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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-10-08 16:01:05
看板 home-sale
作者 junior020486 (軟蛋頭)
標題 Re: [請益] 現在買房是否須考慮外在因素?
時間 Sat Oct  8 02:24:16 2022

※ 引述《mcuronan (mcuronan)》之銘言：
: 例如: 未來的經濟衰退 股市崩盤 利率調升
: 兩岸戰爭 等等
: 未來變數太多 而且現在是房價高點
: 有錢人是沒差
: 但普通人一輩子可能就買這麼一間
: 不得不考慮外在因素
: 各位怎麼看?
: -----
: Sent from JPTT on my Asus ASUS_X00TDB.

深夜睡不著來回文XD
說實在，有錢人買很多間曝險更多都不怕
你普通人買一間自用怕成這樣

自住房你要考慮的就三件事
1.是不是你喜歡的物件
2.租金有沒有高於房貸利息
3.你能不能承受看錯趨勢的結果

白話一點來說
就是你能不能承受，想抄底結果遇到2020-2022這兩年噴發巴臉的結果
一輩子買一間
以每年通膨2%來說
30年後，現在的1000萬等於30年後的1810萬
假設你現在有200萬可以當頭期款買房你不買
把200萬全部放定存，定存給你1.2%，30年複利，你200萬過了30年變成286萬
房子成長810萬，存款只多了86萬

當然有人會說他做5%年利率的投資，而且他心態夠好，第一期就全部歐印且股利繼續投入
這樣200萬過了30年可以變成860萬
房子成長810萬，存款成長660萬

看到這裡，不算租金成長、假設心態夠強敢一次歐印其他投資且中間不會殺出
房地產跟著通膨跑勝率還是比較高

對了，說到外在因素，每一年都有這些因素啊
除了升息循環
經濟下行的風險，2020講過一次、去年三級警戒講過一次
股市崩盤2008、2020演過一次，結果都意外的是起漲點
兩岸戰爭風險從我還沒出生講到現在

說實話，講這些就是杞人憂天
-評估可負擔的範圍
-物件80分喜歡
-每個月金流穩定
-長期自住
這幾個因素考慮就好

不然，考慮那麼多沒辦法決定的，怎麼不怕萬一隕石掉下來砸中房子的風險，怎麼不怕發生芮氏規模七的淺層地震，怎麼不怕哥吉拉從地底跑出來打爆你家

當然，自住客隨時都可以買，投資客等明年吧，投資要考慮短期大幅增值，自住又不用
趁現在仲介很閒、代銷中心沒人去看房練功，就算不買也可以多看幾間來規劃自己想要的是什麼





