作者 lunchkuo (RC)標題 [請益] 三房後的資產整合與操作時間 Sun May 5 12:04:25 2024
版友們好，
小弟自2019接觸房版並購入第一間中古屋後,幾年下來受惠房版上良多也陸續購入三屋
近期預售交屋準備重新整合財務,想請版友幫忙健檢一下操作上有什麼沒注意的地方？
個人狀況:
年齡:34y/未婚
年收:稅後250萬+
現金:300萬
股票:台股約50萬可略 &美股約300萬(多為ETF且短期無贖回考量)
債務:房貸1150萬,其餘無
目前持有三房(六都市區)，預計操作如下:
名下A屋: 0y新成屋_3/2/2電梯大樓(購入1350/同地段新案估值2000-2200)
貸款1147W/月還息2W(寬3年),預計投入現金部位200W裝潢整理,計畫寬3年後再多繳2年並
申請轉增貸
名下B屋: 28y中古屋_3/2/2電梯大樓(購入580/同地段實價900-950)
去年底向長輩週轉400W償清,目前無貸款/月租金16000,預計重新掛4貸款(不還本金,月還
息1.3W),償還長輩後預計剩餘200W左右並投入美債正二
人頭C屋: 29y中古屋_3/2/2電梯大樓(購入900/同地段實價1000-1100)
貸款770W/月還息1.3W(寬限餘1.5年)/租金18000,近兩年將有區域重大建設若上漲則售出
---
1)今年購置A屋(掛1),如果同年度再增貸B屋(掛4),資金用途為償還親人借款&投資,不曉得
近期銀行端是否會刁難或拉高門檻? 另外償還親人借款後,他們也會再拿去償還名下房貸,
請問"A借房貸>>贈B>>B還房貸"這操作是否會踩到法規?
2)A屋吃到房市較多漲幅,如果短時間(1-2年)想再次增貸or轉增貸,是否有可行性?
3)這波操作後預計金流:200W美債正二年息8W +租金年收41W -房貸年支55W =年支6W,待
寬3年結束後預計每年額外支出44W,按目前收入評估相對壓力不高的情況下,該如何再加
大槓桿操作呢? (ex:美債質押or信貸??)
4)以個人名義全現金購入第三屋(六都低總公寓)再掛4借款,請問目前經驗放款成數大約?
若槓桿太低使投報率效益大打折扣反而比不上投入大盤ETF,請問一般多房族會怎麼操作?
最近政策頻繁改動, 對於想藉由房產翻身的中產真的是處處受限...
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 175.180.88.180 (臺灣)
※ 作者: lunchkuo 2024-05-05 12:04:25
※ 文章代碼(AID): #1cDmLBsX (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1714881867.A.DA1.html
推 bustinjieber: 現在對於多房族就是那麼多限制，
所以適時的汰弱換強是必要的
1. 沒有要繼續買就還好，但要注意贈與額度
2. 可以
3. 房＞汰低換高，股＞質押
4. 政府就是不要你把房當作唯一投資工具1F 05/05 12:48
--