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作者 blargelp (春日部四郎)
標題 [心得] A7 第七波後
時間 Thu Jan 30 20:45:03 2025


氣氣氣氣氣
去台南找在南科工作的家人過年，

結果回程火車地震誤點43分
到火車站才發現= =

最近都沒有寫比較整體的狀況
只有針對個案跟租金回個文。

上次寫區域應該是十月以前了，
剛好有空來寫一下



1.
其實第七波對A7影響，就是把案子往後延著開。

但開價成交價也沒有因此變低。
還有人在喊A7回檔，不知道他們看到什麼了= =


有沒有真正影響A7的政策？
有。
俗稱第7.5波的抓優付。這才真的影響A7


A7的價格，為什麼這兩年拉抬這麼快？
當然有基本面的捷運、就業、規劃發展，

同時技術面的拉抬 就富宇在搞。


整天拉出區域新高價。
別人預售三字頭他就跳四。別人四字頭他就跳五。
就是靠優付。

這種抬價法當然脫離不了基本面。
價格拉到超過價值的話遲早會回跌。
但A7本來就還有一點肉能漲。就只是提前到他的合理價而已。


優付被殺之後，等於失去特異功能。


但他還想抬價啊。怎麼辦？
優付還是有一點點啦，工程期間不用付款。但對保錢還是要繳滿。不然銀行盯。
送裝潢、十年內免管理費。

不同案子有開不同怪招。

但，這些buff 疊一疊，也完全比不上原本優付7-10% 剩下的交屋三年後繳齊。


如果沒被抓，照原定計劃，
可以預期富宇九期（捷運站旁）一定仗著優付，
一開始就開破60，慢慢疊上去最後賣到過65。

預售破65，其它案子、中古屋自然也會跟上。

但現在沒特異功能，
我自己也滿好奇他會開多少。值得觀察。


2.
去年Q2我記得我說
A7就算後面漲到六七十，（當時買價）45-50，也沒多少肉，去買別的地方。

但現在應該都要55了，我反而覺得搞不好可以買。買來置產而不是要拼幾年內的高報酬。
因為其他地方被打的更慘。


去年年底差不多是我被水桶的兩個月，
花兩個月跟朋友去看新北的三個行政區。當然是看老公寓啦，新房沒錢。

我邊看，我只覺得，蛤我幹嘛不回A7買。
大家都一坪快五十萬。A7我買屋齡四年內，這邊屋齡四十年沒電梯欸。哪有這價值？？


難怪突然明白板上好幾個雙北ID很悲觀覺得房價太高要回檔。
其實我看完也有一樣感覺。
（是看哪個行政區我就不說了，等等被打）


總之，跟一些未來漲幅可能僅能抗通膨 甚至可能要回檔的地區比，回防A7置產也許相對穩。
但回A7置產的話，就是買預售屋了。

成屋因房地合一，沒人丟出來賣。
供不應求狀況不變 價錢根本沒在鬆動。撿不到什麼便宜貨。

且，現在買成屋，
2025整年約六千戶交屋潮，出租競爭會很不便。

2025 2026的交屋，跟林口台地幾個大型設施啟用帶來的工作機會，最終會平衡。
但這兩年租屋市場會比較混亂。


我自己是很密切關注建商開案價格啦。
今年上半年要開的案子，有兩個我有興趣的，代銷都約了。

價錢可以的話應該會下手。
但大亮睦粼開的價錢完全沒回檔，讓我有點擔心後面開案建商開案一樣硬，
搞不好最後賭爛他開價，不買。
或是其他在關注的地區預售案開的不錯去買別的，也不一定。

3.
跟其他區域比較

塭仔圳你爭氣一點好嗎？
去年喔發文 跟A7價差還有15萬，現在剩11萬不到。
https://i.imgur.com/qydruXj.jpeg
[圖]
（圖片來自A7社團李大）

雖然我偶爾會嘴一下新莊，不過那是愛之深責之切啦。
你們價錢上不來，我們山上搞屁喔？

我有預期A5A7會有一天價差縮到十萬左右啦。去年就說過。
但我是預期A7機能更完整、A5還只有荒地的時候。

但現在A7連麥當勞都才剛拿到建照欸。
太快了吧。加油好嗎？


4. 圖示示意一下做個總結

房市長期向上，這應該是共識。
至少名目價格不管通膨，是長期上漲。


有些地方的價格曲線可能長這樣，
中間會有個跌幅。
可能是新重劃區交屋太多 又沒那麼多需求，多殺多造成回檔。
可能是傳統比較市區的位置，但超漲。

既然有跌幅，很會抓點位進場的也許可以等到修正時再買。
https://i.imgur.com/oSIpazc.jpeg
[圖]