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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.10.3.120 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1ZG6xIJ- (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1665167058.A.4FE.html
※ 同主題文章:
　 10-08 01:00 mcuronan. ■ [請益] 現在買房是否須考慮外在因素?
● 10-08 02:24 junior020486. ■ Re: [請益] 現在買房是否須考慮外在因素?
→ aqaq123: 這兩年的漲幅這輩子不知道還能遇到幾次1F 10/08 02:50
→ aqaq123: 期待明年還要漲30%確實不實際
推 s26492755: 現在量縮反而比較有機會談 看中最好下手 除非對市場很3F 10/08 02:54
→ s26492755: 敏感 不然等你覺得成交量又要起來才要出手都來不及
噓 sismiku: 1000萬分期30年 每年還有2%起的銀行利息…5F 10/08 02:54
→ sismiku: 總之房價夠低都不是問題 市場比誰氣長
→ sismiku: 除了蛋黃區以外的房子全都是消耗品
→ sismiku: 這點也要注意==
→ sismiku: 而且流動性超級無敵低
推 s26492755: 問題你怎知道哪時是夠低呢10F 10/08 02:56
→ s26492755: 我覺得我這蛋殼 房子流動率不低耶 幾乎每週都接到問我
→ s26492755: 要不要賣房
→ s26492755: 還是我們對蛋黃區的理解不同
噓 sismiku: 樓上你又沒有要賣 賣了再說吧==14F 10/08 02:58
→ sismiku: 自己覺得可以負擔就是低點阿
→ sismiku: 消耗品就當耗材來看
推 s26492755: 你喊租房好幾年了其實身為房東應該要喜歡你17F 10/08 03:01
→ s26492755: 我五月賣一間不到三天售出 有很難賣嗎
→ sismiku: 五月又還沒升息 笑死19F 10/08 03:05
→ sismiku: 現在賣啊XD
→ sismiku: 喜歡我要不要租我 認真
→ sismiku: 可以簽10年
推 s26492755: 除非你頭期的機會成本高  或者租到那種投保超低的物件23F 10/08 03:05
→ s26492755:  不然就是養房東幫房東繳房貸
→ sismiku: 台北市中正區25F 10/08 03:06
→ s26492755: 要賣很快的事 但是我想你沒種來對賭26F 10/08 03:06
→ s26492755: 也不是第一次看你豪洨了啦
→ s26492755: 不過你鼓吹租房真的是對房東有幫助的 感謝
→ sismiku: 要不要租我啦== 你不是很愛我這種29F 10/08 03:07
→ s26492755: 我記得你好像還說過房子跌價要跟銀行補錢30F 10/08 03:08
→ sismiku: 你可以去查查看我有沒有說31F 10/08 03:08
→ s26492755: 就滿租啊 而且我挑房客很龜毛的32F 10/08 03:08
→ sismiku: 我挑房東也很龜毛XD33F 10/08 03:08
→ s26492755: 補錢不是你說的？34F 10/08 03:09
→ sismiku: 我不知道==你可以幫我查查看35F 10/08 03:09
→ s26492755: 一般房東也不會簽十年 我都建議房東最好勤勞點一年一36F 10/08 03:09
→ s26492755: 簽
→ s26492755: 我是印象你有說啦 而且你很鼓勵租房
→ sismiku: 我也覺得簽久一點對房客有利39F 10/08 03:10
→ sismiku: 看需求ㄚ 槓桿不大 能負擔的人就去買ㄚ
→ sismiku: 沒啥錢的人幹嘛去買
推 s26492755: 反而我是房東我不鼓勵租房 房客問我意見我也都說買房好42F 10/08 03:11
→ s26492755:   還當過幾個房客買房軍師  但投資工具很多種 我有一
→ s26492755: 個在銀行當理專的前房客 我是跟他說如果他投資的績效好
→ s26492755: 過他想買的區域 那就投資
→ sismiku: 對我來說槓桿風險重要性大於一切46F 10/08 03:11
→ s26492755: 你現在翻口供了耶...... 難道我搞錯人47F 10/08 03:12
→ s26492755: 我們論槓桿風險來說 你覺得有什麼比房貸更低
