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作者 jamo (hi)
標題 Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
時間 Wed Jan 31 15:53:31 2024

兩個人其實講的東西不相關
只是有時候 ceca 講多了
太膨風難免有語病

總結一下
N講的是預售屋

1:預售屋投資
如果就投資角度來說
預售屋在交屋階段前
我認為並不算不動產
可以看成是一個期貨
雙方事先約定好交易價格
建商讓利避險
買方承受風險賺取溢酬

所以才會有
100萬漲到120萬
跟20萬漲到40
哪個好賺的問題
看起來後者翻倍漲,
但是因為預售屋並不是成屋
交易當下就要拿出兩成
有時候紅單十萬就能轉讓
所以投報率到底哪邊好
這很難說,因為100漲到120
通常會比20漲到40簡單

基本上我都把這樣的
預售屋交易當成勝率比期市高
的期貨(O)賭博(X)交易就是了

後來政府粗暴簡單的
直接禁止了預售屋換約
解決了這個問題
我是覺得這個手法太粗糙了
跟豪宅線一樣,早晚要出問題

2:成屋的轉增貸
預售屋交屋後就來到這個戰場
這也才是真正的不動產市場
才有所謂的轉增貸的問題

我先講明
轉增貸沒有 ceca 說的那麼神

我們今天講一般正常人
身分是受雇僱員,
最多就是拿執行業務所得
然後買幾間房投資
這種人最頂就是醫生,工程師
這種人因為收入透明
銀行很愛放貸,貸個八成簡直是
piece of cake!
但是貸款金額很難突破
本業收入計算收支比的天塹

你說把租金列入所得可以
但是因為你不是常業收租戶
銀行在評估你的收入
還是會以你本業所得為主
租金收入只是拿來輔助
這種認列直接分行就可以
所以會看到各種花式認列方式
有的只要流水,有的要看合約
更狠的還要租金繳稅
不一而足

至於要把租金變成主要收入
讓銀行認可你的租金收入
是"常規穩定"的收入
那屬於另一個層次的東西
不是一般投資個兩三套房的
上班族能搞的事情

然後走到這種名下十幾間房
的專業的收租戶
也不要夢想每一間
都能貸好貸滿八成
ceca那種是家裡做了兩代
跟銀行往來很久
在銀行有很多隱形的credit

一般手無寸鐵的普通人
不管你怎麼搞什麼掛一掛四
除非你有其他的資產證明
否則這種資產只有房子
靠租金就想貸滿多間八成的
一定都會被婉拒!

至於轉增貸的錢弄出來後
是要轉個彎繼續投入不動產
還是改去玩風險更高的金融資產
那只是一塊大餅要怎麼切的問題
跟轉增貸本質無關


--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.77.147 (臺灣)
※ 作者: jamo 2024-01-31 15:53:31
※ 文章代碼(AID): #1bkVnzes (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706687613.A.A36.html
※ 同主題文章:
[心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
01-31 02:31 NovaShin
Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
01-31 09:10 hellogym
Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
01-31 10:07 leadergod1
Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
01-31 12:50 chen831030
Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
01-31 15:53 jamo
Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
01-31 16:37 gto9992000
推 hellogym: 買車 買奢侈品 做生意也可以阿 ㄎㄎ1F 01/31 15:55
→ yiliang1107: 其實租金是不被任列信貸的
「認列」
至於買房貸款的話，租金可認列金流。2F 01/31 15:57
推 hellogym: 轉增貸去買正二 買TQQQ都不怕了 還有人去買負資產車車的 買個預售有人在喊燒5F 01/31 15:58
噓 young52177: 這討論串可以停了嗎？ 都是老生常談，可以去爬文。7F 01/31 15:59
推 GBTC: 推 講的很清楚 謝謝8F 01/31 15:59
→ pttgogocat: 個人覺得租金要認列最好的辦法就是那個地址是0貸款的 XD9F 01/31 16:02
推 jemdogdog: 所以房地產的分水嶺是貸款限制11F 01/31 16:03
→ ActionII: 我看完覺得在影射有人變成帥過頭啦12F 01/31 16:03
→ jemdogdog: 以前沒有的年代只要收入夠，貸多少都可以13F 01/31 16:04
推 hellogym: 所以以前槓桿容易開大 斷頭的多吧14F 01/31 16:05
推 MaxA: 吸過頭嗎？ ceca很多分享是不錯啦，但的確有時後為了證明自己是對的，會講過頭，然後就被抓語病炮。15F 01/31 16:05
→ ActionII: 板上也有說過帥過頭的身分變化問題17F 01/31 16:05
帥過頭一開始從中古屋
買斷翻新發跡
你去聽他課就知道,
都在講買中古屋以及裝潢的眉角
我猜測這時期他是想要集資
把中古屋裝潢翻新這塊做大

