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作者
標題 Re: [請益] 房板數學請益
時間 Wed Jan 17 10:51:46 2024
作者
標題 Re: [請益] 房板數學請益
時間 Wed Jan 17 10:51:46 2024
因為我昨天還在整理家庭的總債務狀況，今天才能說明比較清楚
目前的房子有五間，狀況如下
A：新北三峽三房車大樓，17年，34坪，銀行粗估1600萬
目前有增貸1000萬，月還款約5萬5，剛還半年多
B：新北三峽兩房車大樓，15年，27坪，銀行粗估1350萬
目前尚有原房貸剩下不到100萬，剩5年，月還款17000
增貸剩290萬左右，剩15年，月還款22000
目前尚有原房貸剩下不到100萬，剩5年，月還款17000
增貸剩290萬左右，剩15年，月還款22000
C：新北三峽三房車舊公寓，33年，27坪，銀行粗估600萬
掛老婆名字，尚有房貸不到100萬，月還款8500，剩15年
D：台南學甲三房車透天，34年，60坪，銀行粗估660萬
尚有房貸30萬，月還款12000，剩2年
E：桃園觀音四房車舊透天，28年，50坪，銀行粗估560萬
掛老婆名字，尚有房貸300萬，月還款16000，剩19年。
掛老婆名字，尚有房貸300萬，月還款16000，剩19年。
細算了一下，每個月總貸還金額十三萬(我都會多放，所以昨天文章說14萬)
我的年薪110萬，老婆年新54萬，租金收入一年120萬，股息約25萬(總金額約700萬)
我目前的想法是，利用B來增貸，還掉BCD，剩下增貸的部分
我目前的想法是，利用B來增貸，還掉BCD，剩下增貸的部分
可以拿來買0050，同時找低總價公寓，買下後整理出租
這樣我就可以在不增加現在貸款負擔的情況下，增加金流租金收入
不過剛剛和某銀行業務聊，他說
(1)因為我B的房子是出租，轉增債的利率會是2.3%起跳；而我自住的A又剛貸滿
(2)農曆年前銀行的方案會比較差，建議我農曆年後再談
(3)建議我先把D剩下的三十萬先還完
不知道還有什麼我想的是不正確，可以修正得更好的策略呢?
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 163.20.143.250 (臺灣)
※ 作者: licklabium 2024-01-17 10:51:46
※ 文章代碼(AID): #1bfq34_O (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1705459908.A.FD8.html
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Re: [請益] 房板數學請益
01-17 10:51
推 : 好猛喔喔 買這五間要很多頭期款吧 家庭收入夠嗎 有小孩嗎1F 01/17 10:56
有兩個就讀國中的小孩，就是很吃緊，又覺得自己財商不夠好所以才上來請教大家，能怎麼樣更有效率
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/17/2024 11:00:47
推 : 每年剩約150萬家用 如果不用養小孩 簡單過 應該沒問題2F 01/17 11:01
→ : 你如果覺得現在收支過得去 那就繼續這樣度過就好
如果覺得有點緊 算錢比較累 那就B增貸還CDE 拉長年限3F 01/17 11:04
如果覺得有點緊 算錢比較累 那就B增貸還CDE 拉長年限3F 01/17 11:04
推 : A的剩餘貸款總金額是多少5F 01/17 11:05
推 : 兩個小孩....其實好好過生活也不錯 老了還給小孩1人2間6F 01/17 11:05
![[圖]](https://i.imgur.com/bF3mI3Ch.jpg)
推 : 年薪加起來不到兩百 是怎麼辦到5棟房的 好猛8F 01/17 11:06
我也是花了23年的時間才慢慢買到的，也不是一下子就達成→ : 抓2.2也沒5萬5 而且這間就是增貸下次可以多問 你剛問的 這幾年30年真的不難9F 01/17 11:06
