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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-01-31 08:45:42
看板 home-sale
作者 mfcke (低能兒看三小)
標題 [閒聊] 房地產近期槓桿問題
時間 Tue Jan 30 13:30:06 2024

昨天晚上就看到吵架 一路吵到今天早上 顆顆

這裡大部分都是35~50歲的人

到底誰只是過路財神 有料沒料應該都有獨立思考能力

因為大老闆客氣說 XX哥 這案子麻煩了

日復一日還真以為自己是大老闆

我估計他有點躁鬱啦 如果沒記錯 JEM狗狗是精神科 記得去看一下

沒說是誰 等人對號入座 嘻嘻

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首先先來聊一下貸款 最近銀行是滿緊縮的

不過原因是政策緊縮 而不是真的缺錢

但是缺不缺錢 我又想到目前利差 要是台美利差持續保持這樣 資本要不外流很難

這邊我不細細討論 之前海外投資版有分享 美金定存質押台幣買美債 目前執行滿爽的

希望可以長期保持這樣高額利差 嘻嘻 啊你降息也行 我就賣債券走人


回到主題

不管是 土融 建融 餘屋再融資

成數 利率 雙雙變爛

這對我現在專做商業不動產是不利的 因為就被搞到 資金有缺口要去找錢 打亂佈局

所以現在資金池是比較不好處理的 不過這是對投資而言

自住低總住宅就是開大門 滿爽的
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我是沒細看他們文章 不過吵槓桿 轉貸問題

基本上啦 一般人正規操作是這樣

你買一間2000萬 貸款8成1600 即使有屌漲啦

還是要還一點本金 之後再去洽詢其他銀行

有些能直接硬幹 本金都沒還得

這是有誤區的 銀行借你錢=你的抵押品+你的信用(收入穩定性)

通常銀行是比較看重後者 (說明實業的重要)

舉例來說好了 我現實生活認識的 水龍隱斗大大 他是牙醫

他要是不還本金拿增值房子去增貸 一定比我這無業遊民好過100倍

因為他工作上具有高收入高穩定性


簡單來講不要過度神化 轉增貸以及槓桿

用遊戲來比喻 極速快感 他就是一個氮氣 要開開關關

不可能長時保持8成借貸 4倍槓桿 我現在跟銀行借的錢 大概只有淨資產一半不到

這也不是最近才這樣 本來你資產一直擴張 你借貸比率會一直降

不過不動產因為其特性穩定 沒有流動性 沒有市價

長時保持50~60%的借貸是做投資客基本的

簡單來說 你四千萬 貸款6000 總資產一億 是算個安全水位 保持這種狀況進行擴張

貸款比率高了 就要開始賣屋

有租金跟出售 錢進來了 就是買下一個標的
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然後老屋翻修這東西

這東西 穩賺 因為它算是實業

會虧 是虧在房地產下跌

老屋翻修出售的獲利= 房子自身增值+翻修的利潤

人家幫你做工 設計 翻修 要是成本100 他至少也要+130

所以老屋做得有心得 就一直做 本來就是一份永遠需要的工作


至於不動產投資 是很個人化的東西 原因是大部分的人都是有一點自住成分開始的

這跟股票投資就有點不一樣惹 個體差異性會比較高一點

看文章可能不如私信好一點 版上大部分應該都會回信啦
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大概是這樣




