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作者 OHHEEEEEED (茫茫)
標題 Re: [閒聊] 台中14期還沒發展完 13期怎麼開始了？
時間 Mon Oct 23 04:06:38 2023

13期先天不良離74太遠
74的價值是串連

單元二跟單元五以這幾年台中突飛猛進的速度看
發展的速度根本慢的離譜
變成很小眾的市場

我在單元二住了四年左右
旁邊益豐路那個公園搞半天搞不起來
十二單元南興公園已經人多到不行
旁邊火鍋店什麼的狂開

單元二賣掉房子前只多了春水堂
過永春最南邊的單元二 和單元五連結的部分
那邊連超商都沒有

但是我可以理解
因為我喜歡住那邊就是喜歡安靜
沒有機能也算那區域的特色

要講十三期不可能不講單元二跟南區

南區這幾年是十三期沒開案的最大贏家
案量少 加上921之後的屋齡斷層
南區買房子對自住客是很痛苦的事情
我今年二月換約一間南區預售兩房平車
賣不到半年也有不錯的獲利
換約階段短跑都跑得動 在今年比較可貴
放成屋又是另外一件事


惠宇十三期第一案 自住是鐵定能買
只要是第一案基本上不用擔心太多
首先建商是惠宇
就算第一案賣爛掉
他不會第二案降價賣把第一案變祭品
頂多開發速度變慢
讓其他品牌的出來墊價幾案再跑第二案
第一案賣得好 第二案就會快一點而已

十三期跟十四期有一些先天上的差異
十三期旁邊沒有首購重劃區的支撐
他的換屋族群是來自周邊舊市區
單元二跟單元五跟十三期是競合

十四期旁邊有重劃區的連續性
十一期最近
距離上go 單元八差不多但是兩區不同東西
十期就又更遠一點

有重劃區的連續性是隱性優勢
你看似很遠 但房地產之間一定有交互作用
十一期的價格會跟旁邊舊北屯比
舊北屯跟機捷比 機捷跟十二單比
十二單跟薇格比 南北十期比
十期跟新光段比 新光段跟總太比
這邊的錢很多是 外來的錢
重點這邊因為重劃區的重劃時間錯開
屋齡比較豐富 產品也更豐富
對買方來說 不會有很跳躍的斷層
不只是原生區域的錢 還有外面的錢進來

南區就有很大的屋齡斷層
當然這個斷層讓新成屋大暴漲
但不是每個人都買得起新成屋
他買不起5年屋 馬上要跳25屋
因為少數的15年屋對他來講也買不起
這對年輕人來講很難接受

南屯對首購本來就只有老屋可以看
台中當然有在改變喜新厭舊這件事
至少還要五年洗禮啦 新房子全區都貴到買不起
有些人才會死心認命開中古屋

十三期吃的就是南邊的換屋需求
只是整個大片低密度會讓單元二五十三期互幹
他們之間的差異太小
精銳大墩十一街大概要85萬吧
十三期如果賣85萬
我會買單元二
這個只是一個概念
他們之間的競爭關係很接近
十三期就少部分區域扯到車站而已又不是全區
會住那種高總價的房子捷運只是題材不是剛需

十四期旁邊能跟他類似的只有十二單
問題地理位置又沒那麼雷同 還是有分區位

精銳去啟動單元二85
惠宇去賣十三期是很好的錯開
惠宇如果賣5字頭就是投資價 算無腦買
當然沒以前大賺 預售屋本來就求單純而已
60-65自住我覺得都還不錯
6x才有去買十三期捨單元二85的價差感
單元二要把價格再拱上去才能幫十三期鋪成
十三期6字起跳的話
單元五被夾在6跟8中間 你覺得呢？

分析單元二其實意義不是很大
這是很小眾的自住市場
不是大眾在乎的投資市場
不考慮增值性我最愛的就是單元二
離高鐵近 離新光近 公益路很多好吃的
鄰居素質不錯 街廓舒服

