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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-05-26 13:24:53
看板 home-sale
作者 mfcke (待退)
標題 Re: [閒聊] 竹北高鐵跟青埔的價差
時間 Sat May 25 22:18:37 2024

這兩個要拿來比 不是很恰當

因為你青埔房價還有其他面向的影響

只能說參考用

不太能說 去套用兩者價差

比較能套用的是 板橋VS竹北 這樣

青埔A18最近會這樣跳漲 就是因為資訊發達 大家都抄作業 知道精華區只漲不跌

只剩下麥當勞王還在負隅頑抗

所以快速達到漲幅滿足 逼近豪宅線

不過青埔的水分還是比竹北多很多 從兩房三房租金去判斷就知道

應該是因為大家股票爽賺一波 反正兩房也就2000附近  套就給他套 遲早解套的心態

理論上啦 很多人不敢大膽去假設 房價高低點

這時候我反而理性思考 覺得 如果景氣成長不符合市場預估 這時候就會出現套牢

疫情後因為通膨 大家對未來的房價上升斜率(期貨)是變大的

如果景氣開始趨緩 現實斜率改變(現價) 就會受到影響

尤其是預售屋

可是吼 鎖量實在太強惹  因為當你新房量少到一個程度

現在屋子是投資商品+自用商品 現在還多了一個價格要素 奢侈品

房價現在構成來自於三要素

房租為地板 爬升速度斜率為 通膨+資本增值(該地發展) 最後補上稀有度(新舊)

也就是說 現在預售屋逐漸跟10年20年中古屋脫節 因為那些成為奢侈品

一個地區 如果你屋齡守備範圍夠廣 價格還算是理性

要是只看預售 那就是大家瘋搶 因為政府優秀的各種減量政策

期貨價格反映未來的稀有度



最可怕的是 這會成為惡性循環

土地為根源 現在私人價格一定都惜售或跳漲天價 越跳越快 或者只租不賣

政府釋出公家土地 OK很棒 政府都是價高者得

公開售價大家都看得到 錨定一發 毫無懸念

以前早就因為建商蓋太多 市場貨太多開始盤整惹


結果現在  新竹已經多久沒有新成屋可以看惹....

之前青埔那時候還有威均商業城 我看青埔接下來也沒有新成屋瞜 哭啊

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.149.8 (臺灣)
※ 作者: mfcke 2024-05-25 22:18:37
※ 文章代碼(AID): #1cKVD0ZB (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1716646720.A.8CB.html
※ 同主題文章:
　 05-25 20:47 AirKobe24. ■ [閒聊] 竹北高鐵跟青埔的價差
● 05-25 22:18 mfcke. ■ Re: [閒聊] 竹北高鐵跟青埔的價差
推 alonzohorse: 可是麥當勞王熊本三倍1F 05/25 22:25
推 yan1314: mfcke您好啊：）,感謝回覆站內信與問題。印象中麥噹噹在2F 05/25 22:28
→ yan1314: 寶萊花園那孵蛋中，因該明年就好了！！
推 a5292710: https://i.imgur.com/7djPPX4.jpeg4F 05/25 22:30
→ a5292710: https://i.imgur.com/ahLuYaC.jpeg
[圖]
 
