作者 bearalex (立德學長 聯發科轉職房仲)標題 Re: [請益] 房板數學請益時間 Tue Jan 16 23:02:27 2024
※ 引述《licklabium (2022mondeo wagon hybrid)》之銘言：
: 其實我自己現在也陷在這樣的困境思考中，似乎很難有大突破
: 我目前手上有五房，都是出租中(我自己租別人的，因為能產生正的價差)
: 房貸目前約有一千萬，另外增貸約有一千萬，每個月還款約略十四萬
: 另有房租兩萬需支付
: 我和老婆平均月收入約十五萬，租金收入十萬
: 增貸一千萬部分，一部分拿來買車和償還部分房貸(當時銀行專員建議，以免限制
: 所能貸款額度)，約三百萬
: 剩下的七百萬中，有600萬投入0050，一百萬投入0056
: 房貸中，有一筆再兩年還清，一筆再三年還清
: 目前的問題是，似乎除了質押外，很難再開槓桿增加資產
: 會因為本業收入而受限，而無法再增貸
: 若把投入0050的部分，拿出來買低總價舊公寓，整理後出租
: 因為已經無開槓桿問題，效益似乎也不會更好
: 不知道能否有其他更有效的做法呢?
這題跟我回的上一題一樣都沒人寫我想的答案 所以我就在開一篇來回....
題目是 "目前的問題是，似乎除了質押外，很難再開槓桿增加資產"
而你目前有五房做收租和增值的動作, 開槓桿可以幫助你如果是上漲的資產可以更快速
而我的回答你參考看看 畢竟不是每個人都做得了的
你去找五年後交屋的建案 特別需要低自備款的
舉例來說 如果是一千萬的預售建案, 到交屋前只需要自備100萬的
那你可以買個2-3間, 有能力的話也可以買4-5間類似的建案
這樣子你就可以用200-500萬的資金 槓桿2000-5000萬的預售建案
而這五年期間的漲幅都可以歸你
舉例你買五間好了 那原本你資產上漲的幅度就是原本五間的2倍
原本持有五間上漲 變成十間一起上漲
自然達到開槓桿的方式
而你只要在五年到期的時間前把現有投資的五間賣掉 就可以順利過戶掉這五間了
當然看你個人能力而定 如果保守一點買個兩間相對是穩很多~~~~
當然槓桿是雙面刃 這是回應你題目很難開槓桿這題來回答的~~~~
至於漲跌自己要負責任 看自己資產承擔能力在哪為主...
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※ 作者: bearalex 2024-01-16 23:02:27
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※ 同主題文章:
Re: [請益] 房板數學請益
01-16 23:02 bearalex
噓 kiii210: 預售屋交屋後房地合一要重算吧哪來20%3F 01/16 23:23
→ bearalex: 我是說手上持有的五間 五年賣掉繳20%4F 01/16 23:26
推 FoxMath: 原PO應該是說賣掉最早那5間5F 01/16 23:26
推 mfcke: 這遇到景氣反轉就是炸開 不建議
除非原本五件都還差不多7F 01/16 23:33
推 licklabium: 我覺得這風險太高，我寧可買老公寓慢慢存耶
不過還是感謝大大的建議9F 01/16 23:45
推 paunch: 感覺這風險很高 新房出租很難自償 要撐過一段負現金流12F 01/17 00:49
→ RealID2018: 5間你房貸怎麼辦?
第3戶4成捏
交屋後就要開始繳房貸，你確定都找的到銀行?
1次5間，這麼明顯的投資客哪家銀行敢接?13F 01/17 01:12
推 ruve: 國泰吧,據說國泰最愛投資客,房子有價值就敢接17F 01/17 01:15
推 s26492755: 那個月付額明明可以負擔更高資金的貸款 其實可以講更細的金額來找問題所在 但似乎不願透露就是了
同樣月付額 增加的資金就能帶來更大的收益18F 01/17 01:19
推 RealID2018: 國泰呵呵，你不是他保險客戶房貸他根本不鳥你
國泰房貸縮超兇的，過路客就是給超爛條件叫你滾
只做自己人壽的客戶就做不完了
給各位一個觀念，銀行不是當鋪，不是有房子就會借你21F 01/17 01:21
推 s26492755: 會嗎 我除了官股以外都還蠻好談的耶
還是你人或物的條件不好
怎麼跟我理解的銀行端不同
喔喔喔 你是說ㄧ次五間這種特殊狀況
正常狀況還真的有房很好貸 尤其這幾年
奇怪 你好眼熟 你是不是嗆過我掛4還啥的無法 最後繞幹的那個啊25F 01/17 01:26
推 ice1015: 這個是不是前兩天每篇都在洗銀行不會借人錢的那個？
猜猜我最近接到最扯的貸款電話是哪家？機車分期的遠信....連他們都打來問要不要借個30萬XDDD33F 01/17 03:28
推 s26492755: 應該是 上次嗆完就跑 不敢對賭
我原本以為他是在官股之類上班的可能比較保守 但那篇也有人說官股也行
大概就是條件差到沒銀行理的恐怖情人
不是不借 是不借你
台灣銀行的確不是阿貓阿狗都借沒錯
機車分期我覺得最酷的是 真強力過件
沒工作 保人沒接電話 幾小時照樣過
難怪猴子一堆36F 01/17 03:35
推 gregg: 那爲啥不直接一間2000萬，而要兩間1000萬的？
兩間1000萬，第二間只能7成啊46F 01/17 10:45
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