只是房子漲得慢加上總價高
總價高對年輕人就是奢侈浪費
那個錢不如住爛一點來賺錢
十二單屌在低密度但是很快成型
真的沒幾塊可以蓋大樓了

其他低密度區域範圍太大 蓋不滿
人氣聚不起來
十二單有人氣又不擠的低密度特區
這點我認為贏過十四期 十三期 單元二
缺點就是蓋完了 沒辦法玩疊疊樂
後面要靠機捷拉抬

14期應該要熄火一下
讓其他區域跑一跑也比較健康

十三期開案之後
會讓單元二中古屋CP變高
這點可以留意

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.138.214.143 (臺灣)
※ 作者: OHHEEEEEED 2023-10-23 04:06:38
※ 文章代碼(AID): #1bDO3GUQ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1698005200.A.79A.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 台中14期還沒發展完 13期怎麼開始了？
10-12 15:48 fuzzycool
Re: [閒聊] 台中14期還沒發展完 13期怎麼開始了？
10-13 09:36 newbmy2054
Re: [閒聊] 台中14期還沒發展完 13期怎麼開始了？
10-23 04:06 OHHEEEEEED
Re: [閒聊] 台中14期還沒發展完 13期怎麼開始了？
10-23 18:53 frowning1226
推 pc011630: 謝謝分享1F 10/23 04:34
噓 Jodaro: 盒盒沒讚只好噓了2F 10/23 06:03
推 lucky466: 推3F 10/23 06:48
推 floatfaith: 推分享～4F 10/23 06:53
推 naohcl: 盒盒還沒起床吧5F 10/23 06:58
推 jump0517: 謝謝o大分享6F 10/23 06:58
→ naohcl: 13期賣點是雙捷運7F 10/23 06:59
推 estd1971: 推O大，謝謝分享8F 10/23 07:04
推 naohcl: 還有中山醫學院 適合退休人士9F 10/23 07:06
推 lifeisshine: 十三期有首購重劃區的支撐阿，嶺東的建功重劃區，應會有潛在的換屋族
另外單元二五確實是小眾市場，高總別墅+機能少一般大眾中產需求10F 10/23 07:12
推 piliwu: 南區講的沒錯之前有個朋友要換屋搶不到惠宇謙仁很難過14F 10/23 07:17
→ lifeisshine: 不過單二的平均行情應該大約60了上下？85是高標吧15F 10/23 07:18
→ piliwu: 機能少不過就是開車騎車5-10分鐘而已啦16F 10/23 07:19
推 mitic1029: 反正都要賣很久，南北開案也沒差17F 10/23 07:41
推 naohcl: 惠宇 富宇有什麼差異嗎18F 10/23 07:42
→ lifeisshine: 信仰19F 10/23 08:01
推 au041l: 果然是台中投資客20F 10/23 08:16
→ layer0930: 台中在地人：有人搭捷運？21F 10/23 08:26
推 danny0857: 13期只有部份區塊走路10分內到捷運站22F 10/23 08:30
推 yiliang1107: 比價效應 推23F 10/23 08:38
推 lucky466: 說到捷運，昨天週日去搭，有點冷清
但74滿滿都是人24F 10/23 08:42
推 jimmy20242: 在台中生活很少人會搭捷運，結果沿線被炒得這麼高26F 10/23 08:55
→ piliwu: 捷運炒題材而已我只搭過一次單程，回程就坐車了太不方便27F 10/23 08:57
推 SXRD: 捷運誰會搭呀 ㄧ點都不順28F 10/23 08:59
推 kizzle: 十三期往南選擇多 環中路/中投 不一定要走74 往北的話就認命買北邊 不用來搶13期
而且環中路+烏日還是少數傍晚不塞車的捷徑29F 10/23 09:01
→ ur260: 會在13期大概也是習慣往南的32F 10/23 09:08
→ OHHEEEEEED: 我是新案跟新案比 精銳最新的就7-8
惠宇我也不知道是多少 年底的事情
只是先預判33F 10/23 09:20
推 zzZebra: 如果13期惠宇開6字頭，那旁邊的八期宏銓是否可以入手?
