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看板 home-sale
作者 標題 Re: [請益] 房板數學請益
時間 Thu Jan 11 20:53:28 2024
不動產投資不用到微積分啦，但其中要有邏輯的用excel建立三張表相當重要
跟經營企業一樣，每一個投資性住宅不動產或商業不動產都可建構綜合損益
及現金流量表(合併)、投資報酬率試算表，不動產資產管理總控表
跟經營企業一樣，每一個投資性住宅不動產或商業不動產都可建構綜合損益
及現金流量表(合併)、投資報酬率試算表，不動產資產管理總控表
這三張表不是會計上的四大報表，可以互相連動，建構出一個基礎的不動產模型
企業有的股東權益表也是重要但相對其他兩表+總控表，投資不動產股本相對簡單
反而沒有這麼重要。
企業有的股東權益表也是重要但相對其他兩表+總控表，投資不動產股本相對簡單
反而沒有這麼重要。
1. 不動產的資產管理總控表
此表內包含買入成本/買入時間/總坪數/出租坪數，出租租戶的租金及出租時間，貸款銀
行的金額及利息期間，每月的維護費用及其他費用維護期間
行的金額及利息期間，每月的維護費用及其他費用維護期間
最重要的是投資活動 Day01 所有未來24個月會發生資訊，全部列表出來
維護花多少錢，做多少事，範圍在哪，期間多少等等
租戶有誰，月租金多少，有沒有免租期，有沒有押金，期間多久等等
所有的基礎資訊仍越詳細，越有邏輯條列出來，在這張總控表上不用計算
只需要列出來作為等等每月綜合損益表的基礎，基礎參數越多越好
2. 不動產的每月綜合損益及現金流量表
編制一個至少60個月的實際發生及預算綜合損益及現金流量表
從總控表去抓，善用IF函數去抓總控表內某時間的收入或費用
從總控表去抓，善用IF函數去抓總控表內某時間的收入或費用
才不用一個一個慢慢拉，舉例計算一個每年12月該付的房屋火險費用，就打個簡易的
=IF(MONTH(損益表月份)=Month(總控表計畫開始日期+1, -（總控表上的火險費用那一格)
,0)
以上每一行每一列仔細計算，最後會得到一張每月簡易綜合損益，以下為簡易型
+ 營業收入 (住宅大部分都租金/有時額外的租金外收益業外收入等等)
- 減 營業費用(管理費/水電費/保全/等等etc)
- 減 持有成本(Holding Expense/Carry Cosy) 舉凡地價稅/房屋稅/保險/鑑價費/會計費
= 營業淨收入 Net of Income (稅前息前淨利)接著扣
- 營業所得稅和Withholding Tax
= Total Unlevered Cash Free ，無槓桿現金流
- 利息及銀行費用 (Interest Expense + Annual Bank Fee)
= Total Levered CF，槓桿後現金流
所以以上你會有一個損益表+每月簡易現金流量表，每月都會跑一個數值出來
如果要算正規的現金流量表
跟企業一樣，從稅前淨淨利出發
加上調整（如有），投資活動，
融資活動的淨現金流出或流入
扣利息與銀行費用
會得到一個會計上的期末現金
以上綜合
合併12個月可以得到損益年表及現金流量年報
即可計算預估的IRR年化報酬率和預估所需要的資本相關投資需要知道的參考數字
3. 簡易投資年畫報酬率計算表
這個我就直接貼，基本上邏輯很簡單，預估或實際發生股東現金淨流入和淨流出
用XIRR來計算年化報酬率，當然賣出後的獲得的資本利得最為重要
https://imgur.com/a/ln0BnQ4
![[圖]](https://imgur.disp.cc/3T/X8yY2Bm.png)
https://imgur.com/a/1e4sr15
![[圖]](https://i.imgur.com/BIoW90gh.png)
想用這張表可以從這邊下載
https://we.tl/t-Pp90wKL4KR
總控表和損益表無法提供，我手上有的兩三個模型都有太複雜和有商業機密的參數
我怕刪的不乾淨給大家看會有麻煩lol
另，還有買賣時會用的敏感性分析，但那是另一個用淨現金出推市價的方法
以上分享
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.227.159.18 (臺灣)
※ 作者: LINPINPARK 2024-01-11 20:53:28
※ 文章代碼(AID): #1bd-JAES (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1704977610.A.39C.html
※ 同主題文章:
01-10 21:42 ■ [請益] 房板數學請益