但A7的曲線我判斷是長這樣。
打房政策只是延緩漲幅。
區域需求支撐性不至於造成價格下跌。
那，什麼時候買都是低價。
https://i.imgur.com/hANrhVV.jpeg
[圖]
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.130.149 (臺灣)
※ 作者: blargelp 2025-01-30 20:45:03
※ 文章代碼(AID): #1dctHHyX (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1738241105.A.F21.html
推 kage01: 推A7王1F 01/30 20:54
推 baseba1l: 推真切有料A7王2F 01/30 20:58
推 a9470302: 哥 林口龜山輕軌對價格上來說 您怎看？3F 01/30 21:21
→ blargelp: 輕軌不會有進度的啦放心，到我哪天A7賣掉他都還沒動工4F 01/30 21:27
推 foda: 不曉得為什麼，A7很多投資客完全空屋就出租，所以基本把冷氣三機弄好，出租競爭對手就少一堆了，有些是弄得過度好，推測可能是工程師不太在意成本品質弄太好5F 01/30 21:31
→ blargelp: 全空的 很多事2X買的，房貸沒多少錢，出租還麻煩。尤其當年他們交屋時還很荒涼 不好找人租。 但今年要交屋的，都3字頭幾乎都35以上了啦，我是覺得要他們放五年房地合一 一直繳貸款不太現實，應該是要丟出來租比較合理8F 01/30 21:36
推 quiet93: 過度好就是自己住不習慣搬走的啦
a9也有頂樓裝潢豪宅拿出來租的12F 01/30 21:38
推 Alkaline865: 塭仔圳旁邊就是機能齊全新莊市區 走路都可以到最頂的富邦悍將主場 A7旁邊是順向坡與夜總會 是覺得A7千戶型鳥籠宅盡量炒 才會顯得塭仔圳CP值高14F 01/30 21:55
推 quiet93: 光富宇就一堆剛交屋就拿出來賣的案件了17F 01/30 21:58
推 antis: 鬼城啊18F 01/30 22:06
→ baseba1l: 說A7順向坡的還蠻敢講的，順向坡政府還核准一堆超高大樓喔19F 01/30 22:09
推 quiet93: 富宇上城三房租金3萬含管理費，扣除管理費是27000，大概21F 01/30 22:09
太神了 富宇上城還沒交屋你可以租的到未來人是你！透露下股票要買哪支
→ quiet93: 是1300萬貸款2.5趴利息的情況22F 01/30 22:09
→ baseba1l: 塭仔圳交通就硬傷，先閃邊了啦，那地形邊界看就知道發展有限23F 01/30 22:11
噓 wakaura: 少了投資客 價格遲早撐不下去的25F 01/30 22:12
推 Alkaline865: 塭仔圳位於北車 板橋 林口中間 到哪裡都很便利 A7只適合在台地上活動 去哪都要上下山交通才是個慘況26F 01/30 22:18
推 NodeWay: A7就靠捷運 離捷運太遠的自己斟酌有沒有那個價值吧
A7我覺得硬傷就台地爛交通 還有重劃區本身太分散
然後捷運站周圍才5字頭 基本上找不到比他便宜捷運宅
新大樓又是正捷運 另一個參考就潤泰A2 要破百28F 01/30 22:20
→ Alkaline865: A7就是弊案重劃區才一堆超高樓 當時不顧環評容積加倍 山坡地形的質疑也被蓋過去 主導官員被關那麼久
帶來過度開發各種問題是整個區域買屋人去承受32F 01/30 22:24
推 NodeWay: A7哪來順向坡 你有查過資料?
承受超低價格買到捷運宅嗎 真是謝囉 他被關我們賺錢
A7有一半的建案都臨保護區或公墓 高容積跟密度哪有差35F 01/30 22:25
→ maplefff: 富宇上城本來就蓋一半就交屋，你不知道？38F 01/30 22:28
哇 真的假的，我真的不知道。那是我錯
不愧是全A7最會玩的建商
→ NodeWay: 隨便買都能買到臨保護區的永久棟距 錢不夠買面公墓39F 01/30 22:29
推 foda: 交通真的很塞，林口早期規劃時可能沒想到人口會這麼多40F 01/30 22:30
