作者 nexcaree (nexcaree)標題 Re: [閒聊] 大直受災戶是不是不可能一坪換一坪了?時間 Mon Oct 16 00:28:26 2023
如果能提供25戶的實際面積
我相信會更有幫助
以下資料是我用新聞看到以及網友的圖檔回推的
我查到25戶的土地面積是666+142=808平方公尺
包含兩塊地號0405-0161及163-1
市府當初有一個A區方案二，獎勵容積72%
那個的允建樓地板面積是3363.03平方公尺
似乎是不包含陽台因為跟一般的銷坪系數差太多
基泰可以說一坪換一坪大概是這樣
首先兩塊地要合起來，要走都更/危老沒辦法
兩塊是指基泰大直+A區共710.7+808=1518.7平方公尺
用這樣的土地面積下去做設計
但是兩區拿容獎的能力並不相同所以A區住戶分的一定比原區來得好
再加上基泰的賠償誠意
地下室原本原區是33個車位土地合併再挖33個不成問題
還會有多而且出入口/車道只需要一組
土地更方正我估計70-80個車位不成問題
車位不是太嚴重的問題
室內一坪換一坪會是扣掉公梯面積/陽台去做計算
也就是權狀面積=未來權狀面積是可以做到的(不含附屬建物，較簡單)
室內一坪換一坪不含陽台(要努力)
車位原本A區大概只能有半個+基泰賠償可以給到一個
市府方案就如同網友提到的
有自己做跟A+B兩種
1.他的成本設定太高
2.他的公設比目推不太出來
3.一樓價值的認定
這三個數字造成回分比看起來不好
但是假設一到五樓土地持份都一樣
應該都要分一樣大塊
價值的高低說白了就是樓上補樓下的
所以樓下分的回來樓上不行
解決方法是用樓層價差去解決也就是權利變換的概念
可能同樣大小但不同樓層價值不同這樣，這是建商的做法
但市府方案超級初步，他只能將不利條件放大然後再慢慢加上去這樣民眾才會開心
建商對市場行情太了解太熟
他很簡單就能知道給不給得起
所以馬上能在第一時間就給出方案
土地愈大合併效益愈高這是一定的，車位計算時更明顯
我是不知道建商原區給出的條件以及A區當初他們提供的條件為何
A區住戶可以跟之前的方案比較一下就知道了
B區夠大只是在巷內，這個一定要政府來開綠燈效益最好
那之後真的願意都更條件能夠再往上
公辦都更是政府做莊請建商來標一樣是合建
如果市政府要當實施者出錢先壂地主不借土建融是不太可能
但你標案如果是一開始初步的這種數字地主整合困難
會有人來標，但時間就會搞很久
所以市府協助A區成立更新會/B區成立更新會自己找建商來標市府協助
會比較接近市場行情
但要找都市更新公司也要錢也是成本
A區搞成這樣都更只要5成就可以送件，21戶+原基泰地是夠的
然後市府都開綠燈快審可以，可不同意的四戶最後就只能拿錢走人
因為他不想給基泰建分房最吃虧
一般都更因為房子沒有倒你不同意也不能硬拆
但這案剛好相反，唯一會卡的地方就是市府審案速度
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※ 作者: nexcaree 2023-10-16 00:28:26
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Re: [閒聊] 大直受災戶是不是不可能一坪換一坪了?
10-16 00:28 nexcaree
→ nexcaree: 網路上有很多都更計算機去試算一下就大概了解了
A區自己的土地也不夠大，效益太小。最好找B區或基泰合作1F 10/16 00:33
推 TllDA: 都抄網路的還可以抄錯也不簡單，市府的計算就是吃人狗狗3F 10/16 01:05
→ henrk: 地籍圖一查就知道地坪多少了，不用推算吧4F 10/16 06:34
推 wsx1983: 基泰基地不是半殘了…5F 10/16 07:45
→ castlabell: 不能一坪換一坪就蓋公寓回去而已啊 台北市發照不監督害人民利益受害
原本長怎樣就蓋回去 停車位另外租還比較大6F 10/16 08:14
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