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這只是論壇 很難講得很深入 有些是隱藏條件 以為大家都具備 事實上卻沒有

今天比較閒 可以講深入點

1.成屋

主要優點是

a.成屋看得到現況(降低風險報酬)

b.政策性影響面小(貸款限制等) (降低風險報酬)

c.住戶素質 管理費 入住率 社區營運狀況有初步跡象 (降低風險報酬)

d.機能通常較好

e.能出租 自用

缺點部分

a.自備款要大

b.開始折舊

c.房屋地價稅 管理費 社區水電

d.因為機能較齊全 通常已經上漲


再來 我們從初級市場跟次級市場來分類

初級市場又分成

1-1外圍重劃區  或是1-2已開發市鎮的剩餘土地開發或者都更

優缺點大概也差不多 只是權重的不同

至於次級市場主要來源是仲介

而且是舊屋居多

舊屋主要獲利就是整修後短期出售 另一個就是收租長持

要整修 那通常是有裝潢底 甚至他就是具有某一個工項的技能(水電工 設計師之類)

那一般人就是最普通收租長持

先把成屋講到這 因為講到預售時候 會帶到兩者差異


預售融會貫通 就沒什麼差

吃到很多風險 所以增加很多報酬 參考上面就知道


1.政策性風險 這個講實際影響很巨大 有真的在這行玩的就知道

2.未來發展失敗 高估了發展速度

至於 沒有折舊 管理費用 稅務這些優點 參考比較就知道


總體來講 都是風險報酬關係

我會喜歡玩預售 是因為金流簡單 沒有太多外務要去思考 買了之後 好好籌錢就行了

而且預售之後交屋會變成成屋 還是要處理

兩者根本不用去比較 硬選 單純看你操作慣性跟時間精力

至於投資跟自住 CECA大已經講很清楚了 帳面上漲是沒用的 要真的賣了

我都懷疑這邊是不是一堆鍵盤成交賣屋


預售有一個巨大優點是 爆擊

市場雖然會反映未來的成長 賣一個未來的預售價 但是估計不到突發事件

而預售因為槓桿大

重劃區又有腹地可以發展(這又扯到舊市區預售跟重劃區預售差別 請自行推敲 )

非常值得專業判斷後 大膽進場

舉一些實例

隨便舉一個 台東太麻里 跟新竹關西 硬要投資一個預售案 你覺得哪個有搞頭

太麻里我預設沒有觀光價值 亂舉例的

這樣大概能解釋了



這決策是不是怪怪的 應該有更好的選擇吧?


不動產投資很廣 很難一篇講完 整天在那邊吵 很低能 你LBJ跟費德勒球場能一決高下?

而且隨個體 通常都是專精一兩項就吃很飽了 而不是整天亂吃

我要是現在去投資中南部老屋改建轉售 置產出租 肯定也是橫死街頭





漏水壁癌還藏起來之類

不動產都是case by case


All in all

成屋跟預售 只是風險跟報酬關係 而不是敵對關係

現在市場對預售很不友善啊 所以現在去投資預售 難度就很高

但是我還是再看 並且2024應該會再進場一間


成屋現在確實比較好做 風險都能算出來

而且水電裝潢木作浮動很大 有頭腦的 光賺裝修價差就爽翻了



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※ 作者: mfcke 2023-06-14 14:54:29
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