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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-11-16 07:46:02
看板 home-sale
作者 aitt (非主流,有何不可(M))
標題 [閒聊] 未來房價持續快速上漲機率大嗎?
時間 Tue Nov 15 20:18:21 2022







今年台灣房價到現在漲幅達到14%,在主要國家來說排名前茅,
即便央行升息與管制,但在不打房前提下依然量縮價漲,
甚至有些地方還照樣上演有如神仙打架般的搶房潮

接下來呢? 目前來看有很高的機率續漲,而且漲幅還不會小,三年30%都有可能,
首先美國明年可能因為通膨趨緩停止升息,美股與美國房市可望回復上漲規律,
台灣也可能停止升息同時調降存準率,對房市來說資金面會是一大助力,

另外還有疫後海歸派可能會買房,地方政府的財政持續惡化下也會被迫
加速重劃土地與賣地還債,地如果愈賣愈高,那麼房價也只會愈來愈高,
還有就是明年台股可能重新走大多頭,若攻上20000點的話,

也會多少支撐房價往上強漲,總歸一句,這波房地產漲勢沒那麼快停,
恐怕全台北新成屋每坪百萬以下絕跡漲勢才有可能趨緩



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.160.73.78 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1ZSuELav (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1668514709.A.939.html
噓 Sugimoto5566: 喔1F 11/15 20:19
推 GenesisXD: 知道會上2萬點還不歐印???哈囉???2F 11/15 20:21
推 DAEVA: 藍燈+通膨降->降息 你知道的3F 11/15 20:23
→ aitt: 最近的搶房潮又開始.到年底前恐怕還會繼續加溫4F 11/15 20:26
推 jimmy9762: 竹科媽媽又上岸來搶房了5F 11/15 20:34
推 Hitimothy: 丸子 繼續井噴嗎6F 11/15 20:35
→ Hitimothy: 現在經濟循環週期超快
推 g11121s: 股版嗨成這樣，房價如何跌？年底會有報復性買盤！8F 11/15 20:44
推 gn01693664: 漲9F 11/15 20:44
推 jaricho: 下次公布的房市量要井噴了10F 11/15 20:48
推 ZackRyo: 要在漲50%了...11F 11/15 20:50
推 YangChang: 只會漲不會跌，買就對了12F 11/15 20:55
推 leota: C大不都開示了13F 11/15 20:59
推 ceca: 降息開始後,就會產生新一波炒做.14F 11/15 21:23
→ ceca: 尤其營造成本大漲,建商"必須"把價格再往上推.
→ ceca: 現在冷盤建商低調收縮推案和銷售.
→ ceca: 但等到降息開始,就會大量廣告和扭轉風向.
→ ceca: 因為他們必須把價格再往上推.
→ ceca: 否則未來的利潤太薄..
→ ceca: 而目前土地都落在大建商手上.
→ ceca: 所以...當你看到某個東西落在少數人手上.
→ ceca: 你就應該知道這個東西價格要飛到宇宙去了..XD
→ ceca: 沒這個認知的,最好回家媽媽十塊,不要出門使用新台幣.
→ ceca: 當然啦,降息到底是在明年下半年還是後年,很難講.
→ ceca: 因此在降息前,都還是各位開心調整配置時間.
→ ceca: 好好把握這段時間..XD
→ ceca: 不要後面看到起飛了.才在那邊來不及反應.
→ ceca: 當然調整配置不是叫你明年要賺錢..XD
→ ceca: 明年應該還是冷盤,所以不用期待增值可以撈到甚麼.
→ ceca: 他會是平盤讓你調整.
→ ceca: 好處是,銀行貸款跟得上,銀行放款額度不會被用光.
→ ceca: 價格停滯,物件選擇多,所以可以慢慢換物件不用急著追.
