※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-11-26 15:47:11
看板 home-sale
作者 標題 Re: [請益] 台北的老公寓為什麼沒什麼漲?
時間 Sun Nov 26 01:01:50 2023
小弟鍵盤看房仔 從三月到現在看了四五十間房
試著跟你分析一下原因 公寓現在是市場上不受歡迎的產品
爬樓梯是最大的缺點 老人爬不動 年輕人不想爬
沒車位 沒管理 要自己倒垃圾 沒有公設
買了還要花兩三百萬裝潢 很麻煩
我問過幾個身邊的30以下的同事
2000萬絕對選三重新莊板橋林口10年新古大樓
但是還是有一些條件的公寓是比較容易賣到好價格的
1 格局方正三面採光浴廁有窗
2 明星學區
3 臨街或是路的 有都更潛力
4 頂樓有完整頂加 可以出租減輕房貸壓力
5 低總價好入手
這年頭如果要投資公寓的話 還是慎選啦
不是隨便亂買一間就能賺錢的
--
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※ 作者: XD456 2023-11-26 01:01:50
※ 文章代碼(AID): #1bOYY10e (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1700931713.A.028.html
※ 同主題文章:
11-25 16:59 ■ [請益] 台北的老公寓為什麼沒什麼漲?
● 11-26 01:01 ■ Re: [請益] 台北的老公寓為什麼沒什麼漲?
11-26 11:54 ■ Re: [請益] 台北的老公寓為什麼沒什麼漲?
11-26 14:05 ■ Re: [請益] 台北的老公寓為什麼沒什麼漲?
推 : 銀行鑑價說明一切1F 11/26 01:16
推 : 因為工料上漲而大幅攀升的修繕費用，應該是致命的2F 11/26 01:18
→ : 一鍵。相比之下，稍微輕裝修甚至直接沿用前屋主的
→ : 裝潢就能入住的新古大樓，就變得實惠多了。要等都
→ : 更，也要是夠舊的三或四層樓公寓，五樓公寓容積用
→ : 盡基本上除非是地段超一流否則機會渺茫，但地段一
→ : 流原屋主也不是笨蛋，不會隨便賤賣的……
→ : 一鍵。相比之下，稍微輕裝修甚至直接沿用前屋主的
→ : 裝潢就能入住的新古大樓，就變得實惠多了。要等都
→ : 更，也要是夠舊的三或四層樓公寓，五樓公寓容積用
→ : 盡基本上除非是地段超一流否則機會渺茫，但地段一
→ : 流原屋主也不是笨蛋，不會隨便賤賣的……
推 : 裝潢確實貴又麻煩8F 11/26 01:25
→ : 但真的 好物件的屋主不輕易賣的
→ : 但真的 好物件的屋主不輕易賣的
推 : 因為你問的是30以下10F 11/26 01:35
推 : 漏水真的很煩11F 11/26 01:36
推 : 正義國宅都更成鑽石塔後一坪將近300萬，所以還是看地段。12F 11/26 01:43
推 : 瑞安街的老公寓現在一坪一百萬，改建後一坪可能變兩百萬。
→ : 老公寓建蔽率100%沒有公設。
推 : 瑞安街的老公寓現在一坪一百萬，改建後一坪可能變兩百萬。
→ : 老公寓建蔽率100%沒有公設。
→ : 年輕人齁 是擠不出頭期又怕來不及上車只好買預售15F 11/26 01:48
→ : 老家就是公寓的 買公寓沒啥抗性
→ : 而且一切就是取捨 要不要拿地點跟空間去換新大樓而已
→ : 老家就是公寓的 買公寓沒啥抗性
→ : 而且一切就是取捨 要不要拿地點跟空間去換新大樓而已
推 : 可以去研究一下瑞安懷石、松露、韋瓦第、傑仕堡附近的老公18F 11/26 01:51
→ : 寓行情
推 : 瑞安街附近主要就是四層樓帶地下室的雙拼公寓，室內面積約
→ : 四十坪，沒有公設，可以想見每戶土地持坪有多大。
推 : 或者也可以參考科技大樓站旁邊都更的冠德安沐居每坪開價176
→ : 萬。
推 : 大安區頭期款不夠的，不要說老公寓了，你可能連成功國宅都
→ : 買不了，更不要提什麼新建案了，那邊新建案一坪接近兩百萬
→ : ，而且每戶都五十坪起跳在賣的。
→ : 寓行情
推 : 瑞安街附近主要就是四層樓帶地下室的雙拼公寓，室內面積約