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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.154.131 (臺灣)
※ 作者: mfcke 2024-01-30 13:30:06
※ 文章代碼(AID): #1bk8bXsr (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706592609.A.DB5.html
推 yiliang1107: 推1F 01/30 13:31
推 GBTC: 推 就在想說你會不會出來說一下XD2F 01/30 13:31
推 firzen48: 某段的結論就是低總自住很爽 快上車3F 01/30 13:33
推 hellogym: 看到轉增貸買預售就牙起  怪怪的XDD4F 01/30 13:34
推 kusomanfcu: 我居然看懂你在酸啥米5F 01/30 13:34
→ hellogym: 阿人家ceca買在換約後 也說要放個8-10年 不知道在激動6F 01/30 13:35
→ hellogym: 啥 看了笑屎
推 GBTC: M大 投資左營高鐵站前您怎麼看？後來去高雄，覺得高鐵附近8F 01/30 13:37
→ GBTC: 滿不錯的，最近台積話題性十足，政府也強力做多高雄，覺得
→ GBTC: 會漲的比楊梅快
→ Lenon4561: 直接買竹北 比較快11F 01/30 13:39
推 bustinjieber: 信用額度本來就不能無限擴張，12F 01/30 13:39
→ bustinjieber: 到了一個階段後就要整合了
推 hellogym: 你要買高雄就要問ceca 要買新竹就要問mfcke 地區不同要14F 01/30 13:40
→ hellogym: 問對人XDD
推 pttgogocat: 推16F 01/30 13:40
→ mfcke: 我最近要把A10處理掉 也有在考慮左營高鐵 買個1000附近17F 01/30 13:40
→ mfcke: 應該滿穩的其實
推 PTTMAXQQ: 推…問對人很重要…19F 01/30 13:41
→ PTTMAXQQ: 好的老師帶你上天堂，不好的老師讓你住套房
→ mfcke: 先回收資金要緊點 現在買房比較不急其實21F 01/30 13:42
推 specialrain: 回防大新竹22F 01/30 13:42
→ pttgogocat: 很精準吶，而且其實商業不動產難多了23F 01/30 13:44
推 frowning1226: 噗~哥參戰了XD24F 01/30 13:45
→ frowning1226: 打開就看到你回文，帥
→ abyssa1: 推 有料26F 01/30 13:45
推 timmer: 現在轉增貸2%多一點點買美債20我看不出啥風險27F 01/30 13:46
→ timmer: 等台股崩再去換正2 沒崩就套利
推 onenineone: 推29F 01/30 13:47
→ timmer: 一直走穩賺的路 發點小財也不錯30F 01/30 13:47
推 wlcaroline: 推31F 01/30 13:48
推 GBTC: m大我大哥 我買哪都想問一下他的看法XD32F 01/30 13:48
→ GBTC: 沒想到M大居然會有興趣買高雄 太震撼了
→ GBTC: 還以為說想轉買南部會被您嘴XD
推 ZhuBeiCity: 房版只會整天提倡轉增貸寬限期繳一輩子永遠不要還本35F 01/30 13:49
→ ZhuBeiCity: 金。都只建立在房價永遠上漲的前提 ，如果房價開始下
→ ZhuBeiCity: 跌 那些放大槓桿的人會很慘 不要在害人了。Nova是在逆
→ ZhuBeiCity: 風提醒風險
推 hellogym: 先擔心那些買0050正二的 股市崩崩再來擔心房市啦 笑屎39F 01/30 13:50
→ ZhuBeiCity: 看到一對多多整天嘴通膨 房價只漲不跌，那請問多多難40F 01/30 13:52
→ ZhuBeiCity: 道中國沒有通膨嗎？ 那為什麼中國房地產崩盤 中國前幾
→ ZhuBeiCity: 大房產開發商還破產 很多爛尾樓怎麼回事怎麼解釋？
→ hellogym: 中國就炒太高而已啦 收入比台灣低那麼多 房價炒的比台43F 01/30 13:52
→ hellogym: 灣高
→ hellogym: 解釋給你聽了阿  信不信由你 嘻嘻
→ hellogym: 加上中國那種畸形的預售付款方式而ㄏㄏ 拿來跟台灣比
→ hellogym: 懶趴比雞腿喔
推 bustinjieber: 本質上的差異就是台灣基本面很穩，48F 01/30 13:54
→ bustinjieber: 而且預售、政策跟中國完全不一樣，
→ bustinjieber: 台灣的政府很保守，要等到崩真的很難。
→ hellogym: 台灣房市就是個內需市場 整天比東比西比各國 都被打臉51F 01/30 13:54
→ hellogym: 幾次了還在叫
→ bustinjieber: 其實中國的問題也不是在人民收入，53F 01/30 13:55
→ bustinjieber: 重點還是在房屋自償的能力。
推 childeviler2: 左營高鐵，好遠喔55F 01/30 13:55
推 sspider0829: 中國跟台灣就不是一個體制 連政府體制都不一樣 要討56F 01/30 13:56
→ sspider0829: 論什麼？一個股票還在崩盤 要討論什麼？跟全世界都
→ sspider0829: 不一樣 難道他在崩 商品都不能做？那你股票也賣了？
→ bustinjieber: 台灣離泡沫真的還很遠很遠，59F 01/30 13:57
→ bustinjieber: 假設租金完全不漲的情況之下，
→ bustinjieber: 房價再翻倍都還不會泡沫，
→ bustinjieber: 頂多就台北的中古市場量縮。
推 ZhuBeiCity: 中國房地產投資客之前也說過一樣的話。結果都破產斷頭63F 01/30 13:59
→ ZhuBeiCity: 了
推 ben54302: 左營高鐵千萬應該只能選小兩房25坪惹唄，除非成屋 不然65F 01/30 14:00
→ ben54302: 預售似乎都開45-50惹唄！
推 floatfaith: Wow  m大要南下一波高雄惹嗎！67F 01/30 14:01
→ wlcaroline: Ceca說對岸衝破基本面勿投資的事情講了不下10次吧68F 01/30 14:01