01-11 10:46 ■ Re: [請益] 房板數學請益
● 01-11 20:53 ■ Re: [請益] 房板數學請益
01-16 09:08 ■ Re: [請益] 房板數學請益
01-17 10:51 ■ Re: [請益] 房板數學請益
推 : discount rate 多少 （拖走1F 01/11 20:57
→ : 開玩笑的XD
→ : 開玩笑的XD
推 : 好心人3F 01/11 21:01
推 : 推4F 01/11 21:02
推 : 2+5價錢不好會再+1+1嗎XDD5F 01/11 21:08
推 : 太強了6F 01/11 21:08
推 : 所以大老也都是用EXCEL管理大部分的投資嗎7F 01/11 21:11
大部分如果要試算都會用模型跑
Excel建模還是方便
但做投資不動產決策
1. 參考模型跑出的數字 （預估IRR 等等
2. 市場調查
3. 開價和入手成本
4. 非數據的因素（租戶背景/社區維護如何）
所以跟人交談互動
獲得情報也是很重要課題
不能只關在房間算excel
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.118.207 臺灣), 01/11/2024 21:18:39
推 : 推8F 01/11 21:15
推 : Excel超方便的9F 01/11 21:17
推 : 讚噢10F 01/11 21:19
推 : 感謝分享11F 01/11 21:20
推 : 我以為要用線性代數和機率12F 01/11 21:25
→ : 然後還要有一個骰子
→ : 如果這樣都不行的話 問AI 幫你算吧
→ : 然後還要有一個骰子
→ : 如果這樣都不行的話 問AI 幫你算吧
哈哈哈 AI一定跑得出來
但會失去建模的樂趣，有時候蠻好玩的
當然有時間有心情的前提下
沒時間還是叫投資部去跑
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.118.207 臺灣), 01/11/2024 21:29:05
推 : 美國留學當初我也幹很多現成的excel表 顆顆15F 01/11 21:29
![[圖]](https://i.imgur.com/0LjaHDVh.jpg)
推 : 推17F 01/11 21:29
→ : ai 10秒鐘先給你一個表格18F 01/11 21:29
推 : 感恩19F 01/11 21:37
推 : excel 可以寫code阿20F 01/11 21:39
→ : 還有運算還可以跨表輸出答案
→ : 最基礎的就是 可以和電子卡鐘輸出 上下班 出勤紀錄
→ : 房版數學應該要高深魔化 LOL
→ : 還有運算還可以跨表輸出答案
→ : 最基礎的就是 可以和電子卡鐘輸出 上下班 出勤紀錄
→ : 房版數學應該要高深魔化 LOL
可以的，不動產的模型就是如此
你輸入一些基本參數
（買價，貸款成數，貸款利息，預估租金等等
跑商用不動產比較複雜
可以直接跑IRR 或投資報酬率
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 21:44:50
推 : 無腦買老商辦不用算比較輕鬆24F 01/11 21:43
→ : 這個時候就要等教主幫房版寫怎麼應用拉普拉斯25F 01/11 21:43
→ : 閉眼射飛鏢流XD26F 01/11 21:43
→ : 教主不可能不會的啦27F 01/11 21:44
→ : 這串真的好問題耶 怎麼密碼化也可以
→ : 這串真的好問題耶 怎麼密碼化也可以
推 : 今天沒算距離被嗆告幾天29F 01/11 21:46
推 : 找置底的阿川來算 做標準差30F 01/11 21:49
→ : 這時候就是講出來一堆keywords 就有人要去K書了
→ : 謎之聲：聽說要深入瞭解房地產要學習hash
→ : 這時候就是講出來一堆keywords 就有人要去K書了
→ : 謎之聲：聽說要深入瞭解房地產要學習hash
推 : 推33F 01/11 21:52
→ : 挖礦都是用hash去跑的房地產可以當礦用（誤）34F 01/11 21:52
推 : 感謝分享35F 01/11 21:53
推 : hash是算力單位啦36F 01/11 21:55
→ : 演算法是SHA256
→ : 演算法是SHA256
→ : SHA-256 也是源於hash...38F 01/11 21:58
→ : SHA-256 講的是256位元的 hash計算....
→ : SHA-256 講的是256位元的 hash計算....
