※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-02-03 10:18:10
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作者 標題 Re: [請益] 桃園各重劃區 冷盤時 可投資的區域
時間 Fri Feb 3 01:02:33 2023
※ 引述《defy3 (防守)》之銘言：
: 想請問桃園各重劃區(撇除藝文/青埔/中路/小檜溪/八擴,這些要馬超預算要馬沒相關地緣)
: 預算關係總價1000萬以內2房(以投資報酬率來看的話,當然要挑選有潛力,但我愚鈍)
: 山鼻重劃區(中小型建商)
: 菓林(坑口)重劃區 (目前幾乎沒案,有也是在地建商)
: 龜山a7重劃區 (版上討論到爛了)
: 草漯重劃區(目前基期最低大概20W出頭)
: 經國重劃區(小區的重劃,交流道優勢)
: 大竹重劃區(機能算完善,但無重大建設)
: 以上如果以目前冷盤時期,可以觀察而後動的
: 大家有推薦的嗎? 希望投報率高的 好不容易存一點錢...
你的題目很明確，投資為主 -> 投報率高
所以我先假設你買了沒有自住需求
然後你投報率高就是一個數學問題
又2022房地合一2.0過了之後，短期買賣就是45%稅
但你仔細看，有一個帝王條款
6年內自住獲利400萬內免稅
所以你的原個命題可以改寫並等價下面這個題目->
哪一個地區，用最少的錢，然後登記自住6年後，可以實現400萬左右的獲利 ?
很多人數感很差，不曉得低基期的威力在哪邊，我就講一下國小數學
20萬/坪 -> 22萬/坪 這是 10%的漲幅 --(A)
40萬/坪 -> 44萬/坪 這也是 10%的漲幅 --(B)
100萬/坪->110萬/坪 這也是 10%的漲幅 --(C)
案例C 就是台北市大同區
40萬/坪 -> 44萬/坪 這也是 10%的漲幅 --(B)
100萬/坪->110萬/坪 這也是 10%的漲幅 --(C)
案例C 就是台北市大同區
假設案例ABC都是買權狀40坪的房子，
案例C 台北市大同區總價4000萬，你頭期款要拿800萬，貸款3200萬
假設六年漲10%，剛好賺400萬免稅用滿
但你要拿出比較多的頭期款，每個月要繳的房貸 11萬6千左右 壓力也最大
PS.我在這邊都假設不用寬限期 個人認為寬限期在2022以後是不聰明的玩法
案例B 比較像是新北中古屋
假設案例ABC都是買權狀40坪的房子，
案例B 新北市某區中古總價1600萬，你頭期款只要拿320萬，貸款1280萬
六年漲10%，賺到160萬免稅額內，但你拿出的頭期款較少，房貸每月4萬6 壓力也小
個人認為適合兩個年薪都有百萬的雙薪家庭自住 還有錢可以生小孩出國玩
而案例A 就是你文章中說的最低基期草漯預售屋
假設案例ABC都是買權狀40坪的房子，
案例A 桃園草漯預售總價800萬，你頭期款只要拿160萬，貸款640萬
六年漲10%，賺到80萬，頭期款就一台車子的錢，貸款月繳 2萬3左右
這個案例你甚至可以不賣拿去租，租金大於房貸
六年漲10%，賺到80萬，頭期款就一台車子的錢，貸款月繳 2萬3左右
這個案例你甚至可以不賣拿去租，租金大於房貸
等租個8年，再登記自用不租人放6年，此時屋齡14年左右
連續3%通膨14年加上區域發展，到時候賣超過1200萬以上在我個人來看是穩妥妥的事情
(1200-800=400 免稅額內)
如果你可投資的錢少，選擇A的風險低、壓力又小，最適合拿來投資、然後自己不去住
租8年以後，就空在那邊放6年當倉庫或是假日去吃PIZZA
如果你錢超過1E，不用貸款，或是只需要少許貸款，又有自住需求，我會建議你選C台北市
買台北市租人不划算 就是要自住爽
買台北市租人不划算 就是要自住爽
又因為母數大 他好幾年漲1~3% 可以抵上桃園漲5~15%
那買案例A這種低基期的地方有沒有風險 ?