→ sismiku: 中正區這裡投報率很多低於1.5%49F 10/08 03:13
→ sismiku: 買起來很盤欸 離開就不好說==
→ sismiku: 反正沒上車選擇很多 很多人不懂啊
→ s26492755: 你只要準時繳錢 銀行才不會叫你補錢勒 即便我爸媽當初52F 10/08 03:13
→ s26492755: 買汐止遇到汐止淹水
→ sismiku: 我幹嘛翻口供？？都是你在講==54F 10/08 03:13
→ sismiku: 我只有提倡租房也沒什麼不好
→ s26492755: 低於1.5% 比房貸利率還低 買了等於扣血 會買必定有你56F 10/08 03:14
→ s26492755: 看不到其他的地方來回血
→ s26492755: 對啊 你提倡租房 說買房風險高 幹嘛又說能負擔的人就去
→ s26492755: 買
→ sismiku: 風險的變量太多了 沒什麼好說的60F 10/08 03:15
→ sismiku: 年齡 市場 政治 全球風險
→ s26492755: 你應該是繼續提倡租房 繼續述說買房風險多高多高啊62F 10/08 03:15
→ s26492755: 那這麼多風險 還能負擔就買？
→ sismiku: 能負擔的人就去買 跟租房有什麼關係？64F 10/08 03:16
→ sismiku: 問題在於有人沒能力卻跑去買
→ s26492755: 這麼多風險就別買了吧 施主66F 10/08 03:16
→ s26492755: 不是啊 你都說了風險一堆還買 不是自找麻煩嗎
→ sismiku: 所以我現在沒打算買房阿 買房幹嘛==68F 10/08 03:17
→ sismiku: 住這麼好解決 做生意才難
→ s26492755: 沒能力又去買一般銀行不會給過 你看房貸違約率就知道了70F 10/08 03:17
→ s26492755: 多數會違約淪落到法拍的都是來自其他地方的債務
→ s26492755: 台灣銀行在不動產授信風險是控制的很好的
推 sismiku: 不是ㄚ 房貸能過跟能負擔有什麼關系XD73F 10/08 03:19
→ s26492755: 你知道這幾年房貸違約率才0.幾%嗎74F 10/08 03:19
→ sismiku: 多的是不能負擔的也過75F 10/08 03:19
→ sismiku: 繳得起又不是代表應該負擔==反正你去買拉
→ sismiku: 多買一點
→ s26492755: 當然有關係啊 大部分的核貸只會借給有能力負擔的人 你78F 10/08 03:20
→ s26492755: 超出能力太多銀行很難辦過的
→ sismiku: 槓桿沒有很高的人就去買ㄚ80F 10/08 03:20
→ s26492755: 你看房貸違約率不就知道了 沒能力又搞到爆炸的比例0.幾81F 10/08 03:20
→ s26492755: 耶
→ s26492755: 槓桿高跟能否負擔也沒絕對 銀行敢貸給你 勢必看到你有
→ s26492755: 能力還 這不是百分百 但房貸違約真的很少
→ sismiku: 不是阿 會不會爆又不是我的事情==85F 10/08 03:22
→ sismiku: 我是覺得人生有很多事情可以做拉
→ sismiku: 比起付房貸付一生TT
→ s26492755: 當然你要說那0.幾趴也是種風險 ok 可以跟J大我們一起88F 10/08 03:23
→ s26492755: 祈禱隕石不要砸到房子
→ sismiku: 隕石根本不會來 房客燒房子的機率高多了90F 10/08 03:23
→ s26492755: 你的財商喔......  如果你賺取的利潤大於房貸 也就是可91F 10/08 03:24
→ sismiku: 租房子跟買房子根本不衝突==92F 10/08 03:24
→ sismiku: 喜歡就好了啊 反正會爆倉的也不是我
→ s26492755: 啊火災燒房子機率有多高 有比出門車禍機率高？ 你會因94F 10/08 03:24
→ s26492755: 此不敢出門嗎
→ sismiku: 本來就是阿 買車買房都可以用現金了96F 10/08 03:25
→ s26492755: 啊 剛剛被吃字了 我要說的是借貸觀念 如果你賺取的利97F 10/08 03:25
→ s26492755: 潤大於銀行利息 你就可以賺取利差 這樣我會借貸一輩子
→ s26492755: 哇靠 你真的現金流 萌萌噠
→ sismiku: ？？？？我又沒有用火災的理由不買房100F 10/08 03:26
→ sismiku: 就是現金流阿 ==這樣才能賺錢
推 s26492755: 沒事啦 你可能真的很擔心風險 不然也不會擔心當買房槓102F 10/08 03:27
