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看板 home-sale
作者 標題 [請益] 房貸負資產計算
時間 Sun Dec 29 08:12:47 2024
想問太太最近準備買房，都已經簽斡旋了
但太太突然堅持認為房價會續跌，要我再等等（主要是我自己剛買就跌XD）
雖然我比較秉持市場價格多數已經price in ，人為預測漲跌並不實際，但她蠻堅持的
她的理論是房價只要跌個10%，2000萬的房子就差了200萬。還反問我股票要賺到200萬要
多久？多等幾個月就賺200萬
姑且不論房價會不會跌（這應該也沒人知道）
我比較好奇的是房價對資產的影響
譬如我買2000萬的房子，跟等到假設半年後，跌價後1800萬的房子
乍看下差了200萬，好像這個錯誤決策幾個月內就已虧200萬
但實際上，我少的錢是頭期款3成差異，也就是600-540=60萬
剩餘7成的差異，140萬，實際上是攤提到還款的40年
但實際上，我少的錢是頭期款3成差異，也就是600-540=60萬
剩餘7成的差異，140萬，實際上是攤提到還款的40年
我的主張是，一個多欠140萬，利率2%，高達40年的貸款，在現在這個當下，折合的價值
應該很低
也就是這個債務不可能是等同140萬的負資產，但我也不確定到底等同多少的負資產
所以我認為趕快買一買，儘早安定，我付出的機會成本假使虧10%，也就是60萬左右再多
一點點
但我這前提是完全自住然後還款的前提啦….如果假設一般中產階級換房頻率（5-15年之類的）
就更加不確定140萬的房貸，算是多少的負資產了…
突然想到閒聊
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※ 作者: cookiesweets 2024-12-29 08:12:47
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→ : 商品(o) 資產(x) 每人不同,主要看有無家人需要住1F 12/29 08:15
推 : 自住就是消費，覺得合理有爽度就可以買了2F 12/29 08:26
推 : 聽老婆的3F 12/29 08:30
→ : 自住就不用算這些了4F 12/29 08:31
推 : 現在少賺的60萬，五年後是少600萬5F 12/29 08:36
推 : 買了跌還有地方住，漲了買不起睡公園，自住不用管啦6F 12/29 08:41
→ : 這就跟買股票一樣不可能買在最低點的，常常是漲上去7F 12/29 08:46
→ : 之後才知道買點早就過了。
→ : 之後才知道買點早就過了。
推 : 聽沒買賣經驗的人預測漲跌幹嘛9F 12/29 08:51
推 : 台灣房價常常漲了來不及買 小漲100%大跌10%10F 12/29 09:18
→ : 覺得只有1800的價值就用1800去談 預測市場漲跌不切11F 12/29 09:21
→ : 實際 漲上去也不會有多的房子賣你 跌下來也沒人補
→ : 給你
→ : 實際 漲上去也不會有多的房子賣你 跌下來也沒人補
→ : 給你
推 : 打算自住你是對的，打算投資你老婆是對的。不過你老婆會14F 12/29 09:24
→ : 這樣說，代表她覺得這間房有缺點，建議彼此溝通一下
→ : 這樣說，代表她覺得這間房有缺點，建議彼此溝通一下
推 : 麥鬧啊啦房產用股票來想就是錯，我2014買了被笑套高點，16F 12/29 09:31
→ : 後來翻倍，連當初蓋的地主跟建商都跟我說他賣得好心疼
→ : 你算得這些10年回頭看，連看都懶得看了。
→ : 後來翻倍，連當初蓋的地主跟建商都跟我說他賣得好心疼
→ : 你算得這些10年回頭看，連看都懶得看了。
推 : 是買雙北嗎？雙北一環要跌10%很難吧19F 12/29 09:42
推 : 你攤提哪邊觀念是正確的，30年2%每百萬約4000，每百萬4020F 12/29 09:48
→ : 年2%每月3000現金流
→ : 年2%每月3000現金流
推 : 你就說10年之後看 跌的你賠她 有漲的算你的看他要不要22F 12/29 09:53
推 : 你那個折合的概念是對的 但我覺得主軸不是算那些 因為就23F 12/29 09:58
→ : 算折合讓實質負債變少 但能買便宜誰不想買便宜
→ : 這題的核心是 你老婆判斷續跌10趴的依據是什麼？ 她有多