→ blargelp: 第一次聽到A7順向坡，剛剛還去查了下 沒有啊 幾乎都沒有住宅在順向坡區域。合宜最邊邊不知道有沒有碰到順向坡差一點點看不出來
https://i.imgur.com/SLw9qMb.jpeg41F 01/30 22:31
[圖]
推 LADKUO56: 林口台地哪來的順向坡 萌阿波都是平地好嗎
除非是講新莊上山那段 印象中是沒房子?45F 01/30 22:35
※ 編輯: blargelp (180.217.134.146 臺灣), 01/30/2025 22:39:09
推 baseba1l: A7有順向坡早被噴爆了，所以A7酸只能一直嘴萌R波，但從2字頭嘴到5字頭也漸漸無力了47F 01/30 22:37
→ chrisstar: A7黑哪有無力 隔三差五就一篇
前一個戰圈是租金報酬率49F 01/30 22:40
推 Alkaline865: 很多當時環評爭議與學者質疑 隨著弊案主導入獄改朝換代也沒人想碰 水很深不多說 買靠近山坡的自己多研究https://i.imgur.com/cjCwFl3.jpg51F 01/30 22:41
[圖]
→ blargelp: 蛤 從順向坡變成很斜的山坡囉 好喔54F 01/30 22:44
推 Alkaline865: 當時A7合宜住宅審查委員看不下去出來講 內容可以去參考一下https://i.imgur.com/zvW5xQ1.jpg55F 01/30 22:51
[圖]
→ chrisstar: 拿林肯大郡恐嚇A7居民
三立記者的程度真的悲劇57F 01/30 22:52
推 NodeWay: 沒有就沒有阿 承認自己唬爛道歉不就好了
在那邊什麼水很深硬拗很難看
你連A7都沒去過吧 繞一圈不就知道了 哪個案子是你說的59F 01/30 22:54
推 Alkaline865: 所以才說靠近山坡要注意 維基上A7山坡爭議都寫的很清楚https://i.imgur.com/yvdqwmr.jpg
全台能弊成這樣的重劃區也不多了62F 01/30 23:03
[圖]
推 hortl233: 笑死，本來合宜住宅就偏貧民窟啦。哪有便宜又要品質的65F 01/30 23:09
→ bustinjieber: 大過年就是要吵吵鬧鬧才熱鬧66F 01/30 23:09
推 DwyaneWade3: 看來以後要去a7過年，最熱鬧，只是是看不到的熱鬧，酸民跟萌阿波67F 01/30 23:12
→ chrisstar: 10年前的A7貧民窟屋主
現在高割離席都高機率脫貧了
謝謝烏雲弊日的國家建設69F 01/30 23:13
推 fs6u12: 是有幾塊地質敏感區，不在住宅用地上，扯順向坡就太多了，而如果A7那邊緩坡不能住人的話，那九份、清境、新店達觀那種整片直接蓋在山坡的，是不是政府要馬上遷村～72F 01/30 23:18
推 Alkaline865: 沒吵啦 就像發文主說對新莊愛之深責之切偶爾嘴一下對A7也是這種心情 只是當時很多規劃弊案對將來區域整體影響很大 還是要提醒一下75F 01/30 23:22
推 childeviler2: 看了截圖，我覺得很明顯誤讀了意思，人家是問順向坡，地質，跟崩塌潛勢，有人直接套用，A7有順向坡，如果順著他的意思酸，沒多久連崩塌也會跟著講出來
問這些問題，有沒有去做過調查，我的理解是這樣
輕軌當初是寫2051年完工，很久了，都不知道能不能活到那時候，現在不知道有沒有改時間
上城交屋初期承租要有整天敲敲打打的承受力，一年或者兩年過後再去租會比較好，我當初有去嘗試住進去剛交屋的建案，鄰居裝潢，建商工務施工，每天都是灰塵瀰漫，不然就是假日想睡晚一點，工務在那邊幫鄰居修繕，直接八點後強迫被叫醒，這樣居住品質要看多少合理？78F 01/30 23:30
→ a22530722: http://i.imgur.com/Qh15fEM.jpg90F 01/30 23:44
[圖]
推 shermanch: 講塭到哪交通都方便=通勤時段到哪都在塞
假如真以計畫書說要容納四萬人
新北大道中環路應該會直接被癱瘓
住塭的不可能不通勤91F 01/31 00:04
推 baseba1l: 塭仔圳才有弊案吧XD，不然監察院怎會要介入調查？
位處交通三不管，未來堪慮...
塭仔圳買在6以上真的只能祝福95F 01/31 00:50