→ : 四十坪，沒有公設，可以想見每戶土地持坪有多大。
推 : 或者也可以參考科技大樓站旁邊都更的冠德安沐居每坪開價176
→ : 萬。
推 : 大安區頭期款不夠的，不要說老公寓了，你可能連成功國宅都
→ : 買不了，更不要提什麼新建案了，那邊新建案一坪接近兩百萬
→ : ，而且每戶都五十坪起跳在賣的。
推 : 重點是你買了貸款成數也不高，沈沒的現金比極高又27F 11/26 02:29
→ : 不知多少年後才能回本，房子租金與價格的效益比普
→ : 普（意思是說你如果願意住這樣的房子，跟人租比自
→ : 己買划算），上手賣你的價錢是包含了都更的本夢比
→ : ，所以要有時間慢慢做夢，它才有可能成真。
→ : 不知多少年後才能回本，房子租金與價格的效益比普
→ : 普（意思是說你如果願意住這樣的房子，跟人租比自
→ : 己買划算），上手賣你的價錢是包含了都更的本夢比
→ : ，所以要有時間慢慢做夢，它才有可能成真。
推 : 年輕人不想買公寓，可以理解32F 11/26 05:48
→ : 少子化，家中只有3口
→ : 去新北市買電梯2房，比老公寓物件便宜
→ : 其實，北市好地段公寓，也是很少拿出來賣
→ : 想買，還不一定有
→ : 買老公寓，等都更收租，不會是年輕人的想法
→ : 一來總價高，二來屋齡太舊
→ : 大都是，在地台北45歲～65歲，這年齡層，會進場
→ : 少子化，家中只有3口
→ : 去新北市買電梯2房，比老公寓物件便宜
→ : 其實，北市好地段公寓，也是很少拿出來賣
→ : 想買，還不一定有
→ : 買老公寓，等都更收租，不會是年輕人的想法
→ : 一來總價高，二來屋齡太舊
→ : 大都是，在地台北45歲～65歲，這年齡層，會進場
推 : k兄還在執著嗎？辛苦了40F 11/26 07:08
→ : 現況就是這樣41F 11/26 07:28
→ : 公寓哪有不受歡迎
→ : 成交還是那麼貴
→ : 公寓哪有不受歡迎
→ : 成交還是那麼貴
推 : 現實是大多人都還是喜歡買新的，舊公寓的賣像會扣分44F 11/26 07:51
推 : 公寓最難解決問題就是停車位了，有車的人應該比較45F 11/26 08:01
→ : 不會考慮公寓
→ : 不會考慮公寓
推 : 住了近30年公寓後，五六年前開始買房時就完全不考慮公47F 11/26 08:05
→ : 寓了（不然等繼承就好），身邊大約32-38歲有在找自住
→ : 房的同事，也沒聽過有誰目標是公寓，反而北市套房還有
→ : 人買。
→ : 寓了（不然等繼承就好），身邊大約32-38歲有在找自住
→ : 房的同事，也沒聽過有誰目標是公寓，反而北市套房還有
→ : 人買。
→ : 問題老公寓不用繳管理費啊 大樓買小坪數51F 11/26 08:08
→ : 不然根本跟租的沒兩樣
→ : 不然根本跟租的沒兩樣
推 : 你買車會買古董車嗎？還是買新車？53F 11/26 08:13
→ : 喜新厭舊是人的天性
→ : 喜新厭舊是人的天性
推 : 持有公寓的成本是最便宜的55F 11/26 08:15
推 : 裝璜費查一下56F 11/26 08:16
→ : 例如現在新大樓的管理費越來越貴 這個是純支出 不會像通膨一57F 11/26 08:16
→ : 樣慢慢滾進房子的價值裡
→ : 樣慢慢滾進房子的價值裡
推 : 剛工作大概都租這種老公寓, 自住打死我都不買. 漏水壁癌59F 11/26 08:17
→ : 裝潢費你只做必要的基本也不會破百60F 11/26 08:17
→ : 一坪抓10萬 拆工超貴61F 11/26 08:17
→ : 真的致命, 另外不用管理費等於三四十年完全沒維修阿62F 11/26 08:18
推 : 老公寓，蟑螂螞蟻白蟻老鼠，跟廢墟一樣63F 11/26 08:18
→ : 水溝臭的要死
→ : 水溝臭的要死
推 : 一般三房公寓 浴室 廚房 換電線 鋪塑膠地板 全是油漆 再細清65F 11/26 08:19
→ : 應該花不到一百
→ : 應該花不到一百
→ : 外牆磁磚剝落, 水有異味, 梯間雜物一堆, 多到數不完67F 11/26 08:20
→ : 外牆剝落沒漏水的話幹嘛理他68F 11/26 08:21
推 : 沒人想爬+169F 11/26 08:22