→ ceca: 仲介會把你當大哥...XD
推 hdw: 感謝C大開示!!!!另外，請問這時機三民區算好的選擇嗎??34F 11/15 21:33
→ ceca: and..要知道,大漲一開噴,那時候會有一個全面大跳價.35F 11/15 21:33
→ ceca: 佈局就是為了不要錯過這一個開場大彩蛋.
→ ceca: 選擇一概都是"優先選擇最強勢"的區域.
→ ceca: 三民區很大,後譯算是二線還不錯強.
→ ceca: 但如果到大昌,就可能三線.
→ ceca: 到覆鼎金,就更弱.
→ ceca: 而河堤算是三民,河堤也差不多是二線.
→ ceca: 所以你一定要三民,後譯或是河堤也是可以.
→ ceca: and...記得,布局還是以中古屋為主.
→ ceca: 目前新案和中古屋價差還是很大.
→ ceca: 新案雖然反應最快,但因為價差已大,收益會不如中古屋.
推 hdw: 收到~~~非常感謝C大回答46F 11/15 21:36
→ ceca: 另外這是一個小換大的時機.47F 11/15 21:37
→ ceca: 大物件例如坪數超過6x以上的,單坪價比較低.
→ ceca: 你現在換,銀行估價應該隨便都是8成之外.
→ ceca: 小物件例如成交32,大物件你可能買在28~29.
→ ceca: 但你要知道,之後如果大噴.
→ ceca: 小物件噴到40好了.
→ ceca: 請問你過兩年轉增貸,你的80坪,銀行估價怎麼估?
推 yiliang1107: 謝謝c大開釋54F 11/15 21:38
→ ceca: 各位在跑的都知道,銀行厲害一點的專員可以幫你要到好數字.55F 11/15 21:38
→ ceca: 因此很可能就是80坪用40w/p去估.
→ ceca: 也就是也許你到時候只能賣35.
推 hdw: 原來如此!!!確實有考慮小換大58F 11/15 21:38
→ ceca: 但是你轉增貸又不是要賣掉,你只是要貸款.59F 11/15 21:38
→ yiliang1107: 幸好點進來看這篇，句句真金60F 11/15 21:38
→ ceca: 銀行用40幫你估.61F 11/15 21:39
→ ceca: 你買2300...大噴後銀行估3200...
→ ceca: 你看你轉貸增貸可以貸多少錢.
→ ceca: 而且現在調整到"第一或是第二筆貸款"
→ ceca: 之後無論你手上有幾筆貸款.
→ ceca: 你大物件轉貸增貸都不受財政府的限制貸款限制.
→ ceca: 也就是估3200,你其他財力夠,就釋放2560萬給你.
→ ceca: 因此調整資產包含調整妳短中長期持有的配置.
→ ceca: 貸款筆數,資金狀況.
→ ceca: 而不是單純只是換房子.
→ ceca: 你要為未來的操作做布局.
→ ceca: 這才是調整資產的意義.
→ ceca: 這也是我明年要換屋的主因,我貸款要縮成一筆當中.
→ ceca: 最近都在忙這個..XD
→ ceca: 縮成一筆,換屋,再擴張到兩筆,然後等下一次大漲.
→ ceca: 最好就是政府解放第三間貸款限制.
→ ceca: 那我會擴張到3~4筆.
→ ceca: 這樣之後就算在關門再限制.
→ ceca: 我不是購屋貸款+我貸款的時候並沒被限制到.
→ ceca: 那以後你們第三間被限制6成,但我第三第四間轉貸照樣八成.
→ ceca: so....好好把握這個機會.
推 hdw: 跪著看推文!!!太受用了82F 11/15 21:43
→ ceca: 你要清楚知道你在把握的是甚麼和布局的意義在哪裡.83F 11/15 21:43
→ aitt: 未來台北的房價所得比有機會跟香港看齊84F 11/15 21:43
→ hdw: 另外可以好奇一問嗎??我最近跟銀行談貸款，都會卡收支比85F 11/15 21:44
→ aitt: 至於房價有機會來到香港的60%(目前一半不到)86F 11/15 21:44
→ hdw: 投資客怎麼過收支比這關啊??87F 11/15 21:44
→ hdw: 例如我目前住的物件，明明鑑價有1300，照理可以貸1040
→ hdw: 但實際談，都會說卡收支比只能8XX而已!!
