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作者
標題 Re: [請益] 房板數學請益
時間 Thu Jan 11 10:46:32 2024
作者
標題 Re: [請益] 房板數學請益
時間 Thu Jan 11 10:46:32 2024
這幾年飆漲好像神話不動產
說穿了獲利態樣跟股票也沒差多少
我們先不要討論沒有買的
假設買一間自住跟多買一間投資的
就算漲很兇 一千萬好惹
獲利只有幾種方式呈現
我先不算任何交易成本 時間精力
1 賣掉 換大房或者換成被動收入或者爽花
那就是多賺一千萬 想成買到井噴股即可
後續你不可能一直買到這種短期高價差
尤其不動產更是困難 股票還有機會
不過要是股票這麼神
有沒有撈不動產1000根本沒差
那換大房也就是數字爽而已
2.留著 增貸出租
這是最一般要繼續擴大資產的方式
或者賣掉這間買兩間小的
不論怎樣基本概念就是有增無減的去持有
至於你說可以一直2變4 4變8
用鍵盤當然好變啊
受限償債能力跟資產負債比
你總貸款/總資產 只會一直下滑
醫生工程師比較可以撐 因為償債能力高
不過依然有其限制
而且你房子越多 到一個程度就影響本業
就我了解 全職不動產投資的 生活比較省
（建商算實業 不用省）
講這麼多 不動產獲利主要是靠
通膨 利率 槓桿
你覺得很痛苦正常
因為前面幾間本來就是這麼痛苦
賣掉就是退出遊戲
持有增貸 利息上升 租金也不多
要搞這產業 關注自己的FCF自由現金流就好
當然房價漲是有利沒弊 而且越漲越好
一來鑑價逐步提升 好操作
二來租金逐步提升 FCF變多
目前兩條路給你
你現在就是 增貸 買2412大於利息退出遊戲
再買房 用租金補貼利息 不夠部分靠本業
很多人起步都要吃本業
不然板上一堆醫生牙醫是怎樣 https://i.imgur.com/hPooyzY.jpg
![[圖]](https://imgur.disp.cc/3T/hPooyzY.jpg)
--
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※ 作者: mfcke 2024-01-11 10:46:32
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1704941195.A.EA1.html
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01-10 21:42
01-10 21:57
01-10 22:10
01-10 23:42
01-11 01:59
Re: [請益] 房板數學請益
01-11 10:46
01-11 20:53
01-16 09:08
01-16 23:02
01-17 10:51
→ : 房地產有scale up難度問題, 但其實一般人要打到上限不容易1變2變4變8 其實都沒甚麼scale up問題1F 01/11 10:56
→ : 你是說套房吧 一間假設2000 八件1.6欸3F 01/11 10:57
→ : 以套房計的話 我估計一個人可以兼職管到50間
租金就可以提高償債能力4F 01/11 10:58
租金就可以提高償債能力4F 01/11 10:58
推 : 問題套房現在投報也不怎樣
雙北的有3%就偷笑了6F 01/11 11:18
雙北的有3%就偷笑了6F 01/11 11:18
→ : 看物件 1000萬租兩萬的也有600萬租兩萬的也有8F 01/11 11:22
推 : 不過現在有很多高配息的ETF，因此應該操作方式不一定要搭配以前偏收租型的房屋來增加金流?9F 01/11 11:23
→ : 也有1000萬兩房但直接就是兩套的11F 01/11 11:23
推 : 謝謝
推12F 01/11 11:24
推12F 01/11 11:24
推 : 不過文中提到，到一個程度影響本業，這意思是?14F 01/11 11:26
→ : 看見早買的真的很不爽，尤其早40年買新北台北那種更不爽，沒辦法我就是眼紅。
