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作者 a386036 (骷髏怪)
標題 Re: [請益] 完了 老屋是不是直接死掉了？
時間 Tue Jun 20 14:33:04 2023

這傷害最大不會是現在40 50年老屋
因為這年份房子土地持分通常都還夠
台北市來說
公寓12樓以下大樓房屋＋土地成交價
土地都站90%以上，甚至土地價值遠高於成交價

如果以房地分開估價80%借貸，這時候貸款反而好借

問題是我常說的
尤其台北市以外搶建大樓
建蔽率高  樓高又高
50幾坪權狀室內40幾坪大樓土地持分可能3-4坪而已
屋齡也開始邁入30年，社區開始爛掉
這種如果房地分開估，那屋齡影響貸款會非常大

覺青最愛的房子反而難借


另外你難貸款買房人變少推升租金
又爽到像我這種

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.10.67 (臺灣)
※ 作者: a386036 2023-06-20 14:33:04
※ 文章代碼(AID): #1aaKWYXU (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1687242786.A.85E.html
※ 同主題文章:
[請益] 完了 老屋是不是直接死掉了？
06-20 00:13 laverne1
Re: [請益] 完了 老屋是不是直接死掉了？
06-20 02:41 ceca
Re: [請益] 完了 老屋是不是直接死掉了？
06-20 08:15 empireking
Re: [請益] 完了 老屋是不是直接死掉了？
06-20 14:33 a386036
推 lifeowner: 台北老屋土地價值遠高於成交價的？說來聽聽！1F 06/20 14:34
推 spermbox: 其實不能這樣看
因為台北市很少發生土地交易
所以也不清楚他土地要怎鑑價2F 06/20 14:51
→ ujma: 台北市土地價值還要看整合出來的基地面積和大小區域位置
決定可以蓋的產品類型 才會覺得每坪土地潛在價值5F 06/20 14:53
推 SouthEast62: 樓樓上自己都說了，土地「價值」跟成交「價格」，
你看出張飛打岳
飛的點在哪兒了嗎？價格就是價格，但「價值」要怎
麼估算一般人做
不到的。
土地的價值，一般要靠估價專業或建商的開發人員，
才算得出一塊地
的開發價值，進而算出適合的交易價格。7F 06/20 14:55
推 spermbox: 奇怪的是
所謂房屋價值為零或鮮少
問題是那些房子還有需要繳房屋稅嗎？
現在無論房屋稅基和遺產稅都是以房屋評定現值課徵
我非常懷疑有多少房屋是真正符合低殘值標準的？
如果低殘值，那又怎麽有辦法開出房屋稅單15F 06/20 15:01
→ abyssa1: 公寓持分地要折價 現況有人居住不想賣要折價
產權單純的建地價格當然高很多
我買的台北市老公寓價格大約都在公告現值1.2倍～1.5倍
單純的地價才沒這麼低21F 06/20 15:14
推 SouthEast62: 上面還有老舊建築物在的土地，因為處理建築物還需
要額外的人力財
力與時間，所以必須從土地價值中扣除這些操作成本
，所以其適當的
交易「價格」的確是比本身的「價值」來得低，如果
遇到開題樓主提
到土地佔比低、但戶數多整合困難的華廈，的確有可
能發生「價格」
遠低於「價值」的情況。不過，新式RC或SRC大樓的使用壽限原本就
比RB老公寓高很多，加上修正年限後大都可到六、七
十年以上，要發
生殘值跌到比老公寓還低，恐怕還要一兩個世代就是
……25F 06/20 15:15
→ abyssa1: 大安區35坪公寓大約3000萬 持分地12坪
現在大安區哪有250萬一坪的建地給你買？
近期大塊的標售 新生南路/辛亥路國防部龍泉段一小段169一坪500萬 汀州路三段福音大樓 也一坪500萬39F 06/20 15:16
推 paul76318: 銀行說只影響老透天，可以散會了43F 06/20 16:04
推 lifeowner: 台北市老公寓的成交值遠高於土地的成交值 然後卻要成交值大的去對齊成交值小的市場?
到底是1坪250萬 合理 還是1坪500萬合理？44F 06/20 17:32
→ abyssa1: 都合理啊 為什麼要對齊？
整片可以直接蓋的500萬 待整合的大折價剩250萬47F 06/20 17:42
推 lifeowner: 對啊所以反推什麼公寓的土地價值遠高於成交市價這句合理嗎？49F 06/20 17:48
→ abyssa1: 也合理啊 因為那棟公寓如果倒掉只剩土地會更值錢
上面的建築物跟住戶價值是負的51F 06/20 17:51
推 lifeowner: 會成片倒掉的時候 連大素地都跌價53F 06/20 17:59
推 kusomanfcu: 合理阿 上面一堆垃圾要處理阿XD
土地成交市價-處理費=公寓價格
處理費還有時間成本很貴
再來郊區 山上海邊 那些房 照著算下去 還有央行那規則不就會GG了
尤其是大樓那種的
就算是重劃區 時間久了 不就很有機會貧民窟化
尤其是那種1+1 和套房那種
小坪數單價高並不適用在只算土地的時候54F 06/20 18:01
推 SouthEast62: 誒，你家太老舊擋在土地上阻礙都更重建，所以算土
地價值時得扣錢
，如果你自己願意跟鄰居整合好自己先推平再賣地，
建商因為省時省
事再加上免除了都更失敗的風險，所以把原本要拿的
風險貼水直接付
給你當補貼，這不是很合理嗎？63F 06/20 18:12
推 kusomanfcu: 看看淡水阿 一堆經典範例
新屋阿 然後拉道路過去剛開始都好棒棒 最後 不就 抗通膨程度只有正常一半不到
長期反而是購買力貶值
不過已經破到不能再破了就沒差了
造鎮真的成功的沒那麼多 都是離市區夠近
然後市區人數還在成長
那邊講市區要移出去阿怎樣的，當你在講這個的時候 就代表 那些重劃區未來有機會很難看了
偏郊重劃區70F 06/20 18:12
推 SouthEast62: 不過靠近市區的重劃區通常不會有這困擾，因為過了
幾十年半世紀後
，有時重劃區會變成新的市中心，反而原本的市中心
變成市郊。看看
大安信義區與萬華大同區的關係就知道了。隨著城市
的擴張，這種區
位反轉的現象會更劇烈。80F 06/20 18:44
→ kusomanfcu: 會變差的區塊是因為早期的主要獲利商業和之後的不同未來沒有那種東西了
夢裏才有
時代背景 和主要經濟模式去查查87F 06/20 19:07
推 SouthEast62: 看看歐美幾百年來城市發展的歷程後覺得時間跨距一
久什麼事都有可
能，但我覺得台北西區應該是起因於都市計畫不完善
或沒有與時俱進
。最近台北車站附近的再開發是否能扭轉一些事情，
我個人是帶著好
奇的心情樂觀其成。91F 06/21 02:25

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