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作者 mfcke (低能兒看三小)
標題 Re: [閒聊] 買房當包租公投報率好嗎？
時間 Thu Mar 28 16:50:03 2024

我自己覺得是fair value啦

不過倒吃甘蔗是真的

房租這種東西 他就是跟著貨幣的通膨緩緩上漲

雖然房租當然跟該地不動產市場有關

但是如果你有仔細研究到很深層的話 台灣房租 只漲不跌

真的沒辦法解釋太多 因為解釋房租漲跌很學問了

你從 土地面積 持有稅 容積 建蔽 人口成長 產業 保險 人口分布

會非常深入討論

我舉幾個反方來解釋就好  房租 怕遇到鬼鎮那種

通常啦 房租會下滑幾種不動產特色

觀光 廠房 賭場 採礦產業 木材建築 持有稅高 很多原因



反正結論就是 台灣目前綜合因素評估完 房租大概就是緩漲格局

那你投資不動產 前面收租頭報一定很爛

美國那種一開始就很高 為什麼   持有稅高 風險高 要求回收快

投報正比風險啦


JAMO大已經講完勝率跟穩定的問題

我隨便舉一個例子吧

剛好最近山鼻要交屋 我查了一下租金 這價位地點 就標準抗通膨宅

成交1300 租金20000~25000 抓22500好了

假設是投資 只能貸款7成

那就是910萬 利率抓2.25

每個月利息17000 其他是本金  大概就是一個月房客幫你還本金5000而已

看起來是很難賺對吧

但是房價還會增值 房租也還會調整

我們討論房租就好

22500 三年一調 一次漲1000~3000不過分吧

有興趣自己敲EXCEL

大概20年後 這間房子就會成為你基礎資產

貸來貸去隨便用


股票這東西 你就很難當基礎資產去抵押 還有斷頭風險

你做生意 每天還要關注抵押品需不需要追繳 這種精神壓力 搞不下去

真的能類比的 大概就是2412 或者美債ETF可以去當基底資產


我可以直接講 我剛持有的不動產 前面五年 大概都只能打平利息

主要金流借貸跟資本擴張 都是20~30歲以上屋齡的房子 去跟銀行借



股票一直都是輸在人性啦

不然很簡單  跑回測也行阿


30年前買入2412 只買不賣 所有股利都繼續買入複利 應該也是爽退休阿


不動產還有一個巨大利基 撒錢時後會打出 critical hit 資產莫名暴增

說真的 誰知道會有疫情跟撒錢 2019之前持有土地 店面 住宅

現在去重估值都多少 即使用房租當地板去估值 也還是暴漲

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我給一個很簡單的 普羅大眾 能操作的結論

自住一間 假設1200 然後繳三年本利之後 (開寬限就晚一點)

再去買一預售 1500以內蓋三年  一蓋好 就去租 你原本1200這間大概也8歲?