→ s26492755: 桿 甚至會被銀行要求補錢了
→ sismiku: 一直都不會啊 爆倉的又不是我104F 10/08 03:28
→ s26492755: 那你有沒有想過假設房貸是2% 你的投資抓5%就好 你可以105F 10/08 03:28
→ s26492755: 透過槓桿去放大你的資金進而套利
→ sismiku: 現金在手想要幹嘛都可以 很快樂ㄉ107F 10/08 03:28
→ sismiku: 現在沒必要 不動產流動性太低了
→ s26492755: 重點是你乖乖繳錢 銀行不會要求你補錢啦 銀行搞你幹嘛109F 10/08 03:29
→ s26492755:  銀行端反而希望你別還清
→ sismiku: 但是 利息很高啊T.T111F 10/08 03:29
→ sismiku: 套10年的話那就地獄了
→ s26492755: 好喔 現金王 棒棒113F 10/08 03:30
→ sismiku: 謝拉114F 10/08 03:30
→ s26492755: 如果你沒辦法打贏基本上最低的房貸的話 那就真的別貸115F 10/08 03:30
→ s26492755: 款
→ sismiku: 現在一堆都比房貸高==117F 10/08 03:31
→ sismiku: 房貸還要付利息 同樣一筆錢 我是有投報ㄉ好嗎
推 s26492755: 那為何不借便宜的房貸去套利賺利差呢119F 10/08 03:32
→ sismiku: 我有現金幹嘛變成不動產去借錢？120F 10/08 03:33
→ sismiku: 完全都是給銀行賺…沉沒成本太高了
→ s26492755: 你只有現金 但房貸能放大你的資金 即便扣掉利息 本金122F 10/08 03:34
→ s26492755: 比你大怎麼會輸你 只要你投報是高於房貸利率的
→ sismiku: 你的前提是房子是投資商品嗎？還是自住？124F 10/08 03:36
推 s26492755: 你買個房子1000好了  現金去買在貸款800出來 你又能收125F 10/08 03:36
→ s26492755: 到房租 又能透過貸款拿出的800去做投資 正常比你只有10
→ s26492755: 00去做投資來得好
→ sismiku: 自住=沒辦法買=相對來說漲跌無關128F 10/08 03:37
→ sismiku: 投資商品=上漲才有賺錢
→ s26492755: 自住也是需要居住成本的130F 10/08 03:37
→ s26492755: 你是不是忽略房租啊...... 沒漲跌 房租也是錢耶
→ sismiku: 我現在的做法是132F 10/08 03:38
→ sismiku: 1000投報付房租還有剩阿==
→ sismiku: 我就不用買了==
→ sismiku: 收房租很累餒
推 s26492755: 我不是要叫你買房啦 只是要跟你說全現金跟去貸款在資136F 10/08 03:39
→ s26492755: 金上使用的效益跟你真的把槓桿的風險看的太大
→ s26492755: 還有你不太懂房子的流動性
→ s26492755: 收房租很累嗎 我上次去處理租屋處問題是2020了 基本上
→ s26492755: 大部分都是房租已匯
→ sismiku: 哦哦哦 是因為現在不適合ㄚ 而且我要做生意…141F 10/08 03:41
→ sismiku: 你也懂得 做生意就是要金流
→ sismiku: 好啦 房東租我T.T
→ sismiku: 正好想搬ㄌ
→ s26492755: https://i.imgur.com/sQjmW4h.jpg145F 10/08 03:42
→ s26492755: 很巧我也是自營商 如果你說的是資金週轉 我之前有一間
→ s26492755: 是辦可隨還隨借的
→ s26492755: 我需要墊貨款會把已還款本金借出 收到款項在看要不要
→ s26492755: 放回去減少利息或者有其他標的
[圖]
推 sismiku: 我傳產需要工廠T.T150F 10/08 03:44
→ s26492755: 然後跟你說 多數企業也在貸款 別把貸款想的太可怕151F 10/08 03:44
→ sismiku: 你就是做起來的人ㄚ 我還在做餒152F 10/08 03:45
→ sismiku: 買下去就沒得玩了 租也沒什麼不好
→ sismiku: 沒有ㄚ 我也有貸款阿 只是房貸壓力更大
→ sismiku: 青創都拿好了
→ s26492755: 你廠房如果不是租的也能貸款  假設貸款500萬好了 利率2156F 10/08 03:45
→ s26492755: % 你只要做超過2%的投資不就是賺錢 我要跟你說的就是
→ s26492755: 賺取利差
→ s26492755: 我十年前就在搞房地產了 本業也就多個2-3年
