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作者 chenyens (布雷帝)
標題 Re: [心得] 桃園小檜溪成交均價來到48.8萬/坪
時間 Thu Apr 11 01:21:35 2024

哥剛剛才忙完
去巡完幾個正在收租中的房子
看起來每間的狀況都很不錯
剛看到資深版友mfcke詳細的回文
還有y版友+p版友站內信問
哥不動產業務已經退休很多年了
都成年人買賣就各憑本事吧
這裡簡單分享些想法就好
理性討論.戰地區就別來了

基本上版友mfcke的看法
大概有說到了9成
桃園站前市區交通真的頗爛
剛剛巡房路上通勤蠻無言的
所以這也就是哥為什麼都一直強調
捷運綠線G7 G8 G9 G10 G11
因為這邊是桃園區總人口最多
地點最為精華的地區
也是捷運綠線市區地下化的路段
桃園區人口47.2萬.全國第二大區
想像一下這個使用量

因為桃園市區馬路交通真的超級爛
所以這條捷運綠線反而非常的重要
這個用點邏輯判斷力就可以推斷出來
這點跟台中高雄剛好明顯相反
哥以前在高雄陪前女友到處吃喝玩樂
路都很大條四通八達真的爽
所以高雄捷運反而很少在用
https://i.imgur.com/QOAwQh3.jpg
[圖]
基本上沿著捷運綠線就送分題
哥是早就陸續進場了
要怎麼投資就自己各憑本事

最近自創一個小檜溪金三角理論
這個哥獨創的算版權所有
哥以前唸武陵資優+政大商 基測PR99
雖然都在把妹玩樂鬼混沒在認真唸書
但是邏輯推理能力應該還算不錯
https://i.imgur.com/Zj5WGRG.jpg
[圖]
只要很仔細注意看這個金三角
你會發現小檜溪的成交價格
空降直接高出周邊10-15萬/坪
新重劃區才沒幾年就直接橫空出世
對比一下其他重劃區開發都超久
因為金三角地帶完全都沒競爭者
光是吸旁邊的有錢人就無限吸到飽了
不用像對面機場捷運沿線要搞頂尖對決

想像一下任我行的吸星大法
這邊能資源爽吃.直接滿等神裝CARRY
而在這個小檜溪金三角內
就像獨孤求敗的獨孤九劍
兩個加一起再想像一下
哥常去吃飯的餐廳老闆
直接花快3000萬買合輝4房3衛
因為桃園市中心最近也唯一的重劃區
真的就只有這裡了啊
這個就是無法取代的稀有性
因為這裡就是市中心最後的精華重劃地

再來機場捷運沿線都通車很多年了
價格也跟著水漲船高
但是這邊的綠線捷運根本還沒通車啊
捷運還沒通車價格就橫空出世了
再想像一下捷運通車之後的成交價格
https://i.imgur.com/1Ht30fM.jpg
[圖]
商業區也都還沒蓋好
光是國泰就是地上20層地下4層
樓地板面積64000多平方米
商場+商辦的消費及就業機會
https://i.imgur.com/7pjOLfT.jpg
[圖]
國泰之外還有國泰好幾倍的商業地
能夠再開發使用
這些都是還沒發酵的題材
這個可以再發揮一下想像力