推 Jodaro: 快來買二重 土地都被茂德 冠德把持住90F 11/15 21:46
→ Jodaro: 加上隔壁台北雙子星 一降息就噴你滿臉
→ Jodaro: 噴到魯空媽媽認不得
噓 johnsongood: 通膨還停止升息，搞笑？93F 11/15 21:52
→ aitt: 通膨只要下降到一個安全水位就會停止升息了94F 11/15 22:02
→ aitt: 目前來看目標差不多是5%
→ aitt: 房價的話.美國是不太管房價.那怕漲到外太空也一樣
推 hdw: 你可以用你的人生去嘲笑市場阿XD~~沒人反對97F 11/15 22:03
→ fanter77: 搶房潮XDDDD98F 11/15 22:18
→ aitt: 現在台灣是大炒房年代.這不能否認啊.有錢的都不想缺席炒房99F 11/15 22:20
→ aitt: 炒高房價地價再捐一小筆錢地方政府說不定還給你頒獎狀呢
推 ceca: 純投資，要靠租金或股利101F 11/15 22:29
→ ceca: 不然就要資產負債比
→ ceca: 資產負債比,你就更知道,資產銀行估價的重要.
→ ceca: 他估你總資產,然後做一個比率放款給你.
→ ceca: 這就是為啥有錢人需要錢,要先炒股.
→ ceca: 找炒手把股價炒高,他資產估算就高,他就可以做資產計算.
→ ceca: 之後用不動產作擔保,這樣就不是股票融資.
→ ceca: 同樣的手法,自蓋別墅,或是豪宅作假價格.
→ ceca: 都是類似的目的.
→ ceca: 目的就是跟銀行搬錢...
→ ceca: 另外,如果某個利率可以讓通膨下降.
→ ceca: 那代表維持這個利率,通膨會一值下降到零之後變成通縮..XD
→ ceca: 很多人搞不清楚通膨是物價的一次微分關係..XD
→ ceca: 還把通膨當物價勒..
→ ceca: 所以最好壓制通膨的利率,當通膨壓制住後不降息的.
→ ceca: 高中數學不及格...回去補考.
推 alfi2016: 售屋網房子越賣越多117F 11/15 23:02
→ alfi2016: 佛心賣房來著
推 childeviler2: 欸不是，台股漲1900點，馬上就有人轉換想法了？明年119F 11/15 23:22
→ childeviler2: 房市要噴了，降息要噴這個大家都知道，問題是CPI這
→ childeviler2: 個還需要觀察，現在一眼就看出結果嗎？當初預估12
→ childeviler2: 月1月降到4.5%，目前看起來不會那麼快，要也要是等
→ childeviler2: 到明年5~6月才比較明朗，甚至有些人看到年底，現在
→ childeviler2: 降沒多少就看多了，真的還假的啊？
推 bms: 推文含金量好高  另外想問C大 你買大坪數房子在貸款出來是要?125F 11/15 23:23
推 qqphor: C大，我卡了，通膨是物價的一種微分，這個不是很明白，怕126F 11/16 01:07
→ qqphor: 理解錯誤，求舉例嗎XD
推 ceca: 通膨是物價上漲速度.128F 11/16 01:28
→ ceca: 而如果某個利率會造成上漲速度持續變少.
→ ceca: 那個利率維持,就代表他會一直降速變成負數之後越負越快.
→ ceca: 而通縮的定義是物價下跌就是通縮.
→ ceca: so..物價的速度就是一次微分.
→ ceca: 物價速度的速度變化,就是二次微分.
→ ceca: so...某個利率會影響的是一個"加速度".
→ ceca: 加速度影響速度的數值變化.
→ ceca: 但是目前高利率是負值的加速度.
→ ceca: 我發現很多人搞不清楚,物價,通膨,和通膨的變化.
