※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-05-26 13:25:11
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作者 標題 [請益] 老透天鑑價邏輯
時間 Sun May 26 07:26:14 2024
是這樣的，老透天正在拉皮改建
申請轉貸想讓資金不要太緊
最近就密集找了4-5家估價
分享一下狀況
1. 官股銀1 ，股票部門電訪介紹的
看照片權狀，估的跟2年前
原本購買的額度一樣，8成
2. 官股銀2，估可貸2年前成交價7成
3. 金控銀，估不到，然後承辦很客氣
打來說不出報告，不留紀錄
我就花點時間跟他介紹這房子的優點
他聽完就說，其實這角度看很不錯
主動Pass 給 某件專門40年貸的星X銀
4. 星X銀本來在2週前我主動聯絡估過一次
回覆估價未達增值目標
經金控銀轉達，預計月底會再來重估
5. 股票質押最大行，業務聽完，
馬上說給他點時間想辦法，
我說，沒差啦，問到很挫折。
民營銀行，果然夠積極，
業務立即回話，我想吃這個案子，
聽起來住的很舒適！
我自己提的優勢是這樣
1. 地坪約40坪，獨棟46年
2. 全室配電重拉，天/壁，壁癌切開殺菌重補加外壁防水塗料，有保固。
3. 地板粉色大理石重新打磨光亮，波棒！
4. 1-2F 臥室客廳共8門氣密窗，間間開雙窗
5. 廁所重做過，全義大利磁磚
6. 屋頂合法執照太陽能光電，收電費
7. 門口庭院有30歲以上松柏
8. 門口7.5米寬 鐵門5米可停雙車
9. 後院加蓋廚房餐廳
10. 頂樓露營風大露台，養狗
11. 單層使用約18坪，兩層36，頂樓18坪大露台，5坪增建廚房餐廳，雙車位估10坪。
12. 門外7-80米靜巷，小孩跑跳無煩惱，巷口只比私人透天社區少個門禁管制而已，巷內
也才17戶，車輛超級少。
13. 總估約60-70坪使用空間，一般大樓這樣的使用空間，可能建坪要100坪以上吧。
14. 最重要廢水汙水下水道完工，化糞池廢除
衛生紙直接沖馬桶，廁所不再有沾大便的衛生紙放著臭氣沖天。
搞不懂為何銀行只看建物年齡和土地坪數
一直鑑不到使用品質的價值，
自估約2500-3000萬價值。
明明我整理完超好住。
該不會要花個4-5萬去請鑑價師來處理一下嗎？
整區老透天的居住價值都被低估吧！
應該找人一起把附近想賣的鄰居都買下，
吃完籌碼我就去找鑑價師處理。
附上頂樓露營風照片
https://i.imgur.com/EMlU4XN.jpeg
![[圖]](https://i.imgur.com/EMlU4XNh.jpg)
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 106.107.218.26 (臺灣)
※ 作者: smoothapple 2024-05-26 07:26:14
※ 文章代碼(AID): #1cKdEOJ7 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1716679576.A.4C7.html
※ 編輯: smoothapple (106.107.218.26 臺灣), 05/26/2024 07:29:37
感謝大家的意見
小弟是套利遊戲，沒事的。
家花總比野花香，老婆還是家裡的好用。
※ 編輯: smoothapple (27.53.176.95 臺灣), 05/26/2024 12:14:00
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推 : 地點也可能是考量？1F 05/26 07:34
→ : 74北太平熱區，800公尺外2F 05/26 07:51
→ : 跳空上漲指入可期
→ : 跳空上漲指入可期
推 : 地點太偏了～應該也是因素4F 05/26 08:02
→ : 怎麼會偏呢？ 外面就是樹孝/宜昌/中山，超熱鬧雙麥5F 05/26 08:06
→ : 當勞商圈呢！
→ : 當勞商圈呢！
推 : 門口的巷子很小？7F 05/26 08:07
推 : 是楓愛林社區嗎 哈哈 那地點真的不錯8F 05/26 08:11
→ : 46年的造鎮計畫區喔！9F 05/26 08:12
推 : 靜巷是無尾巷嗎？一般中古屋文案，靜巷十之八九是無尾巷10F 05/26 08:12
→ : 是楓愛林喔！曾經有緣份的社區
→ : 是楓愛林喔！曾經有緣份的社區
→ : 當然是無尾巷，哪個私人透天社區不是無尾巷12F 05/26 08:13
→ : 若是楓愛林，那社區水準應是不錯13F 05/26 08:14
推 : 自估的價值是參考社區實登，附近相同屋齡透天，還是14F 05/26 08:20
→ : 自己感覺？
→ : 自己感覺？
推 : 很多家光屋齡快50就不估了16F 05/26 08:24
推 : 我覺得除非那透天佔地在捷運站體400m內，臨大路，否17F 05/26 08:25
→ : 則約略都是你自己覺得很好，銀行覺得就那樣
→ : 則約略都是你自己覺得很好，銀行覺得就那樣
→ : 其實所有房子銀行都是考量土地坪數而已19F 05/26 08:27