推 : 換電線你換了鄰居沒換都一樣被燒死，逃生路線更慘70F 11/26 08:22
→ : 走道放腳踏車鞋櫃，失火怎麼辦？
→ : 走道放腳踏車鞋櫃，失火怎麼辦？
推 : 外牆剝落砸到車跟人誰賠? 而且外牆剝落龜裂就會漏水阿72F 11/26 08:25
→ : 老公寓樓梯寬度超小,放一堆雜物我是瘦子都覺得難走了
→ : 老公寓樓梯寬度超小,放一堆雜物我是瘦子都覺得難走了
→ : 有錢的話買什麼住都好 不過以投資的角度公寓不錯74F 11/26 08:27
推 : 討論到爛了，多數人喜歡新房子，買不起蛋黃的就去郊區75F 11/26 08:30
→ : ，堅持蛋黃的，就買舊房子
→ : 以上針對於，授薪階層
→ : 蛋黃區老公寓價格還是很高，主要在於土地價值，所以價
→ : 格會說明一切，不要不信
→ : ，堅持蛋黃的，就買舊房子
→ : 以上針對於，授薪階層
→ : 蛋黃區老公寓價格還是很高，主要在於土地價值，所以價
→ : 格會說明一切，不要不信
推 : 單純分享老公寓居住心得,老公寓的威力不是花三四百萬裝潢80F 11/26 09:03
→ : 可以解決的
→ : 可以解決的
推 : 仁愛敦南安和青田瑞安 ... 老公寓還是很讚吧82F 11/26 09:06
推 : 前女友花300，漏水還是有，還有管線出水量小的問題，83F 11/26 09:08
→ : 而且是25坪花300
→ : 而且是25坪花300
推 : 台北有一部分是買都更夢 所以會溢價一些 導致投報很差85F 11/26 09:10
→ : 如果不賭都更 確實用租的就好了
→ : 上面花300又不一定是基礎建設做好 搞不好都花在裝飾性工
→ : 程 要看基礎工程花多少才好判斷
→ : 水壓小+漏水 公寓頂樓？搭鐵皮+變頻加壓馬達就解決了 40
→ : 萬到60萬 這300萬有花這個錢嗎
→ : 如果不賭都更 確實用租的就好了
→ : 上面花300又不一定是基礎建設做好 搞不好都花在裝飾性工
→ : 程 要看基礎工程花多少才好判斷
→ : 水壓小+漏水 公寓頂樓？搭鐵皮+變頻加壓馬達就解決了 40
→ : 萬到60萬 這300萬有花這個錢嗎
推 : 能花到200-300以上的都是裝飾性裝潢的花太多91F 11/26 09:15
噓 : 我笑了，前兩週隔壁巷老公寓116萬，直接被秒殺92F 11/26 09:20
→ : 台灣40歲以上有錢的人，很喜歡買0公設.0管理費.0房屋稅
→ : 的老屋
→ : 台灣40歲以上有錢的人，很喜歡買0公設.0管理費.0房屋稅
→ : 的老屋
推 : 牆壁打除, 管線重拉就不少錢了95F 11/26 09:22
→ : 蛋黃區3000萬以下，算低總價老公寓，其實都很搶手96F 11/26 09:23
推 : 新房就是剛需沒得商量97F 11/26 09:26
→ : 台北市老公寓主+陽 > 30坪 這兩年漲了200萬98F 11/26 09:26
→ : 原本1800~1900還可以搜到 現在全部開價2開頭
→ : 原本1800~1900還可以搜到 現在全部開價2開頭
→ : 管理費變成電梯基金和修繕社區都是滾進資產的部分啊100F 11/26 09:30
→ : 管理費低然後電梯壞掉沒錢修 還會連帶搞低你的房子資產價值
→ : 管理費低然後電梯壞掉沒錢修 還會連帶搞低你的房子資產價值
噓 : 上個月銀行來鑑價一間43年公寓2/4樓，估一坪96萬.貸8成.102F 11/26 09:32
→ : 寬3年
→ : 0公設.0管理費.0房屋稅，附一堆增建坪數送你，這新房沒
→ : 法比
→ : 寬3年
→ : 0公設.0管理費.0房屋稅，附一堆增建坪數送你，這新房沒
→ : 法比
推 : 好106F 11/26 09:34
推 : 台灣很多地點出門都需開車沒車位讓很多人卻步107F 11/26 09:37
推 : 台北工作住蛋黃捷運旁，不一定要花400萬養車位+養車108F 11/26 09:39
→ : 一個月才開兩次假日車，出門都租賓士.瑪莎直接開不是很
→ : 爽
→ : 一個月才開兩次假日車，出門都租賓士.瑪莎直接開不是很
→ : 爽
推 : 一切都是看$$$$ 沒錢只有距離跟屋齡的取捨111F 11/26 09:46