→ sismiku: 我知道啦 因為家族緣故現在也沒廠房用160F 10/08 03:46
→ sismiku: 所以現在很累==
→ sismiku: 謝謝你的提醒QQ
→ s26492755: 當然我覺得心態也很重要 像我媽就真的讓她現金買房好過163F 10/08 03:47
→ s26492755: 她擔心東擔心西
→ sismiku: 反正有錢人就不用煩惱阿QQ 沒錢有沒錢的玩法165F 10/08 03:47
→ s26492755: 不要怕借貸 但也不要沒法賺錢亂借貸166F 10/08 03:48
→ s26492755: 借貸是可以讓你更快速的累積金錢 但也可能讓你再見掰掰
→ sismiku: T.T 阿我就是想表達這個阿168F 10/08 03:49
→ sismiku: 租房進可攻退可守 所以我才會先推租
→ s26492755: 但也不要遇到風險就害怕 做任何事都有風險 但是如果一170F 10/08 03:51
→ s26492755: 點點的風險都不敢承擔 你要如何賺錢
→ s26492755: 做生意都有可能收不到錢 但不會因此而不做生意 而是會
→ s26492755: 謹慎的防範 買房也是
推 sismiku: 當然 就是小心點啦174F 10/08 03:57
→ sismiku: 對我來說不動產目前是巨大的風險 除了廠房以外
→ sismiku: 但現在價格不是很漂亮 我也不急
→ s26492755: 廠房我就沒研究了 我只做一般住宅177F 10/08 03:59
→ s26492755: 是說前幾年你也是沒出手 現在就更難出手了
→ s26492755: 不過我還是強調一點 心態很重要 如果做什麼會讓你緊張
→ s26492755:  代表不適合 不碰也是好事情
推 sismiku: 前幾年沒有需求 今年才開始有的..181F 10/08 04:07
→ sismiku: 所以緣分也很重要ㄚ
推 s26492755: 想說前幾年就看過你 以為有需求才會來看房板183F 10/08 04:11
→ s26492755: 不過就算有需求也還是得好好挑 不要操之過急
→ kyova: 半夜睡不著覺 把心情哼成歌~185F 10/08 05:46
推 qqq7840: 有一個槓精，很難講到一起啦186F 10/08 06:37
推 sanjik: s26大也太佛，半夜不睡覺在勸世，sis如果真能找到一次簽10187F 10/08 10:05
→ sanjik: 年住宅約不漲價的房東也是有賺，只是有可能嗎？
→ yiliang1107: s26佛189F 10/08 10:25
推 chouwang68: 哥吉拉是從海裡游出來的。誰敢動我的哥吉拉，我就讓190F 10/08 11:50
→ chouwang68: 他變哥吉拉！
→ C24128390: 普通人買一間的曝險程度一樣比有錢人高XD 這類比不行192F 10/08 12:18
→ C24128390: 而且會做資產配置其實本質上就是"怕"
推 s26492755: 啥 資產配置在正常不過的事194F 10/08 12:48
→ s26492755: 這跟前面那位同學抬槓一樣了 任何事都有風險 你不要過
→ s26492755: 度解讀或害怕
→ s26492755: 譬如擔心自己資產過度集中 適當的分配 這就很典型不要
→ s26492755: 把雞蛋放同一個籠子 你要理解成怕 也是可以
推 s26492755: 是說什麼都要擔心 真的不適合 尤其房產已經是相對風險
→ s26492755: 小的投資了
推 s26492755: 買一間 最起碼還可以自住 你的居住成本只要不賴家或是
→ s26492755: 特殊狀況 正常條件相當買會比租更划算 真的買一間自用
→ s26492755: 沒啥好怕的 只要你買你能負擔的就好的
推 kusomanfcu: 找不到了啦 都知道租金等著漲價囉204F 10/08 13:35
→ kusomanfcu: 該簽長就是去年了
噓 sismiku: 很多人誤會我 快笑死 好像我不要別人買==206F 10/08 13:41
→ sismiku: 都說了 能負擔去買也沒差 兩件事情就是不一樣啊
→ sismiku: 人生是馬拉松 過得方便快樂就好
→ sismiku: 租買都很好阿 能解決問題就好
→ sismiku: 為什麼一定要戰？
→ sismiku: 人生一定都有租或是買的過程…
→ sismiku: 漲價能漲多少== 反正我也可以選不要租
推 s26492755: 沒有要戰 是跟你分析利弊 我也租過房啊 重點是你對貸213F 10/08 13:43
→ s26492755: 款的過度擔憂跟對房地產流動不甚瞭解
推 s26492755: 如果你今天要吵房地產賺的慢或者吵別的  都可以 但針
