作者 dophin332 (...)標題 [請益] 現在減少戶數換較高總會是好策略嗎?時間 Mon Dec 9 01:05:17 2024
請益如題 , 自從lesson 7 之後. 可以感受到政府很不喜歡多屋族.
(第二戶成數很低 投報槓桿後可能通算比股票還爛)
最近在想是不是只好順從政府的意思,
將一些低總的小換大 , 進行汰弱留強, 順便提升生活品質.
還是要繼續用一些奇門怪招走多小屋路線 ?
個人設想如下不知道是否有誤. 低總(可能) 漲幅比高總快? 換高總流動性變差以後會卡住
除非當立法委員或是vvip走奇門去超貸. 小民我應該都做不到
低總小屋正現金流比較平滑(配合每年租金指數年增2.6%) . 流動性高
高總自住住太好, 資金利用效率下降. 未來資產即使會增幅也是受限?
(最極端的例子就是有的投客明明房子一堆還跑去租套房, 騎摩托車)
因為少了等比例的租金投報.
但是提升生活品質的爽感卻又是無法取代....錢最後賺了好像還是稍微想爽一下.
自住房又是稼動率最高的資產了...產生的價值難以用金錢衡量
不知道各位前輩 該怎麼看?
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.32.128.225 (臺灣)
※ 作者: dophin332 2024-12-09 01:05:17
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※ 編輯: dophin332 (114.32.128.225 臺灣), 12/09/2024 01:10:17
→ wang56: 高總價不好賺錢投機，除非央行認錯解除豪宅線，不然只剩自住功能居多
一般人不會養這種房來投資，除非資產很高1F 12/09 01:39
推 ceca: 雙北我不討論.
目前其他幾都主力價位大概在700~1300.
當然如果你這個價位的物件還是會有數量偏多的狀況.
那你就在升等個幾棟到2000.
盡量不要破2500...破了以後增值還是會明顯比較弱.
而如果真的要破2500,那可以考慮別墅.
2500以上的別墅目前還是略強大樓一點,就一點不能再多.
當然2000以下的大樓增值還是強壓2500以上的別墅.
這情況要持續到這一波多頭結束的嘞.
我看2026看看有沒有機會結束..XD
如果沒有暖卵著陸,結果來個大震盪.
也就是美國突然金融大崩潰,我川威武又再度QE.
那2026還很難結束,會被續命.
但如果最後一切就是平凡無奇的結束.
那多頭可能也會在2026結束.
而之後一段時間就會處於.
多屋族購屋貸款被卡的很死硬,只能靠掛四或金融商品中轉.
但這些中轉還需要時間,不像以前可以快速cover.
但是...建商繼續偷偷拉價.,
整個市場在政策性打壓的時候會冷個1~3個月.
之後又偷偷慢慢回溫.
而溫度回到一個度數,政府就再度打.
然後市場又再度冷個1~3個月...的循環.
但中間,建商都會一直偷偷拉價,因為多頭還沒結束.
沒在市場地無論你有沒有房,你可能都會錯覺房是停滯了.
但只要你在市場,你會發現.
你買房要加價買,你賣房子可以加價賣,哈哈.
因為建商在拉價,雖然交易量很低,但是價位還是被拉高.
主要還是土地價還在被炒高.
土地價停滯之前,多頭就是繼續.
不存在土地價上漲房價跌..喔...房價不漲都不可能.
這是一種沒在市場打滾的人最容易的幻想..XD
而只要建商的資金或金主還有力.
他們就會繼續炒作地價,那多頭就會繼續持續.
直到他們沒力了,土地交易停滯,價位買不了了,錢不夠了.
這時候只要資金緊縮,就會產生土地價格回跌的現象.
這時候就是宣告多頭結束,然後看市場的不安定籌碼有多少.
決定房價是否回檔和回檔多少.
所以大概局面就是這樣.
我們都只是順風而飛的豬,我們不是吹風的人.
目前吹風的人,是炒地皮的那些人.
他繼續炒高,風就繼續吹多頭.
他建案沒人來買,他都會繼續拉價..XD
買家不要把自己看得多偉大..
因為一兩個月沒人買,第三個月就有人覽趴壓不住開始看屋了.當然交易量不會說回到之前那麼旺.
但是對建商從買土地到回收456年一輪投資周期來看.
他根本不在乎你幾個月半年一年有沒有人買..XD
他一個建案456年,只要中間有順銷,他就沒事了.
你知道甚麼叫做456年.