有
低基期最怕買到鬼城
就是沒有人要住、政府也沒有要建設，一遍荒煙蔓草的地方
但你看草漯
1.工業區就業人口多，離工業區遠的地方，租房用搶的 https://tinyurl.com/ypzjt2a2
2.少子化年代，學區爆滿不夠讀 https://tinyurl.com/33pda8m2
因應草漯學童數劇增 桃議員吳宗憲：需儘速完成新建國小因應
![[圖]]()
近幾年桃園市觀音區草漯發展迅速，觀音區遷入人口數排名全國第二，市議員吳宗憲市政總質詢時指出，遷入觀音區的住戶中，超過百方之六十都是住在草漯地區，相對就學學童數也多，目前草漯國小已經無法容納，急需增班或新建國小容納，建議教育局應儘早規劃新建國小因應。針對草漯地區近兩年發展之快速，市議員吳宗憲說，真的有 ...
![[圖]](https://media.zenfs.com/ko/taiwanhot.net.tw/a77e52007687f97d5021adf3778861cf)
https://tinyurl.com/2yckaea5
桃市府、民航局與8家企業簽署「土地標售簽約備忘錄」，進駐桃園航空城優先產專區-桃園市政府 桃市府、民航局與8家企業簽署「土地標售簽約備忘錄」，進駐桃園航空城優先產專區 ...
這一波產業注入 其員工收入/員工人數，都會把 草漯/大園/青埔 原本居民洗出去
草漯/大園 有工業區是撐底，又有服務業升級新陳代謝可以拉高區域價格
我個人認為 10年左右 大園/草漯/青埔 這三個地區
會和航空城形成桃園新的就業住宅區塊 當然這是我個人看法 不一定正確 時間到可證明
再者10~20年左右，草漯還有 大園觀音線 這個桃園捷運規劃落實的機會
再者10~20年左右，草漯還有 大園觀音線 這個桃園捷運規劃落實的機會
https://estate.ltn.com.tw/article/13984
選舉利多年！桃園捷運路網2.0版新增11條路線 獲交通部核備 - 地產天下 - 自由電子報
![[圖]]()
桃園市政府捷工局規劃的桃園捷運第二階段路網2.0版本，已完成整體捷運路網規劃，並在日前通過交通部核備，第二階段捷運路網擴充，是在目字型的第一階段環狀線以外，新增加11條路線122.7公里，以擴大捷運服務範圍。 ...
![[圖]](https://img.ltn.com.tw/Upload/house/page/2022/05/11/220511-13984-1-R5eGm.jpg)
我來整理一下
2022~2023 草漯目前現況: 完整商圈機能/工業區大量人口紅利/大量就業機會/房價低基期
2023~2033 草漯未來10年: 第三航廈完工/月桃路全線完工快速連接青埔/航空城計畫beta
2033~2043 草漯未來20年: 航空城計畫1.0完成/大園觀音線完成
2023~2033 草漯未來10年: 第三航廈完工/月桃路全線完工快速連接青埔/航空城計畫beta
2033~2043 草漯未來20年: 航空城計畫1.0完成/大園觀音線完成
加上草漯有三區公辦重劃、三區自辦重劃，有腹地足夠開發
讓建商可以從 2023~2043 這20年內一案推一案 漸漸把價格抬高 而非一次炒高本夢比
我認為這個重劃區是最有機會複製林口 A9成功的地方
我認為這個重劃區是最有機會複製林口 A9成功的地方
當然這是我個人看法，不一定正確
但個人是認為好過一些拿不出數據和論證的感覺派
我不會像某些人說自己的看法一定正確
但至少我自己覺得正確的地方 會拿錢跳下去玩
而時間終會證明一切 :)
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.38.165 (臺灣)
※ 作者: DarkAlex 2023-02-03 01:02:33
※ 文章代碼(AID): #1Zs-ohnk (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1675357355.A.C6E.html
※ 編輯: DarkAlex (61.228.38.165 臺灣), 02/03/2023 01:15:09
--
推 : 推草漯 最近也在看這區1F 02/03 01:24
推 : 還有前面的案例也可以參考 真的是要依照法規去想
推 : 還有前面的案例也可以參考 真的是要依照法規去想
→ : 有道理耶。低基期是王道。3F 02/03 01:33
推 : 我覺得要20年XDDD4F 02/03 02:05
推 : 出生率這樣又沒啥移民20年後一定是都心回歸啦，日本都5F 02/03 02:06