當然你說要過最爽
哥還是大推藝文的中悅一品
享受王者般的生活
當然口袋要先有好幾億
項羽說過大丈夫當若是



--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.10.67 (臺灣)
※ 作者: chenyens 2024-04-11 01:21:35
※ 文章代碼(AID): #1c5igXhN (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1712769697.A.AD7.html
※ 同主題文章:
Re: [心得] 桃園小檜溪成交均價來到48.8萬/坪
04-09 17:03 mfcke
Re: [心得] 桃園小檜溪成交均價來到48.8萬/坪
04-10 00:19 mfcke
Re: [心得] 桃園小檜溪成交均價來到48.8萬/坪
04-11 01:21 chenyens
推 Lenon4561: 誰還記得基測啦1F 04/11 01:25
推 maxdok: 我不是50，我輸了2F 04/11 01:32
推 sz2006: 所以哥還是沒解答交通阿，桃園去台北的除了塞在春日路3F 04/11 01:45
每個人的需求不同
哥很少開車去台北
可捷運通車後直接轉火車搭自強號
或搭國光客運睡覺到北車
或是直接買新北台北
太多種選擇自己要去選
→ sz2006: 還能怎辦?
智障的是小塊溪的春日路會突然縮成兩線道.根本智障阿4F 04/11 01:45
https://i.imgur.com/wfQAuEO.jpg
[圖]
在小檜溪重劃區內
春日路是6線道
要到JCPARK跟經國的叉路口開始縮
推 luckysmallsu: 口袋有好幾億的會住桃園？6F 04/11 01:47
https://i.imgur.com/H6Z2Pgu.jpg
[圖]
要住一定要好幾億
→ sz2006: 所以你提到的消費及就業機會是否因為交通打折?7F 04/11 01:47
這邊增加了在地消費+在地就業機會
市區內增加了綠線捷運交通通勤
→ sz2006: 就像火車前站的三大百貨.根本沒有人想開車去啊8F 04/11 01:48
→ kinmengon: 就桃園在地有錢人 當然蹲桃園低調賺當地下王
台北是大集團 蔡 林 尹 吳新光 郭董這種富豪在待的9F 04/11 01:55
→ highka1003: 基測pr99上政大商 好喔11F 04/11 03:03
哥就說那個時候都在把妹鬼混
推 asdlkjfgh: 其實政大某些商學院的系比台大管院還好12F 04/11 03:31
推 ultradev: 小檜溪是老桃園有錢人（例如原來住成功路的）會想住的地方，環境機能均優，可惜沒有被綠線經過，有段距離，去交流道更是遠且塞。13F 04/11 04:15
小檜溪被春日路分兩側
哥是選近捷運的區塊
不過有錢人大坪數就要看水岸
推 F93935: 重點是市府到底會不會搬家 搬走了小檜溪就沒用了16F 04/11 07:12
→ piliwu: 就不需要上國道的人會買單啊，為什麼你們都認為所有桃園人都要去台北工作
就有認識桃園當地人都在那一帶工作生活17F 04/11 07:38
推 willandsugar: 交通心得跟C大差不多覺得11到7快點通比較重要 沒通20F 04/11 07:45
最近張哥綠線有提到在加速中
可以再觀察進度
→ willandsugar: 到車站效用打折扣
春日路就小檜溪大條真是悲劇 商場好容人流車流嗎21F 04/11 07:45
噓 SkyShih: 哥你媽啦23F 04/11 07:48
→ deann …
噓 deann: 桃園市區根本沒啥商辦 哪會有啥工作24F 04/11 07:56
國泰不就快蓋好了
https://i.imgur.com/7pjOLfT.jpg
→ deann …
噓 deann: 桃園區工作幾乎都要外聯 不是龜山不然就是八德蘆竹中壢25F 04/11 07:58
→ deann: 除了公務員或教職員很少聽過在桃園區內上班的人
推 Iron56: 桃園一堆傳產好嗎 不知道不代表沒有耶27F 04/11 08:01
→ deann …
