※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-08-08 09:14:06
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作者 標題 Re: [請益] 自住沒差是什麼意思？
時間 Mon Aug 8 00:17:36 2022
※ 引述《gerychen (邪惡肥宅)》之銘言：
: 常常聽到有人說
: 自住沒差負擔得起就買
: 可是，我覺得怎麼可能沒差
: 對這句話有一些疑問
: 困惑的地方如下
: 1.如果房價跌了，就算買貴也沒差？
以長期機率來講.
下個月會跌,機率大概低於1/5.
(這等同算你五年跌一次,我給你算的非常的給面子了...XD)
(通常回檔時間不會太久.2016回檔,大概2017左右就到底了,之後低迷是不漲不跌)
而這還不算上漲和跌的比率.
漲可能漲50%,跌可能跌5%.
也就是你是壓一賠十.
所以如果你是很理智的人,就應該知道怎麼做.
: 2.如果升息了，月支出變多也沒差？
以房租和利息來講.
這2x年來基本上無論利息怎樣升.
你租屋都是虧損.
因為出租投報率都是高於利息.
so.....
懶得算你虧損多少.
反正不慣利率怎麼跑,你租屋就是虧損.
(豪宅散退)
: 我左思右想
: 當然投資不可能穩賺不賠
: 這些我都可以理解
: 但這哪是沒差
: 明明感受就差很多阿
: 還是我理解自住沒差的意思了？
: 反正要自住，吃一點虧沒差
: 應該是要這樣的心態嗎？
阿就.
自住還等,就白癡阿.
你等一個勝率很小的機率..
然後壓一賠十的賭注.
我是不知道天下有哪個白癡要去賭那個...XD
我在講一次.
投資很多時候可以不買,甚至不能買.
但自住幾乎絕大多數時候都要買.
投資的嚴苛度遠遠高於自住.
投資你還要估算交易成本,並且還要計算投報率,投報率太低不如去存0050等比較.
你自住只要算起來,選擇租屋會造成多花一塊錢,你就是虧損.
因此投資的困難度遠高於自住,甚至可能有三倍困難.
所以投資可以買的時候,自住永遠都應該你已經買完了.
而自住可以買的時候,很多時候投資是不能買的.
所以只有"自住沒差"
不存在"投資沒差自住有差"這種白癡狀況.
你要知道.
一間房子,買1000賣1050...投資會虧損,因為交易成本算下去會虧錢.
因此投資,買1000至少要賣1100.
但是對自住來講,現在1000,過10年變成1001.
你沒買你就是吃虧....XD
吃虧在哪?
在你租金比利息還高阿.
更不用說,到頭來你還是要多花一萬塊去買...
and...自住你又不用思考賣的問題.
不過基本上就是這樣啦.
反正會買的就會買.
不會買的就繼續在旁邊眼紅..XD
今天買不下手,明天就更買不下手.
老套的故事每天都在上演.
阿就顆顆顆.
另外不要繼續問我自住可不可以買的問題
自住就快點買.
並且優先買你喜歡的.
很多時候我們在討論的是中短線的價格波動變化.
但你自住住那麼久.
這些變化到未來都只是零頭.
今天我買1000可以在一年後賣1200好好賺.
另一間買1000我估一年後她會1080.扣掉交易成本幾乎沒啥利潤,超爛不能買.
靠夭你自住30年,買1000,過30年後這兩個東西變成4000萬和4100萬的差距.
阿...你是在乎這中短線的120萬差異幹嘛?
為了這中短線的差異,你白癡買一個住起來很不爽的東西幹嘛?
所以很討厭一堆人拿著中短線的變化再問我自住可不可以買.
所以很討厭一堆人拿著中短線的變化再問我自住可不可以買.
要搞清楚.
我每次在講東西,都會有註明.
這是短 中 長期哪一種的判斷模式.
不要亂套用.
你用短期觀念買長期?
你用長期觀念買短期?
你再搞笑嗎?
阿...
阿靠邀我短中長期都有做,當然短中長期都有人會有疑惑,所以我都會講啊.
但我在講甚麼,拜託看清楚....不要亂看亂湊答案好嗎.
你答案抄錯,不會有人救你..!!!
就像現在,我短期中期都是玩老屋.