→ s26492755: 對風險來說 房產就已經風險很低了 如果這對你來說都有
→ s26492755: 巨大風險 那做生意風險會更小膩
→ s26492755: 而且你很明顯的沒有經驗啊 收房租很累 房產除蛋黃外流
→ s26492755: 動性非常低 槓桿風險高 都是很明顯對房產一知半解甚至
→ s26492755: 可以說是無知的解讀
→ s26492755: 你這跟處男跟人說做愛不爽 做愛好麻煩一樣 你就不太懂
→ s26492755: …
→ s26492755: 沒有人說租房不好 我常強調 只要能賺錢就是好工具 只要
推 sismiku: 你開心就好XD224F 10/08 13:48
→ sismiku: 反正我的錢不夠當房東 笑死
→ s26492755: 你的資金沒有被閒置 回到自住房來說 計算機拿來按按就226F 10/08 13:48
→ s26492755: 知道了
→ s26492755: 你沒法用數據或數字這種沒得爭論的去說 就是感覺派 你
→ s26492755: 做生意也不會靠感覺吧
→ sismiku: ==我當然有按過啊 所以我早就不想住台北了230F 10/08 13:50
→ s26492755: 資金大小或使用方式是一回事 重點是不要對不懂的東西妄231F 10/08 13:50
→ s26492755: 下評論 都幾年了 還是這樣 你加油吧
→ sismiku: 別看不起人 一直暗示別人腦子有問題可不是一個格調高的233F 10/08 13:50
→ sismiku: 人
→ s26492755: 重點還是在於觀念 人生可以很平穩但不是畏首畏尾把未235F 10/08 13:51
→ s26492755: 知的事物過度解讀放大
→ s26492755: 我不是暗示你腦子有問題好不好 我是說觀念
→ s26492755: 也沒有看不起你 而是你不該對不熟悉的領域妄下定論
→ s26492755: 你的那些話 真的就放房地產市場來看是不對的啊
推 sismiku: 我可沒有過大解讀240F 10/08 13:53
→ sismiku: 風險在不同人身上本來就不一樣
→ sismiku: 自己規劃好自己的就好了
→ s26492755: 正常沒經驗可以看看別人怎麼做 而不是因為自己不懂就243F 10/08 13:53
→ s26492755: 說那樣不好
→ s26492755: 本來就不是要叫你去做超過你自身能承擔風險的事情 而是
→ s26492755: 要跟你說 任何事情都有風險 不要過度放大而畏首畏尾
→ s26492755: 同時如果你很不適合 也不必散佈錯誤資訊 因為其實是你
→ s26492755: 不瞭解
推 sismiku: 你不懂我身上的資產狀況為什麼就說我是錯的？249F 10/08 13:57
→ s26492755: 回到原文 如果什麼都要擔心 那真的別買 這是心態上的250F 10/08 13:57
→ s26492755: 問題 不必強迫自己接受
→ s26492755: 我說的是你說的部分 槓桿巨大風險 除蛋黃之外流動性超
→ s26492755: 低 收租很辛苦
→ s26492755: 我說的是觀念 沒說一定要套用在你身上
→ s26492755: 因為任何事情都有少數案例甚至是特例
→ s26492755: 如果要拿少數案例來槓 那就像上面說的 當我遇到槓精吧
推 sismiku: 槓桿的風險是對於我來說 流動性風險是對於其他資產 收租257F 10/08 14:00
→ sismiku: 會不會麻煩是看你遇到的房客
推 s26492755: 那就跟你做生意一樣啊 做久就知道狀況在哪 要怎麼去注259F 10/08 14:02
→ s26492755: 意 才不會像一些同行倒掉或做不起來啊
→ s26492755: 你沒做過房東 怎麼會覺得自己有辦法瞭解房東的狀況呢
→ s26492755: 這才是我覺得最奇怪的 這部分不是說你 以前也有只有房
→ s26492755: 客經驗的在那邊說房東很辛苦blabla
推 sismiku: 謝謝你陪我聊天 你喜歡就好了XD264F 10/08 14:03
→ s26492755: 另外你可以去重新思考槓桿的風險 這種房貸違約率0.幾265F 10/08 14:04
→ s26492755: 的 對你是巨大風險 對一般人來說是不是 我說的是通例
→ s26492755: 不是特例啊
→ s26492755: 我是沒差啦 槓精不少習慣了
→ s26492755: 現在照顧孕婦整天無所事事很閒
推 sspider0829: 明年30%不現實啦 但跟著通膨3%跑不了270F 10/08 14:18

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