但是後來紅了之後
可能發現帶進帶出更好賺
所以就改行當老師
最終兵敗竹南~
嗚呼哀哉~尚饗~

推 hellogym: 帥過頭有集資收錢啦 ceca是免費 免費 懂嗎18F 01/31 16:08
推 yiliang1107: 所以這篇的含金量其實很高
告訴普羅大眾，租金（有報稅、有法院公證）
在信貸裡面，租金一樣不認列金流：
但是房貸是認列的。所以走到後面
就是要開公司，租金轉化成薪資、營收。
這篇還能噓，是真的沒救。19F 01/31 16:08
推 qqphor: 看身份認列，沒有絕對25F 01/31 16:11
推 askey: 哪裡老生常談了26F 01/31 16:14
推 flexin: 一般人你也不用提點他,他實際去做會發現根本做不了,沒有後面那些清高仔出來吹噓風險控管的事,因為根本不會發生27F 01/31 16:14
→ hellogym: 本來就是 薪資不夠 你再怎樣轉增貸 都買不起第二間29F 01/31 16:15
→ XoPXoP: good30F 01/31 16:15
→ flexin: 現金流不過,後面根本都幹話,但是一直有人拿鬼故事出來講31F 01/31 16:16
→ hellogym: 貸個信貸都嚇屎了 還想房子轉增貸32F 01/31 16:16
→ flexin: 實在看不懂33F 01/31 16:16
→ hellogym: 本來就是講給有能力搞的聽的
就有人愛紮稻草人 還滑坡 ㄏㄏ
不然你看IB大信貸800萬 買美股 你普通人看了有辦法嗎34F 01/31 16:17
→ yiliang1107: 重點在於去年 一些線上銀行可以同時信貸
真的有人槓桿極大化
房板什麼時候變成只能有一種聲音XD
看到沒有好心提醒，就是清高吹噓仔XD37F 01/31 16:20
推 hellogym: 不用提醒阿 沒用41F 01/31 16:23
推 childeviler2: 信貸我只能到500萬，幫自己QQ42F 01/31 16:23
→ ActionII: 帥大也蠻多免費教學文啊43F 01/31 16:23
→ yiliang1107: 對啊不用提醒，下次央行金管會銀行有什麼樣態
我絕對閉嘴XDD44F 01/31 16:24
推 jessicaabc98: 時勢造英雄，說的多神46F 01/31 16:25
→ yiliang1107: 凡正板上人人資金池穩健、主業金流佳47F 01/31 16:25
推 hellogym: 你那麼好心幹嘛 賺了也不會分你
笑屎 有酸葡萄 你怎麼沒時勢造英雄XDD48F 01/31 16:25
→ yiliang1107: 不需要什麼清高吹噓仔，太小看、低估房板XD
我有啊只是沒分享，5000萬吧這一波50F 01/31 16:26
推 flexin: 呵呵,你可以繼續提醒,那些你所謂資金池不大的人,看會不會52F 01/31 16:26
推 NovaShin: 其實文字表示有限，但這邊就是吵吵鬧鬧好玩53F 01/31 16:26
推 askey: 笑了~連人家分享提醒都要管~y54F 01/31 16:26
推 a96932000: 不過老實說，槓桿借貸本就得考量還款能力，今天你現金流打不過原屋貸+增貸貸+新屋貸，那不就跟過去訂一堆預售屋結果轉不走又交不了屋差不多雷？55F 01/31 16:26
→ flexin: 遇到你說的事啊Zzz58F 01/31 16:27
→ hellogym: y大我不是說你 ㄏㄏ59F 01/31 16:27
→ NovaShin: 很多話我沒有也不想也不需要講 點到為止 懂得就懂60F 01/31 16:27
→ flexin: 還自己對號入座XD61F 01/31 16:27
→ NovaShin: 臭酸酸民也很多 修理那些人是我的小小娛樂
講個白的全省銷況來人 一封line我就拿到了62F 01/31 16:27
→ hellogym: 你被修理吧 還修理別人XDD64F 01/31 16:28
→ NovaShin: 但不管如何還是會有很多不自量力的猴子來挑戰 呵呵65F 01/31 16:29
推 jemdogdog: 好了啦
一直亂一直亂 金可憐66F 01/31 16:29
推 NovaShin: 話才講完就來了68F 01/31 16:32
推 Tattoo: 我一直覺得預售禁轉是不合理，甚至違法的。只能希望取消禁轉69F 01/31 16:32
跟豪宅線一樣一刀切
這個政府制定政策
真的很草率不用心~