6年前還在2018耶..XD...
中間都經歷過2020的無限QE和2023的大漲兩波.
建商怕你暫時性不買喔...第一天玩不動產?
哀,就說一堆沒在市場買賣的,整天幻想真有趣.
建商的浮動成本最重要在於土地.
地價不死,房價不只.
地價跌了,建商才會真正"對多頭結束"低頭.
而不再往上拉價,然後準備迎接建商的衝擊.
而地價小跌房價還不一定會跌..XD...
因此這個衝擊對建商比較明顯.
土地買100 105 110 120 150.
結果後來150停滯,又遇到股市大跌資金緊縮的經濟金融低迷期.這時候有地主土地開始拋140 135出來.
但建商自己資金也緊縮,金主也沒錢,吃不下來.
最後被手上沒貨的小建商或是投資客吃135的土地走.
之後本來大建商一坪推50在賣.
這些吃135的就吃她豆腐推45的賣.
因此房價跌了...
你只要新屋高於45,中古屋高於40的全都被套.
大建商就嘞緊褲帶渡小月,投資客就看你要不要認清事實往下賣.或是死抱到下一次多頭.
而為啥地主會賣135呢.
阿地主就是投資客投資客就是地主.
地主土地買100,之後股票被套又看市場很低迷.
想說135跑一跑好了,把錢拿去嘎其他地方/.
或是想說反正也不知道放多久回來,不如先落袋去股市抄底.
當然更多就是,他的公司也因為資金緊縮而缺錢.
所以處分土地來周轉.
以及很多法人他在處分土地的時候,思維就不如我們單一操盤者.所以法人也可能跑來賣135.
所以資金緊縮金融市場很差的時候,地價就有下跌的可能性/.
因為同時這時候建商手上也沒錢,沒辦法"控盤"
但你說現在??
前四年建商賺得那麼爽,手上大把的鈔票.
現在金融市場怎樣也稱不上不好..
各地主,無論投資客,大家族,企業,法人.也都不缺錢.
那自然大多地主都不會賣土地,因為他看到地價再漲.4F 12/09 01:43
→ wang56: 怕的就是政府又下修豪宅線，3000萬直接不用玩91F 12/09 02:06
→ ceca: 少數處分土地的,建商就加價搶走
之後建商又彼此炒地皮,無論是自己左手賣右手.
還是我賣你你賣我.
這就是現在.
阿這種局面,一堆人說房價要跌..XD
吃屎比較快..哈哈.
哀,一定是POE2的傭兵,填彈速度太慢害我玩的節奏潮不爽.
不小心廢話太多...
我還是繼續低調去睡覺好了..
豪宅線目前是政治因素,所以應該要提高但沒人敢提高.
社會學請不要用"邏輯"和"數字最佳化"來解釋他.
如果用數學最佳化可以解釋的話.
那今天執政者不是念數學的就是念理工的.
誰最佳化的能力比得過學理工的,你們說是吧..XD
你不用在那邊甚麼數據數據應該怎樣..XD
人家資工隨便寫一個模糊系統或是類神經系統.
丟進去跑,你算到死都算不贏的拉.
但...社會學就不是這樣一回事.
所以數字邏輯絕對主義的,很容易在社會上吃大虧..XD92F 12/09 02:06
推 una283: 現在踩剎車反而對未來是好事
這兩年推西大說的700-1000的小房實在太多了
這種房型太多產權會很複雜土地將來很難重劃
也會卡住現金流動薪水都去繳房貸經濟緊縮111F 12/09 06:45
推 hortl233: 豪宅線不會調的，這條是高壓線，誰碰誰死116F 12/09 08:35
推 kusomanfcu: 4-6月就該這樣換了
很多地方豪宅線早就突破
要買正3-4房還很難找勒
到處都是正2和小三117F 12/09 08:53
因為雙北看到一個3+1格局起心動念 . 我這次有點FOMO了.
怕這次沒買到幾年後就默默豪宅線了. 但是必須丟掉一些感覺會有漲幅的小物件
※ 編輯: dophin332 (114.32.128.225 臺灣), 12/09/2024 09:06:17
推 bustinjieber: 大概去年底就說不要買複數小坪數了，
等真的碰到間數× 總價的限制，
雙北的總價大概也是破億了，
外縣市大概6-8000萬不等
現在太晚了，貸款成數低、條件差，
要買的話就是走預售換屋模式
豪宅線至少五年內動不了121F 12/09 10:03
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