→ : 了解房市？ 建商購地 法拍 預售銷況 中古去化速度 這些
→ : 指標她了解多少？ 而且其實就算是建商或是投資客 其實得
→ : 到的資訊都是落後指標 只是能比一般人早一步反應而已
→ : 我自己是用房貸負擔率判定 2019起漲前 2023預售禁轉時
→ : 以及現在 這三個價格配合當時的利率及貸款年限及成數 在
→ : 我那區得到的負擔率是一樣的 所以我知道我那裡最慘的狀
→ : 況就是短期限貸跌個幾趴 甚至不跌 長期來說只要區域競爭
→ : 強度不變 台灣經濟穩定向上 目前看不到跌十趴的因素在哪
→ : 所以我覺得你應該去針對你的購屋區域而不是全台房市
→ : 再做出符合你那個區域的判斷
→ : 算折合讓實質負債變少 但能買便宜誰不想買便宜
→ : 這題的核心是 你老婆判斷續跌10趴的依據是什麼？ 她有多
→ : 了解房市？ 建商購地 法拍 預售銷況 中古去化速度 這些
→ : 指標她了解多少？ 而且其實就算是建商或是投資客 其實得
→ : 到的資訊都是落後指標 只是能比一般人早一步反應而已
→ : 我自己是用房貸負擔率判定 2019起漲前 2023預售禁轉時
→ : 以及現在 這三個價格配合當時的利率及貸款年限及成數 在
→ : 我那區得到的負擔率是一樣的 所以我知道我那裡最慘的狀
→ : 況就是短期限貸跌個幾趴 甚至不跌 長期來說只要區域競爭
→ : 強度不變 台灣經濟穩定向上 目前看不到跌十趴的因素在哪
→ : 所以我覺得你應該去針對你的購屋區域而不是全台房市
→ : 再做出符合你那個區域的判斷
推 : 你可以風報比算一下 賠10%未來持有期間能達到多少報酬36F 12/29 09:59
推 : 不用想這麼多 沒賣就不管 只看成本和月還款額 賣了也37F 12/29 10:06
→ : 是一次清償直接看總價差異
→ : 是一次清償直接看總價差異
推 : 聽老婆的，不然以後漲了不會感激你，跌了就準備被39F 12/29 10:07
→ : 抱怨一輩子
→ : 除非你離婚結束抱怨輪迴，但回過頭來就為了當初早買
→ : 晚買一點而導致離婚這個結局，你自己想想划不划算
→ : 抱怨一輩子
→ : 除非你離婚結束抱怨輪迴，但回過頭來就為了當初早買
→ : 晚買一點而導致離婚這個結局，你自己想想划不划算
→ : 如果被偷了200萬,是不是只要跟銀行貸200萬回來,損失就變少?43F 12/29 10:10
推 : 你說的都對，建議聽老婆的44F 12/29 10:14
推 : 真心不騙 聽老婆的 錢小事情真的45F 12/29 10:14
推 : 給你老婆看2008年金融海嘯跌了多少 台灣的房價易漲難46F 12/29 10:17
→ : 跌
→ : 跌
推 : 老婆財商不足，但老婆是對的48F 12/29 10:32
推 : 知道你是對的，但無能為力，可惜了…49F 12/29 10:55
推 : 多等幾個月就會跌10%?? 她夢到的嗎50F 12/29 10:59
→ : 那就殺10%鴨1800成交= =51F 12/29 11:00
→ : 爽贏
→ : 爽贏
推 : 老婆有從房市賺到很多嗎？53F 12/29 11:03
→ : 不然聽小白預測一點參考價值都沒有，不過聽老婆才不
→ : 會吵架
→ : 不然聽小白預測一點參考價值都沒有，不過聽老婆才不
→ : 會吵架
推 : 漲上去的錢還是付的出來，但是可以讓你老婆住嘴；另外要56F 12/29 11:19
→ : 跟她約好時間和門檻值，只有散戶才會猜頭摸尾
→ : 跟她約好時間和門檻值，只有散戶才會猜頭摸尾
推 : 如果沒有跌反而漲後來如果有吵架的話可以再上來回報58F 12/29 11:20
推 : 當然聽她的 硬買之後一跌就唸 撐的住嗎59F 12/29 11:21
推 : 聽她的+1 畢竟你已經有一間了不怕沒得住 最慘是真的跌60F 12/29 11:27
→ : 到跟她預估的一樣 以後落得一輩子話柄
→ : 等你自己的房子漲了再跟她說
→ : 到跟她預估的一樣 以後落得一輩子話柄
→ : 等你自己的房子漲了再跟她說
→ : 自住有需要等嗎63F 12/29 11:36
推 : 老婆說要再等等的話，可以討論一個期限來觀察64F 12/29 11:41
→ : 你確定要賭嗎？ 然後之後漲幅薪資跟不上 或只能買到更小65F 12/29 11:52
→ : 坪數的
→ : 坪數的
推 : 老婆永遠是對的+167F 12/29 12:36
