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作者 prostar ()
標題 Re: [閒聊] 小換大的迷思
時間 Wed Aug 30 14:24:37 2023

討論哪個有利不如拿真實的案例來看
這幾年是這樣(分享一下現實狀況)

朋友30歲雙薪200萬,在2014年高點買了一間1300萬的A房子
頭期花了400萬貸款了900萬
當時貸款20年利率2.3%月付45K
乖乖繳了7年房貸(期間偶有多繳),10年之後換房

7年後孩子大了需要空間相中了第二間B房子預售2400萬
頭期共500萬.交屋需貸款1900萬
貸款30年貸款利率2.06月繳65K
然而因為這幾年大漲
10年後準備交屋時賣掉第一間A房子.總共賣了2200萬
獲得現金2200-(餘下的貸款400萬)=1800萬

所以目前朋友貸款1900但手上有1800萬現金
而且第二間房也增值到了實登3500萬(紙上富貴)

你覺得此時他會把手上的1800萬全部還清貸款還是再多買一間投資等增值?
以上還沒提到薪水跟獎金的增加,朋友手上現金更多
這幾年新竹得到漲價紅利的大概都是以上的情形

PS.
如果房價跌或者這幾年不是漲是跌的.....應該總資產會很慘吧
然後拜託新竹學長留點房子給自住的

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 140.112.125.45 (臺灣)
※ 作者: prostar 2023-08-30 14:24:37
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※ 同主題文章:
[閒聊] 小換大的迷思
08-29 23:15 harry8123
Re: [閒聊] 小換大的迷思
08-29 23:36 lovewhite
Re: [閒聊] 小換大的迷思
08-30 00:21 jfw616
Re: [閒聊] 小換大的迷思
08-30 00:35 xxxlong
Re: [閒聊] 小換大的迷思
08-30 07:29 kgppra
Re: [閒聊] 小換大的迷思
08-30 10:44 s8752134
Re: [閒聊] 小換大的迷思
08-30 13:02 gerychen
Re: [閒聊] 小換大的迷思
08-30 14:24 prostar
推 KrisNYC: 是真實案例但是新竹的漲幅應該也算是特例 有點過於美好1F 08/30 14:28
→ supereva: 之前就講過高價房就是換屋族在買的  根本不用出什麼現金  而且換房是會連鎖的   有了首購買了一間1200萬的房  可能就有換屋族從1200換2400  從2400換3600
所以市面上賣掉了1200 2400 3600三間房  請問吃掉的現今有多少？  只有1200那間的頭期款  剩下所有錢都是銀行借出來的
部分人在那邊一直算3000萬的房頭期要存多久  真的笑死誰用存的2F 08/30 14:29
→ prostar: 特例沒錯,一堆地方再複製,小心翻車10F 08/30 14:34
→ supereva: 其他地方就算漲比較少  也就是小房和大房的買賣價都差比較少  結論還是一樣不用出什麼現今就能換房11F 08/30 14:38
噓 jerrychuang: 1800萬還要扣掉新房頭期吧，剩1300萬13F 08/30 14:40
→ supereva: 他是先買才賣  500萬是原本就有的吧
就算沒有好了  換大房換到現金多1300萬  好困難啊14F 08/30 14:42
→ jerrychuang: 還有1900萬貸款哦
本來只剩400萬貸款，結果又變快5倍了16F 08/30 14:44
→ supereva: 現金流有什麼問題  銀行比你還緊張你還不出來
他都考慮再買一間了 唉
他這例子在新竹到處都是  我座位前後左右包含我都一樣 接下來就是第二間  第三間  你在那邊擔心他現金流? XD還有繼續住原來的房子  增貸直接全額付清第二間房  大房生小房
相當於100%貸款  不用出現金  還有多錢可以換車18F 08/30 14:46
→ prostar: 我建議他10年後小孩大學賣掉現在的大的,換成小的25F 08/30 14:54
推 jerrychuang: 10年後應該是要再買一間給小孩26F 08/30 14:55
→ prostar: 如果房價維持跟現在一樣,換回小的貸款應該清償掉了
手上還有不少現金27F 08/30 14:56
→ supereva: 不用十年後  他現在手上就有1800萬以上的現金
不過剛剛看仔細  這應該算特例沒錯  他大房也是在起漲前買的預售屋  而小房則是在暴漲後才賣掉
等於他三年前用預售屋價格鎖住了這三年的漲幅  又賺到了前一間這三年的暴漲
他沒講的是  他三年前2400買的預售屋  現在可能價值4000左右XDDD
所以他現在有1800+的現金  4000左右的房子   以及1900的負債29F 08/30 14:58
推 zhi5566: 這新竹算普普 1300買 重劃區大概是漲1.5~2倍 3000左右
不過新竹差不多頂了 一生一次的財富翻轉38F 08/30 15:25
→ supereva: 厲害的其實是他第二間的買點  而且要剛好買三年才蓋好的預售屋40F 08/30 15:36
→ prostar: 之前買2014糕點42F 08/30 15:37
→ supereva: 我三年前如果買了坤山安境大概就差不多  可惜是選了中古屋43F 08/30 15:38
推 jerrychuang: 我三年前買竹北中古屋也是倍增，好在起漲前就換大房45F 08/30 15:39
→ supereva: 但你如果小換大把前一間賣了就賺不到前一間這三年的漲幅了   買預售屋會變成兩邊賺46F 08/30 15:40
推 jerrychuang: 像我舊屋還沒賣也可以，不過就是紙上富貴48F 08/30 15:43
→ supereva: 不是紙上啊  是真實的資產49F 08/30 15:44
推 bustinjieber: 沒有永遠的高點，往回測都是低點
只要台灣繼續發展成長，就沒有真低點50F 08/30 16:11
→ i386: 新竹從金融海嘯後10年,一堆人從2房換3房,3房換4房,原PO這
例子在新竹一大堆,要在看房跟仲介打交道的,這種例子聽到不想聽了52F 08/30 16:14
推 bbcuee: 台南也一堆這種例子55F 08/30 20:36

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