[圖]
→ a5292710: 沒事我會幫你們巡巡麥當勞跟青境廣場進度的6F 05/25 22:31
→ yan1314: 看推文發現，板上大家都默默在關心青埔，哈哈哈7F 05/25 22:35
→ yan1314: 從591租金上看，青埔租金不比竹北差。兩房兩三萬間，三
→ yan1314: 房三萬四萬間，真是出乎意料！！
推 klwei: 靑埔每次都亂漲，修正也崩第一10F 05/25 22:38
→ yan1314: 鬼城->鬼王->？？？（數碼寶貝超進化）11F 05/25 22:46
推 supereva: 竹北其實滿有趣的  單價漲到這樣了  但還沒都鳥籠房產12F 05/25 22:47
→ supereva: 品  總價都頗高
→ CrabBro: 五年前新竹根本一堆可以挑，縣三空盪盪14F 05/25 22:47
→ supereva: 很多地方漲到這單價  都開始推權狀不到25坪的三房兩衛15F 05/25 22:48
→ supereva: 了
→ CrabBro: 後來這幾年新竹的飆漲和人口快速增加，這是始料未及的事17F 05/25 22:48
→ supereva: 兩千多萬在竹北不算難賣18F 05/25 22:48
→ CrabBro: 一個重劃區從規畫徵收到建設，至少都是十年的時間19F 05/25 22:49
推 bustinjieber: 我在算投報，未來五年估20%成長，20F 05/25 22:53
→ bustinjieber: 這已經是偏樂觀，經濟正常發展的狀況。
→ bustinjieber: 我也是用基本面當地板價。
→ bustinjieber: 現在房版上要看到保守的文章還真不易
推 blargelp: 五年20%也抓太低24F 05/25 23:01
→ bustinjieber: 我只能說房市不是從2020年才開始25F 05/25 23:05
→ bustinjieber: 另外，你覺得五年漲20%很少？
→ bustinjieber: 如果以頭期20%去當本金，
→ bustinjieber: 租金只要剛好可以大於持有成本，
→ bustinjieber: 未實現損益回推IRR大約是15%左右，
→ bustinjieber: 也就是五年本金變成2倍；
→ bustinjieber: 如果是預售的話，因為付款方式不同，
→ bustinjieber: IRR還有機會超過 20%，
→ bustinjieber: 對投資有點概念的話自己思考一下；
→ bustinjieber: 不要覺得這幾年漲的很誇張，
→ bustinjieber: 就認為未來也一定可以複製，
→ bustinjieber: 有多的就當賺到。
推 GBTC: 推 還是m大專業37F 05/25 23:20
推 marsonele: 漲幅好可怕 還好我去年高鐵上車了38F 05/25 23:22
推 marsonele: 竹北豪宅線有機會調嗎？ 買不到3房 哭哭
推 Mulsanne: 竹北感覺不太鳥豪宅線 一堆破400040F 05/25 23:31
推 CIIIO: 的確房價超過基本面的部分41F 05/25 23:32
→ CIIIO: 可以用奢侈品去解釋
→ CIIIO: 但如果長時間租金還是起不來
→ CIIIO: 房價會回檔嗎？
推 alfrog0414: 只能說本益比拉高了45F 05/25 23:35
→ mfcke: 要看景氣 景氣好 就不會回檔46F 05/25 23:37
→ mfcke: 因為買得起的人就是繼續買
推 hortl233: 青埔不會崩，第一個崩的是草漯和客運園區那邊48F 05/25 23:45
→ hortl233: 青埔有公共交通線在。草漯客運園區只能靠笑死人的自駕
推 CIIIO: 現在GG=867的氛圍是全台全面樂觀50F 05/25 23:46
→ CIIIO: 記得22年底GG從680到380時
→ CIIIO: 房市冷盤了好一陣子
推 greengoblin: 大大知道國泰站前的動態嗎？到底什麽時候開工阿53F 05/25 23:54
推 alexstag: 保守的人不是認錯上車，就是被洗出去，當初一堆人54F 05/25 23:54
→ alexstag: 說受薪階級的竹北60就頂到肺，結果如何大家都知道
→ alexstag: ；陸敬民竹北高鐵40就出貨，鼓吹要去台南，現在也
→ alexstag: 厚臉皮回來了。保守的多多應該在2021-22就不敢再買
→ alexstag: 了，手上有貨還好，萬一出掉又沒補貨真的捶心肝
推 hortl233: 如果要我看，青埔國泰大樓的實質效益很有限。59F 05/25 23:55
→ hortl233: 外商更多的還是往南港跑。青埔的地理講好聽點是竹北
→ hortl233: 南港外溢，講難聽點就是被這兩地夾殺
推 hortl233: 這篇講出個重點，買青埔的「不怕套」
推 CrabBro: 價格你現在看和過去看，會有很大落差，當初那個時間點誰63F 05/26 00:02
→ CrabBro: 看得出後來會薪資連續大好多年，而且現在底薪都往上稱，
→ CrabBro: 薪資地板比那個時間點看大幅度提高，當時很多人都是以過
→ CrabBro: 去十年的狀況做推估的，自然和後來看到有相當大落差
推 bustinjieber: 20 21 22 24各一間，我應該不算保守，67F 05/26 00:04
→ bustinjieber: 我現在還在等開案再買一間換屋用的，
→ bustinjieber: 但如果開超過我預期價格我就不會追了，
→ bustinjieber: 每個人都有自己判斷的公式跟邏輯，