噓 deann: 桃園區內耶 還一堆傳產哩 笑死28F 04/11 08:02
→ deann: 是說勤益雞蛋嗎
→ deann: 對了 你武陵資優畢業怎麼會淪落到高雄當房仲賣房?
前女友台北天龍人去高雄唸書
上面不是有寫陪前女友吃喝玩樂
→ iamneptune: 口袋好幾億坐國光號？31F 04/11 08:06
→ deann …
噓 deann: 後來還轉回桃園當房仲 我認識的武陵資優畢業都是去考醫科耶32F 04/11 08:07
之前第一篇就有講原因啊
https://i.imgur.com/EgYa8c2.jpg
[圖]
推 piliwu: 武陵最好都是醫科啦唬爛太大，我大學室友就是武陵博士畢業後去教書33F 04/11 08:18
哥認識資優班同學過很不錯的
反而是唸台大獸醫
後來自己開獸醫診所
推 CIIIO: 好奇南崁中悅群的住戶 會看上小塊C的環境嗎35F 04/11 08:18
→ piliwu: 桃園房價哪裡得罪你氣成這樣36F 04/11 08:19
→ deann …
噓 deann: 誰跟你說武陵都是醫科 是講武陵資優班都是準備考醫科的37F 04/11 08:20
→ piliwu: 那邊總價帶就是給中產買的跟中悅客群不同38F 04/11 08:20
→ deann …
→ deann: 桃園房價沒得罪我啊 我也覺得前面m大寫得很棒啊39F 04/11 08:20
→ piliwu: 我室友是奧林匹亞競賽的武陵40F 04/11 08:20
哥班上那時候兩個台大醫
加陽明醫什麼的大概5-6個吧
→ deann …
→ deann: 是小檜溪真的是塊垃圾區而已 我不是對桃園有意見41F 04/11 08:20
→ deann: 我是對垃圾區小檜溪有意見^^
→ deann: 你沒念過高中嗎 武陵資優班就三類為主 怎麼會有人念文組
→ piliwu: 市場就是買單你有意見是你錯44F 04/11 08:22
→ deann …
→ deann: 所以你大學室友武陵博士畢業 也跑去當房仲嗎 笑死45F 04/11 08:22
→ piliwu: 2字頭漲到4-5字頭你就錯了46F 04/11 08:22
→ deann …
→ deann: 說嘛 你武陵室友博士畢業有去當房仲喔47F 04/11 08:23
→ piliwu: C大房仲又怎樣總比一事無成的人好
你管他去哪槓精喔48F 04/11 08:23
只是覺得很好笑
真的不知道在氣什麼
板上超多房仲名下5-10間房
根本賺到都半退休了
甚至都在到處吃喝玩樂
房版也很多高手根本沒在特別工作的
印象中龍二還有很多個都是爽爽過
ceca已經每天騎車遊山玩水了
哥也要去吃喝玩樂了
→ deann …
→ deann: 另外綠線跟小檜溪這塊還隔了民生路哩 講得好像有多近50F 04/11 08:24
→ piliwu: 小檜溪就是讚市場打臉你51F 04/11 08:24
哈哈哈 一句話表達完
→ deann …
→ deann: 他自己還說桃園交通以後要以捷運為主52F 04/11 08:24
→ deann: 前面的文章爬爬吧 只有彥旭在吹小檜溪
→ piliwu: 2字頭一路漲上來這就是最好證明
我2字頭就開始講這塊好了你沒看見54F 04/11 08:25
→ yiliang1107: 問題是大通膨 哪裡沒漲56F 04/11 08:26
→ piliwu: 當時當地人都不看好，在地人就是房地產反指標
他漲的比其他地方多啊57F 04/11 08:26
反正再怎麼說
也是沒有用
看看笑笑就好
→ yiliang1107: 小檜溪這一波漲幅，很單純就桃園站前
合雄新站來到5字頭，比價效應出現59F 04/11 08:27
→ deann …
噓 deann: 原來你也是跟炒小檜溪 難怪你會捍衛成這樣 笑死61F 04/11 08:27
→ piliwu: 論漲幅小檜溪不輸其他重劃區
市場說明一切你就看錯了62F 04/11 08:27
→ yiliang1107: 轉買小檜溪，不然其實小檜溪之前卡一陣子64F 04/11 08:28
→ piliwu: 小檜溪有極限沒錯就是靠當地買盤，但不代表他不值這個價65F 04/11 08:29