https://i.imgur.com/AfNbuEc.jpg![[圖]](https://i.imgur.com/AfNbuEch.jpg)
剛剛看了一下，的確月繳大約51000(不過我都固定存入55000，保守一點)
剩於986萬多
我當時問了幾間，都說只能20年耶…不知道哪間銀行比較容易30年呢
![[圖]](https://i.imgur.com/YhYsh9o.jpg)
推 : 五間很棒，不過需要慢慢汰弱留強13F 01/17 11:12
請問要怎麼判斷，怎麼操作呢?→ : 就是繼承跟贈與的,這根本不用問好嗎,司馬昭之心欸14F 01/17 11:15
很抱歉，五間全部都是我和老婆省吃簡用存下來的我到現在還得每個月給媽媽家用，父親過逝時，我直接放棄繼承，因為只有債務
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/17/2024 11:59:31
推 : 不知道需不需要把每間的利率也貼出來 這樣其他人更好分析?15F 01/17 11:55
推 : 推個分享16F 01/17 12:16
推 hunt0413: 推實例分享 01/17 12:21
推 : 太多我沒細看 你直接說你總資產 總負債 年收跟股利跟房租一年多少 這樣比較快17F 01/17 12:24
房子總共估值約：1600+1350+600+660+560=4770萬股票總共約700萬
貸款總額：1000+100+100+300+30=1530萬
總資產約：4770+700-1530=3940萬
年收：我110萬，老婆50萬，股利25萬左右(剛買半年，沒仔細算)
房租年收120萬
→ : 家庭年收160,2小孩養到國中,沒繼承付孝親,淨資產4000是我抱歉 沒繼承自己弄成這樣根本神級吧= =19F 01/17 12:30
我就是買共同基金>>獲利>>買房>>出租>>增貸>>買股>>買房>>出租>>增貸>>買股這樣一路反覆操作，二十幾年才有這樣一點點成就
其實可以看得出來，我自己在增貸財務槓桿並沒有整理得很好
所以才會上來跟大家請教
推 : s26大的圖很讚，晚點自己也來弄一張21F 01/17 12:34
推 : 可以詢問看看華南22F 01/17 12:43
非常感謝，我再來詢問看看
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/17/2024 13:27:23
推 : 請問一下原PO說的23年是從第一間開始算嗎?
因為我也很想要有第二、三間 但是我的第一間很晚
不曉得有沒有機會QQ23F 01/17 13:25
不是耶，是指從我畢業出社會後開始算因為我也很想要有第二、三間 但是我的第一間很晚
不曉得有沒有機會QQ23F 01/17 13:25
我是22歲就開始還款、存款，到28歲才買第一間低總價房子的
其實以前我也不懂怎麼開槓桿，前三間是被情勢逼著買的
最近這七年才比較有概念，老實說也比較有空間能操作
不過累積的進度就比前十三年快一點(房價上漲+薪水上漲+槓桿操作)
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/17/2024 13:37:48
→ : 增貸B償還其他增貸就債務整合的概念, 看各貸款利率決定你的問題本質就變成要不要用債務整合餘款加碼投資組合26F 01/17 13:35
經過昨天大家的回答後，應該確定就是找銀行轉增貸整合應該問題就是簡化成，再買房，還是直接買ETF無腦放著了
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/17/2024 13:42:30
推 : 厲害 推28F 01/17 13:42
推 : 股房吃到3次大漲波就是能達成這樣 複利的威力 難在能夠持續投入 你們能這樣堅持真的厲害29F 01/17 13:51
的確是如此，我就是吃到幾波房價大漲才能這樣，感恩~~推 : 魯空看不起的地方都賺翻了，說真的，如5.600百萬房子都買不起先檢討自己31F 01/17 13:58
推 : 是我會汰弱留強 DE先清掉
B房貸增貸先處理 月繳先想辦法拉低33F 01/17 14:23