→ bustinjieber: 也不用覺得無腦看多就很厲害，
→ bustinjieber: 反正自己負責就好。
推 frowning1226: 24還是3間路過～～73F 05/26 00:12
推 frowning1226: 今年應該10-15%，未來兩年才10%比較偏保守
→ frowning1226: 台積還在漲，不要想太多
→ frowning1226: 哪天開始回檔再來算高檔大概到哪就好
推 alexstag: 沒有說保守好還壞喔～只是板上就是誰賺錢誰大聲，77F 05/26 00:23
→ alexstag: 連續上漲行情的情況下建議保守的發言自然就少，大
→ alexstag: 概只有貸款部分一直有版友建議要注意
推 frowning1226: 保守不會不好...未來的事情誰能知道，活得久才是真80F 05/26 00:25
→ frowning1226: 只是中南部這個狂樣除非年底真的冷掉，今年10%以上
推 rig2121: 現在竹北蛋黃區就是吃換屋呀，首購外溢了所以蛋黃換屋產82F 05/26 00:29
→ rig2121: 品破4一樣賣的掉，手上40坪從1000漲到3000了換個4000多也
→ rig2121: 才貼一些，外圍沒有換屋購買力所以就是推低總小坪數
推 alexstag: 大漲一波之後薪資重要性佔比就下降了，只拿薪資推85F 05/26 00:34
→ alexstag: 估購買力會失真啦
推 CIIIO: 21 22 23 24各一87F 05/26 00:51
→ CIIIO: 24選完這波拉的跟20-21一樣又急又快
→ CIIIO: 但還是不太踏實
推 greengoblin: 沒經過20~21， 這波跟當時有得比嗎？90F 05/26 00:52
→ CIIIO: 從高雄F22又回補新竹吃科三91F 05/26 00:52
→ CIIIO: 題材轉動得速度蠻快的
推 CIIIO: 這兩次預售都是搶
→ CIIIO: 不過20-21會搶光 這次只有開案熱
→ CIIIO: 竹北中古屋帶看大廳十幾組排著上去看
→ CIIIO: 這次應該沒有 畢竟基期差很多了
推 frowning1226: 20年的基期其實可以出手的人很多...現在差蠻多的97F 05/26 01:01
→ frowning1226: 現在還能買的基本上都是這波受益者
推 alexstag: 基期有差，另外是在頭期款的問題…現在銀行水位這99F 05/26 07:11
→ alexstag: 麼滿，中古屋頭期遠遠高於預售屋吧
→ Dnegelyks: 某C說的10多組看直接喊，這次新竹東區 竹北也出現很多101F 05/26 07:53
→ Dnegelyks: 了，開看直接成交，甚至昨天縣三十年中古兩房時代花園
→ Dnegelyks: 上80/p 了
推 bustinjieber: 今年跟20年最不一樣的地方在預售屋，104F 05/26 07:55
→ bustinjieber: 我想除了FOMO，就是歸功於鎖籌碼，
→ bustinjieber: 上一波QE大漲距離現在太近了，
→ bustinjieber: 1. 大量的新進散戶短期內推高天花板，
→ bustinjieber: 2. 建商真的‘’虧‘’怕了，少賺=虧。
→ bustinjieber: 天花板跟地板拉開，基本面也差，
→ bustinjieber: 要等到基本面跟上不知道要多久，
→ bustinjieber: 這點我覺得不確定因素太高，
→ bustinjieber: 所以投資者唯一的依靠就是一案拉一案，
→ bustinjieber: 然後期待資金願意持續進入房地產，
→ bustinjieber: （也就是散戶們一定要進場）
→ bustinjieber: 跌是不至於，畢竟預售也不能轉售，
→ bustinjieber: 但股市/經濟反轉的話，可能盤一陣子；
→ bustinjieber: 以量來說，因為新青安的短期影響，
→ bustinjieber: 未來幾年首購的量被超前部署一部分了，
→ bustinjieber: 以價來說，我覺得這一波早反應了，
→ bustinjieber: 很難想像降息循環的時候會怎樣。
推 alexstag: 升息循環沒跌，除非是經濟崩潰引起的降息循環，才121F 05/26 08:56
→ alexstag: 有機會讓手上有貨的人撐不住低賣
推 alexstag: 不然你不賣我不賣，利息如果不高真的就是撐著
推 yytseng: 以前台積電跟三星互有搶客戶，去年初開始的AI浪潮124F 05/26 09:03
→ yytseng: 確認台積電獨強了，先進封裝三星根本沒有量產，來
→ yytseng: 不及追了，電子業確認十年大多頭，除非戰爭不然台
→ yytseng: 積電你們會看到每年十幾%的成長，包含工程師分紅。
→ yytseng: 所以說四年前估到的60萬/坪要修正了，GG五年後是中
→ yytseng: 位數領600萬!!
推 CIIIO: 這倒是真的 GG持續成長 園區繼續飆130F 05/26 09:47
推 bustinjieber: 今年AI真的很狂，看下半年，131F 05/26 09:57
→ bustinjieber: 相關公司獲利跟上，沒有大回檔就穩了
推 Husky8018: 欣賞bustin大的保守性分析，希望b大有機會能多發文分133F 05/26 10:02
→ Husky8018: 享！
→ LinuxKernel: 唬爛大賽開始135F 05/26 11:18

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