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看板 home-sale
作者 標題 [請益] 新屋是否該出租?
時間 Tue Mar 5 16:38:52 2024
剛剛看到租金系列文的板友推文，讓我心中的疑惑又冒了出來，
想提出來請各位前輩解惑~~
我去年九月買了一間楠梓新成屋，三房兩平車高樓層，房價不低。
一開始只打算置產放六年，符合400萬免稅額後賣出，但家人覺得空屋閒置過於浪費，
於是我簡單裝潢+家具家電花了25萬左右，打算月租22000(剛好和利息打平)，
但至今租不出去，畢竟房租很難競爭的過老房+華麗裝潢的投資客。
於是我列了一些考量點來思考要不要繼續招租，假設六年後賣出扣仲介費之後能賺300萬
的話:
A. 繼續招租:
假設空租期理想只有半年(目前三個月了…)，因為無法使用免稅額，可能五年就賣掉。
1. 收入: 房租22000X4.5X12=118.8萬
2. 成本: 租屋仲介費22000/房貸利息22000X12X5=132萬/因報稅增加的所得稅金約20
萬(其實低估)/管理費3500X12X5=21萬/房地合一稅20%X300萬=60萬，共235.2萬
3. 淨賺: 300+118.8-235.2=183.6萬/五年
隱形成本: 遇到爛房客破壞以致增加修繕費用/出租管理時間/凶宅險
B. 空租放六年:
1. 收入: 兩平車+一機車位=4000/月X5.5X12=26.4萬(算空租半年，只能租同社區以致
租金極差)
2. 成本: 房貸利息22000X12X6=158.4萬/管理費3500X12X6=25.2萬/因自住需定期使用
最低的水電費瓦斯2000/月X12X6=14.4萬/房地合一稅0，共198萬
3. 淨賺: 300+26.4-198=128.4/六年
隱形成本: 住外縣市往返車馬費(若喜歡去高雄玩可忽略，隱形好處是可當旅館)
想了之後只覺得差55萬好像不租比較好，然後這投報率…不如買nvda??
除非要漲到400萬以上才會覺得比較划算阿…
以上有錯誤或思慮不周的地方再請前輩們指正，謝謝~
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.175.150.76 (臺灣)
※ 作者: lisa108920 2024-03-05 16:38:52
※ 文章代碼(AID): #1bvjeUp8 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1709627934.A.CC8.html
推 : 也空租太久了吧xd1F 03/05 16:41
→ : 是自己招租還是有找業務幫忙
→ : 是自己招租還是有找業務幫忙
推 : 可以啦 四年後房價翻倍 你會感謝四年前的自己 相信c3F 03/05 16:42
→ : eca大神
→ : eca大神
→ : 套牢5F 03/05 16:44
推 : 好奇問一下是楠梓個區域？空租時間好久…6F 03/05 16:46
→ : 找仲介，然後租金低於利息的話寧願不租7F 03/05 16:48
→ : 為什麼寧願不租？租個16000也比空著好啊8F 03/05 16:49
→ : 後勁，可能工程師還沒來所以難招租吧...9F 03/05 16:50
→ : 成本算了覺得不划算，而且我所得稅扣的多
→ : 成本算了覺得不划算，而且我所得稅扣的多
推 : 楠梓雙平車加機車位 是多大間阿11F 03/05 16:51
→ : 看下附近的行情吧..楠梓那薪資不比科技業房租也不能12F 03/05 16:54
→ : 開太高
→ : 開太高
→ : 最好的解方就是租客不報稅，但六年不被沖康的機率低14F 03/05 16:59
→ : 有寬限期就開下去15F 03/05 17:00
→ : 跟寬限期無關，本來就沒算本金16F 03/05 17:03
推 : 都說新屋空在那邊放就好17F 03/05 17:11
推 : 全新22000還租不掉？18F 03/05 17:11
→ : 出租新屋不如裝潢真的拿來自住19F 03/05 17:11
→ : 然後舊屋出租
→ : 六年後再買新屋再賣舊屋
→ : 新屋要搞獲利價差就這樣
→ : 賣那個比較新的舊屋 更舊的持續出租 有價差額外再買舊
→ : 屋
→ : 小朋友才做選擇
→ : 然後舊屋出租
→ : 六年後再買新屋再賣舊屋
→ : 新屋要搞獲利價差就這樣
→ : 賣那個比較新的舊屋 更舊的持續出租 有價差額外再買舊
→ : 屋
→ : 小朋友才做選擇
→ : 跟仲介講25000，但預留殺價空間，至今好像連帶看都26F 03/05 17:20