可是E反而是我投報率最高的，低總價的房子反而好入手，投報率也容易拉高耶B房貸增貸先處理 月繳先想辦法拉低33F 01/17 14:23
推 : ...你根本不該上來問，你應該發分享教學文才對35F 01/17 14:31
我還太嫩…推 : 如果B轉貸把CDE清掉 好像還有200 可以再當一間頭期?36F 01/17 14:36
這也是一種方向，我會仔細算算看，感謝~推 : 人家的家庭雖然收入不高，
但投資房地產已經2x年了，
有這樣的成績很正常吧，
房屋市價也才4千多而已，
如果收入再高一點至少再翻倍。
你如果不想賣，短期最簡單的方法，
先把C D的房貸還完清償，
之後夫妻雙方剩下3間有房貸，
自然可以再找一間貸7成的。
沒看到B也只剩100萬，
那就如你所說先還掉BCD就對了，
有物件就可以考慮直接入手了。37F 01/17 14:36
感謝bus大的建議，我已經開始找幾間銀行談談看轉增貸了~~但投資房地產已經2x年了，
有這樣的成績很正常吧，
房屋市價也才4千多而已，
如果收入再高一點至少再翻倍。
你如果不想賣，短期最簡單的方法，
先把C D的房貸還完清償，
之後夫妻雙方剩下3間有房貸，
自然可以再找一間貸7成的。
沒看到B也只剩100萬，
那就如你所說先還掉BCD就對了，
有物件就可以考慮直接入手了。37F 01/17 14:36
→ : CDE還掉作太太金流？
你增貸作頭期，太太作金流掛一般購屋貸30年，雖然被動收入少一點但可以拉到30年似乎比較優49F 01/17 14:50
你增貸作頭期，太太作金流掛一般購屋貸30年，雖然被動收入少一點但可以拉到30年似乎比較優49F 01/17 14:50
推 : 另外，我最近有去了解一下轉增貸，
貌似第二間七成不溯及既往，
也就是說如果 BCD清償之後，你把E從太太轉到自己身52F 01/17 15:07
貌似第二間七成不溯及既往，
也就是說如果 BCD清償之後，你把E從太太轉到自己身52F 01/17 15:07
推 : B立即轉增貸（找30年）還清CDE，A過了銀行綁約期之後55F 01/17 15:07
→ : 上不用補錢，
你太太就是妥妥的首購族。56F 01/17 15:07
你太太就是妥妥的首購族。56F 01/17 15:07
→ : 跳銀行重新轉增貸變30年，只要操作這兩次，現金壓力馬上可以少一半外加還有多的錢可以繼續買下一間或投入股票繼續累積資產，題目太簡單了吧@@
太太的清乾淨之後，馬上又有首購資格買下一間58F 01/17 15:07
的確是如此，我這些年都只是傻傻地還錢，應該早一點開始轉增貸操作的太太的清乾淨之後，馬上又有首購資格買下一間58F 01/17 15:07
希望現在這把年紀開始，還能來得及
推 : 你身上應該是可以扛5000-6000貸款 買到這邊差不多62F 01/17 15:14
→ : 他的房屋市價是5500萬,股票700,扣貸淨值快4000萬,現在收入是160,20年前應該更少,沒繼承,養兩隻,只有我覺得這種成績一點都不"普通"嗎= =63F 01/17 15:22
在房版真的是小嫩逼…認真~~推 : 那不重要 標題是請益 所以重點在幫發問者解決問題
不是討論發問者普通不普通
這個解法真的很簡單 在乎的是資金跟月金流 要嘛寬限期要嘛延長年限
原po可惜的是沒找到銀行
不然真的很好解66F 01/17 15:55
我已經開始銀行業務詢問，希望能找到三十年以上的，感謝s大熱心的建議不是討論發問者普通不普通
這個解法真的很簡單 在乎的是資金跟月金流 要嘛寬限期要嘛延長年限
原po可惜的是沒找到銀行
不然真的很好解66F 01/17 15:55
推 : 這樣已經很厲害了！也推s26大的分享72F 01/17 16:12
![[圖]](https://i.imgur.com/MeiVJXbh.jpg)
推 : 給上面的duriel 這樣的成績是普通人裡的不普通而已
原PO已經面臨一階段的瓶頸 這時候考驗你自己的心態
是要走穩健 那就是平靜安心度日子
還是還要繼續衝 那你就要做點調整
要調整也很簡單 手上現金或者其他增貸先清償小件的
整合完之後再借出來 拉長年限 降低月付 錢就出來了74F 01/17 16:52