→ yiliang1107: 111年7月遠雄夏沐就有站上5
其實這兩年的漲幅來看，就是跟著大盤走
這個人就突然開始一直po小檜溪，然後桃園整體發展66F 04/11 08:30
推 piliwu: 就有人看到小檜溪就牙起來嫌棄到一無是處69F 04/11 08:31
→ yiliang1107: 跟他描述根本有出入，給我感覺比較像在出貨啦70F 04/11 08:31
https://i.imgur.com/zFIZmqV.jpg
[圖]
哥之前就有講今年才剛買轉約
所以不用講出貨
哥還有買其他地區
推 coonash: 哥，你武陵哪一屆的？71F 04/11 08:34
哥7年級前中段
想不到mfcke版友竟然跟哥妹妹同年
快哭惹.現在7年級大家都要這麼猛嗎
→ yiliang1107: 說真的啦，來到這個水位。可能桃園在地人
直接跑去買藝文特區也不少
簡單說你看轉約的跑不跑得掉，跑掉的價位在哪裡就知72F 04/11 08:34
哥就買轉約
哥買完之後
其他比較貴的2房車全被掃完
→ yiliang1107: 道
值不值，跟能不能入場投資是兩回事75F 04/11 08:34
推 piliwu: 現在這價位確實沒什麼肉了，我基本上也不太看這區，但他在桃園內幾個重劃區就不差啊有他自己定位，講成不能去雙北通勤就沒價值太扯了77F 04/11 08:37
→ yiliang1107: 其實他說的是實話沒錯
幾個交流道口塞爆、國道客運減班80F 04/11 08:37
上面就有提小檜溪金三角理論
這裡在地有錢人就吃到飽了
雙北來只是錦上添花
而且哥也台北市出生的
推 piliwu: 我就是有認識買這邊的當地人…不需要去雙北
需要去的人自然就找青埔或南崁之類的82F 04/11 08:38
→ yiliang1107: 所以他的潛在客群就會被侷限，藉由雙北客價格往上的空間就減少
小檜溪本來就是舊市區蛋黃的重劃區84F 04/11 08:40
→ piliwu: 所以遠雄出來後我就不再看小檜溪87F 04/11 08:41
→ yiliang1107: 更貼近這個的是台南平實重劃區
是啊 你自己都不看了，那上面是在幹嘛88F 04/11 08:41
→ piliwu: 不看不代表他沒價值90F 04/11 08:42
→ yiliang1107: 你自己現在不會進場買，叫別人進場投資？91F 04/11 08:43
→ piliwu: 當地人就是有需要自住，跟不投資沒關係92F 04/11 08:43
→ yiliang1107: 自住本來喜歡能負擔即可
是啊不就跟台北市一樣
人家自住客也不是盤子，再上去就直接選藝文
機能成熟了93F 04/11 08:43
哥和家人主要在藝文
這沒什麼盤不盤
別忘了藝文以前也被酸盤
大家都成年人了
要花幾千萬的東西當然都會深思熟慮
→ yiliang1107: https://i.imgur.com/HF2pwWI.jpeg
真正現在該入場是新的棕線，八德跟桃園之間
的土地。97F 04/11 08:45
[圖]
離棕線站400M
哥最近就有進場
PO上來還被酸
→ yiliang1107: 如果超出預算的，潛在客群就往八德大湳內壢買100F 04/11 08:49
推 alfrog0414: 幾年前2尾3頭今年5字頭 這不是從南到北幾乎所有幾年前2字頭的都一樣嗎
這個漲幅那樣特別突出==就不懂一直吹這種普通漲幅在幹嘛
A7 藝文 G0 太平大坑 南區 台南東區 北高雄 這不是一堆都這樣嗎
不如說1字尾到4字頭的賺更多 但那跟區塊裡面基本面好不好又有什麼關係嗎101F 04/11 08:59
每個人在每個不同區塊
都可以自己選擇判斷
這個就是個自由的市場
價值也是自己判斷負責
實際有賺到錢最重要
→ yiliang1107: 不要把常識當理論XDDDD,就是轉約價格上不去
價格上的去，你直接跟建商代銷買。幹嘛吃轉約不吃嗎109F 04/11 09:23
轉約有比較便宜
當然要吃啊
這哪個區域都一樣
→ yiliang1107: 所以啊是不是自住選藝文XDDDD111F 04/11 09:24
大家都成年人了
房子都幾千萬的東西
當然自己可以判斷啊
哥家裡的長輩就是喜歡這裡
他們又不會上PTT聊天
小檜溪長輩要走去慈濟活動上課