推 : 發明這個的一定是天才40F 01/11 22:00
→ : 原來如此，一直以為只是單位
→ : 原來如此，一直以為只是單位
→ : 讓能量做白工然後大家接在一起做紀錄.....,這就一個遊42F 01/11 22:01
→ : 戲 和浪費
→ : 因為那個時候全球通縮
→ : 戲 和浪費
→ : 因為那個時候全球通縮
推 : 推L大好人一生平安45F 01/11 22:01
→ : 不管他是誰 原點就是要讓通膨起來46F 01/11 22:01
→ : 怎摸印鈔都沒人信 只好把電浪費了
→ : 怎摸印鈔都沒人信 只好把電浪費了
推 : 敏感性分析似乎很有趣也實用，煩請LIN兄若空閒時可以48F 01/11 22:06
→ : 些許講解嗎？衷心感謝。
→ : 些許講解嗎？衷心感謝。
是的，如同樓下M大所講
要建一個敏感性分析（靈敏分析）
通常就要建一個測試矩陣
Excel測試矩陣可以google看一下
但前提就是文內三表要出來
才有可變因子可測
例如，今天這個案利率銀行開3趴
買價還沒談定，可能110塊可
那我五年期IRR可能10趴（隨便講）
在其他因素都不變固定下
跑測試矩陣
一行可能是利率 （2/2.5/3/3.5趴）這樣跑
一列就跑買價（100塊/105塊/110/115/120
矩陣內裡面就會跑各種排列組合的IRR
理論上右下角值會最大
左上角值最小
現況在中間
隨意舉例
推 : 就找一個因子去變化而已50F 01/11 22:09
→ : 我通常用利率跟閒置率
→ : 租金也可以最樂觀 中性跟悲觀
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 22:22:58→ : 我通常用利率跟閒置率
→ : 租金也可以最樂觀 中性跟悲觀
推 : 推推推 記錄下來53F 01/11 22:20
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 22:27:06推 : 推推54F 01/11 22:32
推 : 有得到初步理解，等待實作再回來對照同異處，再次感55F 01/11 22:35
→ : 謝LIN兄不吝賜教。
→ : 以及mfcke 兄，併謝。
→ : 謝LIN兄不吝賜教。
→ : 以及mfcke 兄，併謝。
可以試做玩玩看
房地產多的鄉民
可做一個不動產組合的合併三表
來看看到底投入的資本到現在IRR
推 : 專業58F 01/11 22:41
推 : 推！59F 01/11 22:47
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 22:56:42推 : 謝L大分享～～60F 01/11 22:55
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 23:00:30→ : 人類在記帳法和會計審查上花費的能量其實也很高 不只加密貨幣61F 01/11 23:01
→ : 亞洲地區不少直接用市場乘數法算市價lmao62F 01/11 23:31
推 : 感謝分享63F 01/11 23:32
→ : 太舒服了吧64F 01/12 00:27
推 : 感謝分享65F 01/12 00:29
→ : 謝謝分享66F 01/12 00:35
推 : 這個必須推啊 連當房東都要這麼專業！67F 01/12 05:38
推 : 感謝無私分享68F 01/12 06:03
推 : 這個專業69F 01/12 07:46
推 : 太強了70F 01/12 08:31
推 : 真。房板數學71F 01/12 08:39
推 : 我連IF那段的公式照KEY 都不知道哪裡錯 冏 帶不出來> <72F 01/12 09:50
用這方法試試看 我重整了一下
https://imgur.com/a/awzUpEZ
![[圖]](https://i.imgur.com/FyI3Fsw.png)
推 : 懶得開 excel 的人，可以參考以下：73F 01/12 10:48
→ : 「怪老子理財 購屋出租之投資報酬率」
→ : 建議餵狗搜尋上面字串。網址是：
→ : https://www.masterhsiao.com.tw/HRI/HouseRentalInvestment.php
→ :
→ : https://bit.ly/3RPV68K
→ : 「怪老子理財 購屋出租之投資報酬率」
→ : 建議餵狗搜尋上面字串。網址是：
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→ :
→ : https://bit.ly/3RPV68K
購屋出租之投資報酬率
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![[圖]](https://www.masterhsiao.com.tw/images/masterhsiao_ico.gif)
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.107.48 臺灣), 01/12/2024 11:48:40
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.107.48 臺灣), 01/12/2024 11:49:53
推 : 謝謝前輩79F 01/12 11:53
推 : 太勵害了80F 01/12 12:55
推 : 推 超級大戶的無私分享81F 01/12 13:19
推 : 果然是大戶82F 01/12 13:40
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