作者 a386036 (骷髏怪)標題 Re: [閒聊] 大基地有什麼好處時間 Sun Nov 3 21:25:22 2024
大基地有點超多
基本上過去1字頭到2出頭區域
你基地不夠大根本無法獲利
銷售坪沒個1萬坪很難存活
大基地地下室開挖成本差超多
100＊100=10000m2基地，連續壁400米，每15米要攤提1米連續壁
20＊20=400m2基地。連續壁80米，每5米要攤提1米連續壁
就不說運一次機具挖400米跟80米價格不同
基地腳路材料廢料放置都影響成本
設備買500套跟40套也不同
整體造價差30%起跳
再來就是大船理論
你的基地越大 整個地基全部連貫
地震來了時候受力會分散不容易損壞
再來就是分子分母的問題
一樣公設比30%， 銷售坪1萬坪， 可以有3000坪公設， 銷售坪1000坪， 只有300坪
扣掉梯間一個可以蓋遊泳池一個不可以
還有花園廣場
一樣建蔽率50
3000坪基地有1500坪的花園
300坪的只有150坪
還有社區的財務狀況， 物業上的攤提
大基地永遠是贏家
可是問題來了如果你的房子太老
就會產生很多的問題， 滲漏水修繕， 大樓設備壞掉， 有人不繳管理費
基本上也不可能都更
元利那個案子
萬坪的基地，弄成同一個案子同一個管委會
又不是蓋大坪數
跑進去一堆低端人口， 還有自以為高級卻是低端的
到時候的問題很多
個人看法一個社區 300到600戶最剛好
基地在1000-2000
在往上就會有其他問題
比方說達觀鎮 摩天大鎮 江山萬里 宏國大鎮
到白雲山莊等
3000坪基地管委會的組織，甚至比一家上市櫃公司還要大
每年的收入比一堆上市公司還要多
員工人數 搞不好五六十人
這個都很考驗管委會的組織，還有物業公司的能力
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※ 作者: a386036 2024-11-03 21:25:22
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※ 同主題文章:
Re: [閒聊] 大基地有什麼好處
11-03 21:25 a386036
推 toto123: 有本事買6000台北市一堆地方能買了3F 11/03 21:44
推 F93935: 是啊 看看那些國宅哪個不是大基地，人多嘴雜什麼修繕都要拖，做不成什麼事4F 11/03 22:05
推 eddisontw: 基地大就是爽啦 你看淡海一堆 公設超豐富的6F 11/03 22:12
→ No9: 大基地 人多管理費多 大樓管理和社區維修可以走比較久7F 11/03 22:24
→ F93935: 豐富啊，你看三十年後會變成怎樣8F 11/03 22:32
推 Robben: 30年後變貧民窟
現在公寓沒幾戶都能吵翻天了9F 11/03 22:45
推 jayemshow: 我社區 1650 坪才 224 戶而已11F 11/03 22:55
→ drimp: 很常看你發文 你要不要內行一點再常發文阿 你舉的容積作公設部分有的根本不佔容積
其他市場分析看你也沒多懂 法規講錯市場不熟 偶爾閒聊嘴砲就好 需要這麼常發文嗎12F 11/03 23:26
→ jerrry: 上千戶 又是低價的 進去看看 感受一下吧16F 11/03 23:28
→ nctufish: 100-300戶比較剛好。再高問題很雜17F 11/04 00:13
推 pc011630: 公司化的管委會，好可怕的感覺18F 11/04 00:47
→ KGSox: 300-600戶太恐怖 1000坪-2000坪基地的社區 我覺得150-250戶算是最剛好19F 11/04 01:20
→ MTKer5566: 不會啦 站在業內的角度會希望他一直吹造價多高多高21F 11/04 02:20
推 a1l2m3m4: 那大基地全開挖地下室，但建蔽率低，這樣有符合大船理論嗎22F 11/04 07:15
→ LearnRPG: 戶數少 尤其是150戶以下的 要付多一點管理費去維持物業24F 11/04 07:47
→ roy84211: 買個門牌住山邊有比較方便嗎...25F 11/04 08:04
推 ttyy: 住戶組成會影響建案規模大小，評價新建案3~400確實是比較穩追求品質或較高價品牌或平均坪數大，1~200戶算足夠了
大基地建蔽率低就現在台中低密度重劃區在玩的
很多建案都挖到B2就足夠了26F 11/04 09:25
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