推 : 聽老婆的68F 12/29 12:38
推 : 建議聽老婆的69F 12/29 12:44
推 : 你太太說得很對 每晚買一年 賺一輛進口車70F 12/29 12:47
推 : 房蟲建議你聽老婆的，家庭和諧才能賺更多71F 12/29 12:52
→ : 這是你老婆，叫你加兩百萬買你也得買，說會跌兩百萬72F 12/29 13:06
→ : 也是對的就算你開e系賓士他會說這兩百萬可以升級s
→ : 也是對的就算你開e系賓士他會說這兩百萬可以升級s
推 : 你現在欠140萬 利息假設2.5% 你一樣要繳利息 40年來大概2274F 12/29 13:22
→ : 0萬 你說的問題是通膨大於2.5% 那個利差就是你的貸款現值
推 : 如果像你說的 跌200萬 通膨率=利率 那你就說虧200沒錯 如
→ : 果未來40年通膨率遠大於利率 那就是小於200
→ : 0萬 你說的問題是通膨大於2.5% 那個利差就是你的貸款現值
推 : 如果像你說的 跌200萬 通膨率=利率 那你就說虧200沒錯 如
→ : 果未來40年通膨率遠大於利率 那就是小於200
推 : 2000萬的房子跌到1800萬，你少的當然是200萬啊78F 12/29 13:30
→ : 怎麼會覺得只是少頭期的60萬？
→ : 怎麼會覺得只是少頭期的60萬？
推 : 簡單說 你貸款的140 利率=通膨 貸款140就是140 利率>通膨80F 12/29 13:30
→ : 實際會虧更多 利率<通膨 實際低於140 就是這樣而已
→ : 實際會虧更多 利率<通膨 實際低於140 就是這樣而已
→ : 反過來說，當房子上漲，1000萬房子上漲成2000萬賣掉，大82F 12/29 13:31
→ : 家看賺錢部分是2000-1000萬
→ : 頭期只是槓桿的權利金
→ : 跟買期貨一樣，不會因為你只付出一部分，損益就不需要用
→ : 整個商品價值算，好嗎
→ : 頭期算的是槓桿投報
→ : 家看賺錢部分是2000-1000萬
→ : 頭期只是槓桿的權利金
→ : 跟買期貨一樣，不會因為你只付出一部分，損益就不需要用
→ : 整個商品價值算，好嗎
→ : 頭期算的是槓桿投報
推 : 自住不用管這些 有遇到喜歡的房子買就對了88F 12/29 13:33
→ : 2000漲到2200，等於你用600萬賺200萬89F 12/29 13:34
→ : 2000跌到1800，等於你600萬掉200萬
→ : 夫妻短期買兩間怎麼可能是自住，不要騙自己
推 : 然後任何投資都需要考慮手續費
→ : 股票平進平出至少都要賠證交稅
→ : 房地產投資的手續費成本更高，被政府抽成的情況更重
推 : 就算全自住，你多買貴的部分就是200萬，不會有140萬這種
→ : 數字出現
推 : 對數字觀念那麼差，你還是不要投資，聽老婆的
→ : 2000跌到1800，等於你600萬掉200萬
→ : 夫妻短期買兩間怎麼可能是自住，不要騙自己
推 : 然後任何投資都需要考慮手續費
→ : 股票平進平出至少都要賠證交稅
→ : 房地產投資的手續費成本更高，被政府抽成的情況更重
推 : 就算全自住，你多買貴的部分就是200萬，不會有140萬這種
→ : 數字出現
推 : 對數字觀念那麼差，你還是不要投資，聽老婆的
推 : 你要先確定可以跌10%欸98F 12/29 13:50
推 : 就個人對市場判斷啊，只能說200對投資差很多，人不是神99F 12/29 14:23
→ : 無法知道未來，認識的投客轉觀望了
→ : 無法知道未來，認識的投客轉觀望了
推 : 人家有考慮長期持有後 名目價格跟實質價格的差異101F 12/29 14:25
→ : 不急或資金有點緊就聽她的，為了耳根清靜且比較沒家庭問題102F 12/29 14:25
→ : 這不算數字觀念差吧103F 12/29 14:26
推 : 老婆是對的104F 12/29 14:26
噓 : 你是隨便個房都可以住 還是要挑選好物件???105F 12/29 15:09
→ : 回樓上老婆是錯的 聽老婆的 等著虧死不管在各方面皆如此
→ : 房子跟股票不一樣 股票你想買想賣都有得買賣
→ : 房子你看到屋主丟出對你來說是完美物件時
→ : 你等到外在市場行情跌10%的時候 你喜歡的物件也沒了
→ : 除非你是狗窩都能住 有個屋頂三年不會漏水就好
→ : 那就當我沒說 路邊隨便買一戶就好 那就可以等到跌
→ : 換句話說如果這麼不挑的話 你乾脆買塊地 放貨櫃屋就好了