推 Alkaline865: 塭仔圳目前已有兩條捷運與台65縱貫 將來還有輕軌連接板橋 四通八達 比起位於山坡旁地形凹處A7真的好太多了 A7現在才住一些人交通就已經完全炸裂98F 01/31 01:05
→ baseba1l: 那監察院到底在查塭仔圳什麼？報告出來會不會崩盤阿101F 01/31 01:15
推 JKjohnwick: 65？呵呵102F 01/31 01:16
→ baseba1l: 難怪價格被林口超過，也被A7拉近，真希望塭仔圳爭氣點103F 01/31 01:17
推 hortl233: 真的以為煎茶院放個屁那麼響喔？五院裡最廢物的一個
煎茶院弄幾個聲響多半沒啥人鳥104F 01/31 01:18
→ baseba1l: 為何塭仔圳監察院還立案調查，水有多深阿，基於愛之深責之切，真的希望好好查一下106F 01/31 01:25
推 Alkaline865: A7主導開發的人都被判重刑了 是名符其實的弊案重劃區 這個不用牽拖
很多名聲優良的口碑建商沒有進入A7 大家都很清楚108F 01/31 01:32
→ baseba1l: 真心祝福買塭仔圳的朋友一切安好，真的祝福111F 01/31 01:39
推 Alkaline865: 反觀塭仔圳一堆上市知名大咖建商推案與屯地 專業判斷優勢在哪已經很清楚112F 01/31 02:01
推 hank0422: 上城應該交屋了，李大在群組內有po文114F 01/31 07:43
推 quiet93: 591一堆上城的租案，富宇上城也說自己全新落成，蓋到一半115F 01/31 07:46
這我錯，沒去看個別案子交屋狀況
→ quiet93: ？
我每次推文的租金全部都是591現查的，你甚至不求證，扯那你連上城現在一堆丟出來賣的獲利了結也不知道囉116F 01/31 07:46
推 childeviler2: 我還特地去查A7弊案，但是還是滿頭疑問，是A7不能住人弄成可以住人的弊案？還是單純只想加速通關的賄賂的弊案？如果是不能住人弄成可以住，那很嚴重啊，不知道是否有人可以解惑？119F 01/31 08:49
推 dakkk: 應該是容積率吧 感覺每個建案容積率都比京華城還高123F 01/31 08:58
推 thioploca: 房價洗不成開始洗弊案說不能住，靠北，真的笑死人124F 01/31 09:09
推 baseba1l: A7漲太多顧人怨，萌R波無效開始講弊案了,真是太好笑了125F 01/31 09:44
推 chungj: 住A7最好不要開車上國道 車擠爆文一不說還跑到文二三亂
好好搭機捷或去華亞台塑工作就好126F 01/31 09:47
推 SportLeo: 推推，我也在看富宇捷運開多少128F 01/31 10:13
→ tctv2002: 為什麼要拿建設好的跟還沒開始建設的塭仔圳比較...129F 01/31 10:36
塭後面一定會再上去沒錯，但問題是沒機能的起始價太高。發展會很慢。希望不要慢到拖累鄰近地區
推 aa00788: 溫仔圳山腳斷層屌打A7130F 01/31 10:39
※ 編輯: blargelp (36.227.47.166 臺灣), 01/31/2025 10:39:58
※ 編輯: blargelp (36.227.47.166 臺灣), 01/31/2025 10:41:52
推 tbere2002: 太棒啦 新北一環保證都破百131F 01/31 10:49
→ blargelp: 新北一環破百遲早的啦，反應未來通膨就夠破百了132F 01/31 10:57
推 mayday92208: 富宇捷運附近沒開6x的話買富御58就顯得尷尬了133F 01/31 11:00
推 skizard: 沒錯 金龍就是搞笑咖 做做樣子不敢打房134F 01/31 11:03
→ blargelp: 對啊 富御賣一排58 59，明顯就是在幫九期墊。現在開 我猜還是破六 畢竟捷運旁，關注下後續會不會開破65135F 01/31 11:36
推 skywithfish: 大過年看酸酸語無倫次的崩潰言論真開心137F 01/31 11:50
推 NodeWay: 捷運旁新案住家都準備上7了 事務所才會給你6
現在實登鎖在59.5跟去年的49.9一樣搞笑