長輩平常要看水岸散步
整個食衣住行生活都有
PTT可能都678年級生
阿超有錢的45年級的買家
退休了會來PTT聊天嗎
這個就年齡思維GAP
老一輩不會動不動CP值掛嘴上
他覺得符合他的需求價格就買了
要不然價格怎麼買上來的
→ deann …
噓 deann: 原來你桃園人去高雄當房仲是為了幫親友買物件 笑死112F 04/11 09:34
→ satousei: 桃園上台北火車擠到哭，等國道客運等到哭，桃園上台北就是無解，買桃園一輩子蹲桃園不要想翻身113F 04/11 09:35
→ deann …
噓 deann: 他就說小檜溪是桃園在地有錢人買的 結果自己還不是住藝文115F 04/11 09:36
→ deann: 我目前看到小檜溪在板上炒的根本沒聽到幾個自住的
→ deann: 不然你問霹靂吳他自己要不要住小檜溪
→ deann: 彥旭你別唬爛了你為了親友才去當房仲 會在板上貼這麼多房仲
→ deann: 文 凡走過都會留下痕跡啦
→ deann: 小檜溪要走到慈濟 你是想害死長輩 春日路車那麼多
→ deann: 慈濟要走到大業路那邊吧 夭壽喔 讓長輩用走的去慈濟
看來你根本完全不熟這邊
就沒什好討論的
慈濟從JCPARK停車場
旁邊有小路走路超近可以直達
根本不用走大業路
哥平常都會陪長輩散步過去
→ alfrog0414: 其實不排斥房仲貼文分享專業知識 但哥分析文內容很空泛跟樂居等級一樣 都沒乾貨 看得很膩==122F 04/11 09:43
→ deann …
→ deann: 小檜溪的食衣住行要靠騎機車撐啦 要騎機車住哪區都差不多124F 04/11 09:43
→ deann: 真的去過小檜溪一次的 根本就不會像你唬爛成這樣
→ deann: 小檜溪現在那邊現在生活機能就是爛 還比不上舊市區
→ deann: JC Park規模比經國家樂福還差 結果被你吹成這樣
→ deann: 小檜溪那區不騎機車 你走不出市區啦 笑死連公車都不方便
→ deann: 你桃園人會不知道市區公車主要都走民生路跟中正路喔
→ deann: 沒幾台公車跟你去走到小檜溪那塊地好嘛 大哥
→ deann: 所以住那邊的人 不騎機車要怎麼到那些有機能的地方
→ deann: 你要提醫院的話 你要長輩走路到經國敏盛喔?
→ deann: 還是走路到桃園榮總? 聖保祿是你走路可以到的嗎?
→ deann: 怎麼我一個外地人都比你住桃園的還熟桃園區阿
→ alfrog0414: 但有錢人又不喜歡騎機車 所以整個很矛盾135F 04/11 09:48
→ deann …
→ deann: 不就你都講一些唬爛的東西 很容易打你臉好嗎136F 04/11 09:48
→ deann: 你不是說你住藝文 從藝文走路到慈濟喔 笑死
→ deann: 買藝文的根本沒人會走到小檜溪去 藝文中心公園就夠走了
→ alfrog0414: 剖析一下金三角理論 先在實價地圖上找一個突出區 週邊找三個低價區連起來就有了139F 04/11 09:51
→ deann …
→ deann: 彥旭當房仲並不可恥都是混飯吃 不用說什麼幫家人買物件141F 04/11 09:51
→ deann: 你家人不都在桃園 怎麼會混到高雄? 還在批踢踢貼房仲文
→ deann: 原來ceca是房仲 我還真的不知道
※ 編輯: chenyens (1.200.10.67 臺灣), 04/11/2024 11:00:35
推 AffogatoDog: 桃園區成功路春日路交叉口這邊就是最屌的精華區144F 04/11 11:33
→ deann …
噓 deann: 成功路春日路交出口不就桃農....145F 04/11 11:59
→ deann: 原來桃農那邊是精華區...
推 AffogatoDog: 這邊本來就是精華富人區 不然哪裡才精華?147F 04/11 12:20
→ deann …
噓 deann: 笑死人 桃農那個路口區域是精華富人區...148F 04/11 12:25
→ deann: 要我拍街景圖給你看嗎
→ deann: 還精華哩

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