→ hellogym: 中國人民也說台灣是阿共的阿 ㄏㄏ69F 01/30 14:02
推 miauah: 0050正二我買的很開心呀，配置比例抓好就好70F 01/30 14:02
→ hellogym: 阿你買了0050正二會不會擔心股市腰斬？71F 01/30 14:03
→ miauah: 到時候再質押攤平囉，沒崩盤我就賺複利72F 01/30 14:04
→ hellogym: 是吧 買正二的都不擔心崩盤了 買房的會擔心崩盤XDD73F 01/30 14:04
→ hellogym: 因為要崩也是股市先崩
推 miauah: 怕風險所以不買，結果通膨上來被嘎空手，有比較好嗎75F 01/30 14:06
推 ice1015: 金融法規嚴謹度根本不在同個等級，光是看鼎益豐能大張旗76F 01/30 14:07
→ ice1015: 鼓的活12年就知道，這些真的很難分嗎？
推 psow123: 推m大78F 01/30 14:07
推 childeviler2: 就是資產配置，雞蛋不要放在同一個籃子裡就好，青79F 01/30 14:08
→ childeviler2: 菜蘿蔔各有所好
→ ice1015: 分不清就全摻在一起作撒尿牛丸？難怪被嘎到漏尿81F 01/30 14:08
推 childeviler2: 沒有投資的話，尬空手很容易憤世嫉俗82F 01/30 14:11
推 miauah: 這就像考試有倒扣，怕寫錯會被扣分，乾脆不寫答案..還是只83F 01/30 14:13
→ miauah: 能得0分
推 bustinjieber: 空空：至少我0分，不像你有可能負分，85F 01/30 14:24
→ bustinjieber: 笑看魯多房蟲崩套殺
推 neck1982: 推  這篇讚87F 01/30 14:25
推 backpacker18: 推這篇88F 01/30 14:33
推 kagaya: m大也考慮南下嗎，北部最近跟南部感覺比前兩年差更多了，89F 01/30 14:38
→ kagaya: 基期高機會少，總覺得自住北部的感覺就好像股票被套牢一樣
→ kagaya: ..
推 thirtyto: 結論 剛需自助住 快上車 青安人道走廊打開 銀行會審92F 01/30 14:48
推 bustinjieber: 北部賺不到錢不至於吧，93F 01/30 14:48
→ bustinjieber: 其他縣市我不知道，新北的銀行估價
→ bustinjieber: 很容易，甚至還會超乎我預期，
→ bustinjieber: 背後的涵義是更容易取得資金轉投資
→ bustinjieber: 竹北先不說，桃園的漲幅也是很可觀。
推 kagaya: 竹北桃園前兩年都上來一波了吧 目前要找低總要去比較冷門98F 01/30 14:54
→ kagaya: 的地點，而且現在下手幾乎都要放長久，但租金又比起中南部
→ kagaya: 爛很多
→ kagaya: 估價最近都很好阿 全部都漲上來了 那是前一波的結案
→ kagaya: 也就因為之前漲上來，租金跟不上，租報更差...
推 bustinjieber: 你要去南部追話題也可以，103F 01/30 15:02
→ bustinjieber: 但我喜歡玩價差補漲，比較穩。
→ bustinjieber: 買低總or高總還要看你目前的信用額度，
→ bustinjieber: 不是說2間低總就一定可以贏高總，
→ bustinjieber: （考慮到貸款成數的差別）
→ bustinjieber: 如果你覺的目前物件ROA太差，
→ bustinjieber: 而且後續沒有太多潛力，
→ bustinjieber: 那就獲利了結吧。
→ bustinjieber: 如果你對一個地區行情夠了解，
→ bustinjieber: 隨時都有物件可以買的。
推 daniel6412: 好心人欸。提醒幹嘛想看人踩人113F 01/30 15:05
→ bustinjieber: 我自己認知台灣目前的meta是114F 01/30 15:05
→ bustinjieber: 1. 屯老房，高租金收入創造金流。
→ bustinjieber: 2. 夫妻每六年左右吃兩間完整漲幅，
→ bustinjieber: 並善用預售屋去提高IRR跟降低成本。
→ bustinjieber: 而且出租件也不是不能增值，
→ bustinjieber: 主要還是看你入手價格到底是多少。
→ bustinjieber: 如果要玩短期買賣的話，除了追話題，
→ bustinjieber: 一定要對當地市場有更細部的了解，
→ bustinjieber: 不然短期交易成本實在太高，
→ bustinjieber: 也沒有辦法讓通膨幫你拉價格。
推 alonzohorse: A10過熱嗎？124F 01/30 15:15
推 supereva: 全台找科技園區的1000萬附近兩房車125F 01/30 15:55
推 specialrain: 腦X 拿中國來比台灣房市 基本面大不相同......126F 01/30 15:56
推 sora0115: 同好奇A10現在的市況127F 01/30 15:59
推 kkiiccooo: 你介紹人家去看躁鬱症 真是好人 難得推你128F 01/30 16:07
推 CIIIO: 推J大 我現在也是想用重購來換房 稅好重沒肉qq129F 01/30 16:10
推 a1280547: 為什麼你們同為柯粉要互輕呢QQ130F 01/30 16:13
→ mfcke: 柯粉裡面有分高學歷竹科仔跟腦殘咖131F 01/30 16:18
→ mfcke: 我賣A10不是不看好 是要保持手感
→ gourmet7: 綠粉真的扣連133F 01/30 16:20
推 alonzohorse: 了解 感謝m大134F 01/30 16:47
推 qscNERO: 推分享135F 01/30 18:42
推 freekid: 哥 我怎麼記得你a10很久以前就出掉了136F 01/30 19:15
→ mfcke: 我有兩間137F 01/30 19:31
推 shena30335: 好文推138F 01/30 20:00
推 scarrony: 靠紮實本業開槓桿最穩，缺點就是要上班qq139F 01/30 21:53
推 coolvls: 很棒的推文，誠意十足的投資客分享140F 01/31 07:07

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