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作者 yiliang1107 (海門天險)
標題 Re: [請益] 增貸操作確認
時間 Thu Aug  8 23:30:28 2024

統一回文包含來信的：

以下為「目前」113/8/8的狀況，後續如何未知

1.掛四（信貸增貸）資金出來會追，1年以上的流向。原有存款（閒置一定時間）大於掛四資金，直接斷點不追。

2.第二間核貸，會追a.自證金流b.三年聯徵、有保人的話聯徵一起查。若遇到無法說明卻有掛四資金、或者窗口人治認為，核貸完金額扣掉有疑慮掛四資金，進行放款。若不滿意換銀行再闖關。


3.72-2是動態平衡跟年度無關，所以接下來兩三年內預售屋交屋高峰。銀行不缺房貸。

4.短期清償被認標註投資客（自行去跟各家銀行確認）就算是名下第一間貸款房，成數一樣被砍。
………………………………
承上點如果你是銀行業務窗口，不缺業績的情況下，各類政策緊縮下（查到要記點）會優先承辦誰？

a.新青安、首購。
b.聯徵沒有掛4。
c.大客戶。
d.聯徵有掛4，的普羅民眾。
d.聯徵有掛4，的普羅民眾。

當然c、d 核貸當然沒問題，只是條件差（成數低、利率高）。

記住板上分享的：
1.時間點差異：各類政策緊縮，每季央行會議後變化，金管會部分也要注意，他們直接對金融機構（銀行、農漁會、合作社），下達新的查核機制，外面不知。

2.全貌性：本業強、家裡有礦等;資金池相對大，就算此路有狀況，依舊可輕易週轉。但在分享時，很難全面描述，所以「自身風險」要評估好。

「投資先別想贏，先想輸不輸得起」

記住是在投資，不是在賭博

已知的政策叫做限制
未知的政策叫做風險

目前來說「清德宗」&「生活成本暴增」這兩個因子要注意。

房地產在稅制、第二戶限貸之下，短期已無法套利，後續清德宗會不會繼續發功不知道？投資類型走向置產。依個人財務狀況與整體規劃進行。


自住的，請依照能力範圍，挑選最適合自己的快上車XD


利息=租金
本金=定存
增值=獲利

板上目前投資初階入門資金流向：非七都「苗栗」、「嘉義」、「宜蘭」、「雲林彰化」、「基隆」之預售屋。

要注意雖然帳面上「第二間」沒有限貸，但實際申請貸款核貸金額又是一回事，此外9月、12月，有沒有新的管制措施（全省性限貸）要追蹤。另外要注意有沒有溢價，不要追高。

手上預售屋接下來交屋到2028年的，基本上抓情況最好狀況核貸5成交屋、最差全額付現。為規劃。

最後祝大家都能順利核貸交屋，越來越多間XD


※ 引述《YahooTaiwan (超可♥ 小南西我老婆✡  )》之銘言：
: 不好意思，想請問大家這樣的增貸操作可不可行
: 目前名下有一間房產有機會增貸 800 萬
: 我想要用增貸的錢支付所有生活開銷、稅金
: 薪資入帳到薪轉戶後原封不動，拿來支付預售屋工程款
: 增貸的錢與薪資完全分離，金流盡量清楚分開
: 請問這樣是可行的嗎？
: 謝謝各位