但是你自住,身價一兩千萬+年薪一兩百萬.
你跟我中期或是短期買4x年大樓自住幹嘛??
那麼想過苦行僧生活?還是想要體驗基層人民的生活?
阿玩老屋就不是講給你聽的,你幹嘛亂抄答案?
這只是一個時期姓價格波動,落後補漲現象.
撈一票就要跑了.
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※ 同主題文章:
08-07 23:40 ■ [請益] 自住沒差是什麼意思？
● 08-08 00:17 ■ Re: [請益] 自住沒差是什麼意思？
08-08 22:55 ■ Re: [請益] 自住沒差是什麼意思？
推 : 搶老屋幹嘛不行 你看看台北老破公寓XD1F 08/08 00:21
推 : 推2F 08/08 00:22
推 : 推3F 08/08 00:23
說實在的.
4x年老大樓 VS 5x年公寓3F.
我會選擇公寓3F....XD
當然以上排除台北市區.
※ 編輯: ceca (61.227.123.113 臺灣), 08/08/2022 00:24:22
推 : 很多人看房貸都不看本金跟利息，大部分利息遠遠低4F 08/08 00:23
→ : 於房租……長期放10年沒漲，也比租房划算
→ : 於房租……長期放10年沒漲，也比租房划算
推 : 坦白說 很多初心者連本利和是啥都不知道6F 08/08 00:24
→ : 4x年大樓真的要很精華的地段 不然我看早就爛掉
→ : 4x年大樓真的要很精華的地段 不然我看早就爛掉
中南部老大樓.
人的問題很多.
然後蓋的環境和公共區域,也很容易不如公寓.
公寓單純!!
不是大樓老了就會爛掉.
而是4x年前的老大樓,一路歷史這樣走過來,發生了很多狀況.
所以他們爛掉.
當然也有沒爛掉的.
但你要會判斷....並且要做很多功課.
可是對於一個不動產菜鳥來講,你與其去搞得累得要死要拚沒爛掉的老大樓.
不如選公寓,比較不會出錯.
但是這限於中南部.
台北市區就不存在這種現象.
台北爛掉的大樓比率比中南部低非常多.
※ 編輯: ceca (61.227.123.113 臺灣), 08/08/2022 00:27:57
推 : 佛8F 08/08 00:26
推 : 中南部能透天就透天9F 08/08 00:30
總價來講,6米巷正常透天大概已經等同2x年的三房平車.
2x年的大樓大多數狀況都還很ok.
而這種等級的透天其實並沒有很好住.
so...透天適合錢很多的人住.
住個面寬五米,地坪30,門口路10~12米,4F,RC結構...是基本款.
基本價格大概2xxx萬.
但這價格,在美術館可以買一間70坪以上的大樓+平面車位...XD
※ 編輯: ceca (61.227.123.113 臺灣), 08/08/2022 00:33:12
推 : 第一間房就是剛需，又不是你看他漲了就可以賣10F 08/08 00:31
→ : 老破公寓是相對大樓比較容易撐的久11F 08/08 00:31
推 : 就概率問題啊 下新莊4x年爛掉比例很高12F 08/08 00:31
→ : 樹大比有枯枝 人多必有白癡
→ : 樹大比有枯枝 人多必有白癡
噓 : 自住長期來看也是投資 你這篇有說跟沒說一樣14F 08/08 00:32
→ : 還有另外都更或改建拉皮的可能性15F 08/08 00:32
推 : 當然你可以等房價砍半時買 房貸變一半 但那種時候一定是要16F 08/08 00:32
→ : 開戰前 你也不敢下手
→ : 開戰前 你也不敢下手
→ : 砍半我先買18F 08/08 00:33
自住不等同投資..XD
最有名的計算就是,出租.
你包租公要估算耗材攤提成本,房客退租造成的空租期,政府抓到要你補稅等等.
但你自住,你省掉的租金可是一毛都跑不掉...
so....對包租公來講,租金1萬,一年12萬...實際他拿到口袋可能只能估算10萬.
你租屋,12萬運氣好就是12萬,運氣不好遇到惡房東,你可能還會變成13萬..顆顆.
所以成本算法本來就差很多.