我還想再衝個十年左右吧~~所以最近會開始整合，拉長年限，繼續投資，感謝您原PO已經面臨一階段的瓶頸 這時候考驗你自己的心態
是要走穩健 那就是平靜安心度日子
還是還要繼續衝 那你就要做點調整
要調整也很簡單 手上現金或者其他增貸先清償小件的
整合完之後再借出來 拉長年限 降低月付 錢就出來了74F 01/17 16:52
※ 編輯: licklabium (111.248.166.134 臺灣), 01/17/2024 17:35:11
推 : ..原po你上一篇才說要買車耶80F 01/17 17:41
耶…我哪一篇有提到要買車??推 : 可以去問問假老二的數學81F 01/17 19:07
誰??※ 編輯: licklabium (111.248.166.134 臺灣), 01/17/2024 19:23:59
推 : A理應可以再貸280出來，還掉B的原100+C100+D30。
B這時可以再增貸還掉E，總共剩下AB兩間的房貸。
CDE變成淨資產加上租金淨收入讓銀行認列。我自己的話大概會這樣試看看啦
整合到剩AB的話，CDE因為乾淨，要賣要貸操作空間就會比較多。82F 01/17 19:30
A去年中轉增貸時，可能因為我只提供我的資轉，和一間房租的收入B這時可以再增貸還掉E，總共剩下AB兩間的房貸。
CDE變成淨資產加上租金淨收入讓銀行認列。我自己的話大概會這樣試看看啦
整合到剩AB的話，CDE因為乾淨，要賣要貸操作空間就會比較多。82F 01/17 19:30
所以當時業務說最高只能核貸1000萬，20年，利率2.16%
我目前也是想說，整合成AB兩間，不過不知道有沒有辦法連同E都償清
只是CDE的總價都比較低，也不在都會區，又都是出租狀況
會不會不容易貸款到好的利率和額度呢?
※ 編輯: licklabium (111.248.166.134 臺灣), 01/17/2024 20:27:29
推 : 為何學甲你有房子？學甲人？@@
你要從根本著手。先問自己持有這麼多間房子，目的為何？
富爸爸窮爸爸一書有云，要持有會創造收益的資產88F 01/17 20:51
是的，我是學甲人，那時當年爸爸家暴，為了接媽媽出來住買的你要從根本著手。先問自己持有這麼多間房子，目的為何？
富爸爸窮爸爸一書有云，要持有會創造收益的資產88F 01/17 20:51
後來就出租了
目前的房子都是會創造收益的資產，也很穩定
只是我想再突破而已，感謝您
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/17/2024 20:58:41
推 : 不管你今天持有什麼資產，你要從這資產獲利，就2個途徑：1.這資產能固定生錢給你（例如房租，股利）2.這資產價格上漲了，你把他賣掉
如果一間房子，不是自住，沒有租金收入，不會漲價，那持有他幹嘛？每年還要繳稅金！
如果一間房子，假設不考慮賣掉賺價差的情況下，收租利潤只有2%，那不值得繼續持有，應該賣掉房子改持有美債或股票，因為收益隨便都是超過2%，我們所持有的資產都應該盡量去追求利益最大化92F 01/17 20:58
有啦~至少每一間都有4%上下，不然我就乾脆賣掉了如果一間房子，不是自住，沒有租金收入，不會漲價，那持有他幹嘛？每年還要繳稅金！
如果一間房子，假設不考慮賣掉賺價差的情況下，收租利潤只有2%，那不值得繼續持有，應該賣掉房子改持有美債或股票，因為收益隨便都是超過2%，我們所持有的資產都應該盡量去追求利益最大化92F 01/17 20:58
→ : 我也是學甲人QQ，握手
我也是學甲人QQ，握手
我也是學甲人QQ，握手101F 01/17 21:03
握手~~~我也是學甲人QQ，握手
我也是學甲人QQ，握手101F 01/17 21:03
推 : 建議槓桿不要開太大，房貸是每月都要還款的，3個月繳不出，銀行就直接法拍不會客氣。如果是想用租金去cover房貸，也要考慮租金空窗期。我會建議至少要準備半年房貸額度備著（以免房貸繳不出時，有半年時間賣屋，不至於時間緊迫而賤賣），或是像我這樣，股票總值能大於房貸總額，發生什麼問題房貸繳不出，至少還能賣股票把房貸繳清。104F 01/17 21:13