推 : 不過就老化而言 老大樓的毛病比老公寓多很多
推 : 不過就老化而言 老大樓的毛病比老公寓多很多
推 : 維護老大樓要花更多錢還要開會 例如換電梯拉皮之類的113F 11/26 10:00
→ : 老公寓就是自掃門前雪 除非是有漏水之類的才需要找鄰居
→ : 老公寓就是自掃門前雪 除非是有漏水之類的才需要找鄰居
推 : 老公寓要整理真的麻煩，最近尻了兩間，屋況都不是太好，115F 11/26 10:06
→ : 說要賣麻，我也不知道好不好賣，乾脆一層隔套一層自住這
→ : 樣，都更的事情根本沒想過我這代能都更，留給下一代去爽
→ : 賺就好。
→ : 說要賣麻，我也不知道好不好賣，乾脆一層隔套一層自住這
→ : 樣，都更的事情根本沒想過我這代能都更，留給下一代去爽
→ : 賺就好。
推 : 老公寓是不是要看運氣 有些屋況跟周遭環境真的有點糟糕119F 11/26 10:12
→ : 有些住了幾十年從沒修繕過也沒什麼問題
→ : 什麼漏水壁癌從來也沒發生過 鄰居也都是正常人
→ : 不過沒電梯沒停車位就無解 現在就連機車都可能無法停
→ : 台北現在好像很多地方開始騎樓淨空 連機車都不給停了
→ : 有些住了幾十年從沒修繕過也沒什麼問題
→ : 什麼漏水壁癌從來也沒發生過 鄰居也都是正常人
→ : 不過沒電梯沒停車位就無解 現在就連機車都可能無法停
→ : 台北現在好像很多地方開始騎樓淨空 連機車都不給停了
推 : 我老家公寓會漏水，而且修不好，必須用水盤124F 11/26 10:15
→ : 大概只有巷弄一樓公寓最好 不用電梯 通常有免費停車位125F 11/26 10:16
→ : 只是採光通風差 老鼠蟑螂可能比較多
→ : 不過台北市政府會不會哪天又想要搞巷弄路邊禁止停車
→ : 只是採光通風差 老鼠蟑螂可能比較多
→ : 不過台北市政府會不會哪天又想要搞巷弄路邊禁止停車
→ : 結構柱漏水，每層都要協調128F 11/26 10:17
→ : 應該不可能 這樣會得罪太多人的利益129F 11/26 10:17
→ : 鄰居連幾萬都想省130F 11/26 10:17
推 : 之前租的老公寓, 大門壞都沒人想出錢修了, 何況是其他的131F 11/26 10:27
推 : 也有聽過華廈電梯壞了不修的社區甚至管理費大家都不繳了132F 11/26 10:41
→ : 真的很誇張
→ : 真的很誇張
→ : 老公寓哪有這麼容易火災134F 11/26 11:26
推 : 車位 管理 倒垃圾 公設...這些都是錢換來的不是?135F 11/26 11:30
→ : https://i.imgur.com/JiWBx7h.jpg136F 11/26 11:36
推 : 為什麼一堆人喜歡幻想？
→ : 個體的想法根本不重要也不代表市場，
→ : 從同溫層的幻想來看市場更是錯誤的決策，
→ : 看看成交屋齡吧，老大樓老房子才是大宗。
→ : 你要說‘’特定背景‘’的人可以歸納出
→ : 某種類似的消費行為，這我沒意見，
→ : 但是要拿來推導到整個市場就是在搞笑了。
推 : 為什麼一堆人喜歡幻想？
→ : 個體的想法根本不重要也不代表市場，
→ : 從同溫層的幻想來看市場更是錯誤的決策，
→ : 看看成交屋齡吧，老大樓老房子才是大宗。
→ : 你要說‘’特定背景‘’的人可以歸納出
→ : 某種類似的消費行為，這我沒意見，
→ : 但是要拿來推導到整個市場就是在搞笑了。
![[圖]](https://i.imgur.com/JiWBx7hh.jpg)
推 : 地點好的老公寓重新裝潢後，應該住得很舒服吧144F 11/26 11:57
→ : 能買新，誰要買古蹟145F 11/26 12:30
推 : 看房板，還以為外縣市，成交屋齡在5年內146F 11/26 12:56
→ : 結果也沒差多少
→ : 結果也沒差多少
→ : 有2千在三重新莊板橋林口買新的啦，還找10年新古幹嘛148F 11/26 13:04
推 : 關鍵在整理跟裝潢成本很高 花得起也是能住很舒服149F 11/26 13:21
推 : 能買新，誰要買古蹟，市容破爛又醜150F 11/26 13:25
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