宏銓開價也6字頭，不知之後13期開跑後，八期是否會被拉上36F 10/23 09:27
推 lienchi: 欸 85賣得動嗎 精銳sky one和陸府續森賣的多辛苦38F 10/23 09:28
→ OHHEEEEEED: 我也在想賣不賣得動
可是the精銳賣到快7字頭
所以很難講......
八期就還是成熟區
你買惠宇增值性比較好39F 10/23 09:29
→ lienchi: 陸府那個賣了好久只賣四戶 sky one還有一半餘屋 也有徵平轉的44F 10/23 09:31
→ OHHEEEEEED: 中科案會先賣才是單元二46F 10/23 09:33
→ lienchi: 到處都這麼貴了 買雙橡園單元八的一坪70是不是更有投資價值？
或者五字頭的水湳興富發47F 10/23 09:36
→ OHHEEEEEED: 越接近4000我覺得越難賺錢
以現在單價來講他確實有吸引力
只是後續承接的買盤太少
三房總價2100-2400就好
其他玩中古屋吧
自住沒話講50F 10/23 09:39
推 fluting: 高單高總不好賺吧，尤其近4000萬天花板真的比較適合自住56F 10/23 09:52
推 lienchi: 這樣買水湳經貿的來自住反而Cp值高囉57F 10/23 09:53
推 roooobio: 買接近4000的就是賭未來高價線提高58F 10/23 10:02
推 rig2121: 現在高單價下買雙橡園這種高總+管理費高的感覺不太容易賺錢…自住再考慮吧59F 10/23 10:06
推 frowning1226: 推～認真好文61F 10/23 10:11
→ Taiwanwolf: 越好的地政府會留著慢慢賣62F 10/23 10:30
推 aimlin: 十三期 單元二都是高價位大坪數 本來就發展很慢
單元12 g0兩千以下的自住量才會大63F 10/23 10:31
推 kl0408: 14期感覺短期間之內已經衝不動 旁邊的機捷跟13期應該也會暫時盤一下 可能有些房價凹陷區會落後補漲一下65F 10/23 10:55
推 apple313118: 陸府不是賣不掉 是不急著賣67F 10/23 11:44
→ layer0930: 南區生活機能佳，但是台中捷運規劃有夠爛
捷運剛開想去搭，看一眼站台，
到現在還沒搭過半次台中捷運68F 10/23 11:44
推 jeffsu: 南區一堆4-5都賣不動了 你覺得呢= =
這邊到6只能靠建商 不然滯銷很嚴重 很多餘屋賣超久
講好聽是慢慢賣 實際上就是賣不動還打電話問要不要回去談71F 10/23 12:40
→ Zexion: 85是ABBA嗎？我看還是等博2期好了74F 10/23 12:44
推 jeffsu: 預售屋禁轉投資客都跑去炒成屋了 預售空屋一堆只能靠自住75F 10/23 12:45
→ iamneptune: 13期買到賺到76F 10/23 13:24
推 celine007: 強分析，推77F 10/23 14:48
→ remotefly: 推OH 還要5年洗禮 年輕人才會認命買中古 不然一堆人在那邊震前震後 但現實是買不起新的啊 屋齡只能妥協78F 10/23 14:48
推 jeseph79: 13期連74都不用上10分鐘就到高鐵了。吹74之前要看一下多塞80F 10/23 15:49
推 butterfly903: 74不止去高鐵...82F 10/23 16:00
推 ttyy: 但13期跟單元二並沒有這麼大的價差，說實話以未來發展來看13期會比單元二好太多
陸府大概賣75萬上下已經是目前單元二、三幾乎頂天的價格83F 10/23 16:23
推 frowning1226: 不看好單元二+186F 10/23 16:30
推 ttyy: 13主賣點之一是七期八期往下的連結吧，怎麼反過來是南區
往上的連結
13期、8期、單元二一併討論是可以的，畢竟價格上算接近
南區只是距離上接近，不管是客群還是建案屬性都差太多87F 10/23 16:30
→ backpacker18: 喜新厭舊沒辦法持續多久的
台中終究要走台北走過的路91F 10/23 18:01
推 pedro1025: 單元12真的住起來舒服 好險當年有無腦買XD93F 10/23 20:28
推 jack18262: 南興公園假日的人真的爆幹多欸94F 10/23 23:04

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