這個我知道，所以我有半年的房貸金額預備金的，不會抓那麼緊的推 : 收租只有2% 必然有其他因素吸引 不然就是真的不懂
不懂的話就會建議去找你懂的投資工具111F 01/17 21:15
不過我覺得新北的新成屋，大概只能到2%上下，很難3%耶不懂的話就會建議去找你懂的投資工具111F 01/17 21:15
要超過3%，真的得找中古屋比較容易
→ : 銀行會看持續收入，淨資產(動+不動)、房屋位置、屋齡、貸款人年齡、聯徵分數，所以你一開始A給的資料可能就不夠(也可能銀行嚴)。換間銀行，把股市、存款、租約、保單都完整給別的銀行評估讓A增貸出來還，如果在45y以下，有機會30年。113F 01/17 21:30
對，因為當時沒想那麼多…應該說也還不懂這些，所以就傻傻給這樣而已我會再找其他業務再重新討論如何整合，是比較有利的，感謝
推 : 新房子大概就只能兩趴118F 01/17 21:31
對對對，而且有時說不定還低於2%，總價真的高，但租金卻很難跟得上推 : 很厲害 給推119F 01/17 21:32
還是小嫩逼，努力學習中→ : 第一段整合後，B應該就剩不到300的貸款，就可以處理B增貸還掉E的第二段整合。
然後薪資+股票+CDE及淨資產+租金淨收入，以後會能夠貸的更順120F 01/17 21:35
這一串討論這樣看下來，的確這樣操作會順很多，感謝然後薪資+股票+CDE及淨資產+租金淨收入，以後會能夠貸的更順120F 01/17 21:35
→ : 然後老房子除非有未來性，不然理論上收租投報要破3%，不到可以處理掉最差的換現金處理掉AB其中一間貸款。124F 01/17 21:41
其實我也不知道什麼叫未來性，我就是買低總價的，出租投報率其實都比市中心的還好耶
※ 編輯: licklabium (101.12.19.113 臺灣), 01/17/2024 21:54:59
→ : 未來性就是老屋附近是否可能有機會都更，或附近有什麼重劃或重大建設，不然老屋要賺單坪增值差價有時比較弱(常常賺的是通膨)，所以老屋正常投報有3%比較理想126F 01/17 22:15
那我買的地區應該全部都不可能都更了…哈哈哈~~~幸好投報率都還有3%以上啦
→ : 。如果沒有，可以換現金找更好的標的，但沒有更合適的也不見得要找啦
至於“新北較新屋齡˙”的房子要有3%幾年前都有啦，
我手上在新北新莊重劃區的房子都有符合，但現在的市況確實很難找了。
我前陣子在八里有斡旋但沒買到，要找到這種物件就是要持續觀察區域釋出消息而已，沒買到也不用氣餒，你成績已經很好了啦129F 01/17 22:15
三芝、八里、石門的全新屋房價的確比較「親民」至於“新北較新屋齡˙”的房子要有3%幾年前都有啦，
我手上在新北新莊重劃區的房子都有符合，但現在的市況確實很難找了。
我前陣子在八里有斡旋但沒買到，要找到這種物件就是要持續觀察區域釋出消息而已，沒買到也不用氣餒，你成績已經很好了啦129F 01/17 22:15
不過光通車過去就要來回三個多小時，實在不知道怎麼買得下手…哈哈
※ 編輯: licklabium (101.12.19.113 臺灣), 01/17/2024 23:07:13
推 : 其實問題就是這個貸款額不高金流卻這麼高
一個成功的轉增貸就能把死結打開了
就算全部用20年轉增貸一次, 金流也會降到8萬左右
不過貸款總額算錯, 應該是1830不是1530
1830全部轉20年應該會落在接近10萬137F 01/17 23:42
感謝您~~一個成功的轉增貸就能把死結打開了
就算全部用20年轉增貸一次, 金流也會降到8萬左右
不過貸款總額算錯, 應該是1830不是1530
1830全部轉20年應該會落在接近10萬137F 01/17 23:42
推 : 我認識的學甲人全是有錢財商高的 原PO又讓我更根深蒂固這個經驗想法了XD142F 01/18 10:44
偏偏我是窮的~~哈哈~~※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/18/2024 13:55:11
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