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.73.197 (臺灣)
※ 作者: yiliang1107 2024-08-08 23:30:28
※ 文章代碼(AID): #1cjEIMuC (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1723131030.A.E0C.html
→ yiliang1107: 補充4.短期清償（去問各家銀行），會被標註投資客，就算是名下第一間貸款房，依舊砍成數放款。1F 08/08 23:34
推 instratos: 推3F 08/08 23:35
→ yiliang1107: 第4點，也是近期新措施（年限縮短、件數縮短）4F 08/08 23:36
推 a2322896: 請問什麼情況算短期清償？5F 08/08 23:39
※ 編輯: yiliang1107 (42.73.73.197 臺灣), 08/08/2024 23:39:54
推 onenineone: 佛心推6F 08/08 23:40
→ yiliang1107: 例如：3年內清償3間7F 08/08 23:44
推 CrabBro: 推，雖然有些不知道正確性，但給的方向很好8F 08/09 00:09
推 winner1: y大必推~9F 08/09 00:09
推 randy01: 不好意思請問 每家銀行或金融機構都是統一的ㄛ？還是你講的是限定哪幾家銀行之類 另外為啥金管會不乾脆發新聞稿講清楚貸款規則 要在那邊查 這樣不是很消耗人力麼 真奇怪10F 08/09 00:11
→ yiliang1107: 金管會就是要殺雞儆猴，不會昭告天下洞在哪裡，要怎麼避開。14F 08/09 00:13
推 A80211ab: 很棒的資訊16F 08/09 00:13
→ Januvia: 不然就把房子過戶給配偶去掛4 自己買第二間17F 08/09 00:15
→ yiliang1107: 核貸時會1.簽署聯徵申請2.繳交財產清冊18F 08/09 00:20
推 a96932000: 推~19F 08/09 00:30
→ randy01: 為啥要殺雞儆猴？很沒效率ㄟ 直接公告不就好 你在金管會工作喔？20F 08/09 00:39
→ yiliang1107: 因為掛四資金出來，就會簽署切結XD
現在只是張開一隻眼睛
不對，是一隻眯眯眼針對第二戶以上22F 08/09 00:42
→ Januvia: 過戶給配偶後自己名下沒房沒貸款 聯徵跟財產清冊沒差吧?25F 08/09 00:48
→ yiliang1107: 只要「那個時候」，第一戶不查金流來源
外加你老婆掛四資金金流超過一年
銀行那邊已經斷點。邏輯上可行
最重要你金流（收支）要夠啦26F 08/09 00:49
→ Januvia: 我是都直接現金再掛四 只是很好奇大家是不是都沒結婚30F 08/09 00:55
→ yiliang1107: 直接4，是目前資金夠的做法啊
全額付現後，轉理財型房貸（掛4）
板上一些醫生，多件置產目前都朝這個方向31F 08/09 00:56
推 a96932000: 不過想好奇一點,若買賣都是全額買(第一間全額買->掛四+自有資金再全額買第二間->第二間再掛四+自有資金繼續全額買) 這樣就可以嗎?只要沒經過辦理掛一貸款,就不會被抓?34F 08/09 00:59
→ yiliang1107: 老實說我沒玩過XD,但這裡有一個門檻
增貸收支比要過，所以本業要強、財力要夠，再搭配租金認列38F 08/09 01:02
推 a96932000: 不過就常理來看"增貸掛四"的貸款額其實大多小於"掛一"所以感覺能這樣玩的人,收支比本來就會比掛一得來的強吧41F 08/09 01:04
→ yiliang1107: 利用時間斷掉掛四資金被追流向
是的，所以討論到最後
大者恆大，強大本業穩定金流、家裡有礦
本來就很多路可以轉43F 08/09 01:05
推 a96932000: 所以我才會納悶,先不論法規/政府放不放水的問題
"掛1->增貸掛四->進到下一間掛1...loop" 跟現金->掛四-->掛四+現金->掛四....loop
無論哪個都會以收支比為依歸,如果收支比都能過,這兩者對於銀行來說其實是一樣的東西吧(?)
包含風險
而收支比不過,自然~無論哪種,都會被銀行擋住47F 08/09 01:08
→ yiliang1107: 一樣，但掛4資金不受限72-2
所以板上才會瘋狂收到信貸、轉增貸
「銀行」就是錢莊…，他們希望在可控風險內
越多人借錢越好XD
只是房貸掛1，受限於72-2管制54F 08/09 01:12
推 tomap41017: 現在買一間幾百萬，要用自有資金存不是要好幾年幾十年？59F 08/09 01:14
推 a96932000: 所以得要本業夠強61F 08/09 01:15
→ yiliang1107: 基本上自從民國38年後的動盪
一般正常家庭都有三代累積62F 08/09 01:16
→ a96932000: 但嚴格來說只要能湊到第一間全額,後續就是重複掛四+現金買64F 08/09 01:16
→ yiliang1107: 爺爺奶奶爸爸媽媽，聽到買房泰半有能力的都會資助66F 08/09 01:17
→ a96932000: 甚至舉例來說,父母房屋增貸個500萬,你自存的300萬~直接買斷800萬的房,然後再增貸640萬出來,那這時候只要你再67F 08/09 01:17
→ yiliang1107: 1.本業要跟上（收支比才會過）69F 08/09 01:18
→ a96932000: 湊個160萬現金,你就又能再買斷一間800萬的房70F 08/09 01:18
→ yiliang1107: 2.租金要cover 本金加本息71F 08/09 01:18
→ a96932000: 直到你去辦掛四的時候銀行認定你收支比過不了72F 08/09 01:18
→ yiliang1107: 邏輯上這個model會有邊界效應73F 08/09 01:19
→ a96932000: 畢竟你貸款還是持續在增加麻XDD 以目前的房價+一般人收74F 08/09 01:20
→ yiliang1107: 真的到一定程度：1.開公司管理（租金年收over500萬）75F 08/09 01:20
→ a96932000: 入,多半也就兩三間收支比可能就嘎不過了77F 08/09 01:21
→ yiliang1107: 2.轉玩土地、店面
是啊，所以網路上聽聽就好 哈哈哈哈哈
但早年的醫生應該沒問題，這次限貸是109開始
更早期還有一次78F 08/09 01:21
推 harlenshaco: 感謝分享，以接下來預售交屋潮來看 ，萬一交屋後貸款成數如果拉低，感覺預售屋的風險相對大的很多？ 要擔心是否交屋前能存到需要自備的金額82F 08/09 01:52
推 SOPHIEHUNG: 質押當頭期會查嗎？如股票800，質押200當頭期這樣？85F 08/09 02:01
推 fonder: 重點就是自住趕快買～感謝分享86F 08/09 02:23
推 abelyang: 去年11月，3年還清1500萬銀行沒在管或標注，看來是新規定87F 08/09 02:49
推 CIIIO: Y大名下一間掛4 2026交屋一間掛1
這樣會被卡嗎89F 08/09 04:45

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