至於你說麼資金機會成本OOXX.
這就牽扯到.
你投資能賺得贏,5倍槓桿後的"房屋增值+出租投報"嗎?
以前算過,你至少年化投報要2x%起跳.
當然不排除本版神人很多.
但是你要問一下施主你自己
你有沒有本事做超過2x%...喔不,穩定長期15%就好的投報...長期是指30年,年年15%.
※ 編輯: ceca (61.227.123.113 臺灣), 08/08/2022 00:38:17
→ : 我一直都留有再買一間的前提下。省得遇到斷頭沒本錢出19F 08/08 00:34
→ : 手
→ : 手
→ : 如果只有房地產這個選擇，那就是買爆，但事實上並不是21F 08/08 00:35
→ : 只能投資買房
→ : 只能投資買房
推 : 又來苦口婆心普渡眾生23F 08/08 00:36
推 : 小坪頂跟高點比應該有對折喔，有需要可以去掃貨～24F 08/08 00:36
推 : 投資工具很多 能賺錢就是真理 但人家在房板問房子 當然25F 08/08 00:38
→ : 回答房子相關
→ : 回答房子相關
→ : 請問 台海情勢 不會影響到房市嗎？27F 08/08 00:40
目前看起來是短期事件..XD
比美國升息還短.
美國和台灣選舉結束後就沒人記得的東西.
※ 編輯: ceca (61.227.123.113 臺灣), 08/08/2022 00:40:34
推 : 空空就會幻想自住買了明天暴跌 損失幾百萬 超有差28F 08/08 00:43
它們是幻想會暴跌給他買打五折.
推 : 請問ceca大，想在北高作業區域找一間三房平車不超過25年29F 08/08 00:44
→ : 的大樓價位大概多少算合理的？感謝大大
→ : 的大樓價位大概多少算合理的？感謝大大
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11560980.html
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20秒鐘找到的.
→ : 然而就算暴跌了他們也絕對不敢進場 死活都買不到31F 08/08 00:44
※ 編輯: ceca (61.227.123.113 臺灣), 08/08/2022 00:46:30→ : 更正推文，北高左營區32F 08/08 00:46
推 : 推33F 08/08 00:48
推 : 會覺得自住有差的就是當下想買到同條件最便宜的物件.34F 08/08 00:50
→ : .
→ : .
這就是沒買的就不會買了的由來.
推 : 不好意思大大，我修正一下問題。目前高鐵到生態園區附近36F 08/08 00:50
→ : 這樣的物件每坪單價多少是目前合理的價位呢？
→ : 這樣的物件每坪單價多少是目前合理的價位呢？
我貼的那個物件,成交價大概是殺50~100萬左右
就大概是主流行情價位區間.
其他的差異,就要看屋主的奇摩子.
奇摩子這種事情,可能要拜拜才知道.
※ 編輯: ceca (61.227.123.113 臺灣), 08/08/2022 00:52:00
→ : 人性嘛...有這種物件早就被投資客收走38F 08/08 00:51
→ : 自住還去計較那30 50 然後一直等一直等
→ : 自住還去計較那30 50 然後一直等一直等
推 : 謝謝c大分享40F 08/08 00:53
推 : 感謝ceca大41F 08/08 00:55
推 : 真的打五折空空也一定嚇到不敢買 然後活生生看人撿走42F 08/08 00:55
推 : 睡前推一個43F 08/08 00:55
推 : 感謝c大分享44F 08/08 01:21
推 : 一天賺一個月房租股神充斥本版，看到這種文章會看不懂45F 08/08 01:24
→ : ceca大選三樓的意思是一般人避開四樓和不想多爬一樓嗎?
→ : ceca大選三樓的意思是一般人避開四樓和不想多爬一樓嗎?
三樓是...
公寓"平均"的概念..XD
噓 : 丹尼曹真恐怖那篇文章都看得到你針對某些族群 是羨慕嫉47F 08/08 01:26
→ : 妒恨沒辦法像他們那麼會賺錢嗎 拍拍你
噓 : 啊抱歉是丹尼斯陶 我連名字都看錯了就知道只會發表這種
→ : 言論的連記名字都不重要了XD
→ : 妒恨沒辦法像他們那麼會賺錢嗎 拍拍你
噓 : 啊抱歉是丹尼斯陶 我連名字都看錯了就知道只會發表這種
→ : 言論的連記名字都不重要了XD
推 : 如果是買來長期收租的51F 08/08 01:31
推 : c大您富國明誠老大樓賣了嗎52F 08/08 01:31
還沒,交易量炸了要明年才賣.