1200這間理論上房租應該是能打平利息 本金也能涵蓋到

又過5年就可以再去買一間可能 1800~2000萬

1500這間再拿去租

最貴的自住 舊的養一養幾年後搬走拿出去租


當然 你要是金流夠 一開始就能4間起跳

我這一間一間買是給最一般的人能搞的理財方式

解釋一下 買預售是因為假設投資者沒有多的錢 那只有預售才有辦法

前提是 第一間大概要找抗通膨宅 地點很難非常核心

至於所謂的評估 就是現在租金對於現在房價 不要拿幾年前

那信義計畫區都有很好的投報惹

持有夠久 就是房租跟房價都賺


完全只想靠買賣投資賺錢 當然不會比實業賺

老了有3~4間收租 遊山玩水

如果遇到QE暴擊 就可以提前退休


大概是這樣







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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.154.49 (臺灣)
※ 作者: mfcke 2024-03-28 16:50:03
※ 文章代碼(AID): #1c1Iyz3k (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1711615805.A.0EE.html
※ 同主題文章:
Re: [閒聊] 買房當包租公投報率好嗎？
03-28 08:33 FlyinDance56
Re: [閒聊] 買房當包租公投報率好嗎？
03-28 09:10 grotwpig645
Re: [閒聊] 買房當包租公投報率好嗎？
03-28 11:22 aass5566
Re: [閒聊] 買房當包租公投報率好嗎？
03-28 12:54 ceca
Re: [閒聊] 買房當包租公投報率好嗎？
03-28 14:21 jamo
Re: [閒聊] 買房當包租公投報率好嗎？
03-28 16:50 mfcke
推 junior020486: 山鼻，不予置評XD1F 03/28 16:52
推 a1280547: 台灣如果像國外持有稅高風險高 那就不可能租金低了2F 03/28 16:55
→ mfcke: 抗通膨宅 通常地點就不會很好 沒辦法
要是去買青埔那種要投資收租 根本還要倒貼利息 很難搞3F 03/28 16:57
推 yiliang1107: 還好啦 我青埔每間成屋都cover本金+本息
好好挑好好操作一定有啦5F 03/28 16:59
→ kage01: 房租最重要的就是租出去 租不出去報酬為0 T T
地點勝於一切7F 03/28 17:00
→ yiliang1107: 而且穩穩收租頭期款都要快繳完
所以才認真思考，一直進出，跟我這種放著的9F 03/28 17:00
→ kage01: 隨時間回收不知不覺就收了一大筆進來11F 03/28 17:01
→ yiliang1107: 到底10年後年化報酬率會呈現怎樣的結果12F 03/28 17:01
推 CaLawrence: 能cover本息投保應該會很好吧 青埔居然有這種案件13F 03/28 17:05
→ kage01: 感覺短期進出都瞎忙居多
桃園區也有 願意買中古屋的話14F 03/28 17:05
→ yiliang1107: 都是買預售屋，增值 租金都要
兩個都要有才下場玩XD16F 03/28 17:07
→ frank111: 房租一點都不好賺，買房就是擋通膨而已，台灣人一般也沒有其他的投資管道，買大家樂、玩股票，最後幾乎都是賠錢18F 03/28 17:09
→ abyssa1: 山鼻好租嗎？會不會空很久？郊區不熟20F 03/28 17:10
→ frank111: 不敢投資、又不太會花錢，最後就只能買房，房價3%、3%漲突然就財富自由了
白話就是這些包租公是有閒錢去買房，不是去買房才有閒錢21F 03/28 17:11
→ mfcke: 你現在去買哪有 不能用現在租金對比以前房價啊...
青埔一定沒有啊...24F 03/28 17:21
推 freekid: 青埔現在我也覺得沒有 租金還沒跟上26F 03/28 17:24
→ yiliang1107: 很單純說市場上還是有人這樣操作
租金增值雙軌並行，這種物件一直都有
就是要好好做功課
例如當初買預售屋時，就評估好屆時租金大約範圍
青埔成屋最後一間，是2021年入手的
就是2021入手預售屋，2023成屋交屋27F 03/28 17:25
→ mfcke: 因為山鼻也漲惹其實 這種都要再起漲前 或剛起漲買入
楊梅現在去買應該也沒惹33F 03/28 17:27
→ yiliang1107: 所以去年西門漢堡 也是這樣的機會35F 03/28 17:27
→ mfcke: 當然有些會去買2手 但是這就不適用資金有限的36F 03/28 17:28
→ yiliang1107: 我現在說的都是預售屋37F 03/28 17:28
→ mfcke: 我這招就是給沒有什麼閒置資金的38F 03/28 17:28
推 instratos: 但機捷沿線看來，目前山鼻還是有受益凹陷啦39F 03/28 17:28
→ yiliang1107: 買進預售屋就評估好，交屋時的租金40F 03/28 17:28
→ mfcke: 我是在跟上面問的人解釋41F 03/28 17:29
→ yiliang1107: 其實現在還是有這樣的物件XDDDD42F 03/28 17:30
※ 編輯: mfcke (111.243.154.49 臺灣), 03/28/2024 17:33:20
推 alonzohorse: y大快說XDD43F 03/28 17:33
推 yiliang1107: a大最會釣我話
其實也不用前幾年，2022買的預售 現在出租
也cover本金+本息
現在的話台北市中山區好好挑有機會
精髓在總價區間44F 03/28 17:35
推 DwyaneWade3: 這樣也不是沒什麼資金的人的操作，他自住就算寬限也要利息，然後每3-5年再生個幾百萬出來當下一間的頭期，本業收入還是要夠高啦，不然都卡在第一間而已49F 03/28 17:37
推 alonzohorse: 中山區的總價確實令我意外..雖然有些人會嫌XD52F 03/28 17:37
→ mfcke: 預售 總價5% 也還好吧53F 03/28 17:41
推 DwyaneWade3: 但收入夠的這樣做確實沒錯54F 03/28 17:41
→ mfcke: 1500*0.0555F 03/28 17:41
→ yiliang1107: 中山區還是要分小區小區討論
有些區塊是外商 有些區塊是八大56F 03/28 17:41
→ mfcke: 75萬 應該還好  本來就是要忍一下58F 03/28 17:41
→ yiliang1107: 租客群不同59F 03/28 17:42
→ mfcke: 做不動產 單純投資 沒有不忍的啦
你不忍 那就是成長的慢
什麼資產都一樣啊  你越能把省下來的錢 丟進去滾  就是快60F 03/28 17:42
推 humbler: 看來山鼻要噴了63F 03/28 17:43
推 DwyaneWade3: 山鼻預售假日看屋還要排隊的64F 03/28 17:43
→ Taiwanwolf: 跟牛一起去吃草65F 03/28 17:48
推 sentiprophet: 山鼻好出租嗎？昨天去看了一下，覺得租客完全不會考慮這邊66F 03/28 17:49
→ mfcke: 找社宅應該不難租68F 03/28 17:52
推 kutkin: 山鼻不就tpass紅利69F 03/28 17:53
推 buike: 謝謝m大分享
不論新舊，長租置產一律機能優先，穩穩的70F 03/28 17:54
→ giveme118: 寬限後會比較吃緊 除非無限寬限72F 03/28 17:55
推 buike: 決心寬限後出掉我才會用欸73F 03/28 18:05

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