推 MaxA: 對啦對啦，大家都猴子，就你最棒棒，挑戰你都自不量力，你最棒棒。71F 01/31 16:32
推 Arnol: 講一大堆基礎1+1，然後吹以前多好賺，但都客人賺你又沒賺73F 01/31 16:33
→ MaxA: 開始開頻道訂閱加小鈴鐺了！之後再上個新聞就可以跟國際屎味一樣進階賣課程、出書。74F 01/31 16:33
→ Arnol: 是我的話只會感到羞愧，不能理解怎麼會把自己看那麼高76F 01/31 16:33
推 childeviler2: 這可能是沉浸式體驗勝利組，無法放下鍵盤的那種77F 01/31 16:33
推 NovaShin: https://i.imgur.com/H5YGDJn.png
每個人都有 排隊不要搶
我聞到羨慕嫉妒恨的味道了
房板大大講你們想聽的話還不簡單？但我就是想噹你們呀78F 01/31 16:34
[圖]
推 MaxA: 我超嫉妒的啊，你那麼優秀。82F 01/31 16:35
噓 young52177: 我就說 這討論串一定會變成這樣 拜託別開了好嗎83F 01/31 16:35
※ 編輯: jamo (36.231.77.147 臺灣), 01/31/2024 16:38:38
推 hellogym: 真的超羨慕房版孔乙己 哈哈哈哈84F 01/31 16:36
→ young52177: 開來讓特定人士鬧版 真是莫名其妙85F 01/31 16:36
推 Lenon4561: 建議專注本業 才能雙贏86F 01/31 16:36
推 Arnol: 我靠，你哪裡值得羨慕跟忌妒 我也是醉了 = =87F 01/31 16:36
→ young52177: 別罵了拉 我承認我孔乙己 要罵都來罵我吧！88F 01/31 16:37
→ hellogym: 別這樣 房版孔乙己贏麻了 ㄏㄏ89F 01/31 16:37
推 MaxA: 我要以N大為楷模，我先練習一下「控台控台！請問A5 21樓可以介紹嗎？」90F 01/31 16:37
→ young52177: 罵完我要繼續看房子了 最近在研究台中92F 01/31 16:38
→ hellogym: 過年嘛 熱鬧一點不錯阿 ㄏㄏ93F 01/31 16:38
→ childeviler2: 雙贏是某人贏兩次，贏麻了94F 01/31 16:39
→ young52177: 好吧（攤手95F 01/31 16:39
→ MaxA: 「控台控台，請問 B棟 18樓可以介紹嗎」96F 01/31 16:39
推 CheG: 推推97F 01/31 16:39
推 jemdogdog: 笑死 誰羨慕一個本業都不怎麼樣的XDD98F 01/31 16:40
推 leadergod1: 其實看人吵架還蠻有趣的，不然板上一堆睏飽數錢的，生活都沒啥樂子了99F 01/31 16:41
推 childeviler2: 不知道過年期間是不是還會有追戰IB大，他口條邏輯清晰，應該挑戰不贏XD101F 01/31 16:42
推 MaxA: 一個代銷會覺得很多人羨慕嫉妒她，真的是天才103F 01/31 16:42
推 bustinjieber: ［恭喜可以介紹］
最近才去排一間預售，文字有聲音。104F 01/31 16:43
推 jemdogdog: 歡迎光臨 您要喝什麼？XD106F 01/31 16:43
推 asdlkjfgh: 推文有聲音+1107F 01/31 16:44
推 young52177: 靠北我笑了 推回來XD
我幫您跟主管爭取 今天下訂除了早鳥優惠再減一萬108F 01/31 16:45
推 stu51211: 讚110F 01/31 16:48