→ : 沒有
→ : 沒有
推 : 傾向不租，租出去賺幾十萬結果屋況被搞爛更傷28F 03/05 17:23
推 : ㄜ 要不要租人是在買之前就要想的吧，這會影響要買哪裡29F 03/05 17:28
→ : 不是嗎。譬如說某重劃區兩個建案 生活機能好的比差的貴3
→ : 萬/坪。你要出租就買前者 否則可能租不出去；你純空屋就
→ : 買過後者 以後大家一起漲十萬 你低總投報率就是比較香
→ : 不是嗎。譬如說某重劃區兩個建案 生活機能好的比差的貴3
→ : 萬/坪。你要出租就買前者 否則可能租不出去；你純空屋就
→ : 買過後者 以後大家一起漲十萬 你低總投報率就是比較香
→ : 以為是本息…還是會租出去加減拿些錢啦33F 03/05 17:35
→ : 本來就不打算租，是被家人碎唸XD而且這麼難租有點34F 03/05 17:35
→ : 意外
→ : 我看591同社區的房東們也是一直在降租
→ : 意外
→ : 我看591同社區的房東們也是一直在降租
→ : 如果不是芭樂價可以換家仲介試試37F 03/05 17:37
推 : 問題是六年自住太香 租了就沒有很虧38F 03/05 17:38
推 : 一直降租我覺得有點警訊欸 會漲的區域房租應該要一直39F 03/05 17:39
→ : 上去才對
→ : 上去才對
推 : 剛需不應該降租, 等子彈飛一下41F 03/05 17:43
推 : 新屋前幾年都是吃折舊，六年後想賺300?阿婆生孩子42F 03/05 17:50
推 : GGer 真的會花兩萬租房子嗎，我認識的都是買預售後43F 03/05 17:52
→ : ，省錢租套房等交屋
→ : ，省錢租套房等交屋
推 : 工程師應該大多買高鐵附近or高雄交流道附近，會租那邊45F 03/05 17:59
→ : 的可能比較底層，畢竟環境不好租金那麼高不會有人住。
→ : （以上根據家人在楠梓工業區當工程師猜的）
→ : 的可能比較底層，畢竟環境不好租金那麼高不會有人住。
→ : （以上根據家人在楠梓工業區當工程師猜的）
推 : 新屋出租可以，還沒交屋就翻倍的才香48F 03/05 18:08
推 : 利息就22000喔，感覺總價很高。49F 03/05 18:08
推 : 前面文章有提到，國稅局認定的"自住"資格，是否可以達到50F 03/05 18:19
→ : 水電/健保卡紀錄/管委會
→ : 水電/健保卡紀錄/管委會
推 : 我小港新屋兩房機械租1萬9 沒裝潢只有冷氣熱水器跟燈52F 03/05 18:27
推 : 丟591大概半個月就租掉了
推 : 丟591大概半個月就租掉了
推 : 你的成本少算了每年房屋稅土地稅保險 公電費 頭期款如果54F 03/05 18:32
→ : 拿去定存的利息 每個月繳的房貸如果拿去定存的利息 這
→ : 些再扣掉 看你能賺多少
→ : 還有房屋過戶的各種費用也要算
→ : 拿去定存的利息 每個月繳的房貸如果拿去定存的利息 這
→ : 些再扣掉 看你能賺多少
→ : 還有房屋過戶的各種費用也要算
推 : 如果沒有要住 新房建議買兩房就好，兩房的租金跟你58F 03/05 18:44
→ : 三房差不多
→ : 三房差不多
→ : 算下來之後 最後你最好祈禱 到時候真的能漲300萬60F 03/05 18:47
→ : 更正 是扣除房仲服務費後還要多300萬
→ : 更正 是扣除房仲服務費後還要多300萬
推 : 你還有自住的選項 應該很多人自住掛更貴的 選擇都沒得62F 03/05 19:11
→ : 選XD
→ : 選XD
推 : 如果當初拿頭期款加信貸去買美債etf 不但交易手續費便宜64F 03/05 19:19
→ : 每年4%多債息只要時間到就自動進戶頭 還不用繳稅 也沒
→ : 有其他費用 而且以後一樣有機會大漲 這樣不好嗎？ 非要
→ : 買個房子
→ : 每年4%多債息只要時間到就自動進戶頭 還不用繳稅 也沒
→ : 有其他費用 而且以後一樣有機會大漲 這樣不好嗎？ 非要
→ : 買個房子
推 : 買股就是算頭期款而已 信貸你買房也能貸阿68F 03/05 19:20
→ : 六年“淨”賺200如果頭期400也是超過8趴報酬 而且穩得
→ : 很 美債確定比得上？
→ : 造鎮六年以後你覺得一個1500左右的房子不會漲到2000以
→ : 上？
→ : 如果不覺得那確實你不該買 但怎麼想都不可能
→ : 六年“淨”賺200如果頭期400也是超過8趴報酬 而且穩得
→ : 很 美債確定比得上？
→ : 造鎮六年以後你覺得一個1500左右的房子不會漲到2000以
→ : 上？
→ : 如果不覺得那確實你不該買 但怎麼想都不可能