→ : 演給你看了…
→ : 演給你看了…
推 : 我比較好奇的是有多少人知道草漯（ㄊㄚ、）而不是唸草7F 02/03 02:09
→ : 螺
→ : 螺
推 : 我直接看成草螺 謝謝S26 xd9F 02/03 03:17
→ : 日本都心回歸是有其時代背景的。不能隨便套用。10F 02/03 04:27
→ : 雙北無論土地或都更都是極大的難題。目前趨勢應該還是減壓
→ : 幾十年後也許政策又轉向了也說不定。
→ : 雙北無論土地或都更都是極大的難題。目前趨勢應該還是減壓
→ : 幾十年後也許政策又轉向了也說不定。
推 : 未來航空城員工要捨航空城內的住宅區新成屋去買草漯14年13F 02/03 05:58
→ : 中古屋，要嘛是航空城太貴，要嘛是草漯太便宜，未知數
→ : 中古屋，要嘛是航空城太貴，要嘛是草漯太便宜，未知數
推 : 穩了 草羅怎麼輸15F 02/03 06:10
推 : 差別在a9是吃外溢 草漯是吃自己16F 02/03 07:03
推 : 草羅XD17F 02/03 07:29
→ : 笑死18F 02/03 07:38
推 : 我阿嬤都念草漯19F 02/03 07:42
推 : 想請問為何不推寬限期玩法呀？20F 02/03 07:47
推 : 青埔別買 就很安全21F 02/03 07:59
推 : a9吃外溢又怎樣 吃到快吐了你管他是不是外溢22F 02/03 08:00
→ : 謝謝推文的國語課，還以為草螺呢XD23F 02/03 08:19
推 : 我看媒體有提到桃園國際大廠要搞電池產業但沒有描24F 02/03 08:33
→ : 述具體細節
→ : 看九妹東京狂飆的地方是海埔新生地，老人很怕地震
→ : 不敢買但幾年內
→ : 漲爛了全台大概只有竹北贏他
→ : 述具體細節
→ : 看九妹東京狂飆的地方是海埔新生地，老人很怕地震
→ : 不敢買但幾年內
→ : 漲爛了全台大概只有竹北贏他
→ : 在機場工作高薪者 寧願買林口吧29F 02/03 08:49
推 : 機場沒有什麼高薪的，不要幻想，機師是少數人30F 02/03 09:04
推 : 機場中產很多啊年薪百萬以上一大票，當然不能跟豬31F 02/03 09:12
→ : 屎屋隨便都300
→ : 比
→ : 屎屋隨便都300
→ : 比
推 : 這篇有 法令分析/財務分析/區域發展分析/策略 小弟拜服34F 02/03 09:15
→ : 專注漯怎麼念的，應該去問你的國文老師，房版討論賺錢
→ : 專注漯怎麼念的，應該去問你的國文老師，房版討論賺錢
→ : 機場年薪百萬的比例，大概比看起來老舊的中壢工業區龜36F 02/03 09:23
→ : 山工業區還低
→ : 我同學在裡頭做地勤主管的，那個薪水低得嚇人...
→ : 山工業區還低
→ : 我同學在裡頭做地勤主管的，那個薪水低得嚇人...
推 : 我早就聽過草漯王分析了 連那邊有好吃pizza都知道39F 02/03 09:31
→ : 不能關心一下沒注意草漯的人會不會搞成草螺膩
→ : 你是不是住海邊 草漯真的海邊喔
→ : 不能關心一下沒注意草漯的人會不會搞成草螺膩
→ : 你是不是住海邊 草漯真的海邊喔
→ : 別只看航空公司，週邊一些從業人員都很不錯的42F 02/03 09:33
→ : 像機場公司就是低調好公司，我第一次認識青埔就是
→ : 去公司員工家參
→ : 觀
→ : 像機場公司就是低調好公司，我第一次認識青埔就是
→ : 去公司員工家參
→ : 觀
→ chouvincent …
推 : 草漯應該沒靠海，靠海的是觀音47F 02/03 09:52
推 : 南崁是以前，我在疫情航空業落衰時有考慮過投資南48F 02/03 09:57
→ : 崁或青埔，後來
→ : 不選南崁是因為他已經發展成熟
→ : 投資要選未來性不是看當下
→ : 崁或青埔，後來
→ : 不選南崁是因為他已經發展成熟
→ : 投資要選未來性不是看當下
噓 : 青埔還行… 草漯這個地方根本就沒啥還能炒 空氣爛 環52F 02/03 09:59
→ : 境差 交通差
→ : 境差 交通差
推 : 為啥不投青埔？ 比較有機會成為未來信義區54F 02/03 09:59
→ : 懷疑你反串55F 02/03 09:59
推 : 草漯王56F 02/03 10:00
噓 : 等遠雄有到草漯推案再叫我57F 02/03 10:02
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