→ : 是不是比照自住的買法就好呢53F 08/08 01:31
收租你要估算投報率+租客穩定性.
套房類產品投報率很高,但你要管理+租客流通性比較高+貸款槓桿比較低.
大坪數產品投報率比較低.
店面要估算租金漲幅的可能性.
所以收租有一套特化的評估方式.
也不同於自住.
推 : 富國明誠是堅山嗎？54F 08/08 01:33
→ : 這個河堤跟凹仔底的社區怎麼看呢
→ : 這個河堤跟凹仔底的社區怎麼看呢
投資這邊都嫌肉不夠肥了.
推 : 這邊的好像都老一些了56F 08/08 01:35
→ : 如果買30年住到40年
→ : 好奇漲跌大概是？
→ : 如果買30年住到40年
→ : 好奇漲跌大概是？
一個很有趣的事情.
10年前本版都在煩惱.
"房子如果20年後會不會就漲不動了"
"房子如果3x年會不會沒人要了"
過了十年後.
今天本版都在煩惱.
"房子如果30年後會不會就漲不動了"
"房子如果4x年會不會沒人要了"
疑,今天怎麼沒有人跟10年前一樣煩惱20年屋...XD
老觀念在講一次.
房子長得很醜.
是白癡建築師和肉腳營造廠造成的.
因此,4x年屋大概在他屋齡1x年的時候,就差不多長得那麼醜.
同樣的,2X年屋再放20年,長相可能都還是差不多是今天你看到那樣.
而房子的價差產生,是這些很實在的落差,無論是長像,還是規劃等等造成.
因此我切房子都是用不同代去切.
例如1980,1990,2000這樣切.
而不是甚麼20年30年的整數屋齡去切.
也就是1980~1990是同一代,我管你現在是20還是25還是28.
只要是這段時間蓋的房子就是同一代,價格就會被綑綁再一起.
因為"你們看起來就是長的一樣".
人家會因為你長的那副德性,而去"相對於其他產品"出價.
所以,你今天不用煩惱.
1x年屋住了30年,會變成今天4x年屋那種鬼樣子..XD
很可能你住了30年,還是長得差不多.
推 : 我是覺得這個點很不錯啦59F 08/08 01:41
地點會決定地區性的相對價格.
屋齡會決定產品之間的相對價格.
例如這兩區,價差10%.
而20年和30年屋價差10%
這種情況下.
A區的A物件是1000,B物件是900
B區的A物件是900,B物件是800.
所以A區的B物件會跟B區的A物件差不多價格.
在沒有特殊利多的情況下.
今天來了一個大漲波例如漲10%.
這時候A區的A物件會最先反映漲幅而漲10%變成1100.
B區的B物件會最晚反映漲幅...最後一個漲到900.
而A區的B物件和B區的A物件會在差不多的時候一起漲10%.變成1000.
最後盤整,所有人都漲了10%...沒人多也沒人少...XD
因此像現在補漲期
我很懶,懶得跑,所以窩在市中心買3x~4x年老屋.
你很勤快,你可以跑去大寮買2x年屋...
你不一定賺得比較少...最多就是油錢花比較多罷了.
→ : 可以不要這麼佛心嗎，讓它們腦子動一動啦60F 08/08 01:41
→ : 介於熱鬧又不太熱鬧之間哈哈61F 08/08 01:41
推 : 推62F 08/08 01:54
※ 編輯: ceca (61.227.123.113 臺灣), 08/08/2022 02:14:43
推 : 學習了 筆記 感恩63F 08/08 02:17
推 : 是說燈塔那棟拉皮後看起來也不錯
推 : 是說燈塔那棟拉皮後看起來也不錯
拉皮外觀會改變,不過裡面還是差.
當然4x年屋拉皮會拉近跟2x年屋價差.
但是目前拉皮的狀況應開還沒辦法讓4x年屋價格跟2x年屋拉平.
