作者 hpk5566 (五五六六得第一)標題 [請益] 高雄40年房貸及現今北高房價趨勢請教時間 Mon Mar 6 19:13:56 2023
房板各位大神及ceca大大好:
小弟有換屋需求，預計賣掉高雄蛋黃區五年內正三房大樓(估約1900萬)，換購蛋黃區透天
(估約2800萬)，近日要與透天屋主議價，若成功議價將會把現居住所三房大樓賣掉，處分
後現金應有千餘萬，有問過銀行，目前永豐可貸四十年房貸，故新買之透天，將以四十年
房貸方案為主，問題彙整如下:
一、四十年房貸
家人十分反對承辦四十年房貸，認為多繳利息錢，且應該把所有購房剩餘現金投入房貸，
以減輕每月還款額度，以提高生活水準並降低風險；然參考板上文章及推文，多認為通膨
能加減抵消房貸利息(四十年房貸利率1.975%)，且長遠來看房價增幅後，其所對應的房貸
將會愈來愈薄(通膨影響)，故小弟極度傾向四十年放貸，但老婆及其家人仍有所顧慮，能
否提供相關說詞，來說服他們?或提出我沒思考到的風險(風險管控方式為:留五百萬的現
金、三年寬限、雙方長輩強力後援)。
二、高雄現今房價趨勢
近日北高(橋頭、楠梓)等地區，房價已緩步下修，原市區(左營、鼓山、三民等)雖價格凍
結，但交易量大減，以買方市場為主，現居住之新大樓附近還有一間預售屋正在蓋(中高
樓層封盤)，低樓層成交40萬/坪左右，附近也正在蓋一棟新的但尚未有具體消息，我的大
樓差他們3~4年，該如何出價?是否現在是新大樓換大透天的時間點?或等附近兩間大樓完
工再出售，讓他們幫我抬價?或等到下一次升息循環再出手，風險比較低? 真的是很苦惱
啊，拜託ceca大開示!!
三、先賣後買之問題
由於原居住之三房傾向交給家人(已退休)帶看自售，不透過仲介買賣，預計與透天屋主談
好價格後簽約壓訂金，約定三個月內處分現居住之大樓，爾後再處理透天購買事宜(透天
主要頭期款來自賣出現居住之大樓)，不知是否有前輩具備「不透過仲介」、「先賣後買
」之經驗，能夠分享相關流程及注意事項?
感謝房板各路大神提供建議，先謝謝大家了!!
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.121.26.10 (臺灣)
※ 作者: hpk5566 2023-03-06 19:13:56
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1678101238.A.FC5.html
→ toto123: 下修?版上都說還再漲1F 03/06 19:14
推 hellogym: 你老婆不讓你貸40年沒辦法啦 沒救 我就自己貸下去 懶得講2F 03/06 19:19
推 ceca: 其實，為啥你有房價下修的錯覺？
你要買的物件看起來有變便宜嗎？
不過如果你不安心4F 03/06 19:19
→ ceca: 降息前夕進場就好，這樣就不會緊張
米你的大樓時間差有四年，那目前有明顯的價格斷層
你只能看旁邊其他4-5年屋賣多少，你就賣多少8F 03/06 19:19
→ deepdish: 未來誰都說不準的啦 不如問問chatGPT11F 03/06 19:21
→ ceca: 平盤比較好換屋，因為價格凍結12F 03/06 19:21
→ deepdish: 說錯又想怪鄉民誰不知道zzzzzz13F 03/06 19:22
→ ceca: 暴漲你換屋，你這個金額，中間時間差浪費的漲幅就百萬，還不是一百萬
你要在價格穩定的時候往好的換，除非你是往差的賣14F 03/06 19:22
推 kagaya: 啊你三個月就要賣 問題二是問心酸的嗎 反正你都三個月就要賣了啊17F 03/06 19:23
→ ceca: 自己賣很辛苦也很難賣
另外你無法肯定在三個月內賣掉喔19F 03/06 19:23
推 hellogym: 幹嘛自己賣？ 該賺的要給人家賺 到時你就知道21F 03/06 19:23
→ ceca: 不要到時候買的買到了，賣的沒賣掉，你囧大
然後價格被砍的亂七八糟
先買後賣，賣你至少要可以稱一年
不要作一些把自己逼到絕路的事情22F 03/06 19:23
→ destroyss: 丟給仲介說實拿多少就好 你不用管仲介收多少服務費
仲介想成交就會去幫你拉價 自己賣也許比實拿的還少26F 03/06 19:34
推 k0939770752: 你貸四十年 你每月繳款三十年的本利，三十年期滿，你利息就跟三十年一樣啦!說了多少次了
只有好處沒有壞處,最討厭就是要首購(首貸)才可以
貸款40年 y28F 03/06 19:38
推 cym1011709: 最簡單易懂的方式：拿利率快2%的貸款買殖利率5%以上的00878,多的利息還能多還貸款
個人股票投資別的,但是對小白來說00878應該最易懂32F 03/06 19:43
→ kagaya: 要看家人是誰啦 長輩的話都不用講太多……直接做就好
多講多被唸的 說好好好就好了35F 03/06 19:47
→ fcuharden: 不要說，自己貸就好。反正30年後，老婆早就不在乎了。37F 03/06 20:00
推 b89520158: 40年只有星展會放貸
先賣後買較妥，先租屋搬家39F 03/06 20:36
噓 kobe7785075: 覺得40年有風險 30年就沒有阿？ 真好笑
嗆你家人辦三小30年 要省利息不會辦20年更省 真好笑41F 03/06 20:44
推 MaxA: 星展40年要三年內沒有貸款記錄43F 03/06 20:47
噓 kobe7785075: 購房剩餘現金投入房貸是最笨的做法 臨時要用錢怎麼辦？ 找長輩要錢？44F 03/06 20:47
噓 weaverhyw: 樓上一堆大神真的氣量好，我個人覺得你把買賣情境搞得很複雜，再來就是憑什麼伸手跟大家要這麼多智慧財產，還流程圖咧46F 03/06 20:59
推 cutemico: 我只知道簽約款完稅款各10%，你還沒賣房，哪來的560萬？
長輩可以支援嗎？
唯一可能的的解法的就是最近房子賣不太出去，願意等你多一個月，但是代書一定會壓簽約款，你還是先準備好280萬吧49F 03/06 21:31
推 hypeng: 顧慮就是經濟主力如果真的意外離開，那家人要承擔高額房貸或因負擔不起而要倉促處理掉房子、搬家，在生活已經大受打擊的情況下，連本來熟悉的家都留不住，會是非常大的衝擊，這是我站在身為太太&孩子還小的情況下會有的想法。我們家的解方是在欠債最多的前10年，買一筆房貸壽險，搭配手邊其它資產，總數是接近足以清償的額度，而後的2-30年，隨著其它資產增加，風險變低，就不一定要再買。55F 03/06 22:15
推 ken322197: 現在哪裡買房市場了xd賣方還是很硬的勒
如果現在買方市場...你自己那間也會很難賣，你肯降價嗎？？62F 03/06 22:16
推 cutemico: 為什麼還沒談就認為可以議到你要的價格？萬一屋主堅持比你的價格多200萬怎麼辦，你不就買不到？等到不升息消息出來了還買不到，然後價格又….67F 03/07 07:46
推 iamiam: 為什麼屋主要答應等你3個月去賣房湊頭款？你有開比較高價嗎？大家都想買低賣高啊70F 03/07 07:49
推 abc1231qa: 雖然貸款一個月差很多 不過最好說服老婆再去做...73F 03/07 17:16
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