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作者 a89051236 (HarryPC)
標題 [請益] 房屋買賣稅務問題
時間 Thu Dec 14 20:52:10 2023

目前與一位手足打算合買母親名下的透天（各一半產權），預計用現金1000萬元買下（各
付500萬），三人名下無其他房產。
隔壁相同物件今年賣了3000萬（市價），但他的屋齡大概年輕50年XD。
因家有不肖子孫，故目前不打算走繼承。

房屋資訊：
母親於民國97年購入，當時的買價約950萬，地坪33坪左右，目前的屋齡約60、70多年。
當時有在玉山銀行貸房貸，約在民國100年時已繳清。
我看了今年的地價稅單，地坪104平方公尺，公告地價130萬，稅率10%，總繳金額1.3萬。
房屋稅只知道今年共繳600元，房子有租人且有做營業登記（房客是非營利事業組織），
用3%稅率回推，房屋現值大約2萬。


目前遇到以下問題：
1.母親的買入價認定問題：
母親已找不到當時的買賣合約及銀行清償證明等文件。
今天有去玉山銀行問過，但銀行表示因為已清償完畢，故不會留存相關文件，且因為之前
已有申請過清償證明，因此再申請一次也只會有已清償等字眼，而不會有金額等資訊。
不知道還有沒有其他方法能證明當初的買入價為何？

2.如果真的找不到任何購入價的合約，那賣房的稅應如何計算呢？
（依母親的購入時間應該屬於舊制）

（1）.土地增值稅：依購入及賣出的土地現值差額，乘上指定稅率得到應交稅額。
=》應該用不到當時的買入合約。

（2）.財產交易所得稅：
土地所得免稅。
房屋所得，如果真的找不到買入合約，是否變成要用買入時的土地及房屋現值作為成本？
不過買入時，房子已經50、60年了，現值應該也不高了，再加上目前房屋現值僅剩2萬（
如果我沒算錯的話）。

那房屋所得稅是否其實也很少？

3.目前會想用買賣方式購入母親名下的房子，主因為怕未來如果要轉賣的話（目前不打算
賣，只是以防萬一）我的購入成本會變成母親買房時的土地及房屋公告現值，導致有高額
利得所導致的高額稅要繳。

但目前有查到資料，受贈舊制取得的房屋，則受贈者賣房時，一樣適用舊制。
如果依第2點計算，主要要繳的稅只有土增稅（如果房子沒有重蓋），那麼用母親每年244
萬的免稅額分割不動產產權並贈與給我的話，是否也是可考量的作法？
但風險可能就是未來租稅制度又變了，或重蓋房子，導致房屋現值增加至使房屋利得增加
？

再麻煩大家幫忙解惑，謝謝～

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.51.89.100 (臺灣)
※ 作者: a89051236 2023-12-14 20:52:10
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推 a765432112: 終於發對地方了，CFP房屋方面幫不了，這裡高手雲集1F 12/14 21:13
→ licochen:2F 12/14 21:42
推 prostar: 舊制的算法稅很低。併入所得計算。母親應該不用繳稅
土地增值稅要繳。可以用一生一次減少3F 12/14 21:59
推 a765432112: 這不就兩篇專業回答了5F 12/15 08:03
推 s874140725: 1.通常找不到買入價的話， 會選擇用房屋評定現值乘上比率（各區域不同要查），然後納入個人綜合所得的財產交易所得計算。
2的話同1 因為舊制房地產 土地免稅，只有房屋課稅，所以可能變成所得金額不會太高
3.受贈取得的房屋 我記得是要夫妻受贈才有適用，一般長輩贈與給小孩子的，會直接轉變成新制 非常不划算，所以如果考慮到您說的有不肖子孫 不考慮以遺產的形式的話，您就只能做買賣的方式，如果價金沒有很高，頭期可以以免稅贈與的形式處理，後續再跟銀行借貸，這樣子房地合一稅的部分 成本就不會偏低
補充一下好了 舊制土地不課所得稅 是因為有土增稅先課徵了 所以嚴格來說舊制房地產交易 是土增稅加上房屋的交易稅6F 12/15 08:27

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