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※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言：
: 這個模型如果有錯誤訊息或錯誤算法也請跟我講，我會修正
: 橋頭房假定青安貸款貸款八成寬限期五年930萬台幣成交


 這種真金白銀在玩的給予最高尊重，也感謝L大花時間整理這張表。


 以下有幾個建議參考看看，要不要改請自行評估。

 1. 這種物件的家具家電費用我看表上估了 50 萬，這幾乎是不可能的。

    實際上整間家具電 20 萬內有找，我去年才幫家人弄了一間全室家具電，

    還包含了油漆 + 全室電線抽換，坪數還比這個僑頭的房更大，

    也只花了 20 萬而已。

    租人用的家具電就算全買 IKEA 也絕對是 20 萬有找。

    50萬就佔原購屋款的 5% 多了耶，這間又不是老屋要重新翻修，沒理由抓

    那麼高的金額。


 2. 買賣仲介費已經是抓最高，不過這個很看仲介，以及買賣當下的狀況。

    實際上買方仲介費計入，還行。

    賣方仲介費的 4% 多半都是賣方開一個實拿價，這點我看原文下面有人分享。

    不過因為一案一市場，很難確立實際會怎樣，如果要按原本買2賣4去估也無不可，

    只是要提醒這估法已經相對對橋頭的選手較為嚴格。


 3. 既然租金有合法申報納稅的話，費用的部分計算有誤。

    在合法申報納稅的前提下，我想不出有甚麼理由房東不加入公益出租人。

    請納入公益出租人的條件計算較為合理。




 4. 我看表上計算 18000 是含管理費？ 這個也是原設定的條件嗎？

    還是 18000 的租金不含管？ 沒特別注意原文有沒有提到，單純提出來待確認。


 5. 以 930 萬的房子來說，年保險費不會是 5000，除非有買凶宅險，不過這項金額

    差異不大，僅參考。


 裡面確認金額比較差異大的是預估的家具電費用，可能 L大買的都是這種等級的，

 忽略一般租給市井小民的不會是高價家具電。

 再者則是買賣仲介費的認定，這個差距也是可大可小，不過如上所述可暫不調整。

 至少要調整家具電預估費用較為合乎現況。

 以上建議請參考。


 最後認證就是原預估的漲幅，不論是指橋頭預估或是878預估漲幅，

 這兩者實際的走勢都會影響最終的結果。

 但我真心地認為，若有計入房子5倍槓桿的狀況，878也可以設定質押去比較，

 不過質押部分就單純計算即可不用真金白銀，更甚者可以設定多種質押率的情境，

 說不定有些質押率過高的，不到五年就斷頭被抬出去的也是可能。

 這件事情的設定與否，除了彰顯雙方都可槓桿外，最重要的是要彰顯出風險的差異。

 以上建議也請參考。


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