→ : 或者買台露營車住 愛住哪個停車場就住哪個停車場
→ : 回樓上老婆是錯的 聽老婆的 等著虧死不管在各方面皆如此
→ : 房子跟股票不一樣 股票你想買想賣都有得買賣
→ : 房子你看到屋主丟出對你來說是完美物件時
→ : 你等到外在市場行情跌10%的時候 你喜歡的物件也沒了
→ : 除非你是狗窩都能住 有個屋頂三年不會漏水就好
→ : 那就當我沒說 路邊隨便買一戶就好 那就可以等到跌
→ : 換句話說如果這麼不挑的話 你乾脆買塊地 放貨櫃屋就好了
→ : 或者買台露營車住 愛住哪個停車場就住哪個停車場
推 : 都說無法預測漲跌了，換屋頻率更是從第5年就有可能114F 12/29 15:14
→ : 今天蛋黃區 明天蛋殼區隨你開心115F 12/29 15:15
→ : 交易成本完全可以抵消通膨效果116F 12/29 15:16
推 : 有沒有一種可能，放棄眼前這間，日後真有下跌卻也不是你117F 12/29 15:34
→ : 們要的，你太太的理論是同一間房子晚一點買可能會便宜，
→ : 但每間房子其實都是不同的，縱使只有上下樓層也可能因為
→ : 好壞鄰居影響居住條件，或他覺得到時候可以挑到更好條件
→ : 的？但好的東西可能跌個5趴就被買走了，到時候他可能又
→ : 會覺得你看吧聽我的話繼續等下跌，然後歷史總是不斷重演
→ : 們要的，你太太的理論是同一間房子晚一點買可能會便宜，
→ : 但每間房子其實都是不同的，縱使只有上下樓層也可能因為
→ : 好壞鄰居影響居住條件，或他覺得到時候可以挑到更好條件
→ : 的？但好的東西可能跌個5趴就被買走了，到時候他可能又
→ : 會覺得你看吧聽我的話繼續等下跌，然後歷史總是不斷重演
推 : 浩哥都說現在是股市高檔等進入熊市了 你還期待能爆賺？123F 12/29 16:39
推 : 老婆是對的 小草沒有輸 房價要崩了！124F 12/29 17:07
推 : 擔心房價跌，租房最安心。125F 12/29 17:22
→ : 其實還有另一種解法,你跟老婆說房子買她名下,她就會同意了
→ : 其實還有另一種解法,你跟老婆說房子買她名下,她就會同意了
推 : 這房子的確是老婆名下啊127F 12/29 17:32
→ : 原po不是已經說他才剛買房
→ : 原po不是已經說他才剛買房
推 : 就是房子在他老婆名下她老婆才會擔心跌啊129F 12/29 18:17
推 : 哪有差 房子掛老婆名下也都是老公在繳房貸 不管怎樣都130F 12/29 22:23
→ : 賺 賠個屁
→ : 賺 賠個屁
推 : 趕快買 不然會漲132F 12/29 23:20
推 : 有剛需 什麼時候都是買點 投資 就再等一下看看133F 12/30 00:58
推 : VINCC是對的134F 12/30 07:29
→ : 房子是你的家 ，一起住的家人很重要 ，家和萬事興。差135F 12/30 11:59
→ : 那個幾百萬傷和氣以後怎麼過生活，錢再賺就有了，股市
→ : 房市天天都在，不怕沒機會賺錢
→ : 那個幾百萬傷和氣以後怎麼過生活，錢再賺就有了，股市
→ : 房市天天都在，不怕沒機會賺錢
噓 : 慢慢等，年紀越大貸款條件越差138F 12/30 15:47
→ : 到時核不到30年
→ : 到時核不到30年
噓 : 你要這樣算的話那你頭期款虧60，算上機會成本，40年後140F 12/30 15:47
→ : 不就成了巨大的差距了嗎
→ : 不就成了巨大的差距了嗎
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- 滿好奇這篇風向竟然是支持 當然，也不能說錯。但民眾關心政治民生議題卻被笑荒謬空談，這在民主國家算很少見 多數的議題，本來就是民意領導。要求每個人有實際作為才能影響政治，太高標了吧。 其實以你烏克蘭的 …58F 20推
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不會有改善嗎？ 大錯特錯。我是life cycle investment 的支持者，更是指數all in 的支持者 你還是要回到金錢的本質。存錢的本質是手段不是目的。 我們多數人存錢，至少會上來股板 …529F 154推 5噓- 18F 7推
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