
他是不相信的


後來蔡依林的買兩戶新聞也上報了
只是這個新聞是在他把est賣掉
去買另外一個豪宅的時候意外曝光的
@@@@@



心法來了：
你不需要很急躁的進入市場
也不用很極端的去追高或是拆底
“不急不急端”
是我奉為投資的五字訣心法



為什麼呢
因為很多的事實
在你保持在市場上觀察
會一一被驗證

事實證明永春捷運站3字頭
是會賺錢的項目
2003年的SARS
是過去房地產的起漲點之一


這件事情給我的心得是
不要聽旁人說講的話
要留在市場上觀察
要自己去驗證自己內心的假設

還有穩住你的心
不要著急上車，也不要恐慌下車
不要極端的單壓某一邊
不是只有股市板壞人多會叫你all in
房地產也是人吃人的世界


不要聽信網路上的平均房價
要仔細觀察“客人是從哪裡來”？

不要太急著跳上車
也不要極端的去壓太偏僻外圍的地方
你可能不會賠錢但是可能會套牢
什麼時候可以解套

可能是天龍國的人
在等都更的期間
想買新房子也是會往林口或新莊


但是天龍國的人一定是
希望可以把老破小，
退而求其是找到“新美大”
那如果你的預售屋
到時候並不大
客層在哪裡？

林口這一波很多預售屋都是小宅
所以新莊副都心反而接收了很多
天龍國想要大坪數的
所以副都心的劇本可能會是
被林口鄉村包圍城市
林口的高單價推生
副都心的成交
量突然變大

因為高總價的人也會擔心
均價拉上來以後
實際要拿出來的頭期款會更多
所以副都心成交
在這半年才會突然那麼多
不過這是在限制貸款之前所看到的時燈數據
實際是怎樣還要觀察
如果有人熟悉這一區也可以補充說明


@@@@@
回到一開始說的
高手看籌碼！

不要問我從哪裡來（X）
一定要搞清楚客人從哪裡來（O）
因為客人從哪裡來
代表籌碼從哪裡來

籌碼從哪裡來也反應著有沒有“支撐”
這波房貸總量限制
雨天收傘收的是外圍和新手小白的傘


你有聽過銀行雨天收傘去收VIP的傘嗎？
所以如果你是想要
撿林口的便宜的
你可以高興期待
但不用高興過頭
我覺得不會發生

但是副都心就算打對折
我們普通上班族也很難撿便宜
所以根本沒有什麼用








--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.113.180 (臺灣)
※ 作者: planta 2024-08-20 13:26:40
※ 文章代碼(AID): #1cn2aIso (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1724131602.A.DB2.html
→ toto123: 林口也一堆台北市的後代
我認識有些開貿易公司的 倉庫都放龜山自助買林狗
林口1F 08/20 13:28
→ jessicaabc98: 北市二代住林口，遜，怪爸媽吧，要也是新店4F 08/20 13:31
→ planta: 有啊台北市後代的也是有分大的跟小的
副都心一大堆從東門來的真的是一大堆康青龍
但是如果是萬華西門町可能手上的錢就沒那麼多了吧
還有分喔生三個，跟生10個資源分配就不同了，家裡都生女生還有家裡都生男生也會不同
永吉路來鄰居，說自己被洗到永和，兒子覺得非常丟臉，其實永和也很貴耶
所以這種人你叫他去買林口，還是小套房，他會家庭革命
副都心7字頭，表示有太多小坪數衝到8，拉到平均所以是7,如果用這張表來看我會買泰山，持續整錢持續觀望市場的狀態，不急不極端，不著急上車不買極端外圍的地方5F 08/20 13:35
噓 a000000000: 台北二代去住林口  尼如果在長庚當醫生那是回事
其他講出去親戚一定蛤16F 08/20 13:41
→ leota: 感覺不太正確18F 08/20 13:52
噓 jameslee0723: 紅明顯！2022SARS ！？19F 08/20 13:52
→ toto123: 有一些家裡做生意 他不是上班族買林口很合理20F 08/20 13:55
推 bustinjieber: 你講這個很多人看不懂
房地產的籌碼來源需要區域化的分析
不是有成交創高價就代表真的值這個價21F 08/20 13:57
→ leejoin: 林口目前很大的比例還是往外面去上班
除了華亞跟長庚外，其實在地還是比較多服務業為主
目前林口正努力改善在地就業與未來大量人口移入的交通
以上北市二代目前在林口深耕的心得24F 08/20 14:05
推 DASHOCK: 版上好像很多人根本不熟林口阿...重要的點都沒人談到28F 08/20 14:11
推 blargelp: A7是價、量、坪數、區域收入全部噴喔29F 08/20 14:12
推 lolpklol0975: 泰山那邊要確定欸, 山腳斷層 當塑膠？
雖然是 正斷層, 但是也是斷層 不要小看
斷層如果動起來的話 是叫天天不應30F 08/20 14:12
→ jovi8401: 有的人就喜歡重劃的環境33F 08/20 14:18

--
作者 planta 的最新發文:
點此顯示更多發文記錄