推 childeviler2: 錯了，現在都是不議價的，預計下禮拜一坪漲5000111F 01/31 16:48
推 TSMCfabXX: 推文有聲音112F 01/31 16:49
推 hellogym: 我覺得不錯 我考慮下 我回家叫我爸媽也過來看一下113F 01/31 16:49
推 floatfaith: 推文XDDDD114F 01/31 17:00
推 mfcke: 恭喜 成交115F 01/31 17:03
推 floatfaith: 推J大  確實不管是禁轉或者第二戶限貸媽的都一刀切….後面才那邊補沒用的配套真的雷…預售最大的風險除了經濟下行外…大概就是會不會有什麼新的惡搞政策吧….慎之慎之
不過這也反向說明惹…..風向現在是在多軍這一邊rrr116F 01/31 17:04
推 kusomanfcu: 債券也認列阿 你以為只有租金？
退休保險給付也是認列
前面還有個眼紅仔跑去酸S26怎麼可能有錢再貸
btw 國民年金 退休金也可以認列121F 01/31 17:09
推 yiliang1107: K大這對你我來說不是已知用火嗎XD
j大說的是，信貸部分XD125F 01/31 17:15
推 kusomanfcu: 我故意講出來 嘲諷的lol
信用貸款是無抵押貸款，房貸是抵押貸款，抵押貸款利率好 當然走抵押貸款127F 01/31 17:24
推 wlcaroline: 推130F 01/31 17:33
→ estrangedher: 某人真的三句話有一句在說他的豐功偉業，剩下兩句在嗆人131F 01/31 18:00
推 alonzohorse: 某人是誰？133F 01/31 18:01
推 ming5566: 推134F 01/31 18:02
推 littlea: 真的一般人無法都能轉增貸成功 不是沒那個成數 或利率差 不然自己現金流有問題135F 01/31 18:13
→ NovaShin: 其實我講幾千句了耶哈哈137F 01/31 18:19
推 ruruyanyu: 被修理的猴子在樓上噗138F 01/31 18:33
推 freekid: 這篇簡單扼要139F 01/31 18:49
推 scarrony: 不一定喔喔 我信貸利率1.86%，比房貸還低140F 01/31 21:14
推 vendee: 中肯141F 01/31 21:25
推 dophin332: 請教1.86需要什麼條件或方法 可以參考一下嗎142F 01/31 22:43
推 scarrony: 凱基銀行給園區特定公司的專案，我剛打錯，是1.83%143F 01/31 23:50
推 frowning1226: 推～j大老屁股，靜觀評萬物144F 02/01 00:47
推 kklarinet: 還好我有看到這篇145F 02/01 05:45
推 qscNERO: 推推 謝謝分享146F 02/01 07:23
→ IBIZA: 其實貸款認列收入標準一直在變
其實這個我說過很多次，以房貸來講，2019以前租金要符合樣式才認列，有的只認列報稅，有的只認列公證合約，但2020之後就越來越鬆
信貸，2019以前房租不認，但2011跟去年，報稅房租有認
其實貸款條件就是一直在變，所以像昨天一直在問，你現在有要貸嗎、你現在有要貸嗎、沒要貸人家幹嘛跟你說，其實對我來講這種問題無法回答，因為我是遇到好條件就會貸的，也是隨時都跟銀行、仲介、代書有聯絡，事實上一直都會打屁啊147F 02/01 07:39
推 tskier: 推156F 02/01 11:32

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