→ ceca: 三者的微積分關係..XD
→ ceca: 誰跟你說升息打的是"物價"的數值.
→ ceca: FED一直講,生息打的是通膨,他要維持2%的通膨.
→ ceca: 也就是今天便當是100塊,FED希望維持的是,明年便當102塊.
→ ceca: FED哪時候說要把便當打回90塊了?
→ ceca: 因此,基本物理學,距離 速度 加速度
→ ceca: 你就可以對應 物價 通膨 通膨的變化三者.
→ ceca: 這就是...為啥念商,要學微積分阿...XD
→ ceca: 每次講,通膨是物價相對時間的微分.
→ ceca: 就一堆人跳出來嗆..XD..不知道在嗆三小.
→ ceca: 另外,今天是要把8%的通膨快速押回2%.
→ ceca: 因此你要知道,這個利率對通膨的影響力有多龐大.
→ ceca: 而這麼龐大的影響力,當通膨回到2%,還不降息的畫.
→ ceca: 在一下,通膨就要變成-4%....通縮了..XD
→ ceca: 我們經濟體制有辦法容忍通縮嗎..XD..
→ ceca: so...為啥降息不會太久就是這樣.
→ ceca: 數學不好...才會認為可以維持高利率個幾年..XD
→ ceca: 當然降息可能在明年下半年或後年.
→ ceca: 因此我們大概有半年到一年的冷盤時間可以調整.
→ ceca: 但不用期待這個冷盤會多久.
→ ceca: 因為這次下的藥很猛.
→ ceca: 你看過股市(美股)這種跌幅的歷史都發生甚麼事情?
→ ceca: 更不用說最近,Meta,推特都在率先裁員.
→ ceca: 很多事情都開始有預兆產生..
→ ceca: 因此下猛藥,時間絕對不會太久.
→ ceca: 就需要調整回溫和的狀況才行.
→ ceca: 另外一點.
→ ceca: 請問惡性通膨主要影響因子是甚麼?
→ ceca: 無限QE....??...那只是引藥.
→ ceca: 真正最重要的是2月的烏惡戰爭..造成能源大漲.
→ ceca: 糧食也大漲.
→ ceca: 那請問,油價哪時候最高??
→ ceca: 2022年3/7.
→ ceca: 小麥最高在2022/3/8
→ ceca: 也就是說,當過了這一天.
→ ceca: 能源和糧食就開始走跌.
→ ceca: 因為CPI是看年的,對應去年.
→ ceca: so..通膨最嚴重必然就是3/7這一天.
→ ceca: 當然你可以解釋,能源對通膨的反應會緩一手發酵OOXX.
→ ceca: 那就算緩一手,也不會拖太久..
→ ceca: 因此明年上半年必然就是通膨從最高轉弱的時期.
→ ceca: 也就是今天甚麼都不做,明年上半年後通膨就會消退.
→ ceca: 而在這種情況下,還有猛藥高利率在那邊對通膨做負加速.
→ ceca: 這樣當能源和糧食走跌後,你還在負加速通膨.
→ ceca: 沒兩下就通縮了..XD..
→ ceca: 這就是最快可能明年年底就會降息的很多人的理論依據.
→ ceca: 當然FED目前是說後年年初才降...
→ ceca: 那你信FED也沒關係...那就後年年初.
→ ceca: 因此反正呢,就是半年到一年的時間給你作調整.
→ ceca: 你不要期待在這段時間內賺錢.
→ ceca: 但是你要在這段時間內為你後年開始發大財做好準備.
→ ceca: 降息速度會很快...絕對不是跟你慢慢降..
→ ceca: 當然不信降息開始後速度會很快的,可以用她的人生來對賭.
推 vizjeco: 房價不長 也是賺翻好嗎 五倍更槓 房租變資產191F 11/16 02:45
推 Ddylan: 明年股市可能還是跌多漲少，不要太樂觀啦，房子倒是好好保192F 11/16 07:31
→ Ddylan: 握時機

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