一直看別人1千萬幾百萬的賺啊賺，唉它媽的。15F 01/11 11:26
一直看別人1千萬幾百萬的賺啊賺，唉它媽的。15F 01/11 11:26
→ : 不動產需要管理 規模多到一定程度 就會影響本業18F 01/11 11:30
推 : 所以是時間上就變成會要取捨這樣，或者委託別人就會增加成本?19F 01/11 11:36
→ : 時間 金流 都是21F 01/11 11:37
推 : 推推m大講得精闢...沒法專職重點還是金流~弱弱體會中22F 01/11 11:37
→ : 但一般人要打到上限不容易
而且真的打到上限 請人好像也比不賺划算
看看侯市長的大群館....現在叫凱旋苑了23F 01/11 11:37
而且真的打到上限 請人好像也比不賺划算
看看侯市長的大群館....現在叫凱旋苑了23F 01/11 11:37
推 : 謝謝I大的解說26F 01/11 11:39
→ : 你玩到這個規模 你會請人 還是會不賺?27F 01/11 11:39
推 : 這篇最真實，收入負債比容易有上限。管理成本最重，後期還是很多人轉投股市28F 01/11 11:40
推 : 後面還有商用不動產啊
第二個崁會在10MUSD吧XD30F 01/11 11:42
第二個崁會在10MUSD吧XD30F 01/11 11:42
推 : 板上噴商用是垃圾噴成那樣......這板上9成都只有1-232F 01/11 11:44
推 : 兼職50間 要很新那種 不然壓力還是挺大的 直上100間全職這樣差不多極限了33F 01/11 11:46
→ : 代管成本算低我覺得可以 反正租金照認不會扣成本
大家幫猴子算收入也都拿終端價格算 當作零成本35F 01/11 11:47
大家幫猴子算收入也都拿終端價格算 當作零成本35F 01/11 11:47
推 : 還以為你去北海道會一陣子沒發文 後來有徵到漂亮伴遊妹子嗎XD37F 01/11 11:55
→ : 其實以我的經驗 最後影響金流槓桿的是自己花太多39F 01/11 11:55
推 : 商用其實不錯，成長進入中期後，貸款比例必然會降低40F 01/11 11:56
→ : 我現在房貸最主要的部份 也是自宅 不是投資了41F 01/11 11:57
→ : 商用會差是前期資金不多的時候去吃小坪數或是偏遠件42F 01/11 11:57
推 : 增加本業就是很難滴嘛43F 01/11 11:58
→ : 我之前就真的是自宅隨便住 金流都拿來付投資房貸款44F 01/11 11:59
→ : 一般人打到上限不容易 這是對的 但是純不動產投資 要請人幫忙招租管理卻不一定
需要可以信任的人45F 01/11 12:04
需要可以信任的人45F 01/11 12:04
→ : 現在有包租代管 大概1/10收入就可以請專人管理 而且有一些稅負上的好處48F 01/11 12:07
推 : 我有用社宅包租代管，還不錯50F 01/11 12:09
推 : 商用很多送分題，特別是市中心老舊商辦翻修51F 01/11 12:10
→ : 我知道的是通常卡到要請人管理 大概都可以做微開發惹
講實際純收租 大概家裡都可以出幾個幫忙52F 01/11 12:11
講實際純收租 大概家裡都可以出幾個幫忙52F 01/11 12:11
推 : 不過商用很吃家庭背景（mindset）54F 01/11 12:13
→ : 一般也不是真的事情多到無法處理 而是干擾正職或是休閒心裡不爽居多 請代管就花錢自己過比較爽而言55F 01/11 12:14
→ : 我現在主要是做商業沒錯 租客來看的話幾乎全商用57F 01/11 12:16
→ : 商用比較輕鬆 我兩間透店 不動工程基本上不用管
20年大概動三次工程58F 01/11 12:17
20年大概動三次工程58F 01/11 12:17
→ : 如果用建築項目去看 大概50 50吧60F 01/11 12:19
推 : 此推，最終看的是償債能力，也就是現金流，本業沒提升起頭那幾間最後會玩不下去，即使提升了也會遇到管理瓶頸，總是有一個盡頭，只是大部分人可能走不到？61F 01/11 12:34