→ : 建材 格局對銀行來說就是個屎 推掉啥都不是
→ : 台北捷運附近的透天哪有估不到的
→ : 建材 格局對銀行來說就是個屎 推掉啥都不是
→ : 台北捷運附近的透天哪有估不到的
推 : 之前遇過銀行來估價～根本沒走入屋內看過～只看外面門口22F 05/26 08:29
→ : 正常 估不到 六至七成23F 05/26 08:33
推 : 我聽到太平46年，就覺得1000萬差不多頂了24F 05/26 08:39
推 : 46年，恩25F 05/26 08:45
→ : 46年屋齡應該不用期望外商銀行了26F 05/26 08:46
→ : 高屋齡外商就不愛 台北也一樣 遑論台中 你用土地來看
→ : 土建融條件那麼差 給你七成很不錯了
→ : 高屋齡外商就不愛 台北也一樣 遑論台中 你用土地來看
→ : 土建融條件那麼差 給你七成很不錯了
→ : 我20年透天在水湳經貿都不敢說有3000了==29F 05/26 08:48
→ : 你好不好住不重要 法拍時也沒室內照30F 05/26 08:48
→ : 銀行鑑價也會影響賣價。不要怪沒市場。貸不到錢就難買31F 05/26 08:56
→ : 賣了。要有心理準備。
→ : 賣了。要有心理準備。
推 : 我覺得，你要買透天也買個有機會做夢建商要收的點，33F 05/26 08:56
→ : 接下來你要賣掉還沒人要接也
→ : 接下來你要賣掉還沒人要接也
→ : 最後就是有行無市35F 05/26 08:57
推 : 地點跟屋齡佔了大部分因素...36F 05/26 08:58
→ : 建商就等你受不了自己降價，他再接收，整個砍掉蓋新大樓，37F 05/26 08:59
→ : 賺爛
→ : 賺爛
→ : 之前我海線透天要增貸也是問很多家銀行。有的官股銀行39F 05/26 09:02
→ : 理都不理。最後去隔壁版問才有民營銀行要幫忙。供你參
→ : 考。
→ : 理都不理。最後去隔壁版問才有民營銀行要幫忙。供你參
→ : 考。
推 : 屋齡太高，鑑價就只會算土地價值…內部弄再好，權狀就是42F 05/26 09:07
→ : 寫屋齡46年，這個很現實
→ : 寫屋齡46年，這個很現實
噓 : 自我感覺良好44F 05/26 09:07
→ : 你都弄好了，就自住阿，等建商吧45F 05/26 09:08
推 : 多數能看只土地大小去估。比私人社區透天難估 跟樓上46F 05/26 09:09
→ : 說的一樣
→ : 說的一樣
→ : 老透天的價值就是買地送屋，你自己都不住/出租了，怎麼期48F 05/26 09:13
→ : 待有接盤俠要接
→ : 待有接盤俠要接
→ : 還是這其實只是房屋廣告？50F 05/26 09:16
推 : 華夏更慘，又沒多少土地持分…51F 05/26 09:36
推 : 地點52F 05/26 09:45
推 : 我以為透天價值是地，是常識，有人不知道嗎53F 05/26 09:48
→ : 民營就是積極54F 05/26 10:18
→ : 從銀行鑑價角度看，是地點問題55F 05/26 10:39
噓 : 看照片確實估不到，銀行不是白癡56F 05/26 10:39
→ : 銀行鑑價不是賭博。他就估最穩最低的，什麼很好住上漲57F 05/26 10:47
→ : 指日可待這種主觀理由不可能列入考量
→ : 指日可待這種主觀理由不可能列入考量
推 : 想太多，老透天就只有土地價值59F 05/26 11:08
推 : 是屋齡問題嗎？台北破公寓50年照樣8成，主要是透天交易量60F 05/26 11:09
→ : 少很難估值吧 只能用土地去算
→ : 少很難估值吧 只能用土地去算
→ : 銀行借錢給你30年，你房屋不會折舊？只有土地才有價值62F 05/26 11:09
→ : 如果那個區塊透天每季都有交易應該會趨近市價，我也有買透63F 05/26 11:11
→ : 天也是貸六成，那區塊就三五年才冒出一件 怎麼估價
→ : 天也是貸六成，那區塊就三五年才冒出一件 怎麼估價
→ : 台北公寓是現實面因素，估不到八成誰買得起？老公寓客群本65F 05/26 11:11
→ : 來就是窮人
→ : 來就是窮人
推 : 所以銀行來講屋齡不是問題，法拍變現能力才是問題67F 05/26 11:13
推 : 銀行不在乎居住品質，比較在乎地點.68F 05/26 11:33
推 : 就真的很普通的條件，地點也不好啊69F 05/26 11:49
→ : 只有土地價值差不多了啊
→ : 只有土地價值差不多了啊
推 : 46年 依照水泥混凝土建物壽命只剩四年了71F 05/26 11:51
感謝大家的意見
小弟是套利遊戲，沒事的。
家花總比野花香，老婆還是家裡的好用。
※ 編輯: smoothapple (27.53.176.95 臺灣), 05/26/2024 12:14:00
推 : 老透天就是看地點72F 05/26 12:13
推 : 這錢有點難賺XDDDD73F 05/26 12:58
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