推 : 楠梓全新三房22000租不掉？有這麼悽慘？74F 03/05 19:25
→ : 你覺得台灣房子比美國公債穩我沒話講啊75F 03/05 19:25
→ : 而且只淨賺200代表你也不用出租裝潢了 丟在那裡生草偶76F 03/05 19:25
→ : 爾去住一下玩玩就好了 花的心力有比買股多？
→ : 爾去住一下玩玩就好了 花的心力有比買股多？
推 : 笑死 真的是無腦多 好傻好天真 到頭來很可能白忙一場XD78F 03/05 19:25
→ : 美國公債穩是4%穩阿 你如果預計報酬超過4%我不覺得穩79F 03/05 19:26
→ : 耶
→ : 白忙是跟定存比還是4%比 跟4%比要白忙那機率更低了
→ : 基本上六年淨年報酬下限8%上限20%起跳 看你多少買的
→ : 耶
→ : 白忙是跟定存比還是4%比 跟4%比要白忙那機率更低了
→ : 基本上六年淨年報酬下限8%上限20%起跳 看你多少買的
推 : 哈哈哈 樂觀過頭 跟股版一樣83F 03/05 19:29
→ : 新三房冷氣冰箱洗衣機就要10～15萬了84F 03/05 19:35
→ : GGer 一天不來 在地人就沒錢租新房
→ : GGer 一天不來 在地人就沒錢租新房
推 : 勝率高就樂觀阿 呵呵 不然怎麼賺房地產的錢86F 03/05 19:38
→ : 新竹竹北整天喊太高了 然後呢 更高了XD
→ : 股票喊太高還真的有可能直接給你-30起跳 台灣房子？想
→ : 太多
→ : 新竹竹北整天喊太高了 然後呢 更高了XD
→ : 股票喊太高還真的有可能直接給你-30起跳 台灣房子？想
→ : 太多
推 : 每個月負現金流的機會成本 自住資格的認定 還有很多90F 03/05 19:40
推 : 花25萬的照片來看看啊 看值不值91F 03/05 20:27
推 : 看起來是晴萃？92F 03/05 21:01
→ : 確實少算房屋稅地價稅，感謝指正。93F 03/05 21:19
→ : 25萬就簡單燈窗簾沙發餐桌椅床墊冰箱洗衣機熱水器
→ : 冷氣就沒了，還好沒有花很多
→ : 25萬就簡單燈窗簾沙發餐桌椅床墊冰箱洗衣機熱水器
→ : 冷氣就沒了，還好沒有花很多
推 : 月租22000含管理費了嗎有591置頂嗎？96F 03/05 21:27
→ : 我看晴遠二樓室內21.6也要27000有成交了
→ : 也只付兩台冷氣電熱水器跟全室燈而已
→ : 我看晴遠二樓室內21.6也要27000有成交了
→ : 也只付兩台冷氣電熱水器跟全室燈而已
→ : 看來我的仲介不優，再過一陣子就換人好了99F 03/05 21:30
推 : 哇好難想像新屋22000租不出去100F 03/05 22:09
→ : 6年後賺300還是賠300還很難說吧101F 03/05 22:13
推 : 新屋三房高樓層有裝潢兩車位，結果22000租不出去，高102F 03/05 22:19
→ : 雄行情這麼差的嗎
→ : 雄行情這麼差的嗎
→ : 請問收入為什麼要多乘4.5啊？104F 03/05 22:25
→ : 4.5年（0.5年空租）105F 03/05 22:29
→ : 22000是附一車位而已啦
→ : 22000是附一車位而已啦
推 : 高雄的租屋需求真的不高，更何況是吵起來的楠梓107F 03/06 01:10
推 : 覺得是沒冷氣的關係，南部沒冷氣=gg108F 03/06 02:18
→ : 你空房租的話最少要有冷氣包管和熱水器
→ : 仲介也有差我開價沒比較便宜但還是比鄰居快租出去
→ : 你空房租的話最少要有冷氣包管和熱水器
→ : 仲介也有差我開價沒比較便宜但還是比鄰居快租出去
→ : 冷氣熱水器都有，我的意思是指25萬花這些家電就差111F 03/06 02:53
→ : 不多了，沒辦法弄很漂亮
→ : 不多了，沒辦法弄很漂亮
推 : 應該買中古出租113F 03/06 03:11
推 : 月租跟利息打平是個警訊 代表這個地方的剛需還不夠但房114F 03/06 03:42
→ : 價已經反應到未來
→ : 價已經反應到未來
推 : 其實去查租金實價登錄就會發現，租金投報確實不太好看116F 03/06 06:21
→ : ，楠梓那邊很多一字頭取得的屋主，所以租便宜沒壓力，
→ : 而且那邊產業也還在建設，租屋剛需還未進駐，不好租，
→ : 基本上只能賺價差
→ : ，楠梓那邊很多一字頭取得的屋主，所以租便宜沒壓力，
→ : 而且那邊產業也還在建設，租屋剛需還未進駐，不好租，
→ : 基本上只能賺價差
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