→ : 金流又不一定要靠本業 本業強只是容錯高 而且擴張快64F 01/11 12:42
推 : IB大，你的房貸都開到滿嗎？怎麼增加現金流呢？65F 01/11 12:45
推 : 整串推文看完，在想是不是很多人根本放著沒出租啊
不是這一篇
兩人四間是至少三間出租耶
正常來說越買金流越大
會越買越痛苦，那一定產品選擇有問題66F 01/11 12:50
不是這一篇
兩人四間是至少三間出租耶
正常來說越買金流越大
會越買越痛苦，那一定產品選擇有問題66F 01/11 12:50
推 : 其實就算收租件，銀行還是不認列收入金流喔，至少不會全額認列71F 01/11 13:02
→ : 這要看你買的物件 買20-40年 金流比較好看 但是比較麻煩
維修 之後轉手年紀問題 我是都買0-5歲 收租到20-30歲賣掉73F 01/11 13:03
維修 之後轉手年紀問題 我是都買0-5歲 收租到20-30歲賣掉73F 01/11 13:03
推 : 多數人走不到啦，第二間7成第三間4成，一堆人就卡
住了，在那邊想方設法清償清不掉75F 01/11 13:05
住了，在那邊想方設法清償清不掉75F 01/11 13:05
→ : 租金全額認列沒問題的
@lucky466 我月光族啊 每個月如果固定有剩的話, 我會轉成信貸額度XD
租金全額認列只需要 1.權狀 2.租約 3.匯款紀錄
我通常會用不同顏色螢光筆註記 哪一筆是哪個租約77F 01/11 13:17
@lucky466 我月光族啊 每個月如果固定有剩的話, 我會轉成信貸額度XD
租金全額認列只需要 1.權狀 2.租約 3.匯款紀錄
我通常會用不同顏色螢光筆註記 哪一筆是哪個租約77F 01/11 13:17
→ : 收租件在台北收益不好阿，要找破舊的再處理維修問題82F 01/11 13:22
→ : 不過租金認列問題 不同時期有不同認定就是了
以這幾年來講, 2019我還有遇過有些銀行某些狀況才認或不認2020類似問題就少多 2021之後我就沒遇過不認的
其實像股票也放寬很多 以前持股根本不在討論之列
因為股息不會認列收入 沒幫助
但現在也有銀行說可以認了83F 01/11 13:23
以這幾年來講, 2019我還有遇過有些銀行某些狀況才認或不認2020類似問題就少多 2021之後我就沒遇過不認的
其實像股票也放寬很多 以前持股根本不在討論之列
因為股息不會認列收入 沒幫助
但現在也有銀行說可以認了83F 01/11 13:23
→ : 租金認列是全認 但我遇到的問題是認列的那間只肯給出7成的額度
雖然說差一成而已 但還是很不爽89F 01/11 13:34
雖然說差一成而已 但還是很不爽89F 01/11 13:34
→ : 一般人三間房還算是承受範圍內92F 01/11 14:02
推 : 推這篇 本業金流不夠就卡住了 年收50萬可以多貸款一千多萬 問題是多50萬的工作也不是說有就有XD
爬到一個等級就卡住惹93F 01/11 14:52
爬到一個等級就卡住惹93F 01/11 14:52
→ : 50萬租金的房子也就總價 1600萬左右 買了就有啊XD
一直強調本業到底要幹嘛...96F 01/11 15:05
一直強調本業到底要幹嘛...96F 01/11 15:05
→ : 租金認列應該是沒問題 不認通常是自身問題
你租金有報稅會都認 不報稅穩定匯入也是認
你自己馬上把他轉走 又不報稅 誰知道是不是假金流
要跟銀行打交道 平常就要秀肌肉 一副欠錢樣 誰敢借
要嘛秀職業 要嘛秀剛性被動收入98F 01/11 15:10
你租金有報稅會都認 不報稅穩定匯入也是認
你自己馬上把他轉走 又不報稅 誰知道是不是假金流
要跟銀行打交道 平常就要秀肌肉 一副欠錢樣 誰敢借
要嘛秀職業 要嘛秀剛性被動收入98F 01/11 15:10
推 : 的確，我遇到常往來的沒認列，三信卻有認列，很詭異103F 01/11 16:05
→ : 竹北待不下了，去國外比較好104F 01/11 17:38
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