這麼粗糙的蓋牌真的不愧是我國公務員
富御58的不會尷尬 那時候買的是有優付的
這個算法我記得你發文講過 就是提早給你住3年的預售
富宇至少還有3個案要推 捷運旁開價只會更高
沒有優付以前就是他一直在創價了138F 01/31 12:05
推 physicsdk: 連A7假新北都不怕跌的話 雙北基本沒什麼好擔心的 除了淡海XD
新莊王講的話當笑話看看就好 他就為了捧新莊什麼都能瞎掰 一下酸三重寄生台北市 一下損林口去台北交通不方便 現在又一個A7沒有大咖建商XD145F 01/31 12:18
推 antigidu: 公墓何時移走  有夠礙眼150F 01/31 12:34
推 pk9980192: 乾乾乾 不要再漲了啦！我好崩潰qq151F 01/31 12:39
推 whitetaylor: 溫仔圳一開始就賣這麼貴，除了連鎖店其他開不起來的152F 01/31 12:59
推 NodeWay: 怎樣是大咖建商 推案量前10有5個在A7插旗
寶佳 發哥 愛山林 遠雄 富宇 豐邑 新潤誰不是大咖153F 01/31 13:22
→ icexice: 塭仔目前已開案的一線建案有華固、忠泰、勝輝，已知插旗的還有潤泰、中悅、元利等，的確算是一線建商明星隊了
缺點是一線建商不會便宜賣，所以基期就不便宜了，但換個角度想，7字頭買得到忠泰算貴嗎? 會不會過2年同樣價格只能買茂伯，見仁見智了155F 01/31 13:35
推 Alkaline865: 推案量大就是名聲優良口碑建商？別閙了160F 01/31 14:07
推 NodeWay: 那你定義什麼較大咖建商 搞文字遊戲有夠無聊
順向坡都搞不懂硬拗斜坡
一下大咖一下又名聲優良 對市場來說會賺錢就是大咖161F 01/31 14:34
推 whitetaylor: 重劃區發展本就該靠那些推案快，且價格相對合理的建商，不然你連買早餐荷包蛋都會是天價164F 01/31 14:49
推 NodeWay: 重劃區看市場派建商還比較準 誰在那看口碑 不懂裝懂166F 01/31 14:50
→ iamsowei: 塭仔圳交通超鳥，泰山那鳥地方去一次就不想再去167F 01/31 15:24
推 Alkaline865: A7投客滿滿真的急了 連會賺錢的建商都能吹 規劃一堆超高戶數鳥籠宅好棒棒 今明兩年幾千戶要交屋壓力山大 發個文壯膽順便踩一下塭仔圳 說塭價高發展慢價低被A7追上 什麼都自己最有利根本自嗨168F 01/31 15:54
推 childeviler2: 講順向坡，弊案被搓破就生氣好嗎？然後到底是什麼弊案，真的好奇172F 01/31 16:03
推 Alkaline865: A7商業區容積全桃園都市計劃最高 結果幾乎全部拿來蓋高戶數烏龍宅 連部分產專區都蓋 這就是當時弊案下規劃失當的後果 過度開發容積炸裂 對將來區域居住品質是一場災難174F 01/31 16:22
推 over999: A7不是沒大咖 是沒真正的豪宅建商 富宇那種不算178F 01/31 18:07
→ baseba1l: 其實監察院立案調查塭仔圳，攸關安全的議題更值得關注179F 01/31 18:22
推 childeviler2: 正常來說容積率應該要多少？180F 01/31 18:50

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推 childeviler2: 講順向坡，弊案被搓破就生氣好嗎？然後到底是什麼弊案，真的好奇172F 01/31 16:03
推 Alkaline865: A7商業區容積全桃園都市計劃最高 結果幾乎全部拿來蓋高戶數烏龍宅 連部分產專區都蓋 這就是當時弊案下規劃失當的後果 過度開發容積炸裂 對將來區域居住品質是一場災難174F 01/31 16:22
推 over999: A7不是沒大咖 是沒真正的豪宅建商 富宇那種不算178F 01/31 18:07
→ baseba1l: 其實監察院立案調查塭仔圳，攸關安全的議題更值得關注179F 01/31 18:22
推 childeviler2: 正常來說容積率應該要多少？180F 01/31 18:50
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