我有一棟老屋現在正在拉皮...顆顆...
但那棟老屋搞到讓我超級生氣.
我賣掉後一定要去....正在考慮要買一個黑超七手珠還是買一支1.5克拉藍寶石戒子.
(黑和藍都是水屬性的顏色)
來解怨氣!!!
老大樓很容易搞到我很生氣...!!!
※ 編輯: ceca (61.227.123.113 臺灣), 08/08/2022 02:22:17
→ : 屋齡大一點的管委會很重要就是了65F 08/08 02:20
噓 : 噓66F 08/08 02:23
→ : 謝謝C大，每次看每次身心舒暢，但本魯還是只愛漂亮的67F 08/08 02:23
→ : 新房不愛cp值高又是市場主流的舊房，那道檻過不去註定
→ : 韭菜命XD
→ : 新房不愛cp值高又是市場主流的舊房，那道檻過不去註定
→ : 韭菜命XD
自住要住爽.
不要委屈自己.
投資要理智.
可以賺錢,泥巴坑裡都會去!!!
※ 編輯: ceca (61.227.123.113 臺灣), 08/08/2022 02:26:28
推 : 我遇過一個社區 屋齡18年而已 但是是上一代的外觀風格70F 08/08 03:03
→ : 說他28年我都信
→ : 都不知道蓋他的建商在想啥
→ : 說他28年我都信
→ : 都不知道蓋他的建商在想啥
推 : 有地方不對喔 或許房價大多時候都在漲 跌的時候10年73F 08/08 03:04
→ : 或許才一次 但這2年確實蠻有機會 還是要分析當下的大
→ : 環境總經而不是單純拿歷史紀錄比 房價應該看現在跟
→ : 未來而不是過去
→ : 當然也要沒有急迫需求就是了
→ : 或許才一次 但這2年確實蠻有機會 還是要分析當下的大
→ : 環境總經而不是單純拿歷史紀錄比 房價應該看現在跟
→ : 未來而不是過去
→ : 當然也要沒有急迫需求就是了
推 : 推 長期來看真的沒差…這只是財務觀念的問題78F 08/08 03:45
推 : 面寬五米,地坪30,門口路10~12米這樣不用3000哦…79F 08/08 06:27
推 : 如果租金跟房貸利率一樣，這樣有需要急著進場買嗎？80F 08/08 07:36
推 : 公寓自住就要考慮了，住公寓真的租屋就好了81F 08/08 07:48
推 : 某個推文你那麼會看房價漲跌為何現在是空手？承認82F 08/08 07:49
→ : 自己錯誤不會看
→ : 很難啦 被嘎空還裝自己是專家
→ : 自己錯誤不會看
→ : 很難啦 被嘎空還裝自己是專家
推 : 泥巴坑是指很難弄的40年大樓嗎XD85F 08/08 08:05
→ : 多半蠢蛋連房貸裡面有分本金和利息都不清楚86F 08/08 08:06
推 : 想請問c大 如果自住剛需 那要優先選擇坪數小位置偏87F 08/08 08:10
→ : 的新成屋還是選擇坪數大機能優的2-30年房啊
→ : 的新成屋還是選擇坪數大機能優的2-30年房啊
推 : 想請意ceca大，自住的話台北市老公寓也值得嗎？89F 08/08 08:29
推 : 推90F 08/08 08:36
推 : 台北市老公寓自住貸30年總價1500～2000，然後自己91F 08/08 08:48
→ : 自住15年就有機會利息比租金低了。之後續住還是租人
→ : 都賺...
→ : 自住15年就有機會利息比租金低了。之後續住還是租人
→ : 都賺...
推 : 詳細推推94F 08/08 08:48
→ : 所以說這邊完全不用太擔心 用力做多95F 08/08 08:49
→ : 老房子每年抓20000維護費其實也還好...96F 08/08 08:49
噓 : 台北市2000公寓不如買新北1000電梯97F 08/08 08:51
推 : 台北公寓值錢的是地...98F 08/08 08:52
推 : 老師好99F 08/08 09:00
推 : 推 每次文章都有自認高手的來講可能要跌 唉 高手真100F 08